二手房中介企业的经营模式分析—以北京我爱我家房地产经纪公司为例
我爱我家经营分析报告
我爱我家经营分析报告2020年12月目录一、公司简介：全国性房产经纪龙头到多元化居住平台运营商 (5)1.1 发展历史：全产业、数字化、平台化的房产经纪龙头 (5)1.2 股权结构稳定，管理层经验丰富 (6)1.3 顺利完成三年业绩承诺，加大投入开启规模扩张之路 (7)二、行业趋势：空间广阔，集中度提升拐点已至 (8)2.1 二手、新房中介佣金规模空间广阔、稳步增长 (9)2.2 行业进入合作、加盟的黄金时代 (10)三、公司优势：门店网络、数字基建、品牌优势助力规模扩张 (12)3.1 深耕线下社区，铸就品牌优势 (12)3.2 数字化转型战略落地，数据驱动运营全面升级 (14)a.自建流量入口，官网、app、wap 端DAU 持续提升 (15)b.数据驱动运营，业务系统向业财一体化、移动化、直营加盟一体化、标准化、管理数字化发展。
(15)c.VR 看房实现完整闭环，提高签约效率 (16)3.3 多元业务联动建立协同优势 (17)a.新房业务 (17)b.相寓资管业务 (18)c.商业资产管理业务 (19)3.4 员工持股计划绑定核心经纪人和管理团队 (19)3.5 后发优势，顺势而为 (20)四、关键假设讨论 (20)4.1 直营业务 (20)4.2 加盟业务 (20)4.3 定量假设 (21)五、盈利预测与估值 (21)六、市场建议 (23)图表目录图表1：公司发展历程 (5)图表2：前10 大股东持股比例 (6)图表3：公司非独立董事及高管情况 (7)图表4：我国新房市场GTV 及中介渗透率 (9)图表5：我国二手房市场GTV 及中介渗透率 (9)图表6：我国房地产中介服务市场GTV 及中介总体渗透率 (10)图表7：中国房地产中介行业佣金收入 (10)图表8：行业龙头的加盟平台业务助力GTV 市占率快速提升，行业处于集中度提升拐点 (11)图表9：各国房地产中介交易套数结构 (11)图表10：行业主要公司2019 年GMV (13)图表11：公司门店数 (13)图表12：公司经纪人数 (13)图表13：我爱我家业务城市布局国内主要一二线城市 (14)图表14：我爱我家重点城市经纪人数量（截至2020 年10 月） (14)图表15：我爱我家各渠道DAU（单位：人） (15)图表16：公司研发投入较高，20 年上半年受疫情影响投入相应减少 (15)图表17：我爱我家数据驱动运营的系统更新迭代进度 (16)图表18：我爱我家app 的VR 看房界面 (17)图表19：我爱我家app 的VR 一键装修界面 (17)图表20：公司新房GMV (17)图表21：新房收入及增速 (17)图表22：新房业务2020 年3 季度同比增速良好 (18)图表23：相寓在管规模 (18)图表24：资管业务收入及增速 (18)图表25：蓝海购业绩对赌及实际完成情况 (19)图表26：关键假设一览 (21)图表27：公司GMV 预测 (22)图表28：公司佣金率及预测（假设加盟与自营新房佣金率相同） (22)图表29：直营二手佣金收入及增速预测 (22)图表30：直营新房佣金收入及增速预测 (22)图表31：加盟二手收入及增速预测 (22)图表32：加盟新房收入及增速预测 (22)图表33：可对比公司市值与估值(截止2020 年11 月25 日） (23)一、公司简介：全国性房产经纪龙头到多元化居住平台运营商1.1 发展历史：全产业、数字化、平台化的房产经纪龙头业务覆盖全产业链，持续投入推平台化。
我爱我家服务模式多元化加速推出全新品牌相寓和汇金行 致力于打造新房整合营销平台
我爱我家服务模式多元化加速推出全新品牌相寓和汇金行致力于打造新房整合营销平台为了给创业17年来积累的所有客户提供关注居住及资产管理的更多选择，我爱我家除了一如既往进行全国化市场布局外，我爱我家一直在不断进行经营管理思路的调整，同时也我爱我家在积极拓展新的服务模式和业务产品线。
近年来，随着“去库存”成为中国房地产行业备受关注的热点话题，为此，我爱我家无论是市场咨询、楼盘代理、新房交易、二手房经纪、房屋租赁、住宅资产管理，还是商业地产管理、海外房产交易等，都在加速服务模式的多元化创新，我爱我家尽最大可能为客户提供其所需要的产品及服务。
其中，2003年，我爱我家在业内率先建立“5i5j网站、门店、呼叫中心”三网合一式企业发展模式； 2008年，我爱我家创建了中国房地产经纪网络新标准——我爱我家官网，全国上千家网店同步开张；2014年，我爱我家创建“海外有家”成为国内首家启动海外业务的大型品牌经纪机构；2015年，我爱我家将旗下房屋管家业务全面升级为房屋资产管理业务，并推出全新品牌“相寓”，同时我爱我家创立“汇金行”，致力于打造新房整合营销平台……
更值得一提的是，我爱我家为适应移动智能时代，广大消费者消费模式的新变化，我爱我家在线上线下互为一体化方面付出了不少努力，每年都会投入大量资金强化O2O平台建设及服务网络的转型升级。
据统计，截至目前，我爱我家官网累积总访问人数已超过1亿人次，APP总下载量已超过300万次，呼叫中心年呼入量超200万次。
近3年来，我爱我家累积房屋销售总额破万亿元，买卖业务签约总单数近60万，我爱我家租赁业务签约总单数近110万，服务客户总量达4800万，我爱我家在管物业资产总价值超5000亿元。
房地产中介公司五种运营模式的探讨
房地产中介公司五种运营模式的探讨第一篇：房地产中介公司五种运营模式的探讨房地产中介公司五种运营模式的探讨伴随2007年北京二手房市场交易的放量，2007年二手市场又迎来了更大的利好消息。
3月1日北京市正式取消了房改房上市交易的收益分成，粗略估计仅此一项就能为买房人节省万元以上，平均单价下降200元/平方米。
例如在东、北、西三环附近的房改房地交易价格都超过5000元/平方米，一套60平米的房改房以5000元/平方米成交，收益分成达到120000元。
伴随着市区房改房费用的降低，也势必压低外围的房价。
该政策实施后，北京市二手房交易明显放量，据各大中介公司反映，房改房过户量较去年同期上涨了50％到一倍。
伴随着房改制度的推行而逐步建立起来的北京二手房市场，尽管现在仍无法和一手市场年1500万平方米的交易量相抗衡，但是已经逐步的确立了自己在房地产市场中的地位。
众多的投资者也看中这个市场，纷纷将目光投入到北京的二手房市场。
地产商有万通集团的万通东方策略公司；首创投资的金丰易居等。
一手代理行中，05年年中金网络二手业务正式成立；2007年年初中原进军二手市场。
在大家纷纷投入兵力争夺二手市场的同时，有必要对比分析一下二手公司的运作模式。
现在北京市二手公司运作模式大致有5种模式，分别是单店业务模式；连锁店模式；中心店模式；区域中心店模式；区域中心点加信息店模式，和连锁加盟扩张模式。
单店业务模式是小中介公司的运作模式。
因为小中介公司的资金实力有限，人员较少，低成本运行，所以一般采用单店模式。
小公司的店面一般较小，选址一般接近自身业务比较熟悉的区域，因为规模小，所以人员的分工并不明显。
一般是老板和员工齐上阵，公司一切工作都围绕业务展开，公司的业务范围非常灵活，要求从业人员是多面手，买卖、租赁等样样行。
现在北京市很多的小中介的业务并不规范，存在着大量的非法交易现象，也存在很多欺瞒消费者的行为，例如公房买卖等业务。
中心店模式是北京市比较传统的二手经营模式，例如成立较早的鑫尊地产和置业家园都是采用的这种经营模式。
国内房地产经纪主要企业(我爱我家)业务与营销模式解析
营业总我收爱入（我亿家元）历年营收利润
营收同比(%，右)
归属母公司股东的净利润（亿元） 归母净利润同比(%，右)
我爱我家历年营收结构
其他
商品销售
新房业务
资产管理业务
120
106.9
100
112.1
31.13
40
100%
90%
20
80%
80
60
40
20 6.3
0 2018
4.86
8.3 2019
0
-20
316
300
285 252 233 211
200
116
100
47 27 24 24 19 5 3
0
北京杭州南京上海天津苏州太原郑州无锡长沙程度武汉南宁青岛
我爱我家历年毛利率
整体毛利率(%)
经纪业务(%)
40
资产管理业务(%)
新房业务(%)
35
30
25
20
15
10
5
0 2018
2019
2020H1
我爱我家：打造共享、协作的经纪人网络，品牌自主度 高
我爱我家：A股经纪龙头，渠道资源相对丰 富
➢ 我爱我家为A股房地产经纪龙头，多元化业务协同发展。我爱我家成立于1998年，2017年与昆百大A完成重组，成为国内首家登陆A 股 主板市场的房地产经纪企业。公司旗下拥有我爱我家、相寓、昆百大、我爱我家海外等品牌，业务涵盖房地产经纪（二手房、新
房与 海外业务）、住宅资产管理、商业资产管理及房后衍生业务等，为客户提供租房、购房、置业投资、房屋资产ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ理、海外资产
➢ 开启平台化发展模式，打造共享、协作的经纪人合作网络。2020年我爱我家开启平台化发展模式，致力于成为“入口级多元一体化 居 住平台运营商”，为外部中小中介打开合作窗口，同时将房源、客源有效打通，实现房源流通联卖，促进客户跨门店成交，建 立起共 享、协作的经纪人合作网络。但与贝壳平台推行强管控不同，我爱我家强调尊重加盟经纪人及品牌，给予其较高的品牌自主 度，激发 中小中介积极性。
房产中介运营分析方案
房产中介运营分析方案摘要：本文通过对房产中介行业的运营分析，提出了一套较为完整的房产中介运营分析方案。
该方案包括了市场分析、竞争对手分析、运营模式分析、渠道分析、服务分析、品牌分析和团队管理分析等七个方面。
通过这些分析，可以帮助房产中介公司提高运营效率和市场竞争力，更好地满足客户需求。
一、市场分析市场分析是房产中介公司运营分析的重要环节，通过对市场进行综合分析，可以了解房产中介行业的发展趋势和客户需求，为公司的运营决策提供依据。
市场分析主要包括市场规模、市场增长率、市场结构、客户需求和市场潜力等五个方面。
1. 市场规模：通过收集和整理相关数据，了解当前房产中介市场的规模。
可以从行业协会、统计局等相关机构获取数据，并与其他研究报告进行对比分析。
2. 市场增长率：通过对历史数据和趋势分析，预测未来房产中介市场的增长率。
可以根据过去的增长趋势、政策调整、宏观经济环境等因素进行细致分析。
3. 市场结构：对市场的主要参与方进行分类和分析，了解市场的竞争格局和各参与方的地位。
可以根据市场结构，选择适合的运营策略和合作伙伴。
4. 客户需求：通过对目标客户进行调研和访谈，了解他们的需求、偏好和满意度。
可以通过问卷调查、深度访谈等方法收集数据，并进行数据分析和解读。
5. 市场潜力：通过对市场规模、增长率、结构和需求等多方面综合分析，评估市场的潜力。
可以在了解市场潜力的基础上，制定合理的运营目标和策略，提高市场份额。
二、竞争对手分析竞争对手分析是房产中介公司运营分析的关键环节，通过对竞争对手的分析，可以了解市场竞争力和自身的定位。
竞争对手分析主要包括竞争对手数量、竞争对手实力、竞争对手策略和竞争优势等四个方面。
1. 竞争对手数量：通过收集竞争对手的信息和数据，了解市场上的竞争对手数量。
可以从公司注册信息、行业协会成员名录等渠道获取数据，并进行统计和分析。
2. 竞争对手实力：通过对竞争对手的企业规模、资金实力、市场份额等指标进行评估，了解竞争对手的实力。
我爱我家中介网怎么样？房产中介公司怎么做？
我爱我家中介网怎么样？房产中介公司怎么做？导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
现在有很多的朋友们对于房产中介的发展不太了解，其实房地产行业的发展有一部分也是中介公司的贡献，对于房产中介来讲，一定要为顾客提供好的优质服务，想客户所想，这样才更方便，那么我爱我家中介网怎么样？房产中介公司怎么做？我们来了解一下关于房产公司的相关细节问题吧。
我爱我家中介网怎么样？我爱我家，我爱我家成立于2003年，国内著名房地产综合服务机构，房地产经纪行业领先品牌，十大房产中介品牌，中介经纪创新企业，北京我爱我家房地产经纪有限公司。
房产中介公司怎么做？1、面对客户要坦诚在陪客户去看房子之前，一定要把房子的优缺点都介绍到，切忌添油加醋，善于发现房子的优缺点，对房子的缺点可先于客户之前指出，让客户认为你是站在客户的角度来解决问题的，这样更容易取得客户的信任。
对于房子瑕疵的确定，应适当利用更大的优点来掩盖，使他的问题转移。
2、不要过分夸大房子的优点经纪人可以对房屋的优点适当夸张，但不可过分脱离实际，还是如第一条所说，如果过分的夸张会失去最宝贵的信任，从而前功尽弃。
你要做的是很详细的了解他的需求，从侧重点对症下药进行介绍，而所有介绍只要在看房过程中不经意流露出来，进入房间后，话应该少一些，让客户自己看，给用户多一些自己的思考，不要让客户产生强买强卖的厌恶感。
3、记得带名片一名合格的房产中介业务员肯定是衣着整齐，名片随身携带的。
在带客户看房子的过程中进行递名片，可以告诉他这种户型房子比较好卖。
要的人比较多。
一来可以促进客户尽快交易，二来也达到了开发新客户的目的。
4、学会提建议有些房子会存在户型，朝向不是很好的情况，在看房时，建议业务员此时可以给客户建议怎么改动，怎么装修，但那毕竟不是实物，这是可以带到楼上楼下已改动的房子，进行对比。
那样客户比较容易动心。
对房产中介公司来讲，一定要对客户坦诚把房子的优点缺点及时的告知客户，这样才更利于客户选择合适自己的房屋，以上，就是关于我爱我家中介网怎么样和房产中介公司怎么做的相关介绍，有购房打算的朋友们，可以根据自己的需求来选择合适自己的房屋。
我爱我家存量房交易新时代
我国房地产经纪行业的发展已有十多年，尽管行业自身不断进步与规范，但整个行业仍深陷在“丛林法则”下的草莽时代。
目前，中国房地产市场正处于从增量向存量市场过渡的重要节点，存量时代后，众多市场主体也纷纷加紧布局。
在我爱我家集团董事长兼CEO谢勇看来，我爱我家的发展历程与房产中介行业20年的发展历程基本吻合，包括“不吃差价”、“真房源”、“多项服务承诺”等措施也顺应行业不断发展规范的进程。
谢勇透露，未来我爱我家将通过产品多元化、区域多元化来弱化行业自身的风险。
同时，在“租购并举”时代，大力发展房屋租赁业务。
房产第一股这20年在房地产经纪公司行业里，我爱我家是当之无愧的“老人”，在成为登陆A 股的第一家房地产经纪公司后，我爱我家站在了全新的起跑线上。
董事长谢勇也活跃在行业前沿。
曾经的投资人，如今掌管“房产中介第一股”，又将为我爱我家带来哪些改变呢？在接受北京商报记者采访时，谢勇回忆道：“我接触房地产行业还是非常早的，早些年我主要做投资管理，由于在过往的几十年中国的房地产市场发展速度很快，房地产行业一直都是热门投资领域，所以作为投资人，我会关注、研究并接触比较多的知名开发企业，所以对房地产市场的运行情况和对房地产开发企业的经营情况还是比较了解的。
”过往的行业投资经验，为谢勇勾勒出了清晰的房地产经纪行业发展路线图。
谢勇介绍，近20年来，房产中介的发展主要体现在三个方面，一是行业发展脉络；二是行业规范的健全；三是互联网线上线下发展。
根据此，我爱我家通过对市场的判断不断作出调整。
“从行业发展来看，上世纪90年代初，随着社会主义市场经济体制的确立，房地产市场得到快速发展，取消了对房地产经纪活动的限制，新房代理业务开始起步。
2000年，中国房地产业市场化进程快速推进，商品住宅消费观念全面形成，二手房交易业务萌芽，”谢勇介绍，我爱我家集团的每次变革都基于对市场发展趋势的准确预判和提前布局，从1994年创立伟业顾问做新房的代理销售，到1998年推出我爱我家网，再到2000年我爱我家布局线下社区门店；从2006年创立伟嘉安捷做房产金融服务，到2014年开始做海外业务，再到2015年把运营了17年的房屋管家业务全面升级为房屋资产管理业务，并推出全新品牌相寓，包括2017年我爱我家在A股主板市场成功上市，这些变革都在引领者整个行业的发展。
我爱我家房地产经纪公司实习调查报告
我爱我家房地产经纪公司实习调查报告第一部分：前言房地产中介服务行业随着房地产市场的产生而产生，从1988年第一家房地产中介公司的诞生到如今已经发展了20多年的历史。
房地产中介衡阳一直处于稳健的发展之中，到了2008年，全国市场经济不景气，伴随着房地产行业进入冬眠期，房地产中介服务也步入了寒流期，整个中介行业将面临着重新洗牌的命运。
一、实习目的通过对楼盘的销售，了解市场营销各方面的情况，感受社会的工作、生存压力，在这个基础上把所学的市场营销专业理论知识实践紧密结合起来，培养实际工作能力雨分析能力，以达到学以致用的目的，来锻炼自己的认识问题能力、解决问题能力和拥有良好的工作心态，养成刻苦专研、吃苦耐劳的精神。
为毕业后从事房地产市场营销、房地产估价、房地产市场调研、房地产经纪等工作打下良好的基础。
二、实习日期日期：2012年11月1日—2013年6月25日三、实习地点地点：北京市海淀区万泉河路万泉河店我爱我家四、实习单位及部门职位实习单位：我爱我家房地产经纪公司部门职位：买卖见习职业顾问岗位第二部分：正文一、公司介绍我爱我家公司成立于2000年4月，是从事房地产经纪和相关服务的大型企业。
目前，公司的主要业务为：民宅租赁、房屋管家、公寓租赁、二手房买卖、二手公寓别墅买卖、二手房按揭贷款、转按揭贷款、房屋抵押贷款、住房公积金贷款、写字楼租售、商铺租售以及空置房销售代理、房地产市场调研等业务。
我爱我家房地产经纪公司是国内较早从事房地产经纪以及相关产业服务的大型企业，其专业水平、服务理念一直走在同行业的前端，不但受到同行的尊敬，也逐渐成为深受广大消费者爱戴的房产服务专家。
2000年春，我爱我家公司在北京成立。
在不断进取的10年中，公司迅速发展。
●覆盖8大城市－－北京、天津、上海、南京、杭州、太原、苏州、宁波●拥有1000家连锁店面●旗下聚集了15000名专业房产人士●拥有一个月均访问量达到200万人次的全国性房地产专业网站二、实习位主要工作内容1.搜索新上房源房源是决定房产中介生存与发展至关重要的因素之一。