买卖不破租赁规则

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Hale Waihona Puke 第三章 适用“买卖不破租赁”原则的法律............23-29 第一节 (原)出租人与承租人之间的法律关系.......... 23-24 第二节 受让人与(原)出租人之间的法律关系.......... 24 第三节 受让人与承租人之间的法律关系.......... 24-29 一、 “债的转移”的性质研究.......... 25-26 二、 买受人与承租人之间产生的法律效果.......... 26-29 第四章 买卖不破租赁原则与抵押权.......... 29-34 第一节 租赁权和抵押权得以并存的原因.......... 29-30 第二节 抵押权实现时对租赁关系的处理方式.......... 30-34 一、 日本在修改担保法前的处理方式..........30-32 二、 对日本修改担保法的反思 ..........32-34 第五章 对我国《合同法》第229条的修改完善建议.......... 34-37 第一节 “买卖不破租赁”原则..........34-35 第二节 我国《合同法》第229条存在的缺陷..........35 第三节 对我国《合同法》第229条.......... 35-37
第二章“买卖不破租赁”原则的适用条件分析
• 从本文前一节的论文中，笔者己经对租赁权的性质进行了 阐述，得出租赁权是物权的结论，因此，根据物权的排他 属性，标的物的租赁关系自然是不被所有权转移破除的。 但是，基于租赁物合同的阶段性以及租赁法律关系的复杂 性，“买卖不破租赁”原则的适用仍然需要其具备其相应 条件，也就是说“买卖不破租赁”原则的适用要件。对此， 学界有三要件，四要件和五要件说，以下将分别阐述：
买卖不破租赁规则
第一章租赁权性质的争议
• 第一节既有学说之评析 • 学界关于租赁权的性质主要有租赁权债权说、租赁权物权 化说和租赁权特别物权说三种学说，下面遂将逐一对这三 种学说进行分析。
一、租赁权债权说主要观点及评析
• (一） 主要观点 • 该说认为，租赁权并不是自租赁合同成立时当然成立，而 是随着租赁物的交付而取得的，并且该权利只是对于他人 之物进行使用收益的权利，不是一项直接支配租赁物的独 立权利，因而从本质上讲它属于债权。各国多将租赁规定 于债编中的立法例也支持了这一观点。德国学者索姆指出： “承租人拥有的是一种纯粹的债权，房屋的承租人只享有 要求出租人交付房屋的权利，同样的，农地的用益租赁权 人要经过交付才能取得收益之所有权，而不能像用益权那 样可以直接依据物权仅通过单方的收割即取得所有权，原 因在于用益租赁权人仅仅享有要求出租人让自己取得收益 的权利，而并没有直接取得物之收益的权利。” 拉伦茨 也认为：“尽管租赁权的债权性受到了类似物权的保护， 地位有所强化，但其仍不是物权，应当说是一种相对的支 配权，债权性的支配权。”
(二） 债权说评析
• 租赁权作为债权，源自于罗马法。现代法意义上的租赁远小于罗马法上的租 赁，除了后世大陆法典规定的物的租赁外，罗马法还包括了劳务的粗赁。根 据罗马法的规定，承租人权力的实现完全依赖于出租人，其仅享有针对出租 人的债权。租赁物的转让并不自然引起租赁合同的解除，租赁关系仍然存在 于出租人和承租人之间；只是被逐出土地的承租人因合同权力无法实现而享 有针对出租人或其继承人的诉权。因此，物的租赁中，承租人只是持有物。 承租人不能对出租人以外的任何人主张权力，而只能在权力受到侵犯时，以 出租人违反让其平安使用租赁物的义务为由而对其提起诉讼。即所谓的“买 卖破除租赁”规则。事实上，持这种观点的学者停留在以所有权为中心的静 态物权的观念上，并没有从现代物权理念出发，忽视了物之利用的动态物权 的重要性。该说对于租赁权性质的认定是值得商榷的，因为将原因行为和行 为本身混为一谈是不可取的。租赁权产生于合同，但我们不能据此就简单的 认为租赁权就是债权，进而推断出租赁权不具有直接支配性。租赁合同仅是 租赁权产生的原因或手段而已，并不是决定租赁权性质的本质因素。就像地 役权、地上权、典权等传统用益物权，甚至包括所有权，都可以由合同创设， 但我们决不能因其自合同产生而将其直接归入到债权行列。债权说混淆了原 因行为和行为本身，将合同权利与合同所创设的权利两个不相同的概念同一 化，因此得出的结论势必也是错误的。该说为罗马法以来的旧说，除了在理 论上存在固有的缺陷外，实践中也不利于承租人及交易安定，故各国民法现 巳不再釆用。
• 第一节现今关于“买卖不破租赁”原则适用条件的几种学 说
一、 三要件说三要件说
• 以台湾学者王泽鉴先生为代表，他主张“买卖不破租赁” 原则只需租赁关系存在、租赁物交付承租人和出租人将租 赁物所有权让与第三人三个构成要件即可。"该三要件说 对于“买卖不破租赁”原则必需的三个基本条件进行了阐 明，但是，对于其中涉及的交付及交付中存在的公示认定 和公示性弱的问题并没有给予充分考虑。后来，台湾地区 在的债编修正中，对这种公示方式予以了改进。
二、租赁权物权化说主要观点及评析
• (一） 主要观点 • 该说认为租赁权物权化旨在说明租赁权系属债权，而非物权，但其具 有物权的对抗力，使承租人对于取得租赁物所有权或其他物权之人， 亦得主张租赁权之继续存在。9租赁权是因租赁合同和租赁物的交付 而产生的，实质上属债权，但买卖不破租赁规则实际上又是法律赋予 租赁权的对抗力，使得只能对抗出租人的租赁权得以对抗租赁物的受 让人或他物权人.对抗力是支配权的一项特征，而支配权又是物权的特 征，所以租赁权具有对抗力是其物权化的最重要的特征.租赁权物权化 是为了“避免所有权过度优越而妨害利用权，有碍财货之利用、资本 之流动，故有利用权强化规定之出现，租赁权之物权化固为具体之适 例，用益物权的保护，此无非所有权社会化理论之具体体现，使所有 权因此具有公共性与义务性。” I"该说成为近世各国的通说。如円本 民法、德国民法以及我国《合同法》都反映了这种观点。但“租赁权 物权化是以承认租赁权是相对权为前提的，并非将租赁权规定为物权， 而是在法律上赋予租赁权具有物权的一般效力，以及承租人可享有基 于物权的物权性而产生的某些优先性权利。”