2016年长沙房地产市场年报【涨点之上 17前行】_长沙中原
2016年房地产市场运行回顾及2017年展望：“平稳回落,分化发展”
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亿元
新增个人按揭贷款占房地产销售额比重(右)
宏观观察 2017年第3期(总第174期)
财政部发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》
首套房144平方米以上房屋契税由3%降至1.5%;二套房契税由3%降至1%(90平米以下)等
2016-02-29 人民银行决定,自2016年3月1日起,下调人民币存款准备金率0.5个百分点
这是2016年第一次也是唯一的一次降准。
2016-03-25
一、2016年我国房地产市场运行回顾
2016年初以来,我国楼市快速升温,商品房销量、房价涨幅等多项指标均创历史新高。总的来看,房地产市场发展呈现以下特点:
一是房地产销售快速增长,房地产开发投资止跌回升。2016年,房地产销售面积为15.7亿平方米,销售额为11.7万亿元,均为历史最大值。同期,房地产开发投资10.26万亿元,同比增长6.9%,比2015年上升5.9个百分点。
资料来源:Numbeo ,作者计算
第四,造成经济运行“脱实向虚”,产业空心化风险加大。由于房地产等行业的利润率显著高于工业企业,产业资本出现“脱实向虚”的倾向,一些家电、服装等制造业企业纷纷进入房地产业,如有“小家电之王”之称的苏泊尔、服装巨头雅戈尔等制造业龙头,放弃数十年打拼的主业,专攻地产投资。与此同时,大量上市企业也纷纷通过各种手段进入房地产或其它金融领域,其收入更多依赖于金融投资等非主营业务收入。数据表明,企业经营活动净收益占利润总额平均值由2005年最高点的98%下降至2015年的80.7%(图6)。
2016年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况
2016年1-7月份全国房地产开发投资和销售情况来源：国家统计局发布时间：2016-08-12 10:02一、房地产开发投资完成情况2016年1-7月份，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1-6月份回落0.8个百分点。
其中，住宅投资36981亿元，增长4.5%，增速回落1.1个百分点。
住宅投资占房地产开发投资的比重为66.8%。
1-7月份，东部地区房地产开发投资31201亿元，同比增长3.4%，增速比1 -6月份回落1.2个百分点；中部地区投资11881亿元，增长10.2%，增速提高0. 2个百分点；西部地区投资12279亿元，增长5.9%，增速回落0.6个百分点。
1-7月份，房地产开发企业房屋施工面积685606万平方米，同比增长4.8%，增速比1-6月份回落0.2个百分点。
其中，住宅施工面积470142万平方米，增长3.1%。
房屋新开工面积92944万平方米，增长13.7%，增速回落1.2个百分点。
其中，住宅新开工面积64102万平方米，增长13.1%。
房屋竣工面积45904万平方米，增长21.3%，增速提高1.3个百分点。
其中，住宅竣工面积33782万平方米，增长20.3%。
1-7月份，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-6月份扩大4.8个百分点；土地成交价款3848亿元，增长7.1%，增速回落3.1个百分点。
二、商品房销售和待售情况1-7月份，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1-6月份回落1.5个百分点。
其中，住宅销售面积增长26.7%，办公楼销售面积增长41.3%，商业营业用房销售面积增长15.5%。
商品房销售额57569亿元，增长39. 8%，增速回落2.3个百分点。
其中，住宅销售额增长41.2%，办公楼销售额增长65.3%，商业营业用房销售额增长17.6%。
1-7月份，东部地区商品房销售面积37196万平方米，同比增长29.6%，增速比1-6月份回落2.5个百分点；销售额36992亿元，增长47.1%，增速回落3. 7个百分点。
2016年长沙楼市回顾及2017年市场研判
风起云开复盘2016 洞见2017中原（湖南）房地产代理有限公司董事总经理胡治钢先生PART TWO2017年市场研判PART ONE2016年楼市回顾PART ONE 2016年楼市回顾涉及区域最密集史上调控最严发布频率最高全国政策调控2016年行政监管2、行政监管从热点到普遍，因城施策力度逐渐加大。
12月3月 5月8月 9月10月 11月①热点城市调控收紧深圳、上海、苏州、南京、武汉②强二线城市调控升级收紧苏州、南京、合肥③重点城市调控力度加大合肥、苏州、南京、武汉、厦门④多地政策集中收紧武汉、厦门、郑州、杭州、南京⑥17个城市再推楼市新政，从严调控，政策打补丁 ⑤全国20个城市陆续调控，多地重启限购限贷全国政策调控长沙房7条出台（限贷、控房价） （控地价）（限贷、限购）（限贷、限购、加大土地供应、控地价）（限贷、限购、加大土地供应、控地价、 加强住房销售管理、限制备案价格）（限购限贷升级、房企/中介监管、 加强住房销售管理、限制备案价格）长沙行业政策长沙2016年政策环境整体维持宽松，是楼市量价齐涨的主要原因。
长沙1月1日，长沙城区落户条件全面放宽 买房或租房能落户。
1月12日符合以下两类情况即可享受契税优惠：一是居民因房屋被征收而重新购置新建商品房，二是个人购买家庭唯一普通住房 2月5日湖南出台政策支持农民进城购房，首付2成按季还款。
4月8日，省政府出台“湘十条”，助力湖南楼市去库存。
5月31日，湖南出台楼市新政：库存压力过大城市下调供地量。
8月2日，长沙市公积金政策再放宽，改善型需求再支持。
8月11日，长沙望城提出优化房地产市场供应、实行购房货币补贴等十二条措施。
11月1日，湖南严处9项不正当行为 楼市执法风暴加码。
11月24日《长沙市维护房地产市场健康发展的七条措施》，确保长沙房地产市场平稳、有序、健康发展，确保长沙房价实现11月份与10月份环11月25日长沙湘江新区出台“控房价、防泡沫、防风险”三条措施。
长沙房地产主要板块数据分析(报告精选)
北京先略投资咨询有限公司2015-2016年长沙房地产主要板块数据分析(最新版报告请登陆我司官方网站联系)公司网址: 目录2015-2016年长沙房地产主要板块数据分析 (4)第一节省府红星板块 (4)一、2015年1-9月省府红星板块样本楼盘数据分析 (4)【样本楼盘】 (4)第二节高铁新城天际岭板块 (5)一、2015年1-9月高铁新城天际岭板块样本楼盘数据分析 (5)【样本楼盘】 (5)第三节城南板块 (6)一、2015年1-9月城南板块样本楼盘数据分析 (6)【样本楼盘】 (6)第四节星沙板块 (7)一、2015年1-7月星沙板块样本楼盘数据分析 (7)【样本楼盘】 (7)第五节麓谷-梅溪湖板块 (8)一、2015年1-9月麓谷-梅溪湖板块样本楼盘数据分析 (8)【样本楼盘】 (8)第六节麓南-洋湖板块 (9)一、2015年1-9月麓南-洋湖板块样本楼盘数据分析 (9)【样本楼盘】 (9)第七节滨江新城板块 (9)一、2015年2-9月滨江新城板块样本楼盘数据分析 (9)【样本楼盘】 (10)第八节伍家岭-月湖板块 (10)一、2015年1-9月伍家岭-月湖板块样本楼盘数据分析 (10)【样本楼盘】 (11)第九节城北板块 (11)一、2015年1-9月城北板块样本楼盘数据分析 (11)【样本楼盘】 (12)第十节中心板块 (12)一、2015年1-9月中心板块样本楼盘数据分析 (12)【样本楼盘】 (13)第十一节市府板块 (13)一、2015年1-9月市府板块样本楼盘数据分析 (13)【样本楼盘】 (14)第十二节金星-普瑞板块 (14)一、2015年1-9月金星-普瑞板块样本楼盘数据分析 (14)【样本楼盘】 (15)2015-2016年长沙房地产主要板块数据分析第一节省府红星板块一、2015年1-9月省府红星板块样本楼盘数据分析2015年9月省府红星样本楼盘成交均价为6147元/平方米，较上月上涨367元/平方米，主要原因是因为英泰汇景豪庭以低于本板块平均成交价格加推，成交213套，为该板块销冠。
2016年房地产市场十大趋势
2016年房地产市场十大趋势作者：刘光宇来源：《金融经济》2016年第02期2015年的房地产大事不断，每一件事又为将来的楼市埋下伏笔。
回首2015年，可以说是在频频降准降息中度过的。
伴随着经济形势下滑压力，房地产却在不断刺激中逐步回暖。
特别是去年下半年，更是历经了开发商跑马圈地的滚滚硝烟。
在地王频出的预期下，豪宅市场的厮杀大战在所难免。
一线城市还在拼杀较量正酣，而大多数三四线城市已经无力维持，高库存压境，惊动中央。
全国房地产分化格局逐渐形成。
2015年的房地产大事不断，每一件事又为将来的楼市埋下伏笔。
然而，楼市未来向何处去，还留待2016年来验证。
1、楼市区域分化加剧，房价涨跌不一未来房价涨跌不能简单一句话概括市场现状，不同区域不同城市将呈现不同发展趋势，像北上广深特别是北上深仍将继续上涨，而部分准一线城市经济基础较好的，房价也会平稳上涨。
但是大多数二三四线城市在高库存压力下，即使各种政策出台，也难以改变这些城市总体趋势，不是想去就能去得了，因为这已经不是房地产市场的问题，更多是过去土地供应政策以及调控不当造成。
所以，笔者认为，无论房价涨跌都不正常，都是供求关系扭曲后在价格上的反应，房价已经偏离房地产市场价值。
2、2016年房产税开征可能性不大房产税可以说空转多年，一直难产，但是顶层设计又不断释放房产税在逐步推进，但房产税还面临很多问题待解决，比如土地出让金问题、收税出发点问题、如何征收问题等等。
那么，房产税在2016年仍然不会出台，政府会在解决了这些问题之后才逐步推进房产税的开征。
3、房地产支柱地位不会动摇房地产支柱地位从未动摇过，很长时间内也不会动摇。
房地产支柱地位是天然形成的，不是人为规定，房地产业在经济结构中的地位，确保了它的支柱地位。
它带动了一个很长的供应产业链，产业关联度大，对经济增长拉动作用强。
例如像钢材、水泥、煤炭等诸多行业都深受房地产影响。
房地产是连接短期经济运行与长期战略实现的核心关键。
2015年长沙市房地产市场分析
2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。
据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。
据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。
交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。
同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用2015年长沙的土地市场从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。
土地市场据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。
其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。
新房楼市2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。
别墅2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。
单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。
2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。
2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。
2016年3月长沙房地产市场月报
长沙房地产市场月报2016.03Contents 目录01020304宏观政策及行业动态土地市场新房市场营销活动两会定调因城施策去库存，鼓励刚需和改善性需求，深入推进城镇化。
长沙供地紧缩，土地交投谨慎。
3月住宅成交首破200万方，创历史新高。
推盘量明显增加，预计4月开发商大举推货。
导读Introduction12 3 2016年3月Monthly analysis report of Changsha real estate market43月百城住宅均价：环比上涨1.9%，同比上涨7.41%。
5月1日全面推动营改增试点。
热点城市政策收紧，高库存二三线城市继续放松。
PartⅠ宏观政策及行业动态3月百城价格指数环比、同比连续第八个月双涨，涨幅均明显扩大。
2016年3月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为11303元/平方米，环比上涨1.90%，涨幅较上月扩大1.30个百分点。
同比来看，全国100个城市（新建）住宅均价较去年同期上涨7.41%，涨幅较上月扩大2.16个百分点。
环比来看，60个城市环比上涨，较上月减少1个。
38个城市环比下跌，与上月持平。
2个城市持平。
同比来看，价格同比上涨的城市个数为43个，较与上月增加3个。
价格同比下跌的城市个数为57个，较上月减少2个。
北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为21368元/平方米，环比上涨2.52%，涨幅较上月扩大2.01个百分点；十大城市中，仅成都环比下跌0.65%，其余九个城市均上涨。
同比上涨9.94%，涨幅较上月扩大0.75个百分点。
十大城市中，成都、重庆（主城区）同比下跌，其余八个城市上涨。
长株潭三市环比两涨一跌，其中长沙房价为6336元/平米，上涨0.73%；株洲均价4560元/平米，上涨0.02%；湘潭均价3974元/平米，下跌1.1%。
中原点评：3月百城价格指数环比、同比涨幅均明显扩大，楼市“小阳春”如期而至，热点城市供求矛盾加深，房价上涨，并带动周边房价飙升。
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势
2016年中国房地产市场现状分析及行业发展趋势【图】一、中国房地产市场现状分析1、2月份PPI指数同比下降4.9%，七个月以来降幅首次收窄至5%以内，环比下降0.3%。
固定资产投资额38008亿元，同比上涨10.2%，与前值基本持平，仍处于下行趋势中；房地产开发略有回暖，2月同比上涨3%，大幅超越前值（1%）。
2月份固定投资新开工项目总投资额27443亿元，同比大幅增长41.1%。
房地产开发投资完成额及累计同比固定投资新开工项目投资额及累计同比2、3月百城房地产均价11303元/平方米，环比上涨1.90%，同比上涨7.41%，共60个城市环比上涨，比上月减少1个城市。
一二三线城市，环比分别上涨2.91%、上涨1.05%、上涨0.64%；同比分别上涨24.52%、上涨2.90%、上涨0.65%。
2013-2016年中国百城均价及环比上涨城市数2013-2016年百城、一线、二线、三线均价同比增速3、3月跟踪65大城市一手房合计成交41.18万套，环比上升119.0%，同比上升66.7%，累计同比上升36.7%；一线、二线、三线城市分别成交4.6万套、16.6万套，19.9万套，环比分别上升95.0%、122.6%、122.3%，同比分别上升34.5%，69.9%，73.4%。
65大城市一手房成交套数及同比增速一二三线城市一手房成交同比增速2016年3月65城一手房成交套数及面积2016年3月65城一手房成交套数前二十城市4、19大城市二手房合计成交16.1万套，环比上升155.0%，同比上升170.4%，累计同比上升102.1%。
一线、二线、三线城市分别合计成交51.5万套、6.3万套、4.7万套，环比分别上升112.7%、上升154.7%、上升226.5%；同比分别增长184.1%、增长149.0%、增长188.3%。
2016年3月19大城市二手房合计成交套数及同比增速2016年3月一二三线二手房成交套数同比增速2016年3月19城二手房成交套数及面积5、24大城市住宅可售套数合计114.9万套，环比下降7.7%；去化周期8.5个月，较上月基本不变。