第四章 项目定位与策划

第四章项目定位与策划项目总体定位概念与策划思路一、项目开发目标作为重点开发商业物业，乐 go主题购物公园在开发过程中应当满足投资商、开发商、投资者、经营者及最终消费者四个层面的利益要求，保证项目的成功建设及后期良好运营。

1、对于投资/开发商而言本项目应当能够保证在最优化的投资环境之下，实现短期效益与长期效益的最大化，主要表现为：通过项目的开发、销售、运营，为投资开发商带来合理的现金流，实现投资/开发商的投资回报预期，同时借助于优势物业资源的掌控，获得长期管理效益、经营效益及品牌形象效益。

2、对于投资者及经营者而言本项目应当通过明确定位、科学规划、系统经营管理为投资者、经营者创造良好的投资/经营环境，促进物业的升值，发挥聚集效应，带动整体物业的可持续经营性，实现投资者及经营者的投资回报目标与经营目标。

3、对于消费者而言本项目应当在充分了解消费者消费需求、消费特点、消费心理及消费行为的基础之上，为消费者创造舒适的购物环境、享受多元化经营的购物功能。

使之为消费者带来便利性与快捷性，同时结合于消费者的消费需求，扩大销售网络、优化客户资源、保证产品质量与商家信誉。

以此来奠定物美价廉与品质保证的消费特征，更进一步提升该物业的经营价值。

4、对于商圈而言本项目应当通过对市场、对消费者的充分了解，科学规划，合理引进及组合新型业态、业种完善区域商业功能，以提升老城匿区商圈的商业特征与功能。

本案所打造的目的是继承原区域的商业气势，提升现有区域的商业功能与购物环境，同时更进一步的完善现有产品组合与商家组合。

顺原有区域商气，打造成现有之地标交易广场。

提升商圈原有的商业势气，扩大该区域商圈的知名度或者得到全国市场的各大投资者与经营者的认可是本案打造的真正目的。

二、项目开发原则及思路任何商业项目的开发都必需遵循一定的原则性，一方面深入了解该商业圈的基本特性，另一方面寻求各类符合操作的手法与策略，使其本项目在该商圈内具备相应的竞争力，打造一个成功的商业广场是任何一个项目的开发宗旨。

1、充分考虑行业与产业特征的有机整合，既要考虑到行业特征，又要依托于产业背景。

点面双效结合共同打造一个商业购物场所的持续经营性是不可忽视的社会责任。

2、充分考虑本项目所处商圈的特征与未来产业的发展趋势，创立本项目的核心竞争力。

3、“售得出，租得满，做得到”为大前提，对本项目的投资者，租赁经营商户，终端消费者进行合理而准确的市场定位。

4、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。

同时，严格考核产品质量与商家信誉品牌。

5、以本项目的目标消费群（投资者与经营者）作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立高投资价值、高经营价值的市场形象。

阶段性的深入攻击，策略性的投机市场。

6、优先引进主力商户（具有多个行业的销售网络客户或具有一定经济实力的商户及具有一定品牌信誉的商户），以大客户带小商户为本案的招商策略。

三、项目整体定位概念根据本案的市场调研状况及本案所处的银城南路商圈特征，给予本项目最为精准的市场定位尤为重要，从商圈到项目特征、从业态到管理模式、从经营户到投资者各个层面的要素要考虑到位，使之更为贴切的符合到市场需求。

可以使客户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。

1、项目的总体定位本项目立足于服务周边市场，集购物、餐饮、娱乐、艺术、演艺、旅游多位一体，以完美的购物休闲空间打造最大的综合购物公园。

最齐全的业态组合和引进最受大众喜爱的时尚品牌，集游园景观、演艺、餐饮等主题元素，设有主题购物专区、风情步行街，艺术文化演艺舞台及影院、酒吧、娱乐城、健身中心、商务中心等配套服务设施。

真正实现365 天缤纷体验。

2、项目的功能组合零售功能区：零售功能区主要是拉动市场的人气，但是引入的零售业，不是按照商业中心区的业态引入，而是引入国际性品牌经营；引入的企业应该是行业的龙头，能够带动其它中小企业和个体进入。

将行业的巨无霸与小商家融为一体（一个楼层设定一家），借助大企业同小商家的错位经营，形成某种产品种类的集群。

同时，引入一定比例面积的超市，专营店，可以汇聚消费人流，增加本项目的出售或出租面积，降低投资商的风险，增加项目成功率。

休闲娱乐区：本案的经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。

该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，兼顾现区域对于休闲娱乐的需求，可以规划商会所，设臵各种时尚休闲的项目，例如健身房、桌球、乒乓球室、美容美发、壁球室、棋牌室等运动休闲项目；各种主题的餐厅、茶室；设臵商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等.信息服务功能：信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，建立 21 世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Internet 网络。

√委托高校、研究所或经营领域内的专业人士，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；√有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；√创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；√摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；√负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；√借 Internet 网络发布各种信息商务办公服务功能区√商务洽谈室：供小企业按小时租用，这样可以避免由于办公面积较小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。

伴随着商务洽谈室的租赁，同时提供各种商务服务；√电子商务中心：文字处理系统（打字、复印、传真、装帧等），但必须定价服务，以减少经营人的经营成本；各种咨询服务，弥补经营者的某些不足；√秘书服务：是一大特点，处理经营者摊位外的公共事务，包括合同管理，电话、网络订购记录服务，谈判记录等；√商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所，并提供各种相关的商务配套服务，与铺位交易形成互动。

管理功能管理是保证交易的正常化的基本保障√组织由政府有关部门、发展商和经营主体共同参加的市场管理委员会；√制定和修改市场的管理规定；√解决市场纠纷和分歧；√检查、监督产品的质量；√决定非营业时间的进出货、防盗、防火；√处理紧急情况的问题；√组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动；√争取政府的优惠政策，创造良好的市场平台环境；公共设施、环境服务区完善的公共设施，才能保障批发市场能够正常运行。

公共环境包括市场内部和外部。

外部公共环境是市场的外部形象的直接体现，在建筑外观设计上追求时代气息，配套环境协调一致的主题风格，当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等；内部环境设计购物动线通畅、清晰，空间利用率高，环境卫生整洁，给人们提供舒适的工作和购物环境，还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。

四、项目竞争策略与方向分析商圈内的原有各大商业物业现况，继承原有商业物业的基本特征，提升本物业的核心竞争力。

同时，考虑到本项目的规模优势、地段优势、理念优势等特征，在定位、规划、招商、管理上寻找突破点，使之本案具备它的唯一性与稀缺性，确定它的投资价值与经营价值。

1、定位突破确定本项目在商圈整体商业市场中所应当扮演的地位与角色，同时也根据开发商的开发目标与宗旨，本项目承担着引领市场商业模式升级、提升商业环境的重要使命，而这也就是本项目自身所蕴含的价值所在。

本项目整体定位依然是锁定零售市场消费群为核心，结合于零售市场的商业特征及功能的实效特征。

以其达到在项目定位上的突破，这一定位将有效地抑制对手的竞争，实现经营差异化、客户资源网络化、产品质量优质化等。

从而有利于提升项目整体竞争能力、商业特色的发挥及项目持续经营空间。

2、规划突破完成项目内部功能的规划及组织，科学合理地进行业态、业种组合及分布，一方面最大程度地满足经营商户的经营价值之因素，另一方面也满足消费市场的消费特征。

通过对市场、对消费者及对商业项目的基本特征，以最大程度地保证商业及商业中心的持久良好运营性，确定项目的整体规划与单层规划的实效性与利益最大化。

整体商业项目规划：本案为购物及旅游双重业态相结合的商业物业，在购物空间、人流动线、货车停放、产品摆放等各类问题上切合实际的考虑到零售与休闲的需求。

以引导消费为核心，以促进交易量或人流量为前提。

满足购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能的需求是本案在整体项划所需考虑到的。

个别楼层规划：除其正常的人流动线、休息空间、购物环境等需求。

还需充分考虑零售功能的实质性，建议在每一个楼层设定餐饮功能，解决经营户的用餐与休息需求。

在个别楼层设定小型咖啡厅或西餐厅等，在儿童楼层内设臵一个小型儿童游乐场所等相关建议。

3、招商突破即引进大商户提升本案的商业价值，项目的规模、价格、经营价值、产品定位及商业组合等各要素均影响到招商及销售工作进展的实质性。

因此，本案在招商策略上需突破，引入具有实力或品牌性的大客户，以大客户带动小客户刺激入驻率。

另一方面则展开异地招商，主要是以经营户为主，以外地商户刺激本地商户为核心（包括具有实力的本地商户）。

在展开招商工作前期，应多角度的考虑到招商范围的最大化，在招商过程中也着重强调本案的多功能性，多层面的吸引各类商户对本案的青睐。

本案的招商，一方面突破本地性客户（力求异地客户最大化），另一方面突破不具备经济实力或信誉的客户（客户优质化是本案改变的目的）。

4、经营突破首先最为重要的则是经营战略上的突破，而作为经营战略的核心就是以商户为核心目标，商户的销售产品是否达到销售网络的最大化就极其重要。

作为本案，时刻关注商户的经营状况，及时调整经营战略。

展开各类活动，如车展、时装展、美食节、文化展等活动促进经营状况的甚佳是本案的经营突破。

5、管理突破管理是四个元素的核心，是决定一个项目成败的关键，也是项目未来可持续经营的内在动力。

通过引进专业的商业经营管理公司，实现经营管理的实效性、持续性、有序性，从而保证项目物业的未来可持续性经营、效益最大化及实现物业的保值、升值作用。

而更深一层的提升了产权式商业物业的管理模式，实现三权分离之原则。

而作为本案，管理更为关键，因本案是双重业态均具备的商业物业。

在管理上，突破单一性的安全管理、秩序管理或车辆管理等，而则需在经营管理上寻找突破，扩大管理范围、提高管理质量、补充管理要件等。

市场分体定位与产品规划一、项目基础状况与商圈概况乐 go主题购物公园项目占地面积约 5.5 万平方米，建筑面积约 15万平方米，是目前市最新型业态组合的商业项目。