特殊事项说明

主要资产评估假设的内涵及应用

（一）主要资产评估假设的内涵

1.交易假设（最基本的前提假设）

（1）交易假设的含义

交易假设是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

（2）交易假设的意义

交易假设一方面为资产评估得以进行“创造”了条件；

另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中；

资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。

2.公开市场假设（交易环境的假定）

（1）公开市场假设的含义

指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场的供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易案例决定。

所谓公开市场，是指一个有众多买者和卖者的充分竞争性的市场。在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行的。买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

（2）公开市场假设的意义

其他假设都是以公开市场假设为基本参照的。

公开市场假设也是资产评估中使用频率较高的一种假设，凡是能在公开市场上进行交易、用途较为广泛的或者通用性较好的资产，都可以考虑按公开市场假设前提进行评估。

3.最佳使用假设（多用于房地产评估）

所谓最佳使用是指一项资产在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使该项资产实现其最高价值的使用。

最佳使用通常是对一项资产如果存在多种不同的用途，评估人员应该选择其最佳用途来对比进行评估。

会计准则中的公允价值就明确规定是最佳用途下的市场价值。

4.现状利用假设

所谓现状利用是指一项资产按照其目前的利用状态及利用方式对其价值进行评估。

现状利用方式可能不是最佳使用方式。

5.原地续用假设

原地续用是指一项资产在原来的安装地继续被使用，其使用方式和目的可能不变，也可能会改变。

原地续用的价值要素一般应该包括：设备的购置价格＋设备运输费＋安装调试费等。

如果涉及使用方式及目的变化，还要根据委托条件确定是否考虑变更使用方式而发生的成本费用。

6.异地续用假设

异地续用是指一项资产不在原来的安装地继续被使用，而是要被转移到另外一个地方继续使用，当然使用方式和目的也可能会改变，也可能不改变。

异地续用涉及设备的拆除、迁移和重新安装调试等环节。

除了设备本体价值，还需要根据买卖双方约定的资产交割及费用承担条件，确定其价值

要素是否还包括设备的拆除费用、运输到新地址的费用和重新安装调试费等。

7.持续经营假设（经营主体）

持续经营假设实际是一项针对企业或业务资产组（CGU，也可以称为经营主体）的假设。该项假设一般不适用单项资产。

持续经营假设是指假设一个经营主体的经营活动可以连续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。

假设一个经营主体是由部分资产和负债按照特定目的组成的，并且需要完成某种功能，实际就是假设经营主体在未来可预测的时间内将会继续按照这个特定目的，继续该特定功能。

持续经营假设下的评估一定是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值的。

8.有序清算假设

经营主体在其所有者有序控制下实施清算，即清算在一个有计划、有秩序的前提下进行。

9.强制清算假设

强制清算是经营主体的清算不在其所有者控制之下，而是在外部势力的控制下按照法定的或者由控制人自主设定的程序进行，该清算经营主体的所有者无法干预。

（二）主要资产评估假设的应用

1.资产评估假设应用的基本要求

合理性（存在发生的可能性）评估假设都应建立在一定依据、合理推断、逻辑推理的前提下，设定的假设都存在发生的可能性

针对性（针对具有不确定性的特定问题）评估假设应该针对某些特定问题。这些特定问题具有不确定性，这种不确定性，评估人员可能无法合理计量，需要通过假设忽略其对评估的影响。

相关性（与评估项目、结论形成有关）评估假设与评估项目实际情况相关；与评估结论形成过程相关。

2.评估假设应用需要考虑的基本因素

评估目的不同的评估目的，市场环境条件、交易方式、企业存续状态、资产状态等不同，评估报告的作用以及评估结论的使用方式不同

评估对象单项资产评估假设适用于资产使用状态假设；

企业价值评估假设适用企业经营状态假设或者清算假设等

价值类型不同的价值类型，市场交易条件假设条件也就不同。

评估资料评估资料必要性是一个绝对概念：必要的评估资料是评估的前提条件，依据不同的评估资料有时会得出不同的评估结论。

评估资料是否完整是一个相对的概念，评估依据的资料很难界定其“绝对”完整，评估应就必要资料的取得作出假设。

3.各个假设的应用举例

（1）交易假设的应用

（2）公开市场假设的应用

（3）最佳使用假设的应用

（4）现状利用假设的应用

【例3-30】某工业企业合法拥有的土地使用权，国有土地使用证载明用途为工业用地，最佳用途为商业，评估假设可否设定为商业用地用途？

『正确答案』对于该类问题需要分析，如果土地权利人无权改变土地用途，则需要按照现状目的评估；如果土地权利人有权利通过履行规定的程序改变土地用途，可以在考虑

支付必要变更成本的前提下使用最佳用途评估。针对资产状态的假设一般会对被评估资产的价值产生影响，因此，评估人员也需要在评估报告中对所采用的假设进行充分说明。

（5）原地续用假设的应用

【例3-27】某企业拥有一条生产线，该生产线由若干台设备组成，现拟将该生产线转让给一家新公司。新公司将在原地继续使用该生产线，需要对其进行评估，如何选择价值前提和价值类型？

『正确答案』该案例是较为典型的选择原地续用价值前提的案例。根据介绍，本案例的评估目的是将生产线在原安装地继续使用为目的资产转让，因此，应该选择原地续用前提下的市场价值作为评估价值类型。

（6）异地续用假设的应用

【例3-28】前案例中，如果新公司将在一个新地址安装使用这条生产线，并且约定出资方负责将该生产线移置到新地址并负责安装调试。这时需要如何选择价值前提和价值类型？

『正确答案』根据该案例的情况，需要选择异地续用前提下的市场价值。

【例3-29】某企业因城市建设规划搬迁，涉及对企业资产补偿和收益损失补偿评估，涉及搬迁资产的评估，如何设置资产评估的相关假设前提？

『正确答案』企业由于需要搬迁，因此全部资产不会在原地继续使用，需要异地使用，因此对于各单项资产的评估应该采用异地续用假设前提。

（7）持续经营假设的应用

【例3-19】某工业生产企业未达产，评估时是否可以按照未来可以达产的方式进行评估？

『正确答案』如果企业已经制定有明确的达产投资计划、实施途径等具有充分可行的方案，并且该企业投资符合国家产业政策、投资来源落实，收益预测时可假设企业按计划达产。

上述评估假设属于推测性假设。所谓推测性假设是针对评估对象实体、法律、经济属性方面存在不确定性，资产市场条件与趋势的外部环境存在不确定性。选择最有可能发生或发生概率最大的情形作为评估前提，是较为常见的一种评估假设。

需要说明的是该假设忽略了该企业在达产过程中全部不确定因素。

【例3-20】某企业享受所得税优惠政策，但享受年限短于评估收益年限，优惠政策到期后，是否可以延长优惠期？

『正确答案』企业优惠期满后有两种可能性，一种是继续享受优惠政策，一种是优惠政策终止。当评估分析标的资产未来满足税收优惠的各种措施都可以保证，特别是涉及未来投资的来源全部落实后，可以采用评估假设认为税收优惠期满后可以延长。

【例3-21】某药品生产企业，产能充足，因行业竞争激烈、药品销售网络缺陷、销售模式不符合市场变化，历史经营收益状况不佳。在对企业股权转让评估时，是否可以假设企业以后可以改进销售网络缺陷、优化销售模式等？

『正确答案』企业的销售模式、销售渠道等应该属于企业重要的无形资产，也是进行企业价值评估中十分重要的价值要素。如果企业可以完善这方面的改进，该企业就已经不