政策解读：深圳市2020年度城市更新和土地整备计划
深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理_图文
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新年度计划
城市更新单元规划的制定计划； 已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
Part 3 城市更新分类解读
饰、装修许可文件
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
功能改变后补缴地价怎样计算？
——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.
原有建筑面积 部分补缴地价
销售额
改变后土地使用权剩余 期限的公告基准地价
销售额
原土地用途剩余期限 的公告基准地价销Βιβλιοθήκη 额增加建筑面积 部分补缴地价
改变后的功能和土地使用权剩余期限的 市场评估地价标准
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
城市更新政策解读改善城市环境
城市更新政策解读改善城市环境城市更新政策是指针对老旧城区进行改造和更新的一系列政策和举措。
随着城市化进程的加快和人们对宜居城市环境的需求提升，城市更新政策成为了解决老旧城区问题、改善城市环境的有效途径。
本文将对城市更新政策进行解读，重点探讨其对改善城市环境所起的作用。
一、背景介绍城市更新是指对老旧城区进行土地开发、建设和改造的一项重要任务。
老旧城区通常存在建筑老化、设施陈旧、环境污染等问题，严重影响了居民的生活质量和城市的形象。
为了改善这种状况，政府出台了一系列城市更新政策，旨在提升城市环境品质，打造宜居城市。
二、城市更新政策的主要内容城市更新政策的核心目标是通过土地整理、旧城改造、绿化环保等手段，提升老旧城区的建设质量和居住环境。
具体来说，城市更新政策包括以下几个方面：1. 土地整理与规划：城市更新政策要求对老旧城区进行土地整理和规划，合理利用城市土地资源，使之更加高效、紧凑。
通过重新规划土地用途和优化空间布局，可以提供更多的公共空间和绿化带，改善城市居住环境。
2. 旧城改造与保护：城市更新政策注重旧城保护与改造，强调对历史文化建筑的保护和再利用。
对于条件较好的历史建筑，可以进行修缮和改建，使其发挥更多的功能。
对于无法保护的老旧建筑，可以进行拆除，用新的现代化建筑代替，以推动城市形象的提升。
3. 绿化环保与生态建设：城市更新政策鼓励绿化环保和生态建设，通过植树造林、建设公园绿地、保护水资源等途径，提高城市的生态环境质量。
同时，推广清洁能源和节能减排技术，减少污染物排放，提升城市空气质量和居住环境。
三、城市更新政策的意义与作用城市更新政策对改善城市环境起到了积极的作用，具体体现在以下几个方面：1. 提升城市形象：城市更新政策能够对老旧城区进行综合改造，使得城市形象焕然一新。
通过改善道路、修建公共设施、提升建筑品质等措施，增强了城市的美观度和整体形象，吸引了更多外来投资和人才流入，推动了城市的发展。
《深圳市城市更新办法》拆除重建类政策解读
关问题的决定》；
划建设标准与准则》。 造。
规定》；
1989年《深圳市人民
2005年发布《深圳市
政府关于制止农村违章
城中村（旧村）改造总
使用土地、搜自出租土
体规划纲要》 （2005--
地的紧急通知》；
2010）；
1989年，《关于深圳
2009年颁布《深圳市
经济特区征地工作的若
城市更新办法》。
干规定》。
1992年：农村城市化 1996年：总体框架定型
1992年，深圳市在特区内进行全面城市化，关外撤县改区。 市区内土地全部国有化，确定村内股份公司的股份划分，并 划定非农建设用地。
两规出台，查处特区内违法建筑，解决历史遗留问题 ，但 国有土地的历史遗留问题未得到解决。 2004年：宝、龙城市化
宝、龙两区城市化转地，处理历史遗留问题。旧城改造推 进缓慢。
（2）深圳城市更新发展历程
深圳城市更新演变过程中，城市更新政策主要围绕着快速城市化带来的原居民的违规建筑和违 法占用土地问题，以及推进城市化发展开展城市化征转集体土地，并逐渐制定相关政策规范、引导 城中村改造活动，推动城市存量土地利用。
深圳的城市更新活动伴随着深圳城市发展的整个历程，按照城市发展的四个阶段：
2
城市萌芽期 80年代初——90年代初
城市快速扩张期
城市稳步发展期
90年代初—90年代中期 90年代中—90年代末
城市提升完善期 21世纪初—至今
•
目 主要针对自发更新中的 针对建设标准制定、违 考虑居民生存和产业发 严控违章建设和占地，源自标 违法占地章建筑查处
展、重申查处违建活动 推进存量土地集约利用
理暂行办法》；
济特区土地使用权出让 性城中村改造试点补偿 决查处违法建筑和违法
深圳市土地政策解读及更新相关用地报告
适用亍按照本暂行措施配建保障性住 房或人才公寓的城市更新单元
1
适用亍未按照本暂行措施配建保障性 住房或人才公寓的城市更新单元
参考依据：《深圳市城市更新办法》第五十六条
2、原集体经济组织取得确权用地
（一）城中村红线用地——③保障性住房配建
《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》 项目拆除重建范围中包含城中村用地的，配建比例可以进行相应核减。核减数值为核减基数不 城中村用地面积占项目改造后开发建设用地总面积的比例的乘积。 其中，一类地区核减基数为8％，二类和三类地区核减基数为5%。前述城中村用地是指符合 《深圳市城市更新办法实施细则》第五十六条第一款规定的用地。
城市更新技术交流会第三期
深圳市土地政策解读及更新五类用地情况梳理
深圳市新城市事业二部城市更新研究中心 2017.06.23
城市更新中合法用地分类
1、《深圳市城市更新单元规划制定计划甲报 指引》（试行）
权属性质划分： 1）国有已出让用地； 2）国有未出让用地； 3）非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）； 4）非农建设用地范围外形成的建成区域； 5）老屋村 6）已按历叱遗留用地和建筑有关政策处理的用地
02
以批复或出让合同形式确权给 原农村集体的同富裕工程用地;
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非农用地 台帐
以（市、区）批复或土地出让合同形
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式批准给原农村集体的征地返还用地、 拆迁安置用地；
“两规”处理已确权给原农村集体或个
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人的私房用地、工业用地或其它用地等；
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已批准或确权给原农村集体或个人的私房用地；
二、原集体经济组织取得确权用地
此类用地丌得进行土地使用权交易；[2011]198号文
权属证明材料：
《深圳市城市总体规划(2010-2020)》批复解读(全文)
《深圳市城市总体规划（2010-2020）》批复解读(全文)关键词：城市总体规划城市更新十一五规划1986年城市性质城市转型城市空间结构城市布局城市定位城市竞争力全国林地保护利用规划纲要(2010-2020年)城市总体规划作为指导城市未来发展的蓝图，将为深圳下一个三十年的新发展奠定良好的基础，将为深圳承担再当排头兵的历史使命、实现可持续发展的新目标提供指引。
规划背景及特点规划国土委许重光副主任：城市总体规划我们真正编制是从06年10月份开始，我们只用了一年多时间就完成的整个编制工作。
经过市政府审查工作，省政府通过，最后到国务院。
虽然中间历经三年多的时间，但是应该说在国家批准城市总体规划里面是比较快的一次，一方面我们编的也快，审批工作进行的也是比较快。
而且特别有意义的是我们上一轮总体规划恰好是在2000年批准。
当时是1996编制完成，2000年批准。
这次正好是10年以后，特别有意义的是恰逢特区成立30周年，在这个结骨眼上给我们批准城市总体规划，应该说有特别意义。
我觉得这就是对于我们未来城市的一个发展，未来城市十年的发展，明确指明了方向，也给我们描绘了一个美好的蓝图。
它是一个内容比较多、面比较宽，时间相对比较长。
所以它也是一个城市综合发展这么一个纲领性、指导性文件。
我们都知道每一个五年经济社会发展规划，它的期限是五年，像十一五规划、十二五规划都是五年。
城市总体规划是十年，所以它的时间上是相对比较长的。
内容上比较广主要是说，我们城市总体规划涉及整个行政区范围内所有的土地，也涵盖了方方面面，不仅仅是城市的居住、工业、产业、交通等等发展，还包括一些生态环境以及一些城市的各项设施，所以它相对的内容非常丰富。
规划重要内容规划国土委许重光副主任：在这么多内容里面，我们希望大家关注的，作为城市总体规划，国务院批复总体规划，大家看到文字都不是很长。
这里面有几个重点非常值得关注：第一个重点，关于城市定性，我们叫城市性质。
深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见
深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见深府〔2011〕102号各区人民政府，市政府直属各单位：我市经过快速城市化、工业化的发展过程，土地资源承载力已接近极限，成为经济社会可持续发展的重大瓶颈。
创新土地整备体制机制、挖掘土地潜力、缓解土地供求矛盾，是贯彻落实科学发展观的重要举措，对促进城市规划实施，进一步拓展我市土地利用空间，优化产业结构和布局，推进特区一体化，具有重要意义。
各区政府、市政府各部门必须统一认识，高度重视土地整备工作。
为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008—2020年）》、《深圳市综合配套改革总体方案》、《深圳市城市总体规划（2010—2020年）》和全市城市发展工作会议精神，实现城市发展转型，加快建设全国经济中心城市和现代化国际化先进城市，现就推进土地整备工作，提出以下意见。
一、土地整备的总体要求（一）指导思想和工作目标。
开展土地整备工作，要坚持以创新思维审视土地管理，以土地整备为抓手，提高规划国土管理水平的指导思想，创新土地整备的管理体制和实施机制。
通过对现有土地资源的整合和挖潜满足城市发展的用地需求，使规划和土地管理有效地服务于我市国际化现代化城市建设。
通过实施土地整备工作，最终实现优化城市功能结构和空间布局，解决历史遗留问题，提高政府工作效能，以城市发展引领经济发展，推动经济社会可持续发展。
（二）工作原则。
开展土地整备工作，应当坚持政府主导、规划统筹、分区实施、统一管理、共同责任、利益兼顾，保障和促进科学发展的原则。
加强土地整备的规划统筹力度，实现土地整备与产业结构转型、公共基础设施建设及民生、环保工程等重大项目落地充分结合，互为促进；充分调动各区实施主体及相关机构的积极性，建立科学有效的激励机制与责任机制；实现整备土地的统一入库管理，进而提高土地整备效率和质量，保障城市建设和产业发展的供地需求；在实现城市整体利益的基础上保护各方当事人的长远利益和发展权益。
深圳经济特区城市更新条例
深圳经济特区城市更新条例文章属性•【制定机关】深圳市人大及其常委会•【公布日期】2020.12.30•【字号】深圳市六届人大常委会公告（第二二八号）•【施行日期】2021.03.01•【效力等级】经济特区所在市地方性法规•【时效性】现行有效•【主题分类】城市管理正文深圳市六届人大常委会公告（第二二八号）《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过，现予公布，自2021年3月1日起施行。
深圳市人民代表大会常务委员会2020年12月30日深圳经济特区城市更新条例（2020年12月30日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过）目录第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章拆除重建类城市更新第四章综合整治类城市更新第五章保障和监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。
第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。
根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。
具体办法由市人民政府另行制定。
第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。
第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：（一）加强公共设施建设，提升城市功能品质；（二）拓展市民活动空间，改善城市人居环境；（三）推进环保节能改造，实现城市绿色发展；（四）注重历史文化保护，保持城市特色风貌；（五）优化城市总体布局，增强城市发展动能。
2020年(城市规划)深圳市城市总体规划(—)
（城市规划）深圳市城市总体规划(—)深圳市城市总体规划（2010—2020）文本深圳市人民政府二〇一〇年九月I 目录总则 (1)第一部分城市性质与规模 (3)第一章城市性质与发展目标 (3)第二章城市规模 (4)第二部分城市发展政策指引 (7)第三章区域协作政策 (7)第四章经济转型政策 (9)第五章社会和谐政策 (10)第六章生态保护政策 (11)第三部分城市空间发展与结构布局 (14)第七章土地综合利用与四区划定 (14)第一节土地综合利用 (14)第二节四区划定 (15)第八章城市空间结构 (17)第一节空间发展策略 (17)第二节城市发展轴带 (18)第三节城市分区与功能组团 (19)第四节城市中心体系 (21)第九章城市更新 (22)第十章城市建设密度分区 (24)第十一章地下空间开发利用 (25)第十二章总体城市设计 (27)第十三章五线划定与管制 (30)第四部分城市经济社会文化环境支撑体系 (34)第十四章产业发展与布局 (34)第一节工业发展与布局 (34)第二节物流业发展与布局 (36)第三节金融业发展与布局 (37)第四节文化产业发展与布局 (38)第五节旅游业发展与布局 (40)第十五章住房发展与居住用地布局 (42)第十六章社会事业发展与公共设施布局 (44)第一节发展目标与总体布局 (44)第二节各类公共设施布局 (46)第三节各类商业设施布局 (48)第十七章城市文化特色与遗产保护 (50)第一节文化特色塑造 (50)第二节文化遗产保护 (50)第十八章城市生态建设与绿地系统规划 (52)II 第一节城市生态建设 (52)第二节绿地系统规划 (55)第十九章城市环境保护 (58)第一节地表水环境 (59)第二节近岸海域环境 (61)第三节空气环境 (62)第四节声环境 (64)第五节固体废弃物 (65)第二十章海洋岸线保护与利用 (66)第五部分城市基础设施支撑体系 (69)第二十一章综合交通设施 (69)第一节交通发展目标与策略 (69)第二节对外交通 (71)第三节公共交通 (74)第四节道路交通 (75)第二十二章市政基础设施 (76)第一节水资源和能源保障 (76)第二节供、排水工程 (79)第三节供电工程 (83)第四节供气工程 (84)第五节通信工程 (86)第六节环境卫生工程 (88)第二十三章城市公共安全与综合防灾减灾 (90)第六部分规划实施政策支撑体系 (97)第二十四章特别政策地区 (97)第二十五章分阶段实施指引 (100)第二十六章近期建设规划 (102)第二十七章分区发展指引 (107)第二十八章规划实施保障政策与措施 (110)附则 (115)附表 (116)附表1：城市建设用地平衡表 (116)附表2：城市发展目标指标体系 (117)1 总则第1条本规划是在《深圳市城市总体规划（1996—2010）》即将完成期限的条件下，为适应新的城市发展形势和目标要求，由深圳市人民政府组织编制的，是指导城市转型和可持续发展的战略性、纲领性文件。
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2020年总规模较2019年增加约30公顷。其中： ① 南山区2019年已无增量，今年新增1.5公顷； ② 宝安及龙岗区分别增加10公顷、24公顷。
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2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模共 计679公顷，其中： ① 罗湖区、龙岗区、宝安区三区占到总量的62%； ② 前海合作区无更新规模。
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2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模较 2019年增加了49公顷。其中： ① 福田区、罗湖区、南山区较2019年规模有所增加，宝
8.9平方公里； ② 盐田、前海无任务。
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2020年产业空间整备专项工作任务较2019年减少了2平 方公里，可以看出： ① 原关外区域外依然为主要供应区域； ② 宝安区、龙岗区各增加60公顷，光明区减少270公顷、
土地整备利益统 筹工作任务 7%
其他土地整备工 作任务 23%
产业空间整备专 项工作任务 67%
2020年土地整备总任务构成
9
土地整备-产业空间整备专项工作任务
2020年产业空间整备专项工作任务为10平方公里较2019年减少2平方公里，原 关外区域为绝对主力
2020年产业空间整备专项工作任务为10平方公里，其中： ① 原关内区域任务为1.1平方公里，原关外区域任务为
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2020年
2020年工改M0类城市更新计划用地规模
2019年 2020年
2019-2020年工改M0类城市更新计划用地规模
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城市更新任务规模-人才住房、安居型商品房和公共租赁住房规划配建规模
人才住房、安居房等配建规模较2019年减少2884套，重点供应区域主要为原关 外
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安区、龙岗区较2019年规模有明显下降，呈现关内规 模增加，关外规模减少的趋势； ② 最近两年主要集中在罗湖区、龙岗区和宝安区。
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2020年拆除重建类城市更新单元计划
2019年 面积（公顷） 2020年 面积（公顷）
2020年土地整备总任务
① 产业空间整备专项工作任务为10平方公里，占 据任务总量的67%；
② 其他土地整备工作任务3.51平方公里，占总量 的23%；
③ 土地整备利益统筹1平方公里；原特区外96所村 办学校土地房产遗留问题任务0.49平方公里。
原特区外村办学 校土地房产遗留 问题处理工作任
务 3%
2019-2020年拆除重建类城市更新单元计划
4
城市更新任务规模-旧工业区综合整治规模
2020年旧工业区综合整治规模任务和2019年相同，均为120万平方米
2020年深圳市旧工业区综合整治建筑面积共120万平方 米，其中： ① 宝安区、龙岗区、龙华区为重点区域，占总量的64%； ② 旧工业区综合整治主要集中在关外区域。
2019年 面积（万平方米）
2020年 面积（万平方米）
2019-2020年旧工业区综合整治规模
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城市更新任务规模-工改M0类城市更新计划用地规模
2020年全市新增“工改M0”类更新单元计划用地规模不高于133.5公顷，较 2019年增加了约30公顷
2020年全市新增“工改M0”类更新单元计划用地规模不 高于133.5公顷，其中： ① 龙岗、光明、龙华、宝安为主要区域； ② 前期合作区无供应量；
2020年和2019年旧工业区综合整治规模任务相同，各区 分配指标也完全一样。
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2020年 面积（万平方米）
2020年旧工业区综合整治规模
深圳市2020年度城市更新和 土地整备计划解读
政策背景
2020年9月23日，深圳市规划和自然资源局印发《深圳市2020年度城市更新和 土地整备计划》，对深圳市2002年存量土地建设及供应提出任务要求
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城市更新任务规模
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城市更新任务规模-拆除重建类城市更新单元计划
2020年深圳市拆除重建类城市更新单元计划用地规模共计679公顷，较2019年 增加了49公顷
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2020年
2020年人才住房、安居房配建规模
2019年 2020年
2019-2020年人才住房、安居房配建规模
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土地整备任务规模
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土地整备总任务
深圳市土地整备任务为15平方公里，较2019年减Байду номын сангаас1平方公里，原特区外为重 点任务区域
2020年，深圳市土地整备任务为15平方公里，较2019年减少1 平方公里，其中： ① 2020年土地整备区域主要集中在龙岗、宝安、光明、大鹏
2020年人才住房、安居型商品房和公共租赁住房规划配 建规模共2.9万套，其中： ① 龙岗区为重点供应区域，占总量的47%； ② 配建区域主要集中在原关外。
2020年配建规模较2019年减少了2884套，其中： ① 福田、罗湖、南山、盐田原关内区域供应减少； ② 龙岗、坪山、大鹏区域供应增加； ③ 龙岗、宝安为绝对的重点供应区域。
新区等原关外区域； ② 福田、罗湖、盐田等原关内虽然较2019年有所增加，但土
地整备总量非常少，仅占总量的9%
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2019年 面积（公顷） 2020年 面积（公顷）