存量房交易价格评估系统
广西地税构建存量房交易价格评估系统的探索
作者： 唐运球 廖风良 何思阳
作者机构： 广西地税信息中心
出版物刊名： 经济研究参考
页码： 41-43页
年卷期： 2015年 第11期
主题词： 存量房交易 评估系统 地税局 交易价格 广西 国家税务总局 市场宏观调控 推广应用工作
摘要：近年来，国家进一步加强房地产市场宏观调控，财政部、国家税务总局要求各地积极推进存量房交易价格评估工作。
广西地税局从2011年12月起开展存量房交易价格评估系统构建工作，目前已完成该系统在全区的推广应用工作。
该系统对于加强存量房交易税收征管具有重要意义，本文着重从信息技术层面入手，。
契税申报表
契税纳税申报表税款所属期：自年月日至年月日填表日期：年月日金额单位：平方米、元（至角分）纳税人识别号：本表一式两份，一份纳税人留存，一份税务机关留存。
填表说明：一、本表依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国契税暂行条例》设计制定。
二、本表适用于在中国境内承受土地、房屋权属的单位和个人。
纳税人应当在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后10日内，向土地、房屋所在地契税征收机关填报契税纳税申报表，申报纳税。
三、纳税申报必须填写本表。
涉及契税减免税的，应分别填写纳税申报表及减免税明细申报表。
四、本表各栏的填写说明如下：(一)承受方及转让方名称：承受方、转让方是党政机关、企事业单位的，应按照国家人事、民政部门批准设立或者工商部门注册登记的全称填写；承受方、转让方是自然人的，应按照本人有效身份证件上标注的姓名填写。
(二)承受方、转让方证照类型：按照税务登记、组织机构代码、个人有效身份证件填写。
(三)证照号码：承受方、转让方是单位的，填写税务登记号；没有税务登记号的，填写组织机构代码。
承受方、转让方是个人的，填写本人有效身份证件号。
(四)所属行业：承受方、转让方是党政机关、企事业单位的填写此栏。
根据《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）填写。
(五)企业登记注册类型：承受方、转让方是企业的填写此栏。
根据国家统计局《关于划分企业登记注册类型的规定》填写。
(六)合同签订时间：指承受方签订土地、房屋转移合同的当日，或其取得其他具有土地、房屋转移合同性质凭证的当日。
(七)土地、房屋地址：土地使用权转移，应填写土地坐落地址及地号；房屋权属转移，应同时填写土地坐落地址（含地号）和房屋坐落地址。
(七)税率：3-5%，根据各省市确定的适用税率填写，广东省为3%。
(八) 实际适用税率： 90平方米及以下家庭唯一普通住房实际适用税率1%；其他按适用税率执行。
(九)应纳税额=计征税额-减免税额(十)拆迁安置（包括房屋交换）的计税价格，以实际支付的金额填写。
湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案
湘西自治州人民政府办公室关于印发《湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案》的通知州政办发…2012‟3号各县市人民政府、湘西经开区管委会，州直有关单位：《湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
湘西自治州人民政府办公室二Ｏ一二年三月五日湘西自治州存量房交易纳税评估工作实施方案为深入推进房地产税收一体化管理，加强房地产交易环节税收征管，根据《财政部国家税务总局关于推广应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税…2011‟61号）和《湖南省财政厅湖南省地方税务局湖南省国土资源厅湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省存量房交易纳税评估实施方案的通知》（湘财税…2011‟58号）精神，决定在全州范围内开展存量房交易纳税评估工作。
为保证此项工作顺利有序开展，结合我州实际，制定本实施方案。
一、总体要求根据《湖南省存量房交易纳税评估实施方案》要求，按照“总体设计，分布实施”的原则，实现三个工作目标：（一）建立存量房交易申报价格计算机评估系统，科学客观评估各类存量房交易计税价格。
（二）建立地税部门存量房信息库，实现税源信息的动态管理，提高房地产行业各项税收征管水平。
（三）逐步完善存量房评估技术，积累工作经验，储备专业人员库，为房地产税改革提供理论和实践参考。
二、工作原则（一）合法原则。
按照国家法律、法规及相关规定开展存量房交易纳税评估工作，评估所依据的数据和资料应当合法有效，评估采用的方法须符合国家有关规定。
（二）公平原则。
存量房交易纳税评估工作应当采用统一的评估技术标准，评估的结果应客观公正。
（三）效率原则。
存量房交易纳税评估工作要将房地产估价方法同现代化技术手段相结合，实现简便、快捷办税，有效缩短办税时间，提高税收征收效率。
（四）节约原则。
存量房交易纳税评估工作要充分整合和利用财政、国土资源、住建、规划、房产、地税、民政等部门现有资源和信息，避免重复投入，减少浪费。
1-存量房交易税基评估中的应用(厦门均和王崎)
浅论房地产估价技术在存量房交易税基评估中的应用1王崎陈奕张标敏颜安辉2摘要：近年来，随着房地产市场的快速发展，存量房交易十分活跃，也推动了地方税收收入的高速增长。
同时，存量房交易中纳税人低报成交价格偷逃税费的现象普遍存在，税费流失严重。
为此，有必要应用房地产估价技术生成存量房交易价格的评估值，以此来比对纳税人所申报的存量房交易价格的真实性、准确性，从而确定税基，防范存量房交易“阴阳合同”所形成的税收风险，促进房地产市场健康发展，并为房地产税制改革提供理论和实践基础。
关键字：房地产估价技术存量房交易税基评估活跃的存量房交易为税收征管提供了广阔的税源，但普遍存在的低报、瞒报成交价格侵蚀税基、逃避税费的现象也对税务机关提出了更新更高的要求。
税法赋予了税务机关根据市场价格核定计税价格的权力，但计税价格的核定则依赖于税务机关对房屋市场价值的评估。
房地产估价技术因其评估方法的客观性、公正性，则能够满足税务机关对计税价格快速、准确、低成本评估的要求。
一、存量房交易税收征管存在的主要问题频繁的存量房交易为地方税收带来充沛的税源，是地方税收潜在1本文是厦门市地方税务局课题《房地产估价技术在存量房交易税收征管中的应用》的组成部分。
2作者单位：王崎、颜安辉，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司；陈奕、张标敏，厦门市地方税务局。
的税源增长点，也是未来房地产税收的重要来源之一。
但当前存量房交易中申报价格失真是税收征管中主要的问题，侵蚀税基的同时，也干扰了房地产市场宏观调控政策。
1、存量房交易已是地方税收的重要税源，是未来潜在的税源增长点。
随着我国市场经济体制的发展以及房地产市场化的推进，存量房交易活动越来越频繁，为地方税收收入提供了广阔的税源。
以厦门为例，随着厦门经济的快速发展以及海湾型城市建设、岛内外一体化进程的推进，厦门存量房交易十分活跃，推动存量房交易税收高速增长。
据不完全统计，2010年存量房交易面积较2006年增长37.35％，同期存量房交易（三级市场交易）税收则增长116.79％，而同期一手交易面积仅增长16.43％（见图1）。
存量房实施流程
存量房实施流程
存量房指已经建造完毕且具备使用条件的房屋，其交易或者转让需要经过一系列合规程序。
存量房的实施流程主要包括以下步骤：
1.评估房屋价值：持有者需要评估存量房的市场价值，可以通过房产评估机构或相关
部门进行评估，以确定合理的房屋交易价格。
2.签订买卖合同：卖方与买方协商，签订买卖合同，明确双方的权利和义务，约定交
易条件、价格、付款方式、交割时间等。
3.办理房屋过户手续：在签订买卖合同后，双方需前往当地房地产管理部门或相关部
门办理房屋过户手续，完成产权变更登记手续。
4.缴纳税费：卖方和买方需缴纳相关税费，如房产交易税、契税等。
具体税费标准和
缴纳流程根据当地政策而定。
5.办理贷款手续（若有）：若买方需要贷款购房，需向银行或金融机构申请贷款，完
成相关贷款手续，包括贷款申请、审批、放款等程序。
6.支付过户款：在房屋交割时，买方需要支付剩余房款，卖方交付房屋产权证和相关
证明文件。
7.房屋交接和入住：双方完成支付和过户手续后，进行房屋交接，买方接管房屋并开
始入住。
需要注意的是，不同地区的房产交易流程可能略有差异，还需具体根据当地相关政策和法律法规执行。
关于定向询价异议的申请书
异议申请书异议人：申请执行人：被执行人：请求事项1.请求终止使用采取定向询价的方式确定名下坐落于的财产处置参考价作为处置价格；2.请求贵院依法随机选取并委托评估机构对名下坐落于的资产采取委托评估方式确定财产处置参考价。
事实和理由申请人与被执行人的纠纷一案，案号为。
贵院在执行过过程中对预司法处置的名下坐落于（以下简称：拍卖物）采取定向询价的方式确定参考价存在程序及行为违法。
现异议人特向贵院提出异议，事实和理由如下：1.根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称：参考价规定），人民法院确定财产处置参考价，可以采取当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估等方式，而且参考价规定针对确定财产处置参考价的方式是有先后顺序及具体要求的，只有在前财产处置参考价的方式不具备条件，不能或者不成时应当采取在后的确定财产处置参考价的方式。
贵院在采取网络询价的方式确定拍卖物的财产处置参考价后，异议人向贵院提出了异议，认为根据参考价规定的第七条，财产无需由专业人员现场勘验或者鉴定，且具备网络询价条件的，人民法院应当通过司法网络询价平台进行网络询价。
贵院在拍卖物不符合网络询价的条件的情况下通过网络询价的方式确定的拍卖物的处置参考价程序违法。
2.在异议人提出异议后，贵院告知异议人法院已采取定向询价的方式向税务局进行了定向询价，税务局向贵院出具了询价结果确定拍卖物的单价为元每平方米。
异议人认为贵院采取定向询价的方式向税务局询价的行为违反参考价规定，存在程序违法。
根据参考价规定的，贵院在确定财产处置参考价的方式上仅剩委托评估机构进行评估。
3.经异议人了解，税务局通过“存量房交易价格评估系统”计算出计税基准价格和最低计税价格，仅是在涉及房产过户登记时作为税务部门的计税基准价格，而且该价格又是最低价格。
异议人认为该价格无法反应拍卖物的实际价值，不能作为处置拍卖物的财产处置参考价。
如果以税务局的价格确定拍卖物的处置价格将严重损害申请人的合法权益。
区域存量房地产价格批量评估技术实证研究
区域存量房地产价格批量评估技术实证研究摘要：研究目的：构建区域存量房地产价格批量评估技术方法。
研究方法：市场比较法。
研究结果：本实证中待估房地产的价值以同一分区内实际发生交易的房地产价值为依据，获得的批量评估值相应地更接近于公开市场价值。
关键词：存量房地产批量评估实证中图分类号：f810.42 文献标识码：a 文章编号：1674-098x （2012）09（b）-0255-02当前，我国房地产评估主要以单宗评估为主，批量评估尚处于起步阶段，随着房地产税制改革的不断深入和房地产交易活动的日趋频繁，引入国际通行的按批量评估确定房地产计税价格不断受到重视。
本文以辽宁鞍山房地产价格批量评估为实证，以市场比较法为基本原理，构建批量评估技术方法，为房地产计税价格评估工作提供技术支持。
1 房地产价格批量评估的技术路线影响房地产价格的因素纷繁复杂，除房地产位置、地质条件、地形地势、土地面积与形状、日照、风向、降水、天然周期性灾害、建筑物本身情况等自身因素外，还有环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、国际因素等，如果将这些因素细化，可能达到上百种。
为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的评估工作，保证评估过程科学合理，鞍山地区批量评估采取的技术路线是划分评税分区，选取可比实例，计算比准价格，确定房地产估价值。
1.1 评税分区的划分及数据采集将鞍山市城区按照行政区划划分为7个行政区域；根据每个行政区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、医疗教育基础设施完备程度，将7个行政区域分成369个大评税分区；考虑到每个大评税分区房屋建筑年限、朝向和楼层等因素，建立692个小评税分区；在每个小评税分区内搜寻房地产交易实例，对没有交易实例的评税小区，选取3个样本房，共计497个；对有交易实例的评税小区选取不少于10个实例，全市共搜寻了7000多个交易实例，经过筛选，确定可比实例5526个。
1.2 可比实例的选取1.2.1 可比实例选取的原则选取的可比实例要与估价对象在相同或相似小区内且为相同房屋类别；可比实例的建筑结构要与估价对象的建筑结构相同、相近并区分有无电梯；可比实例的交易日期应在1年内；可比实例的交易类型要与估价对象的交易类型相吻合；可比实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格。
存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策
存量房、商品房、二手房及一手房释义及相关税收政策当前全省上下正在开展应用房地产估价技术评估存量房交易申报计税价格工作，现将存量房、商品房、二手房及一手房概念及相关税收进行梳理我认为很有必要。
我想主要从以下三个方面进行着手分析：一、首先从概念及范围入手：（一）存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。
增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是指未居住过的二手房，即通常所讲的房地产开发楼盘“库存待售”的房产。
存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，按照目前市场上普遍对于存量房的理解，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。
（二）商品房在中国兴起于80年代，它是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
商品房主要分类：1、内销商品房，指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。
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SSH框架简介
典型的J2EE三层结构，分为表现层、中间层（业务 逻辑层）和数据服务层。三层体系将业务规则、数 据访问及合法性校验等工作放在中间层处理。客户 端不直接与数据库交互，而是通过组件与中间层建 立连接，再由中间层与数据库交互。 Struts2 Spring Hibernate
为什么选择Struts2
系统设计优点
界面友好、操作性统一 业务流程设置合理、完善 系统估价采用统一标准，确保房产估价的公平、公正，将争议度 降到最低 采用系统自动批量估价，大大降低了由于人为因素对估价结果的 影响，确保估价结果客观、真实 批量估价结果中，包含了大量的房产信息及每个时期的房价信息 ，为房地产税改革、征收打下了坚实的基础
市场法批量估价步骤
批量导入房产基础信息 选取可比实例或标准房基准价值 建立价格可比基础 房地产状况修正，求取比准价格 求取房地产批量估价价值
市场法批量估价的流程图
选 取 可 比 实 例
市场状况修正 确 定 标 准 存 量 房 建 立 可 比 价 格 基 础 批 量 导 入 房 产 基 础 信 息 建筑成新修正 建筑结构修正 建筑面积修正 建筑层次修正 建筑朝向修正 区中位置修正 建筑单元修正 批 量 估 价 结 果
Struts2是Struts的下一代产品。在市场中Struts1.x和WebWork已 经拥有了大量的使用者。Strutቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ2吸取了Struts1.x和WebWork的各 种优点，更改了一些不足的地方，比如移走了原来WebWork中的 IOC实现，引入Spring的IOC实现等。Struts2的目标就是----使 Web开发更加容易。 基于pojo易于测试 与Spring的集成 更加的模块化 基于插件的框架 大量的拦截器 多种视图的支持
存量房交易价格 申报评估系统
丹东三伟软件科技有限公司 2011.05
系统设计思路
依据国家税务总局要求进行系统架构 估价公式及参数符合当地实际标准 系统流程清晰简明、操作方便 预留与现行征管系统接口
架构介绍
JAVA EE为架构基础 将主流SSH做为系统框架 采用企业级中间件Oracle Weblogic以提供稳定 WEB服务 采用Oracle数据库为数据仓储
谢谢各级领导、专家
纳税认定
纳税认定处理后，此条交易数据被系统封存
预留与征管系统接口
采用XML格式进行数据交换 Xml是Internet环境中跨平台的，依赖于内容的技术，是当前处理结 构化文档信息的有力工具。扩展标记语言XML是一种简单的数据存储 语言，使用一系列简单的标记描述数据，而这些标记可以用方便的方 式建立，虽然XML占用的空间比二进制数据要占用更多的空间，但 XML极其简单易于掌握和使用。 以Web Service作为服务接口 Web Service平台提供一套标准的类型系统，用于沟通不同平台、编 程语言和组件模型中的不同类型系统。
为什么选择Hibernate
对象/关系数据库映射(ORM) 它使用时只需要操纵对象，使开发更对象化，抛弃了数据库中心 的思想，完全的面向对象思想 透明持久化(persistent) 事务Transaction 它没有侵入性，即所谓的轻量级框架 移植性会很好 缓存机制，提供一级缓存和二级缓存 简洁的HQL编程
数据来源：身份证、房产证
房产估价（未通过估价）
显示登记后未估价、估价未通过的数据
房产估价（通过估价）
显示已通过估价的数据，其中包括详细的估价过程
存量房估价过程（1）
待估价房产根据其所在估价分区、房屋类型确定评估时所采用标 准存量房，当标准存量房被确定后即可对待估价房产进行估价
存量房估价过程（2）
举例说明“批量评估方法”
假定影响濮阳房价因素有10项，如右图所示。 其中，除景观修正外，其余9项因素均可适用于 濮阳全市房价，那么，这样以9项共同修正系数、 标准化的估价方法（间接比较法）而形成的估 价活动。 景观修正，则为个案估价活动。
市场状况修正 建筑成新修正 建筑结构修正 建筑面积修正 建筑层次修正 建筑朝向修正 区中位置修正
待估价房产根据其所在估价分区、房屋类型确定评估时所采用标 准存量房，当标准存量房被确定后即可对待估价房产进行估价
第三方估价
当纳税人对估价结果才产异议，在此对估价结果进行调整。
纳税通知单
生成《存量房交易计税价格通知单》
纳税争议
生成《存量房交易计税价格认定申请书》 生成《存量房交易计税价格认定明细表》
确 定 房 产 因 素 修 正
什么是“批量评估方法”
批量评估(Mass Appraisal)是20世纪70年代在国外逐步兴 起，并已具有很大影响力的新型评估模式。尤其是在财产 类从价税的税基评估中，批量评估得到了广泛的应用。 1983年，国际税收评估人员协会（International Association of Assessing Officers）就已经颁布了关于 三种基本价值评估方法（成本法、销售比较法和收益法） 在批量评估中的应用准则。 IAAO将批量评估定义为利用共同的数据、标准化的方法和 统计检验技术评估一组财产确定日期价值的活动。国际评 估准则2005（2005 International Valuation Standard） 对批量评估的解释是，应用系统的、统一的、考虑到统计 检验和结果分析的评估方法和技术评估多项财产确定日期 价值的活动。
选取可比实例
根据日常交易实例进行可比实例的筛选
标准房价格测算
依据估价分区典型房屋特征，确定各估价分区标准存量房的种类，根 据标准存量房的种类选择同分区内实例（实例个数≥5），经过相 关修正后，取其算数平均值
标准房价格测算
体现了系统较强的数据测算能力，减少了手工测算工作量，在估 价测算过程中减少了人为干预。
开发环境
开发工具Eclipse Java EE IDE 源码分层action，dao， service 实现类包中均以接口形式进 行调用
市场法批量估价技术路线
采用直接比较法容易受到可比实例不足因素 的影响，导致无法对房产进行估价。因此， 我们采用了间接比较法进行房产估价。 市场法比较法的基本公式：连乘式
分析市场法批量估价所需参数项
批量估价分区 建立可比实例库和标准房基准价值库 建立价格可比基础（或基准价值） 确定房地产价值因素修正项目及数值
设立标准存量房类型
独门院落住宅 低层住宅 多层住宅 中高层住宅 高层住宅 超高层住宅 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅
确定市场法批量估价数学模型
估价计算公式 评估价格=标准存量房基准价格×市场状况调整系 数×建筑成新修正×建筑结构修正×建筑面积修 正×建筑层次修正×分区中位置修正×建筑朝向 修正×建筑单元位置
标准房维护
查看标准存量房历史基准价格
业务主要流程
咨询受理
在此模块可以进行新建小区的添加、标准房的建立，同时可以验 证纳税人所申报的房产数据是否可以进行估价。 针对此模块专门设立了咨询受理岗，除了进行上述操作外，还需 要对纳税人提交的房产相关证件进行审核，并帮助纳税人正确填 写房产信息申请表。
房产信息登记
为什么选择Spring
Spring能消除在许多工程上对Singleton的过多使用。根据我的经验，这是一个主要的问 题，它减少了系统的可测试性和面向对象特性。 Spring能通过接口而不是类促进好的编程习惯，减少编程代价到几乎为零。 Spring被设计为让使用它创建的应用尽可能少的依赖于他的APIs。 . 使用Spring构建的应用程序易于单元测试。 Spring能使EJB的使用成为一个实现选择,而不是应用架构的必然选择。你能选择用 POJOs或local EJBs来实现业务接口，却不会影响调用代码。 Spring帮助你解决许多问题而无需使用EJB。Spring能提供一种EJB的替换物，它们适 于许多web应用。 Spring为数据存取提供了一致的框架,不论是使用JDBC或O/R mapping产品（如 Hibernate）。
Java EE简介
Java EE（Java Platform，Enterprise Edition）是sun公司推出的 企业级应用程序版本。这个版本以前称为 J2EE。能够为我们帮助开 发和部署可移植、健壮、可伸缩且安全的服务器端 Java 应用程序。 Java EE 是在 Java SE 的基础上构建的，它提供 Web 服务、组件 模型、管理和通信 API，可以用来实现企业级的面向服务体系结构 （service-oriented architecture，SOA）和 Web 2.0 应用程序。
切不可与批量操作概念相混淆。
建筑单元修正
景观修正
系统演示
登陆系统
房产因素修正
9种房产因素修正，体现了修正系数与房屋类别的对应关系。 以交易日期修正为代表
修正系统自动推算
根据一元一次线性回归公式进行推算，突出体现了估价工作的科 学性和严谨性
纳税指导系数修正
根据总局指导精神，考虑到各地区的征管水平及数据采集口径的 差异性，分别对各地纳税指导系数进行设置。