售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格拟定方式（一）项目整体价格策略拟定合理的商铺价格系统可以有利于推动项目的成功推行，在竞争激烈，花销者日渐理性的市场情况下，必定沉稳的进行价格系统的拟定。
一）、整体价格拟定原则1、确定合理的利润率在订价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优异的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必定对购买者要有吸引力 (不用然是低价 )。
这需要很好的项目包装，同时，为赶忙吸引买家入场，在项目销售的先期，价格不用然是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将陪同销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制订价格表时，必定保持项目不同样区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本切合。
3、单位价格拟定原则：一般情况下，除了企业购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同样的铺位，由于地址的不同样，对购房者来说，其经营也将有其不同样的收效。
因此，我司认为可依据二大原则，六项参照值进行评估。
（ 1）、二大原则：原则 1：有效人流的多少；原则2：凝视率的高低。
（ 2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；态势，经过逐渐伐价能造成售价节节上升、商铺不断增值的印象，让投资者认为商铺物有所值或物超所值，增强投资者的投资信心，形成销售势能。
（2）、本质价格低于心理价格的价格宣告策略 :价格宣告的时间，关系到销售势能的储存与释放的机会掌握，是销售成功的要点性因素之一。
销售先期的推行，是一个不断提升客户心理价格的过程，在此阶段，客户经过认识项目，结合个人的经验，明确项目在心目中的定位，特别是价格定位的判断。
当发展商宣告价格时，若本质价格低于心理价格时，则形成销售的势能，而且落差愈大，则势能愈强，既形成了销售旺势。
反之，则销售将遇到压力，甚至有可能半途而废。
因此，只有当客户对项目形成充分地认识，心理价位不断提升时，方可正式宣告本质价格。
最新售后返租操作模式及计算方式
售后返租计算及商铺租金回报率计算方法
“不破不立，不止不行。”
• 售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同 时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍 引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦"解套 "的漫漫征途，如何破？本专题为，从售后返租优 劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金 回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售 后返租困局提供借鉴。
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款的8％☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
商铺售后返租协议
商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。
本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。
售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
商业返租方案分析
返租方案分析（一）概况售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。
以下是进行返租计划前要留意的事项：1）该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切2）所定的回报率是否高过现时的租金水平。
若是太高，只是变相减价罢了3）所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够供楼”，吸引力大增（二）回报率的计算回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如下：每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率购入售价例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下：￥6000 X 12 X 100% = 10%￥720000若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回本。
而回本期的计算程序如下：1 = 回本率回报率（三）投资者的疑虑即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑虑：1）发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者2）返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业3）返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金ii）返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽快物色其它租客iii）发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作（四）返租计划的种类1）实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价2）入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。
若租务市场活跃，租金理想及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。
反之，发展商可能蒙受租金损失3）实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后能否租出或租金多少的风险该由发展商承担（五）中山市租务市场分析本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
房地产企业售后回租相关税收处理
商铺售后返租的税务处理事务所-——王售后返租，就是开发商在销售商品房时，约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给房地产公司（或其关联公司，以下简称房地产公司），由房地产公司统一经营，经营收益归开发商.售后回租的方案：房地产公司将原价100万元的商铺，广告方案写明是售价124万元，售后返租5年，5年收益率分别为0，0，8%，8%，8%。
房地产公司在与客户签房合同时，实际开票金额为100万元，要求客户将购买的商铺5年免费提供给房地产公司统一招租。
目前售后返租的难点在商铺经营比较困难，涉及的税收问题很多,税务机关对税法理解有各异，很难统一。
一、售后返租主要的税收难点（一）营业税的处理江苏省地税局《关于房地产开发公司销售返租有关营业税问题的批复》(苏地税函［2008]135号）规定,房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给房地产公司使用若干年。
这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者，实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权，即其他经济利益。
因此，对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照《营业税暂行条例实施细则》第十五条和《税收征管法实施细则》第四十七条规定核定其营业额。
浙江省地税局《关于营业税若干政策业务问题的通知》(浙地税函[2008]62号）第八条规定，房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司（或房地产开发公司的关联企业）与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价，购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用。
房地产开发公司商品房折让优惠额(或商品房售价低于同类商品房价格部分）应并入商品房销售价款，一并按销售不动产征收营业税，购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税。
商铺售后返租协议
商铺售后返租协议篇一:售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法篇二:商业地产售后返租若干法律问题商业地产售后返租若干法律问题核心提示:售后返租是一种颇具争议的房地产开发经营模式，其具有较高的法律风险和经营风险，但投资者和开发商却欣然向往。
本文主要探讨售后返租的部分法律风险，并提出有关法律风险防范建议及立法建议，以供参考。
售后返租是商业地产开发商的一种常用房地产开发经营模式，开发商将商业地产如商铺、酒店等划成众多小面积出售给投资者，随后开发商返租投资者购买的商业地产，返租年限多为3至10年，由开发商整体进行商业运营，开发商向投资者固定每月返还一定比例的租金。
根据建设部于2010年出台的《商品房销售管理办法》，售后返租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。
售后返租是否合法对于售后返租，我国立法还缺乏系统1的法律规制。
总体而言，由于售后返租引发的往往是群体性纠纷，造成很多社会和经济不稳定因素，因此截止到目前我国对于售后返租采取的仍然是否定和限制的态度。
但政府规制并未阻挡住开发商和投资者的趋利心理,很多开发商向投资者承诺高额回报，对外出售还在建设中的商业地产项目，投资者趋之若鹜。
在追逐更大利益的心理驱使下，投资者再转手出让，因此，在竣工前往往房屋买卖合同已转经几手，价格也随之高得离谱。
而开发商却因资金等问题无力履约，烂尾楼和无休止的诉讼再度产生。
2001年建设部出台《商品房销售管理办法》，该办法第十一条规定:“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。
”2006年，住房和城乡建设部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，明确表态:对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定:“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。
售后返租操作模式和商铺租金回报率计算方法
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法“不破不立.不止不行。
”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报".尽管价格不菲.但仍引来买家追捧。
然而.发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途.如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析.为破解售后返租困局提供借鉴。
一、关于售后返租.您知多少？1、售后返租优劣势与适用性分析特征客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等发展商一次性返数年租金降低首付返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报收益方式销售收入；快速销售、回笼资金优势投资的收益明确.如果主力店品牌好.则有较强的安全感分割灵活.客户层面广劣势实际租金收益不能满足返租所需.政策限制适用类型主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售模式长期售后返租特征商铺销售时.商铺已经出租.开发商将租约转给业主.业主实施之前开发模式短期售后返租特征业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议.将物业返租给开发商。
租期内由开发商转租.统一经营管理.租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金.并降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到固定的租金回报优势分割灵活、客户层面广.开发商可在短期内回笼资金.降低项目整体资金压力；前期由发展商统一控制招商和经营.能确保既定的商业定位.有效保证整体商业. .. .. .2、计算过程与公式第一种.按8年租期算：将已知数据带入到公式中.得到：销售均价×10000－销售均价×10000×8%×8＋月租金×10000×12×3＋{月租金×12×10000×（1+12%）[1－（1＋12%）5]} /[1－（1＋12%）]－销售均价×10000×2.5%＝22500×10000得出销售均价与月租金的关系方程式：销售均价＝53731－361×月租金按照月租金从50元/㎡到100元/㎡的价格.带入到公式中.则得到相应的销售均价.既当该好百年的租金达到某个价格时.要实现相应的销售整体均价.才能保证发展商能够得到纯销售额。
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对商业管理公司要求较高，对于，商铺养成存在一定不确定性
定义
开发商在出售商铺时与投资者约定，在出售后的一定年限内，由开发商以代理出租的方式进行包租，或者直接承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报
优势
该模式较为常见，有利于开发商快速回笼资金，并且转嫁风险
劣势
后期经营风险大，一旦经营失败开发商将无力承担风险回报，导致业主颗粒无收
劣势
实际租金收益不能满足返租所需，政策限制
适用类型
主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售
模式
长期售后返租
特征
商铺销售时，商铺已经出租，开发商将租约转给业主，业主实施之前开发商和租赁客户未完成的租赁合同
优势
前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位，给投资者坚定信心；
适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度；
A、差价补贴风险C、大商家经营不良风险
差价补贴
风险
大商家作为一个商业的整体租赁者，其承租能力必然比较低
发展商为了商铺销售，需要提供一个使投资客户认同的回报率，两者之间存在差距
发展商不得不为了支持较高的回报而去补贴一定的资金
大商家经营
不良风险
在承租期中，由于商家的经营管理不良，从而无法再继续经营，导致大型商家不支付租金
小业主作为商铺的投资者而存在
发展商作为物业开发者，它既是三者之间的组织者，又是协调者
B、返租期满后产权分散风险
从整体上看，三者之间存在两个基本点与两个关系：
返租期满后产权分散风险
分割销售后所带来的产权分散与商业统一经营的矛盾
虽然大型商家整体承租的销售模式在一定时期内解决了矛盾，但在返租期满后如何保障众多小业主利益是难题
大型商家如继续租用，则恐怕难以应对众多小业主；但若不继续租用，也需将其统一规划成一个商场来实现其商业价值
两个
基本点
发展商与大型商家的租约与发展商与小业主承包经营协议在时间上具备一致性
小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与发展商签订与租期相一致的承包经营协议，而发展商则是通过与大型商家的租赁协议来保证小业主的租期收益
两个关系
发展商与小业主的承包经营关系
大型商家与发展商的承租方与出租方的关系
规避方法
规避方法
成立业主委员会
业主委员会统筹安排未来租赁权及经营权，并按照小业主的投资额合理地划分比例关系
售后返租操作模式与商铺租金回报率计算方法
“不破不立，不止不行。”售后返租的诱惑之处在于"先销售后承租、同时给予一定比例租金回报"，尽管价格不菲，但仍引来买家追捧。然而，发展商却踏上了痛苦"解套"的漫漫征途，如何破？从售后返租优劣势与适用性、操作模式、风险规避技巧、租金回报率计算方法等方面进行深度解析，为破解售后返租困局提供借鉴。
优势
该模式是一种较新颖的销售型地产操作模式，视经营情况而定，在经营成熟后，再销售对于后期的返租运营阻力较小
劣势
情况无法预测，价格较高
定义
用先招商，在招商的同时或稍微迟一些时间销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后在签订一定年限一定金额的返租合同
优势
是对经营权把握度较高的销售型地产操作模式,视招商情况而定,如招商结果较好,再销售会有效的提高去化速度,便于后期的统一运营
因返租而产生相应的法律风险
适用性
统一经营管理的大型商场产权商铺；统一经营管理的商业街、专业市场；有主力店承租区域商铺的产权分割销售
2、售后返租操作方式
A、招商→经营→销售→返租
B、招商→销售→返租→经营
定义
该模式采用先招商，经营一段时间后再分割销售商铺。此时销售属于带租约销售，然后再签订一定年限一定金额的返租合同
如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能超出承诺回报
劣势
承担十年的返租补贴，有经营收益的压力；
如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大；
因返租而产生相应的法律风险
适用性
开发商知名度较低，运营难度较大，但项目未来潜力巨大的商业主购铺同时与开发商签订委托经营管理协议，将物业返租给开发商。租期内由开发商转租，统一经营管理，租期1-3年不等；发展商一次性返数年的租金，并降低首付；返租期内，业主定时从发展商处得到固定的租金回报
发展商却处于需要支付小业主的承诺回报，但无法收取租金的尴尬状况中，这时其所承担的回报压力更大
规避方法
由大型知名商家整体租赁再实现分割销售的操作模式比较多。这种操作模式的方式是：
发展商首先需判断自身资金的使用效率
如果能将销售回收的资金用于其他投资获取较好的收益率，那么对投资客户的补贴就可通过回收资金良性循环产生的收益弥补，补贴仅仅作为一种资金成本而已
优势
分割灵活、客户层面广，开发商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力；
前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位，有效保证整体商业形象；帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；投资收益明确，如果主力品牌好，则有较强的安全感；
劣势
承担前几年的返租补贴；
返租结束后的统一经营管理要求较高，但实施可能性小；
劣势
视招商情况而定，有一定的风险
C、销售→返租→招商→经营
D、销售→返租→放任
定义
该模式先将商铺进行分割销售，再委托专业的商业管理公司以返租的形式统一招商，物业管理和整体经营。因为由专业的公司代为管理，故又称作"管理型商铺"
优势
该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中玻璃，再由商业管理公司统一管理和经营
1、售后返租优劣势与适用性分析
特征
客户购铺同时与开发商签订委托协议，将房产返租给开发商，租期内由开发商转租经营，租期两到十几年不等
发展商一次性返数年租金降低首付
返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报
收益方式
销售收入；快速销售、回笼资金
优势
投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感
分割灵活，客户层面广
优势
在市场允许的合理范围内，在发展商提供了长期的高回报保障前提下，项目的市场销售价值可得到一定程度的提高，在一定程度上可适当弥补回报的补贴
劣势
这种方式必须非常理性，脱离了市场规律的价值同样不具备实现的可行性
难点
商业项目由大型商家整体长期租赁，大型商家作为本项目商业经营者的角色而存在，而商业裙楼将分割成各种不同单位销售给小业主