房地产企业所得税稽查案例共107页
稽查案例稽查局周进军(2010房地产)
XX置业有限公司偷税案例一、案件来源本案为省局布臵的行业专项检查案件，主要检查对象是我局辖区内房地产行业中规模较大的企业。
根据XX国税稽〔2010〕14号稽查任务通知书的工作安排，我们检查组于2010年4月20日至2010年5月17日对XX臵业有限公司2007至2008年度涉税情况进行了检查。
二、纳税人的基本情况XX臵业有限公司成立于2005年4月1日，2005年4月4日办理国税税务登记，纳税人识别号32XXXXXXXXXXXXX，注册资金2016万元，私营有限责任公司，主营为房地产开发及商品房销售。
企业所得税征收方式为查账征收，2007年适用税率为33%，2008年适用税率25%，现由XXX国税局第二税务分局负责征收管理。
该臵业有限公司采用〘小企业会计制度〙（财会[2004]2号），设有总账、各种明细账及日记账，内部签字完整，配有多名专职会计，但未设开发产品会计科目，销售成本直接从开发成本中结转。
开发楼盘情况：XX臵业有限公司2007年至2008年共开发三处楼盘，分别是位于火车站的XX大厦，建筑面积9709.30平方米；XX珠宝城一期建筑面积17683.37 平方米，XX珠宝城二期建筑面积21807.84平方米。
本次检查前国税稽查部门未对该公司检查过，税源管理分局曾于2008年8月、10月二次对其2007年企业所得税进行评估，共调增应纳税所得额664722.73元，补缴企业所得税219358.50元。
具体涉税申报情况如下:2007年（评估后补充申报情况）主营业务收入26090791.09元，其他业务收入21000元（租金），营业成本19710202.78元，纳税调整前所得1879215.28元，纳税调增2635532.64元，应缴企业所得税1489866.81元，本期己缴658000元，本期应补831866.81元，所得税税负率为 5.71%；缴纳地方各税1973789.62元。
2008年主营业务收入30085613.93元，其他业务收入650000元（租金），营业成本22926026.12元，纳税调整前所得1924872.78元，纳税调增922641.44元，纳税调减707146.20元，应缴企业所得税535092元，本期己缴304431.61元，本期应补230660.39元，所得税税负率为 1.78%；缴纳地方各税2812028.67元。
房地产企业所得税稽查案例
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期 房地产企业的成本核算方法非常复杂，既然该企业在成本归集方面做了不少手脚，会不会在计算方法上也作文章呢？带着这些疑问，检查人员不辞辛苦，对该企业的成本结算进行了重新核实，发现属于全体业主所有的热力站已经于2006年完工，其成本全部记入都市花园一期项目。
（5）不配比结转成本热力站成本全入一期
3.业务招待费分析
*
该企业2004、2005年列支业务招待费255万元。根据国税发[2006]31号文件第八条规定，预售阶段不允许扣除广告费用、业务宣传费、业务招待费。该问题也需要在查账阶段，取证核实。
（二）稽查实施
*
调账遇阻
2007年7月18日，xx市国税局稽查局开始对金海岸房地产开发有限公司进行检查，企业接到检查通知后，于次日声称所有账簿及其它会计资料于2007年5月财务室失火中烧毁无法提供，并出具了当时消防部门的火灾事故认定书和企业自述材料，检查人员对其财务人员就此事件做了讯问笔录。
检查调整情况1Leabharlann 隐瞒收入1佣金发现
1000
1000
2违章建筑
400
3隐瞒首付
570
合计
2970
1000
1570
400
2
多列成本
材料价款
873.78
1087.5
建安费
1200
250.05
拆迁协议
400.56
300.55
不配比结转成本
500
利息摊入成本
-582.34
合计
4030.10
查补税款计算
3
调整后预售收入
纳税申报情况
*
（一）案头分析准备
项目/年度
2004
[税务规划]国家税务总局稽查培训材料--税务稽查案例-房地产开发企业稽查案例(DOC 101页).doc
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第三章房地产开发企业稽查案例3-1某房地产公司隐瞒收入偷税案本案特点：本案税务稽查人员采取了多种方法，从多个环节和部门收集相关证据，对房地产行业收入的真实性进行了详细检查，检查方法运用合理，问题考虑周全，对行业检查具有一定的指导作用。
一、案件背景情况（一）案件来源2006年3月，某市地方税务局稽查局（以下简称稽查局）接到群众举报，反映某房地产开发有限公司在开发A花园和B宾馆项目中，拖欠税款60多万元，隐瞒收入偷税100多万元。
（二）纳税人基本情况某房地产开发有限公司2000年12月登记注册，注册资本618万元，。
2000年1月至2005年12月期间,该公司共开发A花园、B宾馆、C大厦三个房产项目，并且三个项目都已完成施工。
该公司企业所得税实行核定应税所得率征收方式征收；土地增值税实行先预征、后清算管理办法。
到2005年12月31日止，该公司未进行土地增值税的清算。
二、检查过程与检查方法（一）检查预案稽查局接到举报案件后，检查人员围绕纳税人的涉税情况开展调查：一是到主管税务机关了解税收管理情况。
该公司开业以来，所开发的三个工程项目均已完成施工，共申报地方各税102万元，缴纳57万元，尚欠缴45万元。
2003年、2004年和2005年近三个纳税年度，各只有一次申报税款记录，其他申报都是零申报，且其开发的B宾馆项目，从未申报缴纳税款。
二是到房产管理部门了解销售登记情况。
发现该公司开发的三个项目基本已销售，但多数未办理产权登记相关手续。
检查人员初步认为该公司有偷税现象，迅速成立专案组，全面负责本案的查处。
（二）检查具体方法1.账面检查，发现疑点检查人员在履行了相关的法定程序后，对纳税人的有关账簿和凭证进行了检查。
通过检查发现，该公司会计科目设计不全、会计账簿登记不实、账表勾稽关系不平、会计凭证装订不齐。
针对这种情况，专案组决定抓住时机，报经市局局长批准后，实施调账检查。
2006年3月28日，专案组调取了该公司2000年6月至2005年12月的记账凭证、会计账簿以及部分售房合同等资料。
某地产公司招待费超支少计收入稽查案例
乐税智库文档财税文集策划 乐税网某地产公司招待费超支少计收入稽查案例【标 签】企业所得税,招待费超支,少计收入【业务主题】企业所得税【来 源】2011年6月，河南省新乡市国税局稽查局按照专项检查安排对某地产置业有限公司2008年1月1日-2010年12月31日期间的纳税情况进行税务检查。
一举查补企业所得税1198万元，抵减企业2010年申报应退企业所得税410万元，查补入库企业所得税788万元。
该公司为河南省某“明星”地产集团于2007年11月出资6000万元在新乡市成立的专门从事房地产开发的企业，公司现有员工136名，现有开发项目A、B、C、D共计4个，规划总面积131万平方米。
该公司统一使用德国SAP财务核算软件进行会计核算，并经国家税务总局备案，全部采用无纸化电子会计档案，财务管理制度健全，财务人员均具有较高级别的执业资格。
企业的纳税资料显示：2008年预缴企业所得税29.36万元，2009年预缴企业所得税749.99万元，2010年预缴企业所得税1360.44万元，多预缴企业所得税410.39元。
按照房地产行业开发项目的规律，稽查人员没有急于在企业进行“就账查账”式的检查，而是不动声色地开展外围调查。
人马兵分三路：一路前往房管部门通过网上销售和备案系统查实企业房屋销售情况，到国土部门了解土地受让价格，到建委开发办了解项目的相关建安成本，到财政部门了解相关的行政规费的收缴退免等情况；另外两路人马分头深入住户家中以及周边社区，开展入户调查，重点了解项目A和项目B的交付使用情况以及房屋交付使用的具体时间，从而尽量卡死企业房屋销售收入的实现时间和大体收入金额。
经过1个多月的外围摸排，发现企业项目A在2010年9月-12月交付期间陆续交付业主使用，项目B于2010年5月-12月陆续交付业主使用，项目C目前正在建设中，项目D还未开工建设。
这与企业纳税资料上显示的项目A和B全部在2011年1月~3月期间交付使用有着明显反差，仅项目A实际应转销售收入的金额与企业2010年所得税汇算时提供的销售收入就相差35890万元，问题开始浮出水面。
房地产开发企业稽查案例(8.13)
采集分析现疑点内查外调显真相----XX房地产开发企业取得虚开的普通发票偷税案【引言】税制改革以来，国家对增值税专用发票的管理投入了相当大的成本，加强了金税工程建设，制定并适时修改了增值税专用发票管理规定，增值税专用发票的管理日趋完善，但对普通发票的监管尚有缺陷，管理上仍存在一些亟待解决的新问题：一是制售和使用假发票、不依法开具发票等违法行为花样翻新且日益严重；二是对发票违法行为主体的界定及处罚力度偏轻，难以有效惩处和制止发票违法行为。
房地产企业作为非增值税一般纳税人，除了在收入上做文章外，对于列支成本、费用票据的取得，一直是普通发票问题集中的“重灾区”，其取得的成本费用票均为普通发票，依照行业的特性、以及日常管理的经验，其取得的普通发票的税法遵从度普遍不高，在发票使用和接受中经常会存在填开内容不实、虚假发票、假业务开真票，大头小尾票、大量虚假代开票、发票超期扣除、取得填开不全等违规接受发票情况，造成了极大的税收风险。
结合省市国税局关于普通发票风险分析的要求，我局今年将房地产企业作为重点分析对象，集中采集其成本费用列支环节取得的普通发票的明细情况，获取了此类行业接受普通发票的数据源。
对金额较大、线索明显同时结合其所得税贡献率等指标，从财务报表、纳税申报表及有关明细科目入手，分析其费用构成，对单笔金额较大的费用支出的原始发票、成本费用归集科目、资项目金支付方式及去向、各类成本项目占总成本的比例等有关指标进行二次采集和分析，选取了金额较大、成本项目占总成本比例异常的XX房地产企业作为典型对象，交稽查部门对该企业作为重点解剖对象，发现在普通发票取得不规范的问题依然存在。
经过检查取证，查补该公司取得虚假的普通发票列支成本费用1600多万元，少计应税所得1136万元，少缴所得税284万元。
【案件回放】一、案件背景情况（一）案件来源2011年6月，海安县局通过对房地产开发企业2010年的列支成本费用取得的普通发票结合所得税汇缴情况进行分析，发现XX房地产开发公司取得的普通发票数量较多、填开金额较大、号码相联；同时其所得税贡献率与同行业相比偏低，将该单位作为当月风险应对单位交由县稽查局应对，稽查局将该单位列为国税稽查局2011年度的专项检查检查对象。
会计经验：房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析
房地产行业税务稽查案例分析
税务机关对某房产开发公司稽查时，查实该企业通过虚列建安成本、装修成本及虚列与生产经营无关的利息等方法，多列成本18688.26万元，少缴企业所得税4446.94万元。
对部分代扣的个人所得税作为应付利息挂账，少缴个人所得税192.54万元，该案最终补、罚合计8753.60万元。
检查方法
(一)比对分析，发现疑点
检查人员首先调取了该单位的电子账套，结合企业所得税汇算清缴表等资料进行案头审核。
对照行业平均税负和第三方数据进行分析比对，发现以下疑点： 1.企业所得税税负率偏低。
企业所得税负担率为0.36%.2012年企业所得税负担率为2.85%，前后两年差异较大，且两年均低于当地平均水平。
2.开发成本异常。
建筑安装成本和开发间接费分别达到3535元/平方米和1088元/平方米，该成本数据明显高于该地区建造成本。
3.账上反映企业列支的借款利息中存在向内部员工借款的利息，但企业申报记录中没有利息、股息、红利个人所得税扣缴记录。
(二)排查疑点，锁定重点。
北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案
原文地址：北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案作者：税眼朦胧北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案来源：北京地税局第二稽查局案件导读：国家税务总局根据房地产开发企业所得税申报计算的特殊性，2006年和2009年先后出台了两个31号文件，皆在规范企业所得税计算和保证国家税款及时足额征收。
本案中房地产开发公司为逃避缴纳所得税，不按税法规定申报销售收入和成本费用，大量虚假发票列支成本，虚假申报，造成大量税款流失。
税务检查人员成功查办案件，追缴税款数千万元。
案例分析了房地产开发企业在企业所得税申报缴纳中存在的问题，通过重新计算销售收入、成本费用、所得税等项目，对国税发【2009】31号文的理解和操作做了详细解读。
一、案件背景情况分局接到举报反映“某房地产开发有限公司未按规定缴纳企业所得税”，没有提供其他线索。
分局指定检查组立案检查，检查期间为2006年1月—2009年12月。
该房地产开发有限公司成立于20xx年x月，内资企业，主要从事房地产开发及商品房销售业务，经发展和改革委员会批准立项，项目为WWW镇村民自住周转楼工程，并于2005年10月开始开发，当年底开始销售，该公司把项目命名为QQ小区，项目包括一区、二区、三区及9号非配套公建楼，并于2006年年底前陆续完工，总建筑面积201109.97平米，其中可售面积163499.6平米，不可售面积37610.37平米。
该公司检查期间缴纳营业税24077055.86元，城市维护建设税913639.79元，教育费附加565563.7元，企业所得税33896元。
二、检查过程与检查方法（一）检查预案检查组借助征管系统的申报数据对该公司的各税种进行初步了解，并根据举报线索对企业所得税申报表的各项数据做了概括分析，决定重点在三个方面进行审核：一是全面检查所有在地税缴纳的税种；二是审核收入的组成，包括开发产品的销售收入、其他业务收入、营业外收入等；三是成本费用部分，包括成本费用构成的真实性、列支凭证的合法性、成本费用与收入的配比等；（二）具体检查方法2010年1月4日，检查组开始对该公司进行纳税检查，并调取了2006年1月至2009年12月的账簿、凭证、历年审计报告和企业所得税申报表等资料，准备开展全面审核，并重点对企业所得税进行检查。
房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例
房地产企业隐匿收入虚增成本稽查案例2009-7-29 17:21【大中小】【打印】一、企业基本情况某房地产开发有限公司注册类型为私营有限责任公司，经营范围：从事房地产开发，纳税人所属税务机关：蚌埠市某区国税局，企业所得税纳税人。
该公司2005年实现销售收入61726727.41元，应缴所得税1482084.98元，已缴纳所得税1482084.98元；2006年实现销售收入110338523.99，应缴所得税6360417.41元，已缴纳所得税6360417.79元。
二、检查过程与检查方法（一）检查预案检查人员通过对房地产行业税收政策的学习，熟悉掌握该行业税收政策以及财务核算上的特点，借鉴以往该行业易存在的问题及容易被忽视的一些核算方面的涉税问题，有针对性地拟出对该企业的检查提纲，并在查前分析和初步检查的基础上调整、补充稽查内容，尽量减少稽查的盲目性，提高工作效率。
（二）检查具体方法检查人员通过省局网站综合数据查询系统调取该企业的税务登记、税种鉴定、发票购买、使用、结存等情况，及所查年度的纳税申报情况，财务核算报表等系列涉税资料。
采取从企业财务报表到总账、明细账、每月各税具体计算申报等详细逆查方法，逐月核对，按年计算应纳税额。
对需要进一步核实的问题，派出人员配合进一步外调取证，使案件检查和取证同时进行，保证了检查时间充裕。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定1．房地产企业大都是当地政府招商引资项目，地方保护主义严重，查处时受到政府干预较大；2．房地产企业的主要成本是建安成本，而目前建安企业基本上只是管理单位，真正的施工单位基本都是个体包工头，基本上无账或账证不健全，其成本根本不实或无法核实，从而造成建安成本不实，进而造成房地产开发成本不实。
三、违法事实及定性处理（一）违法事实和作案手段1.隐匿收入检查人员通过对该企业财务报表的审查，发现该企业2006年度财务报表上挂有“递延税款”，检查人员对此有疑问，因为“递延税款”贷方反映的是企业尚未转销的时间性差异影响纳税的金额，检查人员又进一步看到其下一级科目是“所得税”，而相对应的会计科目却是“其他应收款”，再检查“其他应收款”科目，发现竟是收取的房款，于是向企业财务人员询问，企业财务人员不得不交代这部分是企业2006年1-6月收到销售存量房款25312364.90元，未结转销售收入，所提所得税挂“递延税款”，未进行纳税申报的情况，应补缴所得税5774801.71元。