人民币汇率升值对我国房地产价格的影响
浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响
摘要汇率是一个国家的货币折换成另一个国家货币的比率，是我国作为开放经济中影响广泛的宏观经济信号。
近年来随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入，人民币面临着强大的持续升值压力，自2005年汇改以来，人民币共计升值7.17%；另一方面，房地产业作为国民经济的支柱产业，在国民经济的发展中起着举足轻重的作用。
近年，随着南昌市房地产价格一路节节攀升，房价之高令无数百姓望房兴叹。
而人民币升值对南昌市房地产市场的价格产生较为明显影响。
分析人民币升值对房地产市场价格走势的影响也显得十分必要。
本文从人民币升值的角度来着重讨论其对南昌市地产价格的影响并对稳定房地产价格提出了一些建议和对策。
【关键词】国际游资人民币升值房地产价格AbstractThe exchange rate is a ratio of one national currency converts another national currency, is our country took in the open economy affects the widespread macroscopic economical signal.In recent years continued growth of the international floating capital enters into China along with our country’s foreign exchange reserve increased , the Renminbi exchange rate was facing the formidable revaluation pressure; On the other hand, the real estate industry took the national economy the pillar industry, is playing the important role in the national economy development. Recent years Nan Chang’s real estate price group successively climbed, the house price increased so much that common people have no ability to afford it. But the present Renminbi exchange rate revaluation will have the obvious influence to the real estate market price. The analysis to Renminbi exchange rate revaluation to the real estate market price trend influence is extremely essential.【Key Words】International floating capital ；Renminbi exchange rate,；real estate price目录引言 (4)1 人民币汇率变动与房价变动的理论分析 (4)1.1传导的预期效应 (4)1.2传导的财富效应 (5)1.3传导的通货膨胀效应 (5)1.4传导的地产股票价格效应 (6)2 人民币升值与南昌市房价变动的实践 (7)2.1关于一些指标的选取 (7)2.2短期影响 (8)2.3中长期影响 (9)3 稳定南昌市房地产市场价格的一些建议 (10)3.1削弱市场对人民币升值的预期 (10)3.2加强对南昌市房地产市场的治理 (10)3.3开发经济适用房 (10)结束语 (11)参考文献 (12)致谢 (13)浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响引言近年来中国经济发展过程中有两个值得关注的事件，一件事件是人民币不断升值，另一件事情是我国房地产价格一路节节攀升，房地产行业的火爆行情令人嗔目、房价之高令百姓望楼兴叹。
人民币升值对房地产市场的影响
(2005-04-21)
摘要：房地产市场是一个资金密集型的市场，一旦汇率发生一些预期性的改变，就会引起大规模短期资本的 流动。一般来说，经济的持续增长会带来货币的趋势性升值。如果人民币升值成为多数人的预期，就有可能引起 资本流动投机行为，从而破坏房地产市场的均衡，也会加剧金融风险。因此，当前和以后对汇率升值和房地产投 资市场的问题展开研究具有重大理论价值和现实意义。
一、经济发展与人民币升值趋势的判断
一直以来，人民币事实上钉住美元，汇率一直保持稳定，促进了经济的发展。那么，问题是“从经济增长的 长期来看，人民币是否有升值的趋势?”关于这个问题，理论界做了很多的研究。一个基本的结论是，当前的汇率 基本是合理的，但是考虑到劳动力的非无限供给(杨长江)，人民币确实存在升值的趋势。去年的人民币升值预期 问题正是这一结论的反映。
2004年著名的学者杰弗裹·弗兰科尔(Jeffrey Frankel)接受《国际经济评论》杂志采访说，他根据 118个经 济体的数据作了计量分析，发现人均实际收入提高1%，相对价格水平就会上升0.38%。与上述规律揭示的水平相
比，中国的价格偏低，这意味着人民币汇率低估。2000年，人民币实际汇率低估35%左右。应该说，巴拉萨一萨缪 尔森效应不是新东西，但用它可以得出有关人民币汇率合理水平的估计。
二、货币升值对房地产投资市场的影响
1.汇率、利率变动对国际短期资本流动的影响
在资本不具有充分流动性的情况下，抵补的和无抵补的利率平价不能准确描述资本流动的特点。本文引用蒙 代尔一弗莱明模型(The Mundell-Fleming Model)的利率平价表达式来解释此种情况下，利率、汇率变动对短期资 本流动的影响。
2.完善我国的房地产金融市场
人民币汇率对国内外资产价格的影响
人民币汇率对国内外资产价格的影响近年来，随着中国经济的崛起和国际贸易日益频繁，人民币汇率对国内外资产价格产生了重要影响。
人民币的汇率变动直接关系到国内外资产的价格波动，并进一步影响到全球经济格局的变化。
本文将从多个角度探讨人民币汇率对国内外资产价格的影响。
一、进口商品价格首先，人民币汇率的变动会影响进口商品的价格。
当人民币贬值时，进口商品价格将上涨。
这是因为贬值后的人民币相对于外币的汇率更高，需要支付更多的人民币购买同样数量的外币。
而进口商品的成本将以人民币计价，进而导致商品价格上升。
相反，如果人民币升值，进口商品价格则会下降，中国消费者购买进口商品的成本会减少。
二、出口商品价格其次，人民币汇率变动对出口商品价格也会产生影响。
当人民币贬值时，中国的出口商品价格将下降。
因为贬值后的人民币相对于外币的汇率更低，中国出口商以较少的人民币换取同样数量的外币，使得出口商品价格降低，从而提高了出口竞争力。
而当人民币升值时，中国的出口商品价格则会上涨。
三、国内资产价格此外，人民币汇率变动还会对国内资产价格产生影响。
当人民币升值时，国内资产价格通常会受到冲击。
一方面，人民币升值降低了出口商品价格，导致出口企业利润减少，进而影响到国内股市和房地产市场等资产的价格。
另一方面，人民币升值有利于引进外资，吸引更多外资流入中国投资，进而推动股市和房地产市场的升值。
相反，当人民币贬值时，国内资产价格往往会上升。
四、外商直接投资再者，人民币汇率变动还会对外商直接投资产生影响。
人民币升值会减少外商在中国的投资成本，因为外商以相同数量的外币可以换取更多人民币。
这将促使更多外资流入中国，增加了中国市场的竞争力。
而当人民币贬值时，外商直接投资的成本则会增加。
综上所述，人民币汇率对国内外资产价格的影响是多方面的。
它既影响了进口商品价格和出口商品竞争力，也对国内资产价格和外商直接投资产生了重要影响。
因此，政府和相关部门应密切关注人民币汇率的波动，及时采取措施来稳定人民币汇率，以保持国内外资产价格的稳定和全球经济格局的平衡。
人民币汇率波动对中国房地产市场价格的影响
据 ， 用ＡＦ 使 Ｄ 单位 根 检 验 、 整模 型 、 协 格 兰杰 因果检 验 等方 法 对人 民币 汇率 波 动 与我 国房地 产市 场 价 格 的 关 系进 行 实 证 分析 。实证 分析 的结 果 表 明 ：人 民 币汇 率 对我 国房地 产市场 价格 有 着实 际影 响 ，两 者存 在 着 正 相 关 的 关 系 ，人 民 币 升 值 会 导 致 我 国房 地 产 市 场 价 格 上 涨 。 【 键词 】 关 人 民币汇率 ；房地产市场价格 ；格兰杰
因果 检 验 ；协 整 检 验
一
和Ｎｉ ｏ ｓＯ ｄ ｙ 过运 用相 关模 型对 关 ｃ ｌ ｒｗａ 通 ｈ ａ 于日 元汇率与美国檀香山的房价的数据进行 分析 研 究 ， 其结 果 发现 口元 对 美元 汇率 每 Ｉ ： 升 １ ％ ，檀 香 山 的房 价则 会 随之上 涨 约 ２ ０ ７ ％ ， 就说 明汇 率与 房地 产 的市场 价 格之 间 这 存 在 着 ｉＮ 关的 关 系 。 Ｅ
，
【 文章 摘 要 】 人 民 币持 续升 值 、房 地 产 市 场 价格 的持续上涨 已经成 为近年 中国最热门的 话题之一 。这 两者之间是 否存 在着某种 内在 的联 系？这 种 联 系是 正 面 的联 系还 是 负面的联 系？ 本文 通 过 回顾 我 国人 民 币汇率 及 房 地 产市 场价 格 的 相 关 情 况 ，
结合 从 ｛ ９ 年 至 ２ ｛ 年 以 来 的相 关数 ９８ ００
民币持续升值以及国外游资大量涌入和我国 房地 产 市场 价格 这两 者之 间 的关 系 ， 出 人 指 民币的持 续升值 以及 国外游 资大 量涌入我 国 房地 产 市场 ， 已经导致 投 机行 为在 我 国房地 产市 场 的频 繁 出现 ， 这 种现 象不 加 以控 制 若 必将 危 害 我 国房地 产 市场 。 周京 奎在 《 利率 、 率调 整对 房价 的影 汇 响… 基 于 理论 与经 验 的研究 》 文 中运用 一 有 关模 型 ， 合 了我 日十 二个 城市 的相 关数 结 据 ，对 汇率 、利率 的调 整对 我 国房地 产 市场 价格 的 影响 进行 了实 证分 析 。 其实 证分析 的 结果 表 明房地 产 的市场 价格 与汇率 呈现 正 相 关的 关系 ， 即房 地产 市场 价格 会 随着 汇率 的贬 值 而上 涨 。
人民币升值对房地产价格的利弊
1、人民币升值有利于增强外资对中国房地产市场的信心，加快投资的步伐。比如，香港地产的四大家族和记黄埔、恒基、新世界、新鸿基都进入了内地，并加大了扩张的步伐。目前，新加坡、台湾、美国等国家和地区的房地产企业也正在通过各种渠道进入内地。
2、人民币升值有利于带来大量的资金，支撑房价稳定增长。人民币快速升值的过程中，大量的外资进入内地，能够有效缓解目前国内货币政策从紧的影响，形成资金支撑，挽救楼市低迷的状况，保持房地产市场的稳定。
2、人民币升值将会加重自住购房者的困难，楼市的可持续发展受到一定的影响。人民币对外是升值，对内是贬值。房地产价格上涨，生活资料价格也上涨，自住购房者用于衣、食、行、用等的花费就会增多，购房能力随之下降。
3、人民币升值将会加重货币政策执行的困难，部分房地产企业融资变得更加复杂。国内目前执行从紧的货币政策，目前就是要减少货币投放，给经济降温。而外资进入后，流通的资金增多，国内的货币政策只好进一步紧缩，将会影响部分房地产企业的融资。
3、人民币升值有利于促进资产价格重估，客观上促进楼市的稳定。国内资产价格是通过人民币计价，人民币升值后，在外资看来，资产价格升值。一旦资产价格继续升值，就能够形成资产的流动性，从而提高房屋等资产的流通速度。
人民币升值对房地产的弊主要体现在：
1、人民币升值带来更多的资金流入，房地产成本上涨压力增大。外资进入我国，必须按比率发行更多的基础货币。基础货币发行过多，就会造成通货膨胀压力。通胀一旦形成，土地、建安、人工、建材等成本就会增加。
人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化 人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过汇兑损益的变化影响其经营业绩 人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好 人民币升值将对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大 沈彤 国海证券首席宏观分析师 人民币升值将通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升将在长期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。概括而言，人民币升值将对进口比重高、外债规模大、或拥有高流动性或巨额人民币资产的行业是长期利好；而对出口行业、外币资产高或产品国际定价的行业冲击较大；其他则影响较小。 主要受益行业包括：房地产和基础设施类行业是非贸易的不动产行业，升值将全面提升国内地产资产价值，同时提高具有资源有限、垄断性或建设周期较长而供给弹性较小的特点的机场、港口、铁路、高速公路这类基础设施、基础产业的投资价值，以上两大行业因此明显受惠；金融行业，特别是银行业和证券业，属于经营货币和资本业务的资金密集型行业，由于具有较好变现能力和流动性，属于高人民币资产的行业，因此将吸引国际资金大量流入，从而受益；航空、电力、炼油、造纸、工程机械等行业收益于原材料或设备依赖外国采购为主而导致的成本降低，或大额外债而导致的还本付息所产生的汇兑损益方面的收益，对国内市场拥有垄断优势的航空业更为突出；技术进口依赖型的高科技类行业，在关键科技知识产权上还不具有优势，在一定时期内还将保持着大量进口的势头，在汇率升值的前提下，能保持自己在成本方面的优势。 主要受损行业包括：对以出口型为主的行业而言，如纺织业(特别是出口依存度较高的服装行业受损较大，其后依次为棉纺业和毛纺业)、家电、建材等，人民币升值将很大程度上削弱产品的竞争优势；外贸企业在产业链中处于劣势地位，进口业务很难从人民币升值中获取超额利润，但是出口业务则会遭受重大损失；采掘业、石化业、有色金属业由于产品定价国际化将受到冲击。 房地产行业 预期效应：我们认为在评估升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。 资金流入效应：人民币升值一般意味着国内经济整体向好，投资机会多而且收益水平相对可观(至少可以得到额外的汇兑收益)，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。尽管我国外汇管制比较严格，但从2003年外资流入情况看这种趋势也正在形成：近2-3年来我国外汇储备增额与贸易顺差和外商直接投资之间的缺口呈上升趋势，可能就有大量的投机资金在其中，而且外商直接投资中也不排除改变投资方向，再考虑这部分资金的放大效应，对整个地产的影响不可低估。 财富效应：由于资金面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。日本在1985-1990年间日元升值幅度最大时也是股市和房地产市场上涨幅度最大时期。
我国人民币升值对房地产经济的影响及对策
关键 词 ： 人 民币 房地产经济 影响
中图分类号： Ｆ ８ ３ ２
文献标识码 ： Ａ
文章编号： ２ ０ ９ ６ － ０ ２ ９ ８ （ ２ ０ １ ５ ） ０ ４ （ ｃ ） － １ ５ ６ － ０ ２ 司进 入中国房地产产业时， 由于已成功地在中国实行了本土
造 成 的 影 响 以及 其有 效 策 略是 广大 房地 产 产业 所关 注 的发
中国的房地产企业影响并没有预期那么大， 但是， 对于外籍
企 业还 有大 量 建 筑 公司没有流 入 中国房 地产 产业 ， 因此在 将 建 材 公司之 间 的竞争力， 也可为他们 提供 更多 的市场 机会 。 若
Ｆ ｏ ｒ ｕ ｍ ｌ 学术论坛
我国人 民币升值 对房地产经济 的影响及 对策
青海民族 大学 马睿
摘 要： 中国经济的发展 直接 影响着中国各个产业市场 的发展状况 。 其中 ， 房地产经济的重要影响来 源是 资本化 率， 而资本 化 率所 受影响来 自 于汇率 ， 这 是资本化率 受到影响 的重要外 因。 对此 ， 本 文以我国人 民币 升值状况 为出发点 ， 阐述人 民币
１解析我国人民币升值 对房地产经济带来 的影响
随 着近 几年 我 国外汇储 备不 断地 增 长 ， 许 多海 外游 资通
过各种途径打入了中国的房地产产业。 从目 前汇率市场来看我 规 模 形成 后 ， 我 国建 筑 企业 与建 筑设 计企 业市场 将 会受 到严 国的外汇储备已到达６ ５ Ｏ Ｏ ￣ Ｌ 美元左右， 在２ ０ ０ ４ 年我国的国际
为掩 护对象 以便于更加 顺利地流 入中国 。 目前 ， 我 国的 证 券市场 还 处 于 制 度不 完善 的阶 段 ， 其银 行 中的利 率 处 于 偏 低 现 象 ， 根 据 这 两个 市场 的发 展状 况进
人民币汇率和我国房价的联动关系研究
财经管理现代商贸工业２０２１年第５期１２２㊀㊀人民币汇率和我国房价的联动关系研究邓㊀琪(武汉大学经济与管理学院,湖北武汉４３００００)摘㊀要:本文首先对汇率和房价相互影响方面的国内外文献进行了整合㊁归纳,然后从理论基础上分析了影响汇率和房价的各个因素,初步找出了两者之间的作用渠道,之后对两者之间的联动关系进行了实证分析,运用V A R 模型重点通过广义货币供应量这一作用渠道探讨两者之间的关系,从而得出了相关结论.最后基于本文研究结果,联系我国现实情况,提出了政策建议.关键词:人民币汇率;房地产价格;V A R 模型中图分类号:F ２３㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀d o i :１０．１９３１１/j．c n k i ．１６７２Ｇ３１９８．２０２１．０５．０６０１㊀研究背景与意义人民币汇率和房地产价格是我国经济发展过程中极为重要的经济变量,围绕二者展开的探讨和研究是学术界关注的重点,一直以来,两者的变动都呈现出相似趋势.在２０１４年美联储量化宽松的政策和我国２０１５年 ８１１汇改后,我国汇率略有下跌趋势,外汇储备大幅减少,资产价格降低,然而房地产价格不升反降,价量同增,从价格来看,２０１６年１１月百城住宅价格指数达到了１２９３８元,比２０１５年１１月的价格上涨２０３９元,增幅达到１８．７％;从交易量来看,２０１６年３０个大中城市商品房累计成交面积比２０１５年增长了２９ ３％,两者出现了背离的情况.因此,研究清楚两者之间的联动关系尤为必要,这有利于给政府提供相关政策建议,稳定汇率市场和房地产市场的发展,从而带动我国经济增长.２㊀文献综述２．１㊀汇率对房地产价格影响的文献综述近年来,国内外持有的对人民币升值的预期不断提高,我国的房地产价格也呈持续升高的状态,引起了学术界广泛关注,目前,关于汇率对房地产价格影响的文献大致分为以下几类:一是通过计量模型检验两者相关性及相关程度的;二是研究汇率通过何种途径与机制作用影响房地产价格;三是借鉴国际当前具体情况与案例进行分析.２．２㊀房地产价格对汇率影响的文献综述在研究房价对汇率作用关系的文献中,直接研究这种影响作用的文献较少,更多的文献是通过通货膨胀㊁国际资本流动和经济增长等因素作为中介变量研究其对汇率影响.２．３㊀国内外相关研究评述国内外文献梳理发现,关于一国汇率波动与房价波动两者间是否存在一种均衡的㊁长期的稳定关系,不同学者根据理论分析与实证结果给出了肯定答案.同时,学界对两者中所存在的传导机制㊁中间变量进行了大量研究.但是通过对于以上文献的阅读,发现研究还存在以下局限性:(１)关于房地产价格如何影响汇率的直接研究涉及较少;(２)对于两者相互影响的机制和中间变量的影响强度研究较少.３㊀人民币汇率与我国房价联动关系的理论基础３．１㊀货币供给内生性理论货币供给内生性理论,是以托宾为代表的经济学家在对凯恩斯的货币供给和货币学派的观点进行修正时提出的.该理论认为,一国货币供给的变动,并不能完全由货币当局来决定,起决定作用的是经济体系中的实际变量,如收入㊁物价㊁利率等以及市场中微观主体的行为,即货币供给不是外生变量,而是取决于经济过程本身的内生变量.３．２㊀汇率对货币供给的影响分析在开放经济的条件下,由凯恩斯货币论可知,名义货币供给量等于货币乘数与基础货币相乘,即M S ＝m ∗B .货币乘数是一个单位的准备金在市场上所能产生的货币数量,汇率一般不会对其产生影响.而由央行资产负债表可知,基础货币是国内净信贷㊁国外净资产和央行所发行票据之和,汇率变动会直接影响国外净资产变动,从而对我国的基础货币和名义货币供给产生影响.３．３㊀货币供给对房地产价格的影响分析货币供给增加会对房地产价格起推动作用,主要表现在以下方面:首先是货币供给增加会使货币市场上的货币供大于求,本国利率下降.其次是通货膨胀影响,国内货币供给增加,而需求不能立即反应,会导致我国在货币市场上流动性过剩,在商品市场上则是商品价格迅速提升,通货膨胀率加大,房地产属于特殊商品,因此价格会上涨.３．４㊀人民币汇率和房地产价格反向变动的原因分析从流动性来看,虽然外汇储备带来了基础货币的减少,但货币乘数因为房地产行业的带动变大,加之央行一系列公开市场操作,因此流动性未显著减少.从房地产市场供求看,虽然部分国外资本的流出使得房地产的需求减少,但是影响房地产需求的因素还有很多,央行日渐宽松的信贷政策,加之居民收入的增加㊁城镇化的进一步发展都极大地刺激了房地产市场的需求,加大了流动性,抵冲了资本流出带来的影响.４㊀人民币汇率与我国房价联动关系的实证研究４．１㊀人民币汇率㊁房地产价格和货币供应量的相关性分析从总趋势来看,人民币汇率与房地产价格呈现较强的相关性,人民币迅速升值时,房价也处于迅猛增长阶段,人民币币值稳定或者下降时,房价适当下跌.根据E v i e w s 软件中的相关性分析法,房地产价格和人民币汇率的相关系数为０．７９３,两者存在较强的相关性,可能是相互促进作用.另外,从相关性分析结果来看,M ２与人民币汇率和房价的相关系数分别为０．８０４和０．９７２,广义货币供应量这一作用渠道与两者之间存在着较强的相关性,对于汇率的提高和房价的抬升可能都有促进的作用.表１㊀e v i e w s 相关性检验结果相关性人民币汇率房地产价格M ２人民币汇率０．０１０１４９１．００００００房地产价格０．０１７２０８０．７９３０２６∗０．０４６３９２１．００００００M ２０．０４４５６５０．８０４１４９∗０．１１５１９６０．９７２２３２∗０．３０２６１８１．００００００㊀㊀注:∗表示两者之间的相关系数.４．２㊀基于V A R 模型的实证分析４．２．１㊀数据的选取及处理构建包含人民币汇率㊁房地产价格㊁货币供给三个变量在内的V A R 模型.由于２００５年７月改革之后,我国恢复了以市场供求为基础,参考一篮子货币的有管理的浮动汇率制度,且自２００５年７月,我国开始公布７０个大中城市新建住宅价格指数,考虑数据的可得现代商贸工业２０２１年第５期１２３㊀性等条件,本文选取从２００５年７月至２０１７年１２月的月度数据,共１５０个样本,数据均来自于W I N D 数据库.人民币汇率变量,本文选取人民币兑美元的平均汇率,用e r 表示;因我国自２０１１年起不再发布房地产价格销售指数,因此房地产价格变量选取７０个大中城市新建住宅价格指数;货币供给变量采用更能代表流动性和购买力的M ２.所有数据均经过了定基处理,以２００５年７月为基期.４．２．２㊀实证检验对于一阶差分后的序列,建立V A R 模型,首先确定模型阶数,通过E v i e w s 模型阶数的选择,其中大部分标准指向２阶最优,因此建立了２阶V A R 模型.由模型结果可知,三个方程都有较高拟合度,即三者之间存在较强拟合关系.表２㊀V A R 模型检验因变量房价汇率M ２R 平方∗０．９９９６６６０．９９６４６４０．９９９７６４调整后的R 平方０．９９９６５２０．９９６３１４０．９９９７５４总残差０．０１４４７７０．００５０６１０．００１５５１F 统计量７０３８４．２５６６２２．７４７９９７００．９５A I C 标准－６．２９９９１９－７．３５０９２８－８．５３３８１４S C 标准－６．１５８１５９－７．２０９１６８－８．３９２０５４因变量均值１３．５５０５８１．２２２０６７０．４４７８８２因变量标准差０．５４３２０１０．０９８６７７０．２１１５７６㊀㊀注:∗为R 平方,反应因变量能通过回归关系被自变量解释的比例,因变量分别为房价㊁汇率㊁M ２的上一㊁二时期的数据.本文涉及三个内生变量,且滞后阶数为２阶,因此,检验模型估计结果的A R 多项式有６个,为了检验模型是否稳定,要对模型结果进行A R 特征多项式检测.经检测,所有特征根的倒数的模都小于１,点位于单位圆的内部,模型稳定.为了讨论变量之间的因果关系,我们进一步进行格兰杰因果检验,探究三者之间的短期因果关系.表３㊀V A R 模型格兰杰因果检验结果因变量:M ２E x c l u d e dC h i －s qd f P r o b ．汇率４．２６９２０４２０．１１８３房价０．０９７１０８２０．９５２６A l l４．８４６６３４４０．３０３４因变量:汇率E x c l u d e d C h i －s qd f P r o b ．M ２１７．３０６６５２０．０００２房价１８．６３６８６２０．０００１A l l １９．５８５７８４０．０００６因变量:房地产价格E x c l u d e d C h i －s qd f P r o b ．M ２２１．６４３３２２０．００００汇率３．１３６６７１２０．２０８４A l l ２２．０２７０７４０．０００２㊀㊀注:当p 值小于０．０５时拒绝不是其格兰杰原因的原假设.从检验结果看,汇率和房价不是M ２的格兰杰原因,因为广义货币供给量还受到G D P ㊁C P I㊁货币政策等多方面的影响,因此,汇率和房价不能完全对其进行解释,符合现实情况,而M ２和房价都是汇率的格兰杰原因.单个汇率不是房价的格兰杰原因,但综合M ２和汇率,是房价的格兰杰原因.因为汇率提高后,多是通过短期资本流入房地产市场这一渠道,增加房地产市场需求,从而提升价格.我们进一步使用脉冲响应函数分析模型中的每个变量对于其他变量和自身及其滞后项扰动所出现的变化反应,从动态的角度理解模型的特征.因为M ２和房价是汇率的格兰杰原因,M ２是房价的格兰杰原因,因此只考察汇率对M ２和房价的脉冲响应函数以及房价对M ２的脉冲响应函数.由分析可知,房价对于来自汇率的波动反应稳定,汇率的提高对我国房地产价格的提高具有显著的正向冲击,人民币的升值会导致房价的提升,两者为同方向变动关系,且这种冲击在８个月后逐渐平稳.汇率对于来自房价的波动反应并不稳定,既有正向反应,也有反向反应.说明房价与汇率之间的变动开始时是相反的,之后正向变化,且总体来看正向的变化影响大于负向的变化影响.汇率对于来自M ２的波动反应也有正有负,但总体平稳.汇率大致从第１０期开始加大对M ２的影响,而房价大致从第２５期开始,且汇率对M ２的解释能力更强.从结果来看,影响房价的最主要原因是其本身,其次越来越重要的影响因素则是M ２,其占比越来越大,２５期后达到２０％,且这以后贡献十分稳定.而影响汇率的最主要的因素也是汇率本身,除此之外,房价对于汇率的影响随着期数的增加越来越大,大致有５期的滞后,１５期达到２０％,２５期达到４０％,３０期则已达到５０％,解释力度很强.另一方面,M ２的对于汇率的解释能力一直都很稳定.５㊀政策建议结合研究结果和我国经济的实际情况,为使经济和金融保持稳态,提出以下四点政策建议:一是继续完善和稳定汇率制度,目前我国采取参考 前日收盘价＋一篮子汇率稳定 为特征的人民币兑美元汇率中间价形成机制,这虽然增加了市场预测的准确度,但 自由浮动 和 盯住汇率 两种办法的结合使用没有理论和实践基础,加剧了汇率波动.因此要尽早变革,稳步推进利率市场化进程,防止短期资本的大幅变动,减少流动性的波动对资产价格的大幅影响,适当引导预期.二是完善我国的货币发行制度.经济的迅速发展使得长期以来我国处于经常账户㊁资本账户 双顺差 的局面,央行被动投放的货币使得国内流动性泛滥,这不仅提高了房地产的资产价格,而且导致了后期外汇储备减少带来的人民币贬值.因此,应当多创新多使用一些货币冲销的工具,如公开市场操作等,也可设立外汇平准基金,改变央行被动投放过多基础货币的局面.三是缓解房地产市场的供求不平衡现象,出台相关政策,调整信贷政策,抑制国内外投资者对于房地产的投机性投资带来的需求剧增,在经济系统内也可合理拓宽资本的流入领域.另外,从房地产市场的供给来看,可以适当增加房屋的供给,如新建保障性住房等.四是注重对于资本流入的管理,短期资本流入具有隐蔽性㊁投机性和快速性,很可能在较短时间内造成经济的较大波动.这要求我们密切关注资本流向和资本的结构,合理引导外商资本进行投资,如流入新兴产业㊁重点扶持发展的产业,加强监管,力求优化资本投资的方向和结构.参考文献[１]李芳,李秋娟．人民币汇率与房地产价格的互动关系 基于２００５－２０１２年月度数据的M S －V A R 模型分析[J ]．国际金融研究,２０１４,(３):８６Ｇ９６．[２]王申,陶士贵．人民币汇率与房地产价格的互动关系 基于M a r k o v 区制转换V A R 模型的实证研究[J ]．金融与经济,２０１５,(６):６２Ｇ６７．[３]李志慧．人民币汇率预期与房地产价格的非线性互动关系 基于M S－V A R 模型的实证研究[J ]．社会科学家,２０１６,(７):５６Ｇ６５．。
人名币升值对房地产的影响
人民币升值对房地产的影响摘要人民币出其不意地小幅升值后,房地产市场并没有如预想反响强烈,但大量国际游资豪赌人民币进一步升值的风险仍然存在。
为保障民族房地产业的健康发展,我们应推进汇率制度的稳步改革、加强外资监管和引导合理预期。
2005年7月21日19时,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币,我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。
至此,争论不休的人民币升值问题终于以人民币的出其不意的升值暂且告一段落,但业界关于房价会因此大起大落甚至引发楼市泡沫的担忧却丝毫不减。
如今,汇制改革已过大半年,人民币升值也已逼近0.3%的上限,房地产市场反应相对平稳。
究竟人民币升值会给房地产业带来什么影响,本组认为应该放在宏观经济环境中来考虑。
关键词：人民币升值；房地产；影响1.调查目的通过调查中国加入WTO后十年来人民币汇率变动对我国房地产行业的影响，研究人民币升值如何影响房地产行业整体发展模式和方向，针对调查报告作出分析并对房地产行业的发展提出对策和建议。
1.1人民币升值环境下中国房地产发展现状20多年来，中国的外汇储备一直在增长。
自2005年7月，我国对人民币汇率形成机制进行改革以来，人民币兑美元累计升值已经接近5％，人民币升值将足预期趋势。
不断增长的国内投资资金和不断涌人的境外投资资金，在人民币升值预期下纷纷挤向房地产市场。
这些投资资金比重平均已超过40％，成为推动房地产发展的重要因素。
境外资金通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济罔和长江三角洲等区域。
同时在国内，一些大巾城市也相继出现一批炒房族，有人购买多套住房，从中进行炒作。
1.2人民币升值环境下面临的突出问题1. 境外、境内资金参与房地产炒作，房地产价格就会增长过快。
在中国经济快速增长、国内房价上涨、人民币升值等预期背景下，一些境外资金被大规模吸引进入到国内热点地区的房地产领域。
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人民币汇率升值对我国房地产价格的影响
随着中国国内市场的发展和全球化趋势的加强，人民币汇率成为
了全国各界关注的话题。
随着人民币汇率的变化，我国的宏观经济形
势也在发生着改变，其中的一个影响就是对我国房地产价格的影响。
本文将探讨人民币汇率升值对我国房地产价格的影响。
一、人民币汇率升值的概念及影响机制
人民币汇率升值，意味着人民币在外币市场上的价值上升。
人民币汇
率升值的原因主要有两个方面，一方面是中国国内经济实力的提高，
使得国际投资者对中国经济前景的看好程度增强，从而导致外汇市场
对人民币的看涨；另一方面则是外汇市场的影响因素，如美元汇率下
跌等也会对人民币汇率产生影响。
人民币汇率升值对我国房地产价格产生的影响主要表现在三个方面。
一是影响房地产市场的供求结构，进而影响房价的运行趋势。
人
民币汇率升值会导致进口原材料价格的降低，进而引起房地产开发成
本的降低，从而形成房地产市场供给量的增加，进而影响房价。
二是
影响购房成本和融资成本，从而影响房价的变化。
人民币升值降低了
进口商品的价格，也降低了贷款利率，购房的成本和融资的成本有所
降低，从而与房地产市场的供给量有着较高的相关性。
三是影响房地
产市场的稳定性，在房价波动普遍较大的大背景下，人民币汇率升值
有助于提高房地产市场的稳定性，有利于规避房地产市场风险。
二、人民币汇率升值对我国房地产价格的影响综述
在上述三个方面，人民币汇率升值对我国的房地产价格有着不同程度
的影响。
首先，在房地产市场供求结构上，人民币汇率升值会导致建
筑物改善成本的降低，从而增加新建房屋的供给量，进而使市场供给
量增加，对房地产价格的影响是不利的。
同时，随着人民币汇率升值，购买房屋所用的外汇资金成本将会降低，促进了人民币信用市场的发展，从而进一步推动了投资者对于房地产市场的投资信心提升，这使
得房地产市场供给量下降，对房地产价格的影响是有利的。
其次，在购房成本和融资成本方面，人民币汇率升值会降低人民
币利率，降低了贷款的资金成本，因此使得人民币的借款成本降低。
由此产生的影响是使得人民币信用市场中的投资者对房地产市场的投
资增加，进而对房地产价格形成正向的影响。
最后，在房地产市场的稳定性方面，人民币汇率升值对于房地产
市场的稳定性有着积极的影响，因为汇率升值会使得投资者对于实施
投资计划时受到的国际和国内影响相对较小，从而减小了房地产市场
的不确定性因素。
同时，人民币升值还会提高中国房地产市场对国际
市场的吸引性，从而将更多的国际资本和投资者引导到中国市场中来，进而有助于提高中国房地产市场的国际竞争力和吸引力。
三、未来的发展趋势和建议
总体而言，人民币汇率升值对我国房地产价格存在不同程度的影响。
未来我国应从以下两个方面进一步完善，规范房地产市场。
一是加强
房地产市场管控的力度，遏制房价的大幅上涨，确保房地产市场的健
康稳定发展。
加强房地产市场监管的同时，应建立合理的供需机制，
保证房地产市场供需的平衡。
同时，加强对房地产企业的资金监管，
内部管理的改善，缩小房地产市场的波动。
二是提高人民币国际影响力，促进人民币在国际市场上的交易价值的提升，推动人民币国际化
进程，从而有效规避汇率风险，实现人民币汇率的稳定发展。
综上所述，人民币汇率升值对我国房地产价格有着不同程度的影响。
我国应加强房地产市场的监管和改革，推动人民币国际化，实现
汇率的稳定发展，以保障我国房地产市场的健康发展。