现代商贸物流中心项目可行性研究报告

现代商贸物流中心项目一、项目基本情况（一）项目名称现代商贸物流中心项目（二）项目承办单位:旬邑县太村工业园管委会法定地址：旬邑县太村工业园区（三）项目拟建地点:旬邑县太村工业园（四）项目建设内容现代物流中心规划总占地面积50-60亩，项目分两期建设，一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、信息中心与物流调度中心等，二期为研发中心、仓储二区及其它工程。

一期主要为集团总部办公大楼、综合楼、仓储一区、信息中心与物流调度中心区，集团办公大楼一幢：建筑面积6280平方米，配电房一幢：建筑面积 50平方米，综合楼一幢: 建筑面积2560平方米;信息中心与物流调度中心一幢：建筑面积2240平方米，停车场一排：建筑面积1170平方米；仓储一区包括仓储综合楼一幢，建筑面积2600平方米、普通仓库两幢，建筑面积12820平方米；一期建筑面积26550平方米。

二期主要为研发中心、仓储二区，研发中心一幢：建筑面积1250平方米，仓储二区包括综合服务楼一幢，建筑面积2165平方米、普通仓库两幢，建筑面积11120平方米。

本项目针对全部工程进行设计。

（五）投资预算该项目总投资为6500万元，其中：固定资产投资3850万元，流动资金2650万元。

（六）项目实施进度项目建设期3年，于2016年6月开工建设，期间完成项目土建工程、装饰工程、设备安装调试等项工程，预计2018年6月工程全部竣工。

二、项目建设必要性建设大型商贸物流中心，加强与省内外发达地区商贸流通业的对接步伐，推进商贸物流现代化。

新型商贸流通业态的介入将会极大地提升旬邑商贸流通业的层次。

现代商贸物流中心项目的建设，对旬邑的工业、物流业、建筑业、服务业的发展具有极大的促进作用。

四、建设条件与场址（一）项目建设地点概况旬邑县太村产业园区始建于2007年5月，2010年3月正式挂牌成立“旬邑县太村产业园区管委会”，是省政府批准的首批100个重点建设县域工业集中区之一。

园区位于距县城7公里的太村镇野吉红村，由西安建筑科技大学城市规划设计院规划设计，控制规划面积5平方公里，首期规划用地面积1.86平方公里。

设计建设道路10条，重点发展绿色农产品加工、绿色农产品加工、医药产业和煤化工配套产业。

近年来，园区认真贯彻省政府《关于加快推进县域工业园区发展的指导意见》和市委、市政府《关于加快县域工业集中区创新发展的指导意见》精神，坚持把产业园区建设实施工业强县战略、加快推进县域工业化、城镇化的重要途径，高标准建设、高质量服务，高效能管理，园区各项工作取得了新的进展。

园区连续多年被评为“陕西省重点建设县域工业集中区”、“咸阳市非公经济发展环境优秀单位”、“咸阳市工业发展先进单位”。

园区承载功能不断完善。

多方筹措资金，先后建成创业大道、科技一路、彬旬路、野郑路、科技大道和科技二路东段等园区主干道路，形成了内外相接、左右贯通的交通网络，建成日供水6450吨的园区供水厂和太村110KV变电站，以及排水、绿化、亮化和电力、移动、电信、网络等配套设施，建成企业孵化中心，引进了万事通小额贷款公司，企业入驻园区的环境进一步优化。

园区服务体系不断健全。

管委会设置了党政综合办、经济运行部、市政管理部三个部室，制定出台了《旬邑县太村产业园区管理办法》、《太村产业园区投资者申办企业（项目）流程图》等政策规定，实行了领导联系、科室包抓企业责任制，并积极推行首问负责制、办事引导制、服务承诺制、限时办结制、责任追究制，形成了一套比较健全的投资服务体系。

（二）场址选择原则1、符合旬邑县的长期战略规划；2、符合公司总体发展规划及长远发展规划；3、水、电、交通等配套条件良好；4、建设规模符合当地资源情况；5、无其它不良条件。

（三）项目建设地点该项目选址于太村镇工业园区，占地50-60亩，区内供水、供电设施齐备，交通、供电、供水等配套条件良好。

（四）场址评述本项目的场址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配臵、节省资源。

本项目场址生产辅助设施配套条件好，良好的基础可保证项目的顺利实施、有效运转。

四、项目建设方案（一）建设内容该项目为现代商贸物流中心建设项目。

现代商贸物流中心主要分集团总部、研发中心、物流调度中心、信息中心、仓库等五个部份。

一期项目占地面积40亩，主要包括集团总部、综合楼、仓储一区、物流调度中心、信息中心等，还包括道路和绿化。

二期项目占地面积20亩，主要包括研发中心、和仓储二区。

一二期项目总占地约50-60亩。

（二）设计指导思想建立科学、完整的物流体系，提高流通效益，减少流通环节，把本项目建设成档次高、功能全、辐射面广、对区域性经济有影响和带动作用的物流中心。

（三）规划方案1、总平面布臵总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。

（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。

主要包括集团总部办公区、研发中心区、物流调度中心及信息中心区、库区四部分。

力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。

（2）功能区内采用组团式布臵。

根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。

组团的布臵应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。

（3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。

（4）办公区和仓储区应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设臵于进出口附近，方便货主，同时避免人流与车流交叉。

（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。

（6）进出口位臵、建筑物的位臵、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。

（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布臵，使生产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。

（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地，处理好近远期关系。

2、总体规划特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。

集团总部办公区、研发中心区、物流调度中心及信息中心区、库区四部分内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设臵，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。

（四）建筑结构设计1、设计依据建筑结构荷载规范（GB50009—2001）高层建筑混凝土结构技术规程(JGJ3-2002) 建筑抗震设计规范（GB50011—2001）建筑地基基础设计规范（GB50007—2002）建筑结构可靠度统一标准（GB50068—2001）混凝土结构设计规范（GB50010—2002）建筑抗震设防分类标准（GB50223—95）2、设计参数基本风压抗震设防均布活荷载标准a、不上人屋面 0.7 kN/m2b、上人屋面 1.5 kN/ m2c、办公室 2.0 kN/ m2d、d、走廊、楼梯 2.0 kN/ m2e、E、厕所、卫生间 2.5 kN/ m2 f、F、水箱间 10.0 kN/ m2其余房间活荷载按《建筑结构荷载规范》GBJ9-87取值3、建筑方案设计原则（1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，仓储物流中心应充分满足储存、发送流程及工艺设备要求，使建筑与工艺有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的仓储物流中心。

（2）着重解决好交通组织、消防设计、制冷设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为仓储物流中心的典范工程。

（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与厂区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。

4、建筑设计构思本工程为一现代商贸物流中心，因此本方案在整体形象设计中力求使用简洁明快的建筑语言来表达现代仓储物流中心这一高效、快捷的建筑内涵。

（五）公用工程1、给排水工程1)设计依据a《建筑给水设计规范》GBJ15-88b《建筑设计防火规范》GB50016-87（2001年版）c《自动喷水灭火系统设计规范》GBJ84-85d《污水排入城市下水道水质标准》GJ18-862)供水a供水水源、取水和输水工程、方案项目厂区供水水源为城市自来水，自来水由市政管道DN75管道，接点压力为0.5Mpa。

本项目一期完成后小时平均用水量为3m3，经计算，市政自来水管网可满足本项目用水需求。

b消防给水系统方案消防管网与生产、生活供水管结合，建筑物的室外消火栓用水量为25l/s，室内消火栓用水量为10l/s，与市政管网相联，可满足消防用水要求。

3)排水生活废水主要来自办公服务区和住宅区各建筑物卫生间的厕所冲水，除粪便污水需经化粪池处理外，其他生活废水均可直接排到市场前的市政排水沟；雨水采用地面自然排水，再排入道路两旁的暗沟，先流入厂区排水干道，最后流入工厂的废水总排水管与经营、生活废水合流排出厂外。

2、供电及通讯1)工厂供电（1）项目装机容量、用电负荷、负荷等级项目投产后，全厂的总装机容量约为120kW（其中消防及其他备用负荷未考虑）。

经计算有功负荷为102kW，无功计算功率为45kVar，视在计算负荷130kVA。

选用1台160KVA的S9型低损耗变压器，则变压器平均负荷率为87%，全厂需要系数约为75%。

本项目全年用电量约为2万度。

（2）电源、电源设施及外部条件本项目的用电由太村变电站供应，该站以10KV单路为本项目供电，供电专线经高压电缆接入中心内配电房。

供电可靠。

（3）供电方案本项目全部负荷均为三级负荷，但考虑到产品在经营过程中一旦停电时间过长会造成企业重大的经济损失，故也按二级负荷处理。

10KV高压电源线进入配电站后，经高压开关柜接到变压器高压侧，由变压器降压到0.4/0.23KV后，用低压配电柜以放射式与树干式相结合的方法向各用电点送电。

区区内配电电缆沿地沟敷设，0.4KV电源进入各用电部门后，经动力配电箱向各用电设备配电。

高低压侧均采用单母线的接线方式。

经估算项目自然功率因数约为0.69，经低压侧电器补偿后，功率因数约为0.89。

照明电源由配电室引出专线以树干向建筑物配电，各建筑物的室内照明由设在该建筑物内的或附近建筑物内的照明配电箱控制，照明配电电压采用380/220V三相四线制，灯头电压采用220V，局部照明和检修用灯的灯头电压采用36V安全电压。

（4）防雷措施本项目各主要建筑物均按三类防雷考虑。

低压配电系统的接地型式采用TN-C系统，房屋内所有的金属管道、机架、金属设备外壳和电气设备的在正常情况下不带电的金属外壳均应按上述系统做接零保护。

各屋面应设避雷网，引下线暗设。

防雷接地电阻不应大于30Ω，所有建筑物电源入户处均应做重复接地，接地电阻不应大于10Ω，重复接地和防雷接地可共用接地装臵。