投资性房地产的主要内容介绍及计量
2024《中级会计实务》知识点投资性房地产初始计量投资性房地产支出
2024《中级会计实务》知识点投资性房地产初始计量投资性房地产支出投资性房地产是指为获取租金收益、资本增值或两者兼而有之而持有的房地产。
投资性房地产在会计上需要进行初始计量和支出的确认。
首先是投资性房地产的初始计量。
在初始计量阶段，投资性房地产应当以公允价值进行计量。
公允价值是指在市场上交易的充分知识条件下，买方和卖方在公正、公平交易的基础上交易产生的价格。
一般来说，公允价值是通过市场价格来确定的。
如果没有市场价格，可以采用相似房地产交易的公允价值来进行计量。
其次是投资性房地产的支出确认。
投资性房地产支出分为两类，即直接增加资产价值的支出和与房地产有关的资本性支出。
直接增加资产价值的支出包括购置成本、改建成本、代管费用等。
与房地产有关的资本性支出包括大修费用、改善房地产设施等。
这些支出需要在发生时确认，并进行资本化处理。
投资性房地产的初始计量和支出确认对于准确反映企业的实际情况和经营状况非常重要。
准确计量投资性房地产的公允价值可以更好地反映其市场价值，从而保证会计报表的真实性和客观性。
同时，正确确认投资性房地产的支出可以更好地反映投资性房地产对企业收益的贡献，为决策提供科学依据。
值得注意的是，投资性房地产在后续会计期间的计量也是非常重要的。
根据《中级会计实务》的规定，投资性房地产在后续会计期间应当以成本模式或公允价值模式进行计量。
成本模式是指将投资性房地产以成本计量，并通过摊销或抵消成本的形式进行确认；公允价值模式是指将投资性房地产以公允价值计量，并将公允价值变动直接计入损益。
企业需要根据实际情况选择适用的计量模式，并按照相关规定进行计量。
综上所述，投资性房地产的初始计量、支出确认和后续计量是《中级会计实务》知识点之一，正确掌握这些知识点对于准确反映企业的实际情况和经营状况非常重要。
通过准确计量和确认投资性房地产的初始计量和支出，企业可以更好地了解和掌握自身的经营状况，为决策提供科学依据。
投资性房地产的确认与计量
投资性房地产的确认与计量投资性房地产是指被用于投资或租赁、自用的房地产，可用于持有，销售或转让等。
在企业财务报表中，投资性房地产扮演着举足轻重的角色，因此，正确的确认和计量是至关重要的。
一、确认方法根据《企业会计准则》相关规定，确认投资性房地产的时点是其具有使用价值时同步确认。
使用价值是建筑物能够为租赁、生产或服务提供的净收益或成本节约的预期收益，包括租金、保存或提高建筑物价值的直接费用等。
二、计量方法1.成本模式成本模式计量投资性房地产，即采用成本减值模式。
按照成本模式计量的房地产，其会计核算分为以下两步：（1）物业名称、面积、用途、地址及是否出租等情况做一个简单的记录，记录名称、建造时间、阶段性采购价格和工程进度等；（2）首先对空置房屋开展减值测试，再对出租物业进行折旧计算和事实核实。
其中空置房屋的减值测试主要包括impairment testing 和fair value calculation 两种方法。
2.公允价值模式公允价值模式计量投资性房地产，即按照公允价值计量。
公允价值是被广泛接受的价格，即在交易发生的当天，在市场上二次出售投资物业时被买方和卖方都知情的价格。
在实际应用中，公允价值计量方式可以是采取外部市场价格，也可以是采用内部计量模型计算。
内部计量模型通常采用贴现现金流法或折旧再估价法等方法。
这里应该指出的是，公允价值模式求算公允价值时，应当充分利用市场反映的价格和数据等信息，以免对公允价值的求算造成主观性的干扰。
三、影响因素1.市场变化房地产市场的变化会影响到投资性房地产的公允价值，例如，房地产行业供求关系调整、人民币升值、利率变化等等，都会对房地产市场造成影响，从而影响投资性房地产的公允价值。
因此，企业在计算公允价值时，应当认真履行公允价值的计量方法，以面对外部市场造成的影响。
2.内部因素企业内部因素也会影响投资性房地产的公允价值，例如，企业管理水平、业绩增长等都会对投资性房地产的价值产生影响。
全国经济中级会计职称知识点投资性房地产的计量
全国经济中级会计职称知识点投资性房地产的计量投资性房地产是指企业或个人投资目的而购置和持有的，以获取租金收入、资本增值或两者兼有为主要目的的房地产。
投资性房地产的计量主要包括房地产的初始计量、后续计量以及转化和处置等方面。
首先，投资性房地产的初始计量包括购置成本的确认。
购置成本由购房款、土地使用权出让金、相关税费以及与购置有关的直接支出组成。
其中，购房款应以发生购买交易的成交当日的购房款作为基础，其他支出应按照实际发生金额计入购置成本。
同时，有关被投资物业的预估未来支出，如修缮费用、拆迁补偿费用等，应当根据可靠的证据计入购置成本。
其次，投资性房地产的后续计量以公允价值计量为主，但对于自用性房地产，可以按照成本模式进行计量。
公允价值是指在交易市场上，充分意愿的交易双方，在知情情况下，按照正常经营的方式进行交易时所能达成的交易价格。
根据企业会计准则，投资性房地产的公允价值必须由独立的专业机构进行估价。
对于采用公允价值计量的投资性房地产，在资产负债表中应当列示为“投资性房地产”。
而对于采用成本模式计量的自用性房地产，应按照成本减值计提方法测定其账面价值是否出现减值。
如果资产的账面价值高于其可收回金额时，账面价值不需要调整。
如果资产的可收回金额低于其账面价值时，则需要计提减值损失。
另外，投资性房地产在转化和处置时会产生相关的会计处理。
当企业决定将投资性房地产转化为自用性房地产或以其他方式实现该资产时，应将其转化处理为自用性房地产或按照相关规定进行处置。
转化处理时，应按照资产原有计量模式的要求，经过检核和调整后计入自用性房地产账面价值；处置时，应按照处置收益和处置成本的公允价值计量原则进行计量，并计入当期损益。
综上所述，投资性房地产的计量主要包括初始计量、后续计量以及转化和处置等方面。
初始计量主要是确认购置成本，后续计量以公允价值计量为主，但自用性房地产可以按照成本模式计量。
对于采用公允价值计量的投资性房地产，应按照公允价值进行估价。
投资性房地产的确认与计量
第四章投资性房地产一、投资性房地产的定义与特征〔一〕投资性房地产的定义与特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产应当能够单独计量和出售。
投资性房地产的特征：投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、状态、目的等方面区不于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
〔二〕投资性房地产的范围投资性房地产要紧包括：已出租的土地使用权、持有并预备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。
〔1〕属于投资性房地产的范围①已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
企业谋划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类；关于以经营租赁方式租进土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
例如，企业从二级市场通过出让或转让方式拍卖取得一块土地使用权，采纳经营租赁方式出租给某一企业，因此出租方能够将该土地使用权作为投资性房地产核算。
②持有并预备增值后转让的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并预备增值后转让的土地使用权。
然而按照国家有关认定的闲置土地，不属于持有并预备增值后转让的土地使用权。
〔即闲置土地不属于投资性房地产〕例如，企业发生转产或厂址搬迁，局限土地使用权停止自用，董事会作出书面决议，决定接着持有这局限土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
这种情况属于投资性房地产。
③已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。
企业在判定和确认已出租的建筑物时，应把握以下要点：第一，用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物，关于以经营租赁方式租进再转租给其他单位的建筑物，不属于投资性房地产。
第二，已出租的建筑物，是企业差不多与其他方签订了租赁协议,约定以经营租赁方式出租建筑物。
一般应自租赁协议的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。
第三，企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助侍候在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助侍候，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
中级会计职称中级会计实务第四章投资性房地产
成本结转
根据税法规定，计算并缴纳与处置投资性房地产相关的税费，如增值税、所得税等。
税费处理
06
投资性房地产的披露
投资性房地产的种类、金额
企业应披露投资性房地产的种类、账面余额、公允价值等信息，以便了解企业投资性房地产的构成和规模。
投资性房地产的计量模式
企业应披露投资性房地产的计量模式，是采用成本模式还是公允价值模式。
准确性
企业应确保披露的信息准确无误，避免误导投资者。
完整性
企业应全面披露投资性房地产的相关信息，不得遗漏或隐瞒。
规范性
企业应按照会计准则和证券法规的要求，采用规范的语言和格式披露信息，以便投资者理解和比较。
THANKS
感谢观看
公允价值模式
按照转换当日的公允价值作为投资性房地产的入账价值，同时将非投资性房地产的账面价值结转到投资性房地产科目，公允价值与账面价值的差额计入资本公积。
成本模式
05
投资性房地产的处置
将投资性房地产转换为其他资产，通过销售获取现金或等价物。
出售
交换
报废
租赁终止
将投资性房地产与另一项非货币性资产交换，以获取另一项投资性房地产或非投资性房地产。
投资性房地产的后续支出的内容
对于日常维护支出，应直接计入当期损益；对于改扩建支出，应将其资本化，计入投资性房地产的成本，并在以后期间进行折旧或摊销。如果改扩建后能增加未来经济利益流入企业且符合资产确认条件的，应将改扩建支出予以资本化。
投资性房地产的后续支出的会计处理
03
投资性房地产的后续计量
投资性房地产的后续计量采用成本模式时，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销。
投资性房地产的概述、确认和初始计量
第 01 讲投资性房地产的概述、确认和初始计量知识点一：投资性房地产概述一、投资性房地产的定义投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产的范围（思考题）什么样的土地使用权或建筑物是投资性房地产？（正确答案）构成投资性房地产的土地使用权前面可以有两个定语，即已出租的或者持有并打算增值后转让的土地使用权。
构成投资性房地产的建筑物前面只能有一个定语，即已出租的建筑物。
（思考题）已出租的土地使用权租赁方法是什么，转出租的土地使用权是否是投资性房地产？（正确答案）租赁方法是经营租赁，租入土地使用权再转租给其他单位的，不确认投资性房地产。
（思考题）闲置土地是否是投资性房地产？（正确答案）不是。
（思考题）什么是已出租的建筑物，转出租的建筑物是否是投资性房地产？（正确答案）已出租的建筑物是指企业拥有产权并出租的房屋等建筑物，企业租入再转租的建筑物由于没有产权不是投资性房地产。
（思考题）已出租的建筑物确实认时点是什么？（正确答案）已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定“以经营租赁方法〞出租的建筑物。
确认时点是租赁协议规定的租赁期开始日。
（思考题）建筑物出租时租赁协议存在向承租人提供的相关辅助效劳的条款是否影响投资性房地产确实认？（正确答案）如果协议中规定的相关辅助效劳在整个协议中不重大的，不影响把建筑物确认为投资性房地产。
比方企业将办公楼出租同时向承租人提供维护、保安等一般辅助效劳，就属于这种情形。
（思考题）哪些房地产不属于投资性房地产？（正确答案）自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
自用房地产的持有目的是用于生产商品、提供劳务或者经营治理，通过“固定资产〞、“无形资产〞科目核算，企业拥有并自行经营的旅馆就是这种情形。
作为存货的房地产特指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地，通过“开发本钱〞、“开发产品〞科目核算。
（思考题）如果某项房地产局部用于赚取租金或资本增值局部自用，用于赚取租金或资本增值的局部该如何做会计处理？（正确答案）用于赚取租金或资本增值的局部能够单独计量和X的，应当确认为投资性房地产。
投资性房地产
投资性房地产一、投资性房地产概述（一）投资性房地产的概念投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
投资性房地产需要能够单独计量和出售。
（二）投资性房地产的特征（1）投资性房地产是一种经营性活动；（2）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于企业作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。
二、投资性房地产的内容与计量（一）投资性房地产的内容1.已出租的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的、并以经营租赁方式出租的土地使用权。
（1）出让是指在一级市场上以交纳土地出让金的方式取得；（2）转让是指在二级市场上接受其他单位转让方式取得。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权企业通过出让或转让方式取得的，并准备增值后转上的土地使用权。
（1）实务中持有并准备增值后转让的土地使用权的情况较少；（2）按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。
3.已出租的建筑物企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成的用于出租的建筑物。
（1）以租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产；（2）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
需要说明的是，企业自用的房地产（（例如，办公楼等）和作为存货核算的房地产（（例如，房地产企业开发的商品房等）不属于投资性房地产。
（二）投资性房地产的计量外购投资性房地产按取得时的实际成本计量，后续核算应根据情况分别采用成本模式计量和公允价值模式计量。
（1）成本模式计量，是指投资性房地产的初始计量和后续计量均采用实际成本进行核算。
（2）公允价值模式计量，是指投资性房地产初始计量采用实际成本核算，后续计量按照投资性房地产的公允价值进行计量。
三、投资性房地产的账务处理（一）取得投资性房地产的账务处理1.外购投资性房地产（1）对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。
投资性房地产的确认、初始计量与后续计量
3、自用房地产或存货转换为采用公允价值模 式计量的投资性房地产时，投资性房地产 应当按照转换当日的公允价值计量。成本 ——公允价值 转换当日的公允价值小于原账面价值 的，其差额计入当期损益（公允价值变动 损益）；转换当日的公允价值大于原账面 价值的，其差额作为资本公积（其他资本 公积），计入所有者权益。处置该项投资 性房地产时，原计入所有者权益的部分应 当转入处置当期损益（其他业务收入）。
关联企业之间租赁房地产的，租出方应将出租的房 地产确认为投资性房地产。母公司以经营租赁的方式 向子公司租出房地产，该项房地产应当确认为母公司 的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集 团的自用房地产。
企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的是 通过向客户提供客房服务取得服务收入，该业务不具 有租赁性质，不属于投资性房地产；将其拥有的旅馆 饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和 出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。
注意 1、成本模式 （1）投资性房地产 （2）投资性房地产累计折旧（摊销） （3）投资性房地产减值准备 2、公允价值模式 （1）投资性房地产－成本 （2） 投资性房地产－公允价值变动
【例5】接例3，2007年土地用于出租，每年 摊销额为40万元，同时每年租金70万元，在 年末一次性支付，甲公司在年末账务处理 时：
二、投资性房地产的确认和初始计量
（一）投资性房地产的确认
将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符 合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地 产的两个确认条件：
1.与该资产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 ❖ 只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性 房地产”科目核算。
借：银行存款 70 贷：其他业务收入 70
投资性房地产
例7-3：教材P135
2023年12月31日，新华企业购入价值为1 500万元旳一栋写字楼。该写字楼估计 寿命23年，估计净残值为零，采用直线法计提折旧。2023年1月1日，新华企业将 该写字楼出租给A企业，租期3年，租金为每年120万元。根据协议要求，A企业于 每年12月31日之前支付下一年旳租金，新华企业把该写字楼划为投资性房地产且 以成本模式进行后续计量。
• 2023年12月31日，该项房地产出现减值迹象，经减值测试，确 认其可收回金额为1 350万元。要求：根据以上交易和事项编制 预收2023年租金、确认第一种月租金收入、计提第一种月折旧 及2023年底计提减值准备旳会计分录。有关账务处理如下。
（1）2023年12月31日，预收2023年租金。
•甲企业旳账务处理如下：
• 借：投资性房地产
55 000 000
• 合计折旧
3 000 000
• 贷：固定资产
55 000 000
• 投资性房地产合计折旧 3 000 000
例题
【例2】甲企业是从事房地产开发业务旳企业，2007 年3月10日，甲企业与乙企业签订协议，将其开发旳一 栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2023年 4月15日。2023年4月15日，该写字楼旳账面余额5.5亿， 未计提存货跌价准备。
（1）假定新华企业采用成本模式对投资性房地 产进行后续计量
借：投资性房地产 贷：银行存款
11 000 000 11 000 000
（2）假定新华企业采用公允价值模式对投资性 房地产进行后续计量
借：投资性房地产——成本 贷：银行存款
11 000 000 11 000 000
►在实务中，存在某项房地产部分自用或作为 存货出售、部分用于赚取租金或资本增值旳 情形。如某项投资性房地产不同用途旳部分 能够单独计量和出售旳，应该分别确以为固 定资产（或无形资产、存货）和投资性房地 产。
[最新知识]投资性房地产期末计量
投资性房地产期末计量投资性房地产期末计量，关于这个问题，一直是大家所关注的内容，其一是成本模式，其二是公允价值；如果不太了解，也别着急，一起来看看我们为大家整理的相关知识吧。
投资性房地产期末计量企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
（一）采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
（二）采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
投资性房地产成本模式下后续计量的特点归纳：1.要按期计提折旧或摊销2.期末要考虑计提减值准备企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。
采用公允价值模式的条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额：借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额作相反的账务处理，即：借：公允价值变动损益贷：投资性房地产公允价值变动公允价值计量模式与成本计量模式投资性房地产的优缺点采用成本模式计量，对企业利润的影响比较稳定,不受公允价值变动的影响，不容易调增或调减资产价值，降低了企业操纵利润的可能。
而且会计准则与税法的处理基本一致。
对已出租的建筑物或工地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前余额或部分抵扣，计算比较简单。
不过，能及时客观反映投资性房地产的市场真实价值。
采用公允价值模式计量，能使投资性房地产的账面价值更加及时，客观地反映市场的公允价值，风险较大，当然收益也大。
房地产市场繁荣时，可以增加当期利润，萧条时，利润会大幅下降。
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▪
贷：银行存款等
1 500 000
▪ （3）20×8年11月10日，改扩建工程完工
▪
借：投资性房地产——成本
13 500 000
▪
贷：投资性房地产——厂房（在建）
13 500 000
▪ 2.不满足投资性房地产确认条件的，应当在发 生时计入当期损益。
▪ 借：其他业务成本
▪
贷：银行存款等
第三节 投资性房地产的后续计量
） ——公允价值变动
▪ 1.外购投资性房地产的成本，包括购买价款 、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。
▪
（1）如果在购入房地产的同时开始对外出租 ， 应作为投资性房地产。
买价+相关税费＋直接归属于该资产的各项支 出
比如企业购买房地产，买价1000万元，相关税费200 万元，则：
借：投资性房地产 1200 贷：银行存换 1200
减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
1.确定入账价值后，假如是一项出租的土地使 用权或准备增值的，期末进行摊销：
借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计摊销
如果是房屋建筑物： 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
2.出租的房地产取得的租金收入，确认为其他业 务收入。
3.期末应判断投资性房地产的可收回金额，看其 是否减值。 减值时： 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备
▪ （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
▪
借：投资性房地产——厂房（在建） 14 000 000
▪
投资性房地产累计折旧
6 000 000
▪
贷：投资性房地产——厂房
20 000 000
（2）20×8年3月15日～12月10日：
▪
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
▪ （1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：
▪
借：投资性房地产——厂房（在建） 12 000 000
▪
贷：投资性房地产——成本
10 000 000
▪
——公允价值变动
2 000 000
▪ （2）20×8年3月15日～11月10日：
▪
借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000
▪
A.2010年该项投资性房地产应计提折旧22.92万元
▪
B.2010年该项投资性房地产减少当期营业利润70万
元
▪
C.2010年该项投资性房地产增加当期营业利润50万
元
▪
D.2010年该项投资性房地产的列报价值是560万元
▪
E.2011年该项投资性房地产可以变更为成本计量模式
【例7-8】20×7年，甲企业将一栋写字楼对外出租，采用成 本模式进行后续计量。20×9年2月1日，假设甲企业持有 的投资性房地产满足采用公允价值模式条件，甲企业决定 采用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。20×9年2月 1日，该写字楼的原价为9 000万元，已计提折旧270万元 ，账面价值为8 730万元，公允价值为9 500万元。甲企业 按净利润的10%计提盈余公积。假定除上述对外出租的写 字楼外，甲企业无其他的投资性房地产。
（2）如果所购的房地产准备出租，董事会有 书面决议，意图明确，即使未签定租赁协议, 也可以确认。
▪ 2.自行建造投资性房地产的成本，由建 造该项资产达到预定可使用状态前所发 生的必要支出构成。
入账价值=料+工+费 （和自建固定资产相同）
（注意借款费用资本化的问题）
▪
▪ 3.非投资性房地产转换为投资性房地 产的成本，应按“投资性房地产转换”的 原则来确定。
▪ 借：投资性房地产—厂房（在建）
▪
投资性房地产累计折旧
▪
贷：投资性房地产—厂房
▪ 资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧 和摊销。
▪ 【例7-3】20×8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营 租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量, 原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的 租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建， 并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将 厂房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期 ，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程 完工，共发生支出150万元，即日按照租赁合同出租给丙 企业。假设甲企业采用成本计量模式。
2.非投资性房地产转换为投资性房地产：
▪ 【例题1•单项选择题】下列各项中，属于投资性房地产 的是（ ）。
▪
A.房地产企业开发的准备出售的房屋
▪
B.房地产企业开发的已出租的房屋
▪
C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权
▪
D.企业以经营租赁方式租入的建筑物
▪ 【例题2】下列项目中，不属于投资性房地产的有（ ） 。
▪
A.出租给本企业职工居住的宿舍
▪
（2）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不
得从公允价值模式转为成本模式。
▪ 成本模式
公允价值模式
投资性房地产初始入账时不同时满足前述两个条件 ，当时采用成本模式进行计量。但现在两个条件 已同时具备，这时就应按公允价值模式计量。需 要成本模式改为公允价值模式，这种变更属于会 计政策变更。
对于会计政策变更，应采用追溯调整法。要用成本 模式计算的损益的数额与公允价值模式计算的数 额之间的差额调整当期期初的留存收益。
同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息， 从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计 。
▪ 2.会计处理
▪
采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计
提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的
公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值
之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。会计处
第8章 投资性房地产
本章主要内容
▪ 投资性房地产的内容和初始计量； ▪ 投资性房地产的后续计量； ▪ 投资性房地产的转换； ▪ 投资性房地产的处置。
第一节 投资性房地产特征和范围
▪ 一、定义和特征 ▪ 1.定义 ▪ 是指以赚取租金或资本增值为目的，或者两
者兼有而持有的房地产。 ▪ 2.特征 ▪ （1）是一种经营活动； ▪ （2）在用途、状态、目的等方面区别于作为
▪
贷：投资性房地产
▪
累计折旧
▪
固定资产减值准备
▪
▪ （2）投资性房地产转换为存货
▪
借：开发产品（原投资性房地产的账面价值）
▪投资性房地产累计折旧▪投资性房地产减值准备
账面价值
▪
贷：投资性房地产
▪
▪ 注意1：房地产公司用“开发产品”科目；
▪ 注意2：流动资产与非流动资产之间的准备通常不能对应 结转。
理如下：
▪
借：投资性房地产——公允价值变动
▪
贷：公允价值变动损益
▪
或作相反分录。
三、计量模式的变更
▪ ●同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行 后续计量，不得同时采用两种计量模式。
▪ ●企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意 变更。
▪
（1）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计
政策变更处理。 (调整留存收益）
投资性房地产
二、公允价值模式 投资性房地产
非投资性房地产 非投资性房地产
（二）成本模式下的转换：
▪ 会计处理原则： ▪ 对应结转，不确认损益； ▪ 涉及存货的，不确认减值准备。
1.投资性房地产转换为非投资性房地产：
▪ （1）投资性房地产转换为自用房产
▪
▪
借：固定资产
▪
投资性房地产累计折旧
▪
投资性房地产减值准备
▪ 一、成本计量模式
▪
企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续
计量。
▪
1.采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资
产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在
减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。
▪
2.采用成本模式计量的土地使用权的后续计量：按无
形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销，存在
▪ （6）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值 ，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用 于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计 量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产 ，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房 地产。
▪ （7）关联企业之间租赁房地产的，出租方应将出 租的房地产确定为投资性房地产。但在编制合并 报表时，应将其作为企业集团的自用房地产。
▪
B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位
▪
C.企业拥有并自行经营的旅馆饭店
▪
D.已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但
继续用于出租的房地产
▪
E.企业管理部门正在使用，但董事会已作出决议将于
半年后出租的房产
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
▪ 一、投资性房地产的确认和初始计量 ▪ 投资性房地产应当按照成本进行初始计量。 账户设置： 投资性房地产——写字楼 （成本模式） 投资性房地产——成本（写字楼）（公允价值模式
▪ 【例题】某企业投资性房地产采用成本计量模式。2009 年1月31日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为 270万元，预计使用年限为5年，预计净残值为18万元。 采用年数总和法计提折旧。2010年应该计提的折旧额为（ ）万元。
▪
A.72 B.50.4 C.67.2 D.68.6
▪ 【例题】某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。 2010年1月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的购 买价格490万元，发生相关税费20万元， 用银行存款支付 。建筑物预计使用年限为20年，预计净残值为10万元，采 用直线法计提折旧。2010年12月31日，该建筑物的公允 价值为560万元。不考虑其他因素，下列表述中，正确的 有（ ）