马连道茶叶特色商业区考察报告-20141021
北京马连道茶叶街的现状与思考
北京马连道茶叶街的现状与思考作者：赵志谦来源：《中国市场》2009年第25期从2008年下半年至今，茶叶市场销量出现下滑，目前虽销量有所回升，但距前几年仍有较大差距，那么造成此种状况的原因是什么，在金融危机的大背景下，茶叶市场如何更好的发展，此文也许会给出些许答案。
马连道茶叶街是中国北方地区最大的茶叶集散地，素有中国茶叶价格的风向标之称，并曾于2006年被中国步行街工作委员会命名为中国特色商业街。
目前马连道茶叶街有9个大型茶叶交易市场，各地茶商1300余家，年交易额达18亿元，从业人员近万人，全国各地的名优特茶叶、茶具在这里都可以觅得踪影。
2008年以前，马连道街的茶叶贸易一直以高于20%的年增长率持续发展。
然而去年下半年以来，市场情况发生了引人注目的变化，主要是大部分茶叶商家销量出现下滑，幅度一般在30%左右。
有的茶商出现亏损，有的茶商从经营条件较好的店铺迁到了条件较差但租金较低的地方，一些茶商转让店面而退出了马连道。
一部分茶商出现思想波动和紧张情绪。
今年以来，出现了一些转机，茶叶销量有所回升，但距前几年仍有较大差距。
经过认真调查分析，我们认为，出现以上问题的原因是多方面的，但主要原因可以概括为以下三个方面：市场竞争激烈供求失衡目前茶叶市场出现了供求失衡的局面，总体上是供大于求，市场趋于饱和。
据中国茶叶流通协会统计的数据显示，2008年我国茶叶生产较2007年增加8%。
从马连道茶叶街内部看来，大型茶叶批发市场从几年前的5个增加到最多时的10个，茶商从几年前的不足700家增加到近年的1300多家，两组数字都翻了一番多。
然而其所占有的茶叶市场份额并没有相应增加，供需失衡比例进一步加大。
茶商为了推销，只能进行低层次的同质化竞争，价格压得很低，利润空间被大大压缩。
此外，北京市场之外辐射空间也受到压缩。
前几年，马连道茶叶市场在中国北方唯我独大，可以辐射河北、河南、内蒙古、山西及东北大片地区。
近年来，天津、石家庄、保定、太原及东北一些城市相继建起了一批有一定规模的茶叶批发市场，这争抢了马连道相当一部分的市场份额。
北京市马连道区域调研报告
北京市马连道区域情况一、马连道区域范围马连道区域大致可以规划为：东西在西二环与西三环之间，南北从丽泽路到广安门外大街所辖区域。
二、马连道区域配套＞购物：京城茶叶一条街、法国家乐福、英国百安居、德国欧贝德家居、易初莲花、亿客隆、华联超市、苏宁电器、物美等。
＞教育：北京小学、华夏女子中学、马连道幼儿园等。
＞餐饮：渔公渔婆、金山城火锅、南城香、九丰源酒楼、明月三千里烧烤、今天假日海鲜城、重庆火锅、甜鸭梨烤鸭、城一锅。
＞酒店：百莲名仕酒店、双龙花园酒店、逸羽连锁酒店、安华景苑饭店、鸿坤国际大酒店。
＞银行：中国工商银行、中国农业银行、中国交通银行、建设银行、民生银行、邮政储蓄。
＞医院：电力医院、广外医院、北京世纪坛医院、宣武医院、广安门中医院。
＞其他：中国移动马连道营业厅、中国邮政、新华书店。
三、马连道区域交通情况该区域有京石、京开两大高速路；有西二环、西三环、西站南路、两广路、丽泽大道等五大城市主干线；有九座立交桥(莲花桥、天宁寺桥、广安门桥、菜户营桥、丽泽路与西站南路立交桥、丽泽桥、六里桥、太平桥路口立交桥、湾子路口立交桥)；有西客站、六里桥两大客运枢纽；有丽泽桥、莲花池两个长途汽车站；另有通往全市各区的多条公交路线。
规划中的两大地铁线：＞地铁9号线地铁9号线规划方案已于2005年6月完成，2006年正式开工。
从南边的世界公园，穿越威尔夏大道所在的西三环城市新区，最后到达颐和园北宫门。
拟建全部14个站，威尔夏大道附近设置了2个站，即六里桥站、西客站站。
＞西站-北京站直线地铁已于2005年12月24日正式开始动工。
该线路全长9.16公里，计划从北京站向西，沿前三门大街直线伸展，在崇文门路口进入地下，经前门、宣武门、长椿街、白云路，再由天莲大厦附近钻出地面，接入北京西站。
规划2008年前建成通车。
四、马连道区域环境特征马连道区域经过多年的发展已经形成了自己独特的区域环境特征：区域环境特征一：老北京、新宣南，传统与现代碰撞共生的人居区地处金中都所在地、老北京文化的发祥地；国际传媒大道、广安门商务区、马连道采购中心区等商圈的规划与建设，又为这一区域赋予了城市化发展的色彩。
马连道茶城旅游作文
马连道茶城旅游作文
哎呀，你们知道吗？我去了一个超级超级好玩的地方，就是马连道茶城！那里简直就是茶叶的海洋，满鼻子的茶香，让我感觉自己好像变成了一只小茶精灵呢！
一走进茶城，我就被那些五颜六色的茶叶吸引住了。
有绿绿的龙井，像春天的小草一样鲜嫩；有红红的普洱，像夕阳下的云朵那么温柔。
我拉着妈妈的手，兴奋地说：“妈妈，你看这些茶叶，它们好像在跟我打招呼呢！”妈妈笑着摸了摸我的头，说：“是啊，它们都是大自然的宝贝，等着我们去发现呢。
”
我们走进了一家茶馆，里面好安静啊，连一根针掉在地上都能听见。
服务员阿姨穿着漂亮的旗袍，笑容可掬地迎了上来：“小朋友，欢迎来到茶的世界，要不要尝尝我们的特色茶？”我好奇地点了点头，接过一杯热腾腾的茶，轻轻地吹了一口气，然后小心翼翼地喝了一口。
哇，好苦又好香啊！我皱了皱眉头，又笑了开来：“妈妈，这个茶好像在跟我说话呢，它告诉我，苦过之后就是甜。
”妈妈听了，笑得眼睛都弯成了月牙儿。
接着，我们还参观了茶叶的制作过程。
看着师傅们熟练地翻炒茶叶，我感觉自己好像也学会了这项神奇的技能。
我跑过去，拉着师傅的衣角问：“叔叔，你能教我做茶叶吗？”师傅哈哈大笑，说：“小朋友，你还小，不过可以先学怎么泡茶哦。
”我一听，立刻来了精神：“真的吗？那我以后一定要成为最会泡茶的小朋友！”
在马连道茶城的一天，我不仅学到了很多关于茶的知识，还交到了许多新朋友。
我们一起品尝了各种各样的茶，一起听茶农伯伯讲茶的故事。
我觉得，这里真是一个让人心灵得到放松和滋养的好地方。
下次有机会，我还要再来，和茶叶们继续我的奇妙之旅！。
马连道凭什么“马”连通茶道 管理资料
马连道凭什么“马”连通茶道管理资料身处日新月异的互联网时代，即使你从来没听说过“马连道”，你也可以迅速了解“马连道”，正如百度百科的百科名片显示：马连道是著名的京城茶叶一条街，位于北京市宣武区西部，西临西三环路，北靠广安门外大街，与北京西客站隔街相望，南接丽泽路，当然，除了马连道这个集中的茶叶交易市场，你也可以通过互联网，迅速找到其他区域的茶叶交易市场，只不过大大小小的茶叶交易市场五花八门，数不胜数，又显得大同小异，或千篇一律，或偏安一隅，令你眼花缭乱，不知所措。
但是，如果你去做个抽样调查，在中国做茶叶生意的人，恐怕有半数的人都知道“马连道”三个字，其他的茶叶交易市场未必有着同等的市场地位。
可见，马连道商业街在茶叶交易市场中占据着颇为重要的地位。
事实也确实如此。
资料显示：1996年以来，马连道商业街已经从一条默默无闻的区域性普通街道，开展成为年交易额超过10亿元的全国性特色商业街，并跻身国内三大茶交易中心之一，在全国乃至世界的茶业界都产生了重要。
但是，消费习惯、理念、行业格局、市场环境千变万化，茶叶的交易方式也在与时俱进，如，茶为国饮越来越深入人心，网络卖茶正在快速崛起，马连道商业街开展过程中自然会遭遇众多制约其进一步开展的因素，如：品牌定位需要微调、交易方式传统、交易效率低下、文化内涵欠缺、网络营销尚需优化等等。
此外，资料还显示：“十一五”以来，北京市提出了“开展高端、高效、高辐射产业”的重点任务，这就要求在产业开展过程中要注重提升产业的附加值，提高产业的效益，增强产业的辐射带动作用。
马连道商业街内的业态主要为传统的商业批发与零售，交易手段单一，交易方式以现场看货为主，直接交易量有限。
那么，在此情况下，马连道商业街骑上什么“马”才能奔驰在中国茶叶行业，又凭什么“马”才能“连通”中国各类茶叶的“开展之道”呢？远卓品牌筹划公司认为，马连道商业街至少要从以下八个方面，精挑细选出八匹能征善战的“骏马”，才能有效“连通”中国乃至世界“茶道”，继续保持马连道在国内外茶叶交易市场的领导地位。
马连道茶街的开街先导——记老茶人高信坚
提起马连道京城茶叶一条街，就不能不提这条街的开拓者之一、满堂香茶业集团的老掌门高信坚，他和这条街的形成，有着极为密切的关系。
满堂香茶叶集团，始创于1981年，它的前身是福建省福州市建新镇的一个镇办小厂，至笔者采访时的2003年，该厂已有22年的历史了。
目前，满堂香茶叶集团已经成为集农工商于一体、产供销一条龙的跨行业、跨地区的大型专业茶叶集团，经营产品以自产茉莉花茶、绿茶为主，兼营全国各地的名优茶叶、茶具等，销售网店辐射全国二十多个省市自治区。
集团下属的福建满堂香茶厂拥有2座厂房、办公楼，建有6个生产车间，年生产能力为1500吨，是福建省产销茶叶的大型企业，被评为省级先进企业，也是中国质量检验协会打假扶优重点保护企业。
在这个著名企业中，有一位在中国茶叶界有较大影响的人物，他就是董事长高信坚。
他也是京城茶叶一条街的开街先锋。
（一)山重水复疑无路柳暗花明闯京城高信坚作为企业的创始人，原系建新镇花木公司的干部，党的十一届三中全会后下海办厂经营，承包了镇办茶厂的一个独立车间，走上了从事茶业的创业之路。
从1981年到1985年，在第一个五年创业期间，高信坚承包的小茶厂取得了可喜的成绩，年销售额突破了百万大关，而此后他的经营业经历了坎坷。
在1986年的郑州全国糖业烟酒茶订货会上，高信坚被皮包公司骗走了茶叶货款140多万元，欠下银行贷款50万元。
这么多的钱，在当时可是一个很大的数字，它几乎让高信坚的企业破产。
在这种打击下，高信坚没有跌倒趴下，也没有灰心丧气。
他把他的三个儿子、儿媳，分成两条战线，：第一战线是配合公安机关、法院人员，奔赴河南、山东等地进行司法诉讼，追讨债款；第二战线是把库存的茶叶，发往陕西，开拓新的销售市场。
从1986年到1988年这三年中，高信坚和他的一家人，经历了人生最艰难困苦的年代。
不幸中的大幸是，在危难之际，高信坚得到了当地农行主任的鼓励：跌倒算什么，爬起来再前进。
高信坚几乎几天几夜没有合眼，他不断在审视自己，为什么会失败？他客观地总结了两方面的原因，第一是自己思想跟不上经济转轨期间的变化，还习惯于计划经济时代的商业交易模式；第二是自己对市场的变化估计不足，，产品的结构也不尽合理，因此，1986年的失败可归结为经营阅历积累不够。
在马连道茶城如何辨别茶的真伪
在马连道茶城如何辨别茶的真伪茶，作为中国传统的饮品之一，有着悠久的历史和广泛的影响力。
而在中国的茶叶消费市场中，马连道茶城作为北京市最大的茶叶交易市场，是茶叶爱好者和买家最常光顾的地方之一。
然而，在这样一个庞杂的市场中，茶叶的真伪却成为了消费者普遍关注的问题。
本文将探讨在马连道茶城如何辨别茶的真伪。
首先，消费者在选择茶叶时，可以通过观察外观来初步判断茶叶的真伪。
一方面，正宗的茶叶一般都具有明亮的颜色和均匀的外观。
若是绿茶，应该呈现出深绿或亮绿的颜色；若是红茶，应该呈现出红亮的颜色；若是普洱茶，应该呈现出红褐色或者茶馏色。
此外，茶叶的外形也是一个重要的指标。
正宗茶叶一般都保持完整的形状，如绿茶应呈现出细长的条索状，红茶应呈现出紧实的颗粒状，普洱茶应呈现出压制的圆形或饼状。
其次，消费者可以通过闻茶叶的香气来辨别茶的真伪。
正宗的茶叶通常都具有独特的香气，如绿茶应该具有清香、鲜爽的气味；红茶应该具有浓郁的花果香气；普洱茶则具有独特的陈香。
若是茶叶散发出异味或者没有明显的香气，那很可能是劣质茶叶或者掺假茶叶。
另外，消费者可以通过品尝茶叶的口感来判断茶的真伪。
正宗的茶叶一般都具有独特的口感，如绿茶应该具有清淡、醇厚的口感；红茶应该具有鲜爽、甘甜的口感；普洱茶则具有浓烈、回甜的口感。
若是茶叶的口感平庸或者口感与其所标注的种类不符，那很可能是劣质茶叶或者伪劣茶叶。
此外，消费者还可以通过了解茶叶的生产过程和品牌的信誉来判断茶的真伪。
正宗的茶叶通常都有着严格的生产工艺和规范的流程。
消费者可以通过咨询茶叶销售人员或者查阅相关资料了解茶叶的生产过程，以及正宗茶叶所在的产地和品牌信息。
品牌的信誉也是判断茶叶真伪的一个重要指标，正宗的茶叶品牌通常都有着良好的声誉和一定的消费群体基础。
最后，消费者在购买茶叶时，可以通过参加茶叶展销会或者参观茶叶基地等活动来增加对茶叶的了解和判断。
茶叶展销会和茶叶基地参观等活动是茶叶行业组织和企业为了宣传自己的产品而举办的，消费者可以通过这些活动亲身感受茶叶的品质和特点，进一步判断茶叶的真伪。
在茶叶店的社会实践报告(2篇)
第1篇一、前言随着我国茶文化的日益普及，茶叶市场逐渐繁荣。
为了深入了解茶叶行业的发展现状，提高自身的实践能力，我于2021年暑假期间，选择在当地一家具有悠久历史的茶叶店进行为期两周的社会实践。
本次社会实践旨在通过亲身参与茶叶店的日常运营，了解茶叶行业的基本知识，体验茶文化的魅力，并从中汲取宝贵的社会经验。
二、实践背景与目的1. 实践背景近年来，随着人们生活水平的提高，对茶叶的需求日益增长。
茶叶店作为茶叶销售的重要渠道，其经营状况直接反映了茶叶市场的动态。
此次社会实践，旨在通过实地考察，了解茶叶店的经营模式、市场定位、客户群体等，为今后从事相关行业积累经验。
2. 实践目的（1）了解茶叶行业的基本知识，包括茶叶的种类、产地、品质等；（2）掌握茶叶店的经营理念、营销策略和客户服务技巧；（3）体验茶文化的魅力，提高自身的人文素养；（4）培养团队合作精神，提高社会实践能力。
三、实践过程1. 茶叶店基本情况本次社会实践的茶叶店位于我国某市，是一家拥有30多年历史的知名茶叶品牌。
店铺面积约为100平方米，分为茶叶展示区、品鉴区和休闲区。
店内陈列着各种茶叶，包括绿茶、红茶、乌龙茶、白茶、黄茶和黑茶等。
2. 实践内容（1）了解茶叶知识：在店长的带领下，我学习了茶叶的种类、产地、品质等方面的知识。
同时，还了解了茶叶的加工工艺、储存方法和冲泡技巧。
（2）参与店内运营：在实践期间，我参与了茶叶店的日常运营工作，包括整理货架、接待顾客、推荐茶叶、处理订单等。
（3）学习营销策略：店长向我介绍了茶叶店的营销策略，包括线上推广、线下活动、会员管理等。
我还参与了店内的一次促销活动，学习了如何策划和执行活动。
（4）体验茶文化：在品鉴区，我学习了如何品鉴茶叶，并与其他顾客交流茶文化心得。
四、实践体会与收获1. 对茶叶知识的深入了解通过本次社会实践，我对茶叶的种类、产地、品质等方面的知识有了更深入的了解。
这使我认识到，茶叶行业是一个充满魅力的行业，同时也需要不断学习和积累知识。
北京马连道茶叶街的现状与思考
题 ，重在 提高 茶商 素质 。 目前 马连道 众多 茶 商 素 质参 差 不 齐 ，大 部 分 是 由茶 农 转 来 ，普 遍欠 缺 现代 企业 管理 知识 。可 以通
从２ ０ 年下半年至今 ，茶叶市场销量出现下滑 ，目前虽销量 有所 回升 ，但距前几年仍 ０８ 有较大差距 ，那么造成此种状况 的原 因是什么 ，在金融危机的大背景下 ，茶叶市场如 何更好 的发展 ，此文也许会给 出些许答案 。
北京 马连道茶 叶街 的现状 与思考
文／ 赵志谦
马 连道茶 叶街 是中 国北 方 地区最 大 的 直以高于２％的年增长率持续发展。然而 升 ，但距 前几 年仍有 较大差 距 。 ０ 茶叶集 散地 ，素有 中 国茶 叶价 格的 风向标 去年下 半年 以来 ，市 场情况 发生 了引人 注
一
并 没有 相应 增加 ，供需 失 衡 比ห้องสมุดไป่ตู้进一 步加
通过 宣传 教育 ，使 广 大茶 商真 正认识 到 ，
诚信 是经 商之 本 ，要 经商 先做人 的道 理 。 大 。茶 商 为 了推销 ，只 能进行 低层 次 的 同 其他因素 国 际金融 风暴 的影响 。这 种影 响 主要 其次 要加 强制 度建 设 ，制 定诸 如诚信 公 约 质 化竞 争 ，价 格压 得很低 ，利润 空 间被大
茶 叶街有 ９ 大 型 茶叶 交 易市 场 ，各 地 茶 出 现 亏 损 ，有 的 茶商 从 经 营条 件 较 好 的 个 商 １０ 余家 ，年交 易额 达 １４ 元 ，从业 人 店铺 迁到 了条件 较差 但租 金较低 的地 方 ， ３０ Ｌ ８
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马连道茶叶特色商业区考察报告焦鹏飞、徐威2014年10月21日目录一、考察安排 (2)二、马连道茶叶特色商业区概况 (2)（一）区位 (2)（二）茶城分布 (2)（三）发展历史 (3)（四）片区配套 (4)（五）片区各茶城概况 (5)三、马连道茶叶特色商业区分析 (6)（一）定位 (6)（二）发展规划 (6)（三）片区现状 (7)（四）马连道茶叶特色商业区SWOT分析 (9)四、考察总结 (10)（一）考察得失 (10)（二）今后需注意的问题 (10)（三）可借鉴之处 (10)（四）走访感悟及对大茶都项目的建议 (11)一、考察安排(一)考察时间：2014年10月10日至10月19日(二)考察地点：北京西城区马连道(三)考察人员：焦鹏飞、徐威(四)考察项目：马连道茶叶特色商业区(五)考察目的：1、发放问卷，了解商户的经营状况和客户群；2、通过走访部分商户，了解茶行业的现状、及运作方式等；3、寻找潜在的招商对象，了解商户的需求；4、宣传大茶都项目；5、为大茶都项目寻找未来的售楼地点。
二、马连道茶叶特色商业区概况（一）区位马连道茶叶特色商业区地处北京西城区西二环和西三环之间，北至广安路、广外大街，南至丽源路、红莲南路，西至北京西站南路，东至红莲路，约占地82公顷。
片区的中轴——马连道路长1500米。
整个片区交通发达，属于北京铁路枢纽和公路主干线的通达地带。
（二）茶城分布整个茶叶特色商业区的茶叶交易主要集中在南北走向的马连道茶叶一条街（马连道路）两旁的沿街商铺和大大小小的茶城里，另外，东西走向的茶马北街东段、茶马街和茶马南街西段也有部分沿街商铺经营茶叶。
目前该地区集中了马连道茶城、国际茶城等18个大大小小的茶城，总营业面积超过25万平方米，云集国内福建、安徽、浙江、江西、四川、贵州等12个产茶大省的茶企业3000余家，其中茶城的商户约有2000家，茶业为主的行业协会、商会10余家。
该街区目前年销售额超过42亿元，约占全国茶叶年交易额的十分之一。
马连道茶叶一条街（由南向北）1.京鼎隆茶城2.天亿茶城3.北京国际茶城4.格调茶城5.马正和茶城6.马连道茶城7.更香茶叶有限公司8.青溪茶城9.世纪茶贸中心10.东方紫荆茶城11.京闽茶城12.大德盛茶城13.憩园14.京华茶叶大世界15.天福缘茶城16.第三区商业街17.茶缘茶城18.北京茶叶总公司茶叶市场整个片区的茶城分布图（三）发展历史上世纪50年代，马连道片区是北京市重要的仓储和货运区。
1984年，国家决定茶叶营销彻底放开，允许个人进行茶叶经营，精明的福建、浙江茶商逐渐聚拢京城。
1992年，马连道成立了茶叶批发市场。
1998年，京闽茶城开业。
2000年，马连道茶城开业，2.8万平方米的茶城以茶叶、茶具为主题，成了马连道茶街的标志。
同年，马连道被誉为“京城茶叶第一街”。
2004年，北京茶叶总公司把自己的仓库改造成茶城。
2005年，马连道最南边的鞋厂也改成了茶城（即茶缘茶城）。
同年马连道被中国步行商业街工作委员会评为“中国特色商业街”。
2007年，政府倾力打造北京马连道国际茶文化节品牌。
2007年，为迎接奥运会，片区改造，架空线入地，更换人行道铺装，改造沿街底层商业店面，改善街道夜景照明，拆除违法设置的各类广告设施，规范道路两侧机动车停车等。
2008年，一街(马连道茶叶一条街)同一店(张一元)、一馆(老舍茶馆)一起成为北京奥运会的外事接待场所。
2010年，被中国茶叶流通协会授予“中国茶叶第一街”称号。
（四）片区配套住宅：片区内聚集了三义西里、马连道北里、马连道中里、马连道西里、红莲北里、太平里等老式居民小区，以及格调小区、依莲轩、馨莲茗园、丽阳四季、西环景苑、世纪茶贸中心、信和嘉园、中新佳园、戎晖家园（军队干休所）、第三区观邸、欧园北欧印象、马连道欣园等较新的住宅小区。
购物中心：主要有百安居、家乐福、新年华购物中心三个，其中百安居以家居、卫浴、服装、鞋类为主，新年华购物中心包含服装、鞋类、餐饮、电影院、孩子早教等。
酒店：包括北京气象宾馆、新疆兵团饭店、明日五洲酒店等星级酒店及如家、7天等连锁酒店等。
交通：位于片区北端的地铁7号线预计2014年12月28日通车，并且在片区的北出口（即马连道路与广外大街交叉口）设有地铁湾子站。
同时，片区内有46,专27,414,89等路公交站台，可方便到达北京西站、北京南站等交通枢纽。
（五）片区各茶城概况茶城建成时间建筑面积（㎡）商户数（户）建筑层数配套备注京闽茶城1998年20000 约180 四层（不含地下一层）北京二商写字楼马连道茶城2000年约30000 约240 四层北京一商写字楼北京茶叶总公司茶叶市场2004年8000 约300 一层北京茶叶总公司办公楼茶缘茶城2005年50000 约350 一层（A区建有两层）鞋厂改建天福缘茶城2006年9400 约180 两层北京国际茶城2007年18000 约100 四层（不含地下一层）格调小区格调茶城2008年约10000 约70 三层（不含地下一层）格调小区世纪茶贸中心2007年约18000 约100 两层世纪茶贸中心小区（12万方）住宅底商东方紫荆茶城2010年约4000 约70 两层3-5层为音像制品批发市场京鼎隆茶城（陕西、普洱、黄山茶城）2011年约10000 约100 三层加油站由运输公司仓库改建第三区商业街2012年20000 约200 两层第三区官邸（24万方）入驻率不足50%京华茶叶大世界2013年15000 约50 七层5-7层为餐饮5层自助餐厅已倒闭,6-7层在装修中马正和茶城2013年约20000 约30 四层（不含地下一层）5-18层为写字楼地下一层未规划，四层在装修青溪茶城1999年3800 约70 一层大德盛茶城约1000 约30 一层部分区域为二层天亿茶城约1000 约20 两层更香茶叶有限公司2004年约2000 两层一层茶叶茶具，二层食府和会所憩园约1000 四层茶叶旗舰店一层的商铺对外出租三、马连道茶叶特色商业区分析（一）定位1、综合定位：集产品展示、商贸洽谈、茶品拍卖、消费体验、文化交流为一体的茶业交易中心。
2、功能定位：茶业商贸中心和休闲娱乐业聚集区。
3、产业定位：重点发展以茶叶专业商贸为主的产业，配套发展文化创意和艺术品交易产业、茶叶科技研发和展览展示产业、旅游和休闲娱乐产业、金融服务业、商贸服务业等产业。
（二）发展规划1、发展模式：专业商贸中心。
2、发展方向：推动产业高端化，带动中国传统文化的繁荣，带动中国文化品牌走向世界。
3、发展措施：①未来几年，西城区将会从环境入手，大力提升马连道地区城市环境，提升马连道茶叶特色商业区的品质，积极培育茶文化体验区、茶产业创意产业区。
②大力推进马连道茶博物展览馆（厅）的建设，并积极与中国茶叶流通协会、北京市茶叶协会等行业组织协作，努力将其打造成为中国茶文化的国家博物馆和中华茶文化的展示中心、茶产品的交易中心，定期举办马连道茶产业大型交易会、博览会、高峰论坛等。
③将建设茶业产权交易中心，大力推进茶叶产权交易、精品茶叶拍卖以及相关文化艺术品拍卖等业务的发展，拓宽马连道茶叶特色商业区的产品（与服务）交易领域。
其中，产权交易中心将通过电子交易平台和电子结算，以信息流、资金流代替物流，以产供销一体化代替传统批零，以总部经济代替个体经济，实现马连道相关产业的高端化和现代化。
（三）片区现状1、马连道茶叶特色商业区的商户基本可分为五种类型：一是经营时间比较长，有固定的老客户和较稳定销售量的商户。
这类商户受限制“三公”消费政策的影响小。
二是经营时间有点长，往年的销量主要从单位批量订购、送礼等方面走的商户。
这类商户在今年主要靠前些年赚的钱支撑着，希望限制“三公”消费政策有所放松。
三是客户以自己的朋友圈为主的商户。
这类商户在朋友圈中口碑较好，且随着朋友圈的不断扩大，销量稳定甚至逐年增长。
四是有其他主业，开茶店主要用于朋友聚会、洽谈生意的商户。
这类商户的店面是亏损的，但有来自主业的资金支持。
五是有高层关系的商户。
这类商户的茶店主要用于收集好茶供政府和军队首脑使用。
2、茶行业进入寒冬，市场成交低迷。
由于限制“三公”消费等政策，政府和企业采购茶叶量急剧减少，马连道茶叶市场成交低迷。
即使今年有茶叶采购的企业也不同于以往，主要以采购中低档茶叶为主，导致市场不景气。
大部分商户反映今年是茶叶市场的“冬天”，明年可能是“严冬”。
例如2013年年底开业的京华茶叶大世界和马正和茶城招商都遇到了困难。
马正和茶城二层和三层商铺面积大，商户少，以经营茶具及茶相关品为主。
京华茶叶大世界三层仅五家商户，以经营茶具为主。
3、各茶城的档次、购物环境参差不齐，建筑风格也相差很大。
马连道茶城、国际茶城、格调茶城等比较现代化，市场管理有序，购物体验良好。
但青溪茶城、天福缘茶叶批发市场等批茶城多由老旧平房组成，茶缘茶城由老旧的鞋厂改建，市场内拥挤不堪、设施老旧、管理混乱，购物体验较差。
而世纪茶贸中心虽为新建物业，但并未完全按照市场设计，商住混用，除了底商，有些茶商甚至直接在二楼等民宅中经营。
4、商户“一店多铺”现象普遍，业态重复较严重，茶商经营缺乏特色。
虽然茶商众多，但存在大量“一店多铺”的商家，茶商的过度聚集最终致使茶商经营缺乏特色。
例如有马连道茶城商户表示，该茶城商户多为在此经营很长时间的老商户，但各家商户在世纪茶贸中心等新茶城均有店铺。
再如我们在天福缘茶叶批发市场看到，一商户在同一过道拥有三个摊位，经营人员均为其亲戚。
另外，各大型茶城所售茶叶并无较大差别，多是以市面常见的茶类为主，茶叶品类重复性很大。
有50%以上的商户混合经营各类茶叶，虽然是为了满足各类顾客的需求，但这样不易形成差异化经营，同质化严重，缺乏特色。
5、各大茶城各层业态相似，均有各类茶叶店铺及茶器具、茶包装店铺。
建筑层数三层以上的茶城，地下一层、一层多以隔间商铺为主，以经营各类茶叶为主，夹杂着几家茶器具、茶包装商铺。
二层多以商场柜台的形式为主，经营各类茶叶、茶器具。
三层以上（含三层）的商户较少，主要由几家大的商户承租混合经营各类茶叶和茶具，多以超市的形式出现。
6、来自云南的商户很少，专营普洱茶的商户也较少，但兼营普洱茶的商户很多。
受2007年普洱茶价格暴跌的影响，大部分专营普洱茶的云南人撤出了马连道，仅存的一些普洱茶专营店也多为福建人经营，现在很难在马连道寻找到云南人经营的茶店。
但马连道大约有70%的商户店里销售普洱茶，这些商户中又有60%左右的商户销售的普洱茶品质参差不齐，品牌混乱，有的甚至改换包装，以次充好。
7、近年来市场上又在炒作广西、湖南的黑茶，福鼎的白茶。
从疯狂的普洱到天价龙井，从金骏眉再到今天的老茶，茶叶市场几乎每隔两年就会掀起一轮热潮。