高攀路项目定位分析 新
(项目管理)文殊院项目定位报告
文殊院项目定位报告一、项目开发目标和理念二、项目定位和主题概念三、主题概念与支撑体系四、项目竞争力总结一、项目开发目标和理念三大目标：三老满意政府满意：⏹开发出代表城市形象的名片⏹打造出体现城市文化的舞台⏹整合和提升城市商业业态水平和功能⏹提升土地经营价值老板满意⏹降低投资风险，⏹良好的投资价值和利润空间老百姓满意：⏹满足观光、休闲和体验的需求项目多元参与的互动理念三老模式政府经营环境企业经营市场百姓经营文化项目经营者：多元经营理念经营土地；通过做高土地价值，而不是提高容积率获得更多面积来提高土地收益；经营期望：使开发商具有充分的投资信心和期望，经营文化：发掘提升特有的文化和氛围，充分引导消费，为商家营造良好的经营环境；两个开发方向⏹充分挖掘文殊院和爱道堂的文化资源，提升片区的形象和文化价值；⏹寻求传统文化与现代都市文化的对接；一个重要经营角色——城市运营商⏹房屋保障中心作为项目的操作者，其角色不仅仅是政府职能部门，而是一个城市运营商；⏹所谓城市经营商，就是从事城市空间尺度上的投资与开发的单位或企业，也可以说是城市经营战略的执行者城市运营商出现的背景⏹政府面对城市大片区旧城改造和新区开发时，其战略目标为改善城市功能、提升产业水平和树立城市形象；⏹政府职能机构是从政策、法规、行业、规划等角度参与旧城改造和新区开发，在经营手段和市场化行为方面的职能有限⏹房地产开发商等经营机构不能完全秉承政府的意图和战略目标，而且没有能力完成大型的片区从拆迁、市政配套设施建设、城市文化价值的发掘与保护等一系列任务；⏹面对城市大片区旧城改造和新区开发项目，需要一级半土地开发商，在政府与市场之间起承上启下的作用——城市运营商浮出水面。
城市运营商职能政府与市场之间的承上启下者⏹承上：秉承政府的开发意图，从城市经济发展战略出发，以可持续发展的理念总揽新区开发的各项工作。
⏹启下：引导市场，以经营手段启动各种投资、经营机构，广泛整合资源，并对新区开发中的企业行为进行有效的控制。
江苏常州人民路武宜路项目策划定位报告年
交通需求
区域发展定位
人民路武宜路项目所在区域被规划为 城市重点发展区域，需要与之相匹配 的城市形象和功能。
人民路武宜路项目地处交通枢纽位置 ，承担着大量的交通流量，亟需改善 交通状况，提高道路通行能力。
项目位置
项目位于常州市中心 城区，地处人民路与 武宜路交汇处。
紧邻城市主干道和轨 道交通站点，交通便 利，具有较好的区位 优势。
物业服务
01
提供专业、高效的物业服务，确保住户生活品质。
社区活动
02
组织丰富多彩的社区活动，增进邻里关系。
停车服务
03
建设充足的停车位，提供便捷的停车服务。
05
营销策略
营销渠道与手段
01
02
03
04
线上营销
利用互联网平台，如社交媒体 、房地产网站等，发布项目信
息，吸引潜在客户。
线下营销
组织各类活动，如开放日、品 酒会等，让客户亲身体验项目
江苏常州人民路武宜路项目策划定 位报告
目录
• 项目概述 • 市场分析 • 项目定位 • 产品规划 • 营销策略 • 投资估算与回报分析 • 结论与建议
01
项目概述
项目背景
城市发展需求
随着常州城市的快速发展，人民路武 宜路项目所在区域具有较大的发展潜 力，需要相应的城市基础设施和公共 服务设施支撑。
周边有多个居民区、 商业区和企事业单位 ，人口密集，交通流 量大。
项目规模与特点
01
02
03
04
项目总用地面积约XX公 顷，总建筑面积约XX万 平方米。
包括道路拓宽改造、地 下管线改造、绿化景观 提升等多项工程内容。
涉及多个产权单位和利 益相关方，需要协调各 方利益关系。
中海龙井项目定位报告V
中海龙井项目一期市场定位专题报告编制：营销策划部时间：2010年3月目录摘要1.地块素质研判龙井项目地块地处武侯大道片区规划的居住区内，地形方正，大小合适，地块已经完成拆迁和平整，且有簇桥成熟的生活配套为支撑，综合条件较好。
2.项目形象定位在综合考虑地块素质，区域特征和配套资源情况的基础上，充分发挥武侯大4.物业形态定位在综合考虑总体销售额，销售利润率，预期售价和销售风险等因素的前提下，根据密度分析，龙井项目地块适合14层电梯公寓规划布局，能满足项目发展要求，可在营销推广上包装为小高层概念，且实际可操作性强，市场风险较小，故建议本地块物业形态为：14层电梯公寓5.楼型定位根据项目形象和档次定位，区域及附近同档次产品多为1梯4楼型，结合本项目控规条件，建议本项目住宅楼型定位为：小面积户型为1梯6楼型为主，大面积户型以1梯4楼型为主6．户型配比建议1)在地下室设置立体停车位。
立体停车位目前已经在成都某些高端写字楼及电梯公寓中使用。
立体停车位在保证车位数量不减少、符合规范要求的前提下，能够有效的减少地下室面积，从而降低土建成本，实现良好的投入产出比。
2)考虑到龙井项目有一定的社区商业，建议为社区商业预留到地下室的通道，为未来社区商业使用地下车位提供便利，最终提高地下车位的使用率甚至是销售率。
一、武侯区龙井项目概述1.主要经济技术指标龙井项目宗地位置示意图2.2 地块质素龙井项目地块已平整打围，周边道路均已畅通。
项目地块西侧为25米规划道路，东侧为武侯大道，北侧为16米规划道路，南侧为25米规划道路，道路已全部贯通，交通便利，距离顺江97和顺江69号地块约2.5公里。
项目地块北侧规划为二类住宅用地，西侧规划有菜市、幼儿园、小学，居民健身绿地，南侧为鞋类企业公司及厂房，东侧有千盛生活广场、西部鞋城农迁房等建筑。
龙井项目地块总面积约183.8902亩，规划容积率≤2.8，建筑密度目地块分为南北两块，北侧地块约84亩，地块西北角规划有一个面积为3190平方米的农贸市场；南侧地块约100亩，两块地之间有一条宽20米的市政规划道路。
CRIC_成都宽窄巷子案例分析
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1.1 项目概况
项目由来
宽窄巷子始建于清朝，是成都33条清朝兵丁巷子中 仅存的2条，属合院式建筑。
康熙57年（1718年），清朝廷派3000官兵平息准 噶尔叛乱后，选留千余兵丁永留成都并修筑满城— —即少城（宽窄巷子前身），少城被定作“八旗” 军营，属禁地。 位于其中宽巷子西口为镶红旗的地 盘，窄巷子西口为正红旗驻地。 当时宽巷子称为“ 兴仁胡同”和窄巷子称为“太平胡同”。
区域背景概述 青羊区文化旅游业发展定位
以“天府上下五千年”品牌整合辖区及周边 区域文化旅游资源，打造中国一流的都市文化旅 游目的地，强化旅游住宿、娱乐、餐饮等配套功 能，发展文化演艺业和旅游商品展销，着力提升 文化旅游综合效益。
区域概述
宽窄巷子位于成都市青羊区东部，靠近市中 心和天府广场，与琴台路仅一街之隔。青羊区是 成都市中心城区之一，东与锦江区相连，北部接 金牛区，南与武侯区毗邻。 宽窄巷子
休闲娱乐 3 564
服务 11 4213
总计 81 16036
四大业态比例（按数量分）
13%
4% 25% 零售 餐饮 休闲娱乐 服务 4% 26%
四大业态比例（按面积分）
10%
零售 餐饮 休闲娱乐 服务 60%
58%
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北京逸夫影视艺术中心
九寨沟国际大酒店
常熟图书馆
北京中华世纪门
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7
1.1 项目概况
物业管理：四川华玮物业
四川华玮物业管理有限公司创立于2002年8月，具有独立法人资格的国家物业管理一级资质企业， 是专门从事各类住宅物业、学校物业、大厦物业、商业物业的专业化物业公司，管理面积达150万 ㎡。公司是中国物业管理协会和成都市物业管理协会理事单位。 该公司于2005年3月被成都市物业管理协会评为首届成都市最具竞争力物业管理企业之一，2006 年9月，公司被成都市房管局、成都市物业管理协会授牌为“首批成都市物业管理示范基地”。
成都五块石项目规划设计建议报告
五块石项目规划设计建议报告
6. 多层洋房别墅化：由于多层在市区消失，因而多层成为了继别墅后的高尚生活象征。郊区的多层开
始充分挖掘花园和低密度的优势，如一层一般有双花园，或带地下室，使居住品质接近于别墅。特别 是温江的锦绣森邻和棠湖泊林小镇采取的别墅化的户型处理手法，更具创意：锦绣森邻的多层住宅部 分1层和2层住户各自都分别带有采光花园的地下室。
1.4 项目总体形象定位策略
1) 采用差异化策略，突出小区的“洋”派文化； 2) 精心打造示范景观，提供居民休闲场所； 3) 利用立面设计，提升住宅品质和价值； 4) 小区内部精心打造集中绿化景观带，营造良好的内部景观；
Hale Waihona Puke 五块石项目规划设计建议报告
第二部分 项目总体规划建议
2.1、基本经济技术指标建议
的显著标志，因而景观的社区在考虑档次和品质之后，还应充分照顾人性。在景观中置入可以停留、 观赏的空间，如在道路边上设置座椅等。
五块石项目规划设计建议报告
5.2 园林景观规划设计细节提示
小区内设置坐椅、雕塑、小桥、垃圾桶、花坛等。 这些小品的选材也应该以木、石为主，也 可
以夹杂一些现代的材质。
五块石项目规划设计建议报告
7.4 凸窗、飘窗
凸窗：是通过窗洞挑出去的窗台面积，不超过国家
规定的2.2平米，不算入销售面积的，因此凸窗 可以说是现在楼盘开发必备的一件装备。落地 凸窗其实就是将原有的凸窗高度降低到与室内 地面高度相同的一种凸窗形式。落地凸窗就是 增加了房间的可使用面积。同时形成的超大落 地玻璃窗，将室外景观自然引入室内，景观开 阔，通风采光功能更强；同时有效扩大室内实 际使用面积，而这些面积并不计入销售建筑面 积，使客户得到最实在的优惠。面积越大，得 到的实惠越大。
成都武侯大道项目前期定位及产品概念性策划报告_79页
“武侯大道”项目前期定位及产品概念性策划报告目录前言 (8)第一章项目市场价值和机会判断 (12)第一节市场价值和机会分析 (12)一、现实市场价值和机会简析 (12)二、新生市场价值和机会简析 (14)三、可创造的市场价值简析 (16)四、小结 (17)第二节典型项目价格、面积及其销售特征专题研究 (19)项目一：置信丽都花园城 (19)项目二：鹭岛国际社区 (29)项目三：双楠风景 (40)项目四：优品道 (45)项目五：新里维多利亚 (56)项目六：西郡香林 (62)项目七：红馆 (71)第三节市场价格分析与判断 (75)一、现实价格分析与判断 (75)二、项目市场价格判断 (80)三、价格的升位前提及空间判断 (89)四、项目实际价格预期 (90)五、小结 (91)第四节章结 (92)第二章项目市场定位分析 (93)第一节定位分析框架 (93)第二节关于项目的市场定位 (94)一、跟随策略 (94)二、借势策略 (94)三、侧面竞争策略 (95)第三节关于目标市场 (96)第四节关于目标群体 (98)第五节关于核心产品 (100)一、关于产品类型市场的适宜化选择 (100)二、关于产品链的构建 (101)三、关于产品规划 (102)第六节章结 (103)第三章项目初步市场定位 (104)第一节定位说明 (104)第二节定位框架 (105)第三节项目市场定位 (106)第四节目标群体定位 (108)一、目标群体构成 (108)二、本项目目标消费群体 (110)三、本项目目标群体的锁定 (114)第五节项目主题定位 (117)第六节项目形象定位 (118)第七节项目身份定位 (119)一、项目区位属性界定和价值索引 (119)二、项目的身份定位 (119)第八节项目功能定位 (120)第九节核心产品定位 (121)一、类型构成 (123)二、产品构建 (124)第十节案名定位 (133)一、武候大道项目案名的企划思路 (133)二、案名建议 (134)第四章项目营销概念策划 (137)第一节营销推广定位说明 (137)第二节营销推广目标界定 (139)第三节营销推广思路提炼 (140)第四节营销推广策略 (142)一、销售策略 (142)二、价格策略 (149)三、促销策略 (155)四、控制策略 (157)五、时间策略 (159)六、推广模式建议 (162)第五节广告策略 (163)一、阻隔策略 (163)二、短兵相接策略 (164)三、媒体策略 (165)四、小结 (174)第五章项目相关专题研究 (175)第一节关于社区商业 (175)一、社区商业概念 (175)二、成都房地产市场社区商业现状 (175)三、对项目启示 (177)第二节关于防噪 (178)一、噪音的定义 (178)二、噪音对人体的影响 (178)三、项目降噪措施启示 (179)第三节关于节能、生态 (181)一、节能、生态建筑概况 (181)二、国际建筑界利用生态节能技术的主要手段： (183)三、对项目启示 (185)第六章项目静态投资收益分析 (187)第一节分析说明 (187)方案一、满足现有控规指标和新政条件下的指标确定 (187)方案二、在控规条件下适当调高的指标确定 (188)方案三、满足调规情况和市场状态下的指标确定 (190)第二节收益分析 (191)方案一、满足现有控规指标和新政条件下的收益分析 (191)方案二、在控规条件下适当调高指标下的收益分析 (197)方案三、满足调规情况和市场状态下的收益分析 (203)第三节、盈亏平衡分析 (209)方案一、满足现有控规指标和新政条件下的盈亏平衡点分析 (209)方案二、在控规条件下适当调高指标下的的盈亏平衡点分析 (210)方案三、满足调规情况和市场状态下的的盈亏平衡点分析 (210)第四节价格敏感性分析 (211)方案一、满足现有控规指标和新政条件下的价格敏感性分析 (211)方案二、在控规条件下适当调高指标下的价格敏感性分析 (212)方案三、满足调规情况和市场状态下的价格敏感性分析 (214)第五节成本敏感性分析 (215)方案一、满足现有控规指标和新政条件下的成本敏感性分析 (215)方案二、在控规条件下适当调高指标下的成本敏感性分析 (216)方案三、满足调规情况和市场状态下的成本敏感性分析 (217)第六节风险分析与防范 (217)一、政策风险 (217)二、成本风险 (219)三、市场风险 (220)前言应成都市新川藏路建设开发有限公司就“武侯大道项目（暂名）”的前期定位及项目概念策划之邀，我司现就《武侯大道项目前期定位及产品概念性策划委托合同》中约定的第二阶段服务内容――“武侯大道”项目（暂名）前期定位及概念性策划报告陈述如下，仅供贵公司权析并参考。
三瓦窑市调
三瓦窑区域市场调查目录（一）三瓦窑区域概况第一节：区域概况第二节：区域规划（二）环境状况调查第一节：生活配套调查第二节：周边环境调查第三节：交通状况调查第四节：周边景观第五节：地理环境状况总结（三）住宅市场调查第一节：住宅概况第二节：重点项目调查分析第三节：调查分析（四）商业调查及分析第一节：东面商业用房概况第二节：综合专业市场调查分析第三节：商场调查分析调查目的：通过对三瓦窑区域市场的生活配套、交通状况、周边人文景观、环境状况、综合专业市场、住宅市场商业用房等调查了解，分析出该区域房市的优劣势，从而为公司项目定位及销售策划提供有利的依据。
调查时间：2004-7-6----10市调人员：马鑫调查范围：以19路车终点站为中心，扇形展开，十分钟自行车范围：具体路线：科华中路—长寿路—九三路—高攀路—三瓦窑正街二环路南二段—二环路东五段锦华路—成仁路—南三环路三段（一）三瓦窑区域概况：第一节：区域概况三瓦窑位于成都东南面，属高新技术开发区范围。
影响范围东至锦江区西部、北至武侯区南部、高新区南部。
调查区域包括和平小区、万仁小区、连新小区等。
由于所属地理位置关系，国有企业大多设立于此，如成都造纸一厂、区内电网、管网交错纵横，配套设施建设较其它区滞后，商品房第三产业发展明显不足。
第二节高新区南部规划3-5年内出现一个新城南随着成都向东南发展规划的出台，城市由单中心向多中心发展，北起火车南站、南至华阳、西至牧马山、东至成仁路为政府规划的新城南区域，而三瓦窑就在此区域内。
这个定位为城南副中心、行政中心，以办公、金融居住为主的区域至此将全面展开，城南新区规划控制范围143.49平方公里，规划人口89.3万人，起步建设投资达89.41亿元。
起步区东至府河，南至外环路，面积为15.6平方公里，规划人口为17万人。
（二）地理环境状况调查第一节：生活配套调查此次调查，以19路公交三瓦窑站（临三瓦窑正街）为中心，10分钟车程为半径，近方圆6.5平方公理的范围内做调查，在此次调查范围内大小医院有4个，银行有10个，邮政局有1个，购物超市有3家，大型商场有两个，菜市有5处，食品批发城2个，较有规模的餐饮点有10个，有规模娱乐、休闲有10余个，学校有8所，加油站、加汽站两个。
世联_成都青房羊西线项目定位研究及物业发展优化建议_1
项目名称
物业形态
均价（元/㎡）
面积区间（㎡）
主力户型面 （㎡）
产品诉求点
万科加州湾 钻石年代 幸福屋语 加州国际 名人第四城 澳林春天
高层 高层 小高层 高层 高层 高层
5200 未定 4500 预计5000以上 未定 预计5000以上
50-150 88-129 40-130 40－150 25-90 80-120
中海国际社区 一般
均价在4700元/平方米左 右
品质大盘均价在5200 元/平方米左右，部分 中小项目均价在4600
元/平方米左右
主要为城西客户，其次 以城南和外地客户居多， 经济实力较强
同样以城西客户为主， 城南城中客户其次，外 地来蓉置业者也占有一 定比例
中大.君悦金沙
天合凯旋城
较强
很强
主要以交大、会展中心 为核心分布，交通便利， 配套完善，但是自然环 境相对较差 围绕交大和会展中心分 布，受校园经济影响， 区域内项目主要以中小 面积户型为主，产品品 质一般
4900
米兰香洲
高层
4300
87-180、39-65 86-131 85-125 85-190 80-147
110-130、60-70
故乡的感觉，金沙遗 址
90-100 120-130
人文圈，现代层 城西区位，金沙遗址
120-140
贵地、贵宅、贵人 和谐、和睦、和乐
130左右
金沙国际新区
交大板块依托主要以交大、会展为核心分布，交通便利，配套 完善，区域内置业能力强
品质纯居住区，以金沙人文资源及投资增长性区隔光华板块
依托资源
传统片区认知/金沙遗址人文/上 风上水/较为完备的基础设施/便 捷的交通
成都崇州羊马新城项目整体定位规划及发展建议提案148页XXX年
目前区域内依托羊马旧镇，镇上有一定的 市政配套设施，但比较落后
本项目离羊马镇还有一定距离，周边基本 为空地，区域还有待进一步开发
羊马旧镇
本案
地块南侧和西侧紧邻城市规划路，可通达性 好，外部拥有一定优势资源，但现状不佳
南至城市主干道，对面 是奥普汽车主题公园和 花卉苗木基地，目前规 划中
东至西南最大湿地公园: 羊马湿地公园，内有国 际标准18洞高尔夫球场 ，目前规划中
➢
4、元和路（崇州元通至温江区和盛镇至成青快速
通道）（新建）
➢
5、三龙路（崇州九龙沟至都江堰安龙镇接成青快
速通道）（新建）
➢
6、龙门山旅游快线（新建）
➢ 二轨：城际地方铁路成大线（新建）
➢
城际地方铁路成灌线延伸线（新建）
➢ 二站：崇州市综合客运中心站（新建）
➢
崇州市工业园区物流配送中心（新建）
地块处于城市发展方向上
麓山国际、三利宅院、 芙蓉古城、维也纳森林 、易城、盛世中华
别墅市场启动
类别墅产品出现 度假产品上市 低密度市场的成熟
市场各板块根据与城市中心的通勤时间和距 离的不同，价格呈梯度递减
成都市区别墅分布状况
都江堰+青城8山000-20000元，度假属性 ：
以独栋价格为参比价格来比 较区域价格
郫县板
块
8500-12000元，非成熟别墅区域
而我们呢？似乎有难度？
开车30多公里——比牧马山还要遥远； 资源似乎很好——但目前情况不佳； 待开发，进入性差——配套不成熟、区域较陌生；
那么，我们的机会在哪里……
项目核心问题 陌生区域大规模项目开发模式必须先回答以下三个问题： 区域价值：在区域较陌生，进入性差的情况下，如何挖掘区域价值？ 项目价值：如何打造项目的核心竞争力，从竞争中突围？ 客 户：我们的客户来自哪里？
2024年成都双楠项目商业定位及定价策略报告
一、市场背景分析成都市是中国西南地区的重要经济中心，拥有广阔的商业发展空间和消费市场。
随着经济的发展，人民生活水平的提高，人们对于购物、娱乐、休闲等消费需求也越来越多样化。
双楠区作为成都市的新兴商业中心，其地理位置优越，配套设施完善，具备了一个发展商业项目的良好条件。
二、商业定位策略基于市场的背景分析，在成都双楠项目的商业定位上，我们将以打造高端、多元、综合性的商业项目为目标。
具体来说，我们将在以下几个方面进行定位：1.高端定位：通过引入国内外知名品牌和高端商家，提供高品质、高档次的商品和服务，满足消费者对于品质的追求。
2.多元定位：定位于一个集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的综合性商业项目，满足不同消费群体的需求。
通过引入不同风格和特色的商家和品牌，形成多样化的消费选择。
3.综合性定位：项目内将设立超市、影院、健身中心、美食广场等多种业态，以满足消费者一站式购物和娱乐需求。
三、定价策略在定价策略上，我们将采取灵活的策略，根据不同业态和品牌的定位进行调整。
1.高档品牌：针对高档品牌商家，我们将保持相对较高的租金定价水平，以体现其高品质和高档次的定位。
同时，我们将提供配套服务和广告资源，为品牌商家带来更多的曝光和客流量。
2.大众品牌：对于大众品牌商家，我们将采取适中的租金定价，以吸引更多的商家入驻。
通过与高档品牌的混搭，形成多样化的商业氛围，吸引更多消费者。
3.中小品牌：对于中小品牌商家，我们将采取相对较低的租金定价，以吸引更多的商家入驻。
通过为商家提供配套服务和宣传资源，帮助其提高知名度和竞争力。
此外，我们还将根据不同楼层和位置的优势进行差异化的定价，以最大程度地提高租金回报率。
四、市场营销策略在市场营销方面1.建立品牌形象：通过品牌营销活动、广告宣传、商业活动等手段，建立起成都双楠项目的知名度和美誉度。
2.引入知名品牌：通过引入国内外知名品牌，提高项目的吸引力和竞争力，吸引更多人流和消费者。
3.打造特色活动：举办各种特色活动，如展览、演出、主题节日活动等，吸引消费者参与，增加商业项目的流量和知名度。
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340 1 8.5 20 6.6/7.2 220 74800
88 1 4 22 7 120 10000
160 1 8 22 7 137.5 22000
租金（元/月/㎡） 83 月租金（元） 2400
区域交通
本案离桂溪公交总站相对 较近，出行方便，交通四
● ● 科华路二环路口
二环路
万达生活广场 伊藤洋华堂 万千百货 万达影城 万达锦华城 ● ● ● ● ●
通八达，即将建成开业的
太平洋百货（人人乐）及 王府井和友谊百货近在此 尺。
三纵两横的区域路线让出
行及未来购物和休闲娱乐 消费更加方便，规划中连 接万科金色海蓉和翡翠城 的大桥在建成投入使用后 将会引导主力消费，带动 高攀路区域的消费档次及 改变高攀路上的消费模式。
高 攀 科 华 6、49、55、62、97、 路 航空路 109、112、184、298、 路● 304、411、501、521、
1800㎡
高攀路
三层商业业态布局
部 队 居 民 区 正 大 门
美容 400㎡
电玩 150㎡
水吧 850㎡
KTV 1200㎡
活动广场
酒吧 600㎡
高 攀 路 农 贸 市 场
高攀路
四、五层商业业态布局
影院
部 队 居 民 区 正 大 门
3200㎡
高 攀 路 农 贸 市 场
影 院 生活广场
高攀路
H 科华路二环路口 二环路 科 G 华 中 路 口
路线站名
停靠路线
高攀路 长荣路 高攀路南 火车南站东路口
19、23、501 109、501 19、23、501、816 501、112、102、 503、49、19、816 6、49、55、62、97 、109、112、184、 298、304、411、 501、521、817 501、6、49、97、 112、102、55、503 、187、521 806、51、52、801 、809
·
阳光春天茶坊
项目周边商业布局周边项目商铺租金对比分析
地址
经营范围 烟酒
高攀路10号
餐饮小吃
长荣路餐饮街
面食 金色海蓉药 店 中介
阳光春天
童装
面积（㎡） 楼层 开间（㎡） 进深（㎡） 层高（㎡）
28.8 1 3.6 8 3.2
65 1 8 8 3.2 58 3800
23.04 1 3 6.4 3 52 1200
高攀路项目定位分析
——北京金网络商业项目部——
目
录
高攀路项目概况 项目商业布局
项目商业定位分析
项目商业方向论证
项目周边概况
本项目位于新旧 小区结合处，该区 域商业主要依托临 街社区商业，而即 将开业的太平洋百 货及人人乐将会引 来大量的人流带动
●﹒ 王府井
上影国际 友谊百货
﹒ ﹒
总建 筑面 积（ ㎡）
广场建 筑面积 20%（ ㎡）
业 态 分 布
租 金 （ 元/ 月/ ㎡ ）
年租金（ 元）
建安及绿化 成本（按 2000元/㎡）
回收年 限（不 含免租 期）
800㎡ 活 动 广 场
1
4000
800
3200
餐 饮 娱 乐 餐 饮 娱 乐 餐 饮 娱 乐 影 院 影 院
18 0
6912000
817桂溪公交总站
★本案
●高攀路 19、501 长荣路 ● 长荣路
科华中路南
19、501、181
万科金色海蓉 ☆
太平洋百货 ▲ 人人乐
翡翠城 ☆ 规划中连 接金色海 蓉与翡翠 城的大桥
▲
●
火车南站东路站
●
火车南站东路
区域交通路线
本案周边居住人口1公里范围内约在 人
高攀路周边交通示意图 路线 标示 A B C D 车流量 （辆/分 钟） 48 72 63 160
楼层 1 2 3 4
业态 餐饮及娱乐 餐饮及娱乐 餐饮及娱乐 影院
备注
因该项目处 于小十字交 汇处，无停 车场地，项 目进行中需 要特别考虑 商家及消费 者停车问题.
5
影院
项目资金预算方案
高攀路农贸市场
商业 建筑 面积 80% （㎡ ）
高攀路面积及资金预测算
3200㎡ 商 铺
商铺 高 攀 路
楼 层
3°空间 ▲ ▲ 南辰景秀 ▲
阳光春天
武海美丽南厅 魏玛国际广场 ▲
▲
▲
项目周边商业布局
从图上展示，高攀路周边附近的 商业集中在新建小区附近，主要 以即将建成投入使用的王府井友 货
情妹耙泥鳅 福生园养生馆 李老乡火锅
万达生活广场 伊藤洋华堂 万千百货 万达影城 万达锦华城 ● ● ● ● ●
书吧 200㎡
部 队 居 民 区 正 大 门
特色小吃 800㎡
大型
1400㎡
餐饮 快餐
活动广场
400㎡
100㎡ 摄影 美发中心
高 攀 路 农 贸 市 场
300㎡
高攀路
二层商业业态布局
异国风情餐厅 部 队 居 民 区 正 大 门 800㎡
西餐 600㎡ 大型 餐饮 高 攀 路 农 贸 市 场
活动广场
·
★本案
· ·
餐饮一条街
· ·
廖老四鲜鹅肠火锅 芙蓉风情
·
羽毛球馆
之中，休闲健身、美容、影院等
娱乐健身设施很是匮乏，只有极 少量的美容会所之类的较少分布 在科华路上。
· · · ·
汇茗茶府 品四季茶楼
太平洋百货 人人乐
★◆万科金色海蓉 规划中连
接金色海 蓉和翡翠 城的大桥
★翡翠城
瑞辰会所
龙帅俊颜 男士养生馆
航空路
万达生活广场 伊藤洋华堂 万千百货 万达影城 万达锦华城
● ● ● ● ●
·
高攀西巷 武 警 驻 地
★ 本案
1906羽毛球馆
周边的消费。
本区域1公里范围 之内暂无大型百货
君悦领地
°
空 ° 军
·
高攀路农贸市场
▲
驻 地
太平洋百货 人人乐
●
▲
万科金色海蓉 规划中连 接翡翠城 及金色海 蓉的大桥
公司及超市
航空路
F 桂溪公交站 ★本案 A 高攀路 长荣路 B 长荣路
●万科金色海蓉
科 华 路
〓 规划中连 金色海蓉
桂溪公交站
E
80
C 高攀路南
221
科华中路口
F
E 科华中路南 D 火车南站东路站 火车南站东路
和翡翠城 的大桥
科华路二环路口
G
167
项目商业定位分析
• 综上所诉，该区域目前商业分布主 要以餐饮一条街及即将建成的大型 百货公司为主，但大中型餐饮、咖 吧、影院、休闲和娱乐设施相对匮 乏，规划中即将修建的连接万科金 色海蓉和翡翠城的大桥后更显周边 商业配套的不足（翡翠城自身及周 边缺少大型消费场所），通桥后将 会吸引翡翠城及翡翠城周边的消费 人群，也相对会提高本项目周边人 气及消费档次，因此定位建议本项 目打造成拥有大中型餐饮、咖吧、 休闲和娱乐设施为一体的生活广场 模式。
8000000
1.15
2
4000
800
3200
80
3072000
8000000
2.6
3
4000
800
3200
65
2496000
8000000
3.2
4
4000
800
3200
60
2496000
8000000
3.2
部队居民住宅正门
5
4000
800
3200
60
2496000
8000000
3.2
一层商业业态布局
为主，该区域缺少类似于万达生
活广场的综合体休闲商业。 该区域的餐饮主要分布在长荣路 上，由商家自行形成餐饮一条街，
·
重 庆 朝 天山 门珍 火宝 锅
怡海健康水疗会所 航空路
·
· ·
重庆老堂客火锅
重庆酸萝卜鱼王火锅 王鲢鱼
消费档次在低中端，欠缺高中端
特色餐饮及小吃，即将建成投入 使用的百货分布于二环路与科华 路口及新建项目《万科金色海蓉》