毕业设计论文开题报告房地产价格评估

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开题报告

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2011年12月

宏观调控下的房地产营销模式创新开题报告

课题名称：宏观调控下的房地产营销模式创新 1.1选题的背景 1.1.1国家宏观调控的背景房地产在国民经济中占据着至关重要的位置，房地产GDP发展可以带动五十几个相关产业的发展，所以如果房地产不能够持续，稳定，健康的发展就会对市场经济引起巨大的波动甚是会产生一系列的瓶颈问题，所以近年来，国家针对房地产市场存在的问题，连续出台了一系列的宏观调控政策，而且力度在不断的加大，旨在抑制房价过快增长，国家主要从土地供应，银行信贷，机构监管和产业政策等方面对房地产进行逐步的规范和完善，今年又采取从紧的货币政策，而这一系列的政策的实施，表明政府降温房地产投资的决心和进一步紧缩政策的预期，从目前情况看，房地产宏观调控效果已经逐渐显现，全国各地房价都出现了不同程度的下调或增速趋缓。这一切强硬的措施对房地产销售工作带来了首当其冲的影响：(1)国家宏观调控趋紧引致房地产市场持续低迷；(2)新政导致销售压力增大，(3)理性消费回归(4)随着多渠道住房供应体系的形成，商品房价上升受限；(5)国家宏观调控紧缩银根，房地产企业举步维艰；(6)房地产利润被压缩到一个合适的空间后，各大地产商之间的竞争趋于白热化等。总之，随着我国新一轮宏观调控的实施，面对各地持续上涨的房价和舆论压力，新的形势对房地产企业提出了新的营销挑战，房地产企业要想抓住机遇，迎接挑战，必须树立现代的营销观念，创新房地产营销策略，用新的营销手段来打动更多的消费者，从而在激烈的市场竞争中立足。 1.1.2房地产市场营销背景我国房地产市场消费观逐步走向理性消费和绿色消费，那种争先恐后买房，整夜排队挤号的现象似乎已经成了过去。在经过新一轮的洗牌之后，房地产商意识到那种突飞猛进，高歌凯旋的市场氛围已经不复存在，房地产商传统上的战略优势，如资金，技术，人脉关系优势随着竞争的加剧正在下滑成为不在必然的优势。随着我国房地产市场的发展和人们生活水平的提高,购房者情感精神层面的需求被不断激发和释放出来,并在消费行为中显现出越来越重要的地位，房地产市场需求向多档次，多元化，个性化发展，特别是住宅市场的需求变化尤其明显，消费者需求的多样化，各大地产商竞争的白热化，使得房地产商不得不静心思考从“以产品为中心”向“以消费者为中心”的模式转移，在传统营

资产评估学论文-- 房地产估价方法

房地产估价方法 [摘要] 房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。 [关键词] 房地产估价方法探讨

目录 1.我国房地产发展现状及经历阶段 (2) 1.1我国房地产发展现状 (2) 1.2 中国房地产发展经历阶段 (2) 2.房地产评估 (3) 2.1 房地产的概念 (3) 2.1.1概念 (3) 2.1.2房地产的特性 (3) 2.2.房地产的估价程序 (3) 3.房地产评估方法 (4) 3.1市场法 (4) 3.1.1市场法概念 (4) 3.1.2市场法的适用条件与范围 (4) 3.2运用市场法存在的问题及解决方法 (5)

[正文] 1.我国房地产发展现状及经历阶段 1.1我国房地产发展现状改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。中国房地产似乎一直处于稀缺的买方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但是仍然难以满足不断增加的需求。原因一方面是由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发张，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，再房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价破魔木用之一，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴含的风险不可小觑。 1.2 中国房地产发展经历阶段中国房地产发展可分为这样几个阶段: 第一阶段1979-1988 理论突破与试点起步复兴时期。党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产开始了复苏，房地产“热”了起来。为使房地产业再生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设。第二阶段1992-1995 非理性炒作与调整推进阶段 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推向。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局

房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考

房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考摘要：房地产价格过高、上涨过快给居民带来了住房困难，国家从各个方面出台政策加以规范管理，然而由于种种原因，政策调节的效果未能完全达到预期。本文从房地产市场发展及政府的调控政策开始，分析了房地产市场价格偏高的原因，阐述了房价偏高的不利影响，并提出了相关建议，认为加大保障性住房建设力度是解决住房问题的基础，并为规范房地产市场发展奠定基础；适当公开房价成本构成可以促进房地产市场健康发展。关键词：房地产市场房价保障性住房一、引言从1998年商品房改革以来的12年间，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期。房地产的蓬勃兴起为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。房地产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。从中央到地方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人们关注的热点问题。

二、我国房地产市场现状近年来，我国房地产市场价格出现明显上涨的趋势，2004年我国商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入的上涨幅度，达到了17.8%，近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。（一）我国房地产市场的价格走势统计数据显示，从1992年到2009年的17年里，全国商品房价格平均售价上涨了15.27倍。在2004年，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入增长幅度。此后房地产价格一直在不断攀升，部分城市的房价甚至达到每平方米数万元的天价。在房地产投资过热的推动下，全国房价近年来普遍上涨，各地房价上涨对城市居民住房造成了明显的影响。由图中可以看出来，从2004年开始，北京、天津、上海、广州、重庆的房屋销售价格指数均高于100，这表明这些城市的房屋均价都出现明显的上升态势。如果考虑到各地房价的价差，这些城市的部分高价销售的房地产价格增长幅度会远远高于上述涨幅。在各地商品房均价上升的同时，各大城市的商品房销售最高价也是屡创新高，一次次打破人们的预期。一些城市的江景住宅等高档住宅区的价格动辄达到数万之多，这也对房

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。二：具体数据分析第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

资产评估论文

资产评估论文学院：政治与公共管理学院专业：财务管理姓名：王肖肖学号：1207324042

收益法在资产评估中的作用一、摘要资产评估是一项前瞻性工作，必须考虑并处理大量的变量，这些变量在很大程度上决定着企业的发展方向。收益法是企业价值评估中一个很好的选择，收益法中科学、客观的选择方法将使收益法评估结果的准确性，并使收益法从实践上更具可操作性、实用性。我国的资产评估与实物资产评估是同步开始的，但采用的方法则是借鉴实物资产评估通用的方法即成本法，而不是采用国际通用的收益法。收益法是在国外得到广泛接受并被大量应用的资产评估方法。收益法是资产评估中最基本的一种方法，本文对资本价值理论及其价值论基础——效用论、边际效用论以及理论应用(收益法)进行全面的研究。以及收益法在资产评估实务中的运用范围、评估准确性以及优缺点进行研究。而收益法在企业整体资产评估中的应用研究是当前评估行业发展过程中的一项重大课题。收益法是一种相对科学的整体资产评估首选方法的基础上，针对我国整体资产评估的现状及存在的问题，就收益法的改进和应用提出了自己的观点。二、关键词资产评估收益法收益额三、前言随着我国经济体制改革的不断推进，作为企业价值评估重要方法之一的收益法必将得到很大的应用，如何从理论上完善企业价值评估的收益法体系，从实践上增加收益法评估企业价值的可操作性，是一

个亟待解决的重要课题，这也是本文立题的意义所在。收益法在企业价值评估中的应用问题研究是目前新经济形势下价值评估发展过程中的一项重大课题本文在研究收益法和企业关系的基础上，针对我国收益法在企业评估中的作用，方法以及存在的问题，就收益法的应用做出了思考。文中结构分四大部分，第一部分是分析收益法的理论基础。第二部分是分析资产评估中存在的问题，而第三部分是鉴于第二部分中提到的资产评估收益法存在的问题针对性的提出了一些有效的合理的对策。如文中所提到的：提高评估人员的业务素质；科学的选择收益法评估参数；提高评估人员的素质。最后在文章的结尾举例子进一步分析了收益法在资产评估中的合理应用。四、正文一、收益法的价值论基础收益法的理论基础是效用价值论和边际效用价值论。不同口径的收益对应不同的价值论。效用论强调平均量。边际效用论则强调增量，以边际分析进行定量，更具实用性、客观性和科学性。在收益法中，收益就是可用货币计量的效用或边际效用。边际效用论的基本内容有二：一是认为商品的价值实体是边际效用。即消费者消费最后一个商品单位获得的满足感；二是生产要素的价值决定于其参与制造的商品的价值。二、收益法的思路和应用条件 1.收益法的思路和基本公式

房地产上市公司盈利能力分析【开题报告】

开题报告房地产上市公司盈利能力分析一、立论依据 1．研究意义、预期目标研究意义：房地产业是随着中国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性、基础性的产业；正逐步成为中国国民经济的支柱产业。我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。房地产业是进行房产、地产开发和经营的基础建设行业，是我国经济发展的主导产业。房地产业也是国民经济的晴雨表，受国家和当地政府宏观经济政策的影响非常大：经济高涨，房地产会发展迅猛。经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个国民经济的发展具有重要的意义。预期目标：本文旨在通过对历年数据和指标的分析，对房地产上市公司的盈利能力进行定量、科学的评价，了解房地产企业发展的现状，找出影响房地产上市公司盈利能力的关键指标，从而为房地产企业的发展提供一定的理论指导和实践借鉴。本研究通过分析房地产上市公司信息，找出影响房地产行业企业盈利能力的关键因素，指出提高企业盈利能力的对策，为企业增强企业竞争力提供指导作用，为行业发展和政策的出台提供参考作用。 2．国内外研究现状国内研究现状：杨琼(2004)认为我国房地产上市公司的现状可以归纳为：（1）资产负债比率较高，有上升趋势；（2）净资产收益率、每股净资产和每股收益都有下降趋势，2004年小幅回升；（3）主营业务和主营业务收入都在上升，但主营业务利润率却在下降；（4）公司规模在扩大，但仍低于全国平均水平。目前国内各学者和评估机构在对上市公司财务指标进行研究的时候，多数是对企业的盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评估，并且多是运用主成份分析方法或者是多元统计分析中的因子分析方法，运用因子分析模型，对几个指标进行考核，按各指标的重要性不同确定各指标在综合评价时的权重（李明伟，2007）。然后在各单项指标考核评分的基础上,乘以每项指标

房地产评估论文

中国房地产评估市场刍议摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。关键词：房地产估价准入制度从业人员管理政策要求前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，从业人员接近30万，建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。一、房地产评估概述

首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估，我们可以将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题：第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型。不同的评估对象，在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。第二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动，未经注册的人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地产评估略偏重评估对象的财务价值和资产价值。除此之外，有关房地产评估的作用、方法的内容，这里就不赘述了。二、房地产评估行业存在的问题分析

计量经济学论文房价影响因素的实证分析

计量经济学论文房价影响因素的实证分析标准化工作室编码[XX968T-XX89628-XJ668-XT689N]

我国房价影响因素的实证分析【摘要】：作为国家的支柱产业，房地产的稳定发展关乎国计民生。近几年，房地产价格飞速上涨，连创新高。在这种情况下研究房价的影响因素，具有重要的理论和现实意义本文针对我国房价快速增长的现象，从人均可支配收入、房屋平均造价、房屋销售面积和房屋竣工面积四方面入手．依据收集到的相关数据．利用计量经济学软件Eviews对房价影响因素进行回归分析，得出房价受人均可支配收入、房屋平均造价和房屋竣工面积三方面因素影响的结论。【关键词】房价 Eviews回归分析一、引言住房问题关系到群众的安居乐业和切身利益,关系到社区的安定。经过十多年的发展，我国房地产业已经成为国民经济的支柱产业之一，市场体系趋于完善，住房消费成为扩大内需的新动力和消费热点。但是近年来，我国房地产价格上涨较快，部分地区房价持续飙升，上涨幅度大大超过经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。房价增长过快的趋势，不仅极大地影响到城市居民的生活质量，也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素，房价问题已经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。如何解决我国目前房地产市场价格居高不下的问题，对于提高城镇居民生活水平、缓解社会矛盾、保持经济持续发展具有重要意义。写作目的：通过对我国30个省份的有关资料进行分析，了解对其主要因素和次要因素。并对这些因素进行统计推断和经济意义上的检验。选择拟和效果最好的最为结论。二、文献综述近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。关于房价上涨的原因,住房和城乡建设部课题组(2004)分析为地价上涨推动多种住房需求旺盛,而深层次的原因在于消费者预期改变[1]。中国社会科学院与社会科学文献出版社(2007)联合发布的《2006年中国房地产发展报告》预测我国房地产价格长期趋势是上升的,其原因在于市场需求旺盛;供给结构失调;国家信贷的积极支持;地方政府的推动;缺乏规范有效的信息披露制度[2]。沈悦、刘洪玉(2004)认为如果房地产价格的上涨只是投机造成,缺乏相应的经济基础支持,这种价格上涨会向市场发出错误的信号,造成房地产市场和经济的虚假繁荣[3]。关于房地产市场的调控方式,梁云芳,高铁梅(2006)通过实证认为我国房地产市场只存在局部泡沫,通过利率来调控房地产市场,成效不大,但是信贷规模的变化对房地产

房地产市场分析论文集(25个doc)27_New

房地产市场分析论文集(25个doc)27

水载舟亦覆舟，舟沉水亦破水如果把企业喻为船，消费者就好比水。水，载舟亦覆舟。然而，成都油脂化工总厂的衰败与再兴亦表明；舟，沉水亦破水。一、覆舟这个国营中型企业，有５０多年生产肥皂的历史。该厂的“芙蓉”肥皂，在历届全国评比中，除一次排名第二外，其余均为总分第一。１９８８年，该厂肥皂产量达１４，０００吨，年利税１４０万元，还享受着数百万元财政补贴。可到了１９９０年年底，该厂肥皂产量只有９，０００吨，且有２，８００吨肥皂涨满了库房，也占用了全部资金。厂，停产了；船，沉了。二、茫然１９９０年，原材料价格上涨一倍左右居高不下；国家和地方给该厂的补贴又全部取消；同时，随着洗衣机大量病入居民家庭，消费者已青睐去污力强，使用方便的洗衣粉，而对肥皂却不屑一

不”。“四千”即“千山万水、千辛万苦、千方百计、千言万语”；“三不’即“不分昼夜，以调查为依据，按时获取准确信息方回厂”。电报、电话从大江南北频频传回。 1抽样调查表明：１９９０年，在我国农村，主要用肥皂而很少用洗衣粉的家庭有５，９６０万户，大多数分布在山区、丘陵地区、城市远郊等；另外，有６，０５０万户的肥皂用量略低于或等于其洗衣粉用量，大多数分布在近郊、小镇、交通发达的富裕乡村。２．经常使用芙蓉牌肥皂的家庭，１９８９年为３１２万户，而１９９０年只有２７１万户，其中四川1990年有１５３万户。老客户减少的主要原因是零售商的销售问题；而新客户不能增加，主要是不了解芙蓉牌肥皂，即使在四川，也只有１２％的农户熟悉芙蓉牌肥皂。３．芙蓉腺肥皂货比数家，质量上乘，价格居中，但零售商销售积统性不高，主要原因是纸箱包装不牢，运输时容易变形，顾客不买变形肥皂，致使零售商盈利微薄，销售一条芙蓉肥皂，

房地产开题报告

亳州职业技术学院毕业设计（论文）开题报告课题名称：房地产项目成本管理的研究院（系）：建筑系专业班级： 09房地产经营与估价学生姓名：袁芳学号：050309113 指导教师：杨阳二○一二年三月二十日

山西工程职业技术学院论文开题报告学生姓名袁芳指导教师杨阳论文题目：房地产开发项目成本控制 1．选题的目的、意义，国内外研究动态选题的目的意义随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润最大化无非“开源节流”。“开源”要求对现有资源进行整合，发挥其最大效益；“节流”是成本费用的降低、控制。特别在房地产开发项目上节流有着重要的意义。在世界金融环境日益恶化的环境之下，对于房地产开发商来说最理性的是进行成本控制，最关键的是要把成本控制贯穿于项目开发的全过程，只有这样，企业才能有获得最大利润的保证，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。选题的研究现状经过20多年的发展，中国房地产开发竞争的关键因素正经历“获取项目批文——获取土地——产品概念营造——综合性价比——企业品牌营销”的变迁轨迹，消费观念与政府管理手段的成熟化推动了房地产开发管理的成熟化。在市场逐渐成熟和严厉的宏观调控下，房地产开发企业在想依靠不规范的模式去获取暴利已经非常困难。同时，房地产开发专业性强，从购买土地、开发建设到市场销售及售后服务，涉及面广，操作过程相当复杂，并且房地产是典型的资金密集型行业，具有投资大，风险高的特性，而且随着房地产开发规模的扩大，使得成本管理的增减效应进一步放大，在日益激烈的市场竞争中，如果不能有效控制成本已难于保证企业在竞争中维持长久的竞争优势。因此，房地产开发成本管理战略的作用也随之突现，并且在经营战略中居于及其重要的核心地位。

房地产估价方法比较研究++毕业论文

房地产估价方法比较研究毕业论文论文题目: 房地产评估方法比较研究专业: 建筑工程系班级: 09建工一班学生姓名: 房地产估价方法比较研究【摘要】房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。一、房地产估价的概念: 房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。 (1)主体房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。主要有:房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和

坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的抨估资格。 (2)客体房地产估价的客体就是房产、地产。房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。在房产概念中的“房”，它所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。在房地产估价分类中，对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面，即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以规范房地产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。地产，是具有一定权属关系的土地范畴。在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮”，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。这种上部空间通过许可的建筑物高度来控制。因此，对于地的物质内容的理解，不仅仅要看到一个平面面积，更应将其作为一个立体空间来认识，即地是由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。地产中的“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。对于产权的鉴定与理解，应从产权范围和拥有时间两个方面着手，才能得出正确的结论。在房地产估价中，对房地产客观的认识和表达，尚未规范化，主要表现是: 其一，在物质内容上对房地产的归类五花八门，或流水帐式的记录。其二，对房地产产权反映模糊。其三，对估价客体表达不统一。 (3)目的

房地产营销策略分析论文

毕业设计题目绿岛御园营销策略分析姓名陈蕾学号 0807240116 系（院）工商管理系班级_D08营销指导教师王瑜职称_教授年月日

目录摘要 (1) 关键词 (1) 一、绿岛置业公司简介 (1) （一）绿岛公司简介 (1) （二）绿岛御园简介 (1) 二、营销环境分析 (1) （一）宏观环境分析 (1) （二）微观环境分析 (2) 三、绿岛御园营销的关键 (2) （一）深刻洞察市场信息 (2) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (2) （三）有效的销售执行和控制 (2) 四、营销策划的制定 (3) （一）深刻洞察市场信息 (3) （二）专业、系统化的营销策略和推广策划 (3) （三）有效的销售执行和销售控制 (3) 五、营销策略的应用 (4) （一）产品品牌策略 (4) （二）产品价格策略 (4) （三）产品渠道策略 (4) （四）产品促销策略 (5) 六、营销过程中存在的问题 (5) （一）绿色营销成为消费者关注的卖点 (5) （二）物业服务贯彻于营销全过程 (5) 参考文献 (5)

绿岛御园营销策略分析【摘要】市场竞争日益加剧的今天，怎样使公司的效益最大化，能够卖出更多的楼盘，是房地产发展商追求的目标，但由于受国家政策、营销环境、企业自身素质等多方面的影响，房地产商在楼盘的营销过程中会面临各种各样的问题。本文主要分析了绿岛御园小区在整个的营销过程中，营销的策划、营销策略的应用以及在营销过程中出现的问题来分析房地产市场营销策略的应用。【关键词】市场营销营销策略营销策划一、绿岛集团简介（一）绿岛集团简介山东绿岛置业有限公司于二OOO年九月成立，自成立以来，公司主要业绩有东城商贸城、垦利绿岛商贸楼、市直安居工程L、M区、绿岛御园、绿岛苏园以及绿岛陶园。自成立至今多次被东营市建委评为“诚实守信企业”和“消费者满意企业”，是企业业绩是东营市“放心房”之一。 (二）绿岛御园小区简介绿岛御园是绿岛公司自成立以来所建的第一个居民住宅楼盘，其位置坐落于垦利振兴路以南，民丰路以西。御园小区属于剪力墙结构，层高三米，外层保温结构，供暖设备是地暖设备。有全面完善的物业管理体系。其周边位置环境距离垦利科贸街、幼儿园、实验二小、实验中学、垦利县一中只有5-30分钟的路程。御园小区共有16栋住宅楼，其中共有12栋多层住宅，4栋小高层住宅，共623户，其户型有90型的两室一厅一卫；有110型、120型的三室一厅一卫；140型、160型的三室两厅两卫；130型、170型、230型、260型、280型的顶楼复式，户型种类多样。二、营销环境分析（一）宏观环境分析 1、国家政策为了进一步稳定房产市场，控制稳定经济增长，国家对贷款的利率的调控一直处于上升状态。首先，外地户口不允许在本地购房；其次，购房想办理银行贷款者，第一套房必须首付30%。第二套首付60%，第三套一次性付清；再次，购房想办理贷款者如在银行的信用额度不够，不允许到款等等一系列的相关政策来控制房产市

房地产市场分析论文集(25个doc)23

恰到好处的心理营销北京西乐日用化工厂是北京市海淀区四季青乡化轻公司下属的一个乡办化妆品生产企业。它的前身是一个修补轮胎的手工作坊。１９８４年，该厂根据社会对日用化妆品需求不断增长的趋势，正式转产护肤霜。几年来，西乐厂坚持依靠科技，不断开发出适销对路的新产品，继１９８４年投产（当年产值达２０万）后，销售额连年翻番，到１９９０年已突破９（：）万元。这家只有２００多名职工的乡办企业，目前已开发出６个系列犯个品种的产品，每年为国家创利税上百万元，产品不仅在激烈的市场竞争中占有一席之地，而且已经在我国北部地区广为流行、走俏。北京西乐日用化工厂之所以取得如此好的成绩，其中一个极为重要的原因就是该厂抓住了消费者对日用化妆品的消费心理，展开了心理营销。一、抓住顾客求新求美心理

随着化妆品消费需求的发展，消费者不再仅仅追求化妆品的美容需要，而且更加重视其护肤。保健等多种功能。西乐厂在开发过程中意识到了这一点。１９８４年，西乐厂引进了北京协和医院开发的硅霜生产技术，并把这种经过临床医疗试验证明具备护肤、治疗良效的的专用技术，用来开发新型的化妆品，当年９月通过硅霜工业化生产的技术鉴定后，很快就生产出以“斯丽康’命名的护肤霜投入市场。这种化妆品与传统护肤霜的不同之处，在于它以硅油代替了以往常用的白油或动、植物油脂。这种裢油擦抹在皮肤上，能形成一种薄膜，一方面能阻止皮肤表面因水分丧失而引起皮肤干燥的作用，另一方面又能维持皮肤细胞的正常新陈代谢。因此，斯丽康护肤霜由于使用了硅油可起到美容、增白、洁肤的作用。长期使用硅油化妆品，不但无害，而且还可使使用者的皮肤滑润、弹性好。几年来，该厂陆续推出的“斯丽康高级护肤霜”、“斯丽康增白粉贫，以及化妆用的底霜，婴儿用的“宝宝霜”等多种新产品，已经受到了经常需要化妆品的顾客以及寒冷干燥地区消费者的青睐。西乐化

资产评估管理论文

资产评估管理论文范文一资产评估学课程案例教学模式分析摘要资产评估学是一门专门讲授评估理论与方法的课程，其案例教学越来越受到重视。网络信息技术及教学平台的广泛应用，为资产评估学案例教学提供了新的实现模式。本文在研究传统资产评估学课程案例教学存在问题的基础上，认为网络信息技术的运用可以更好地提升案例教学效果，从而进一步研究了基于网络信息技术的案例教学模式的实施及实现条件。关键词网络信息技术;资产评估学;案例教学;模式资产评估学是一门专门讲授评估理论与方法的课程，具有较强的实用性。随着我国市场经济体制改革的不断深入，资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出，这就要求在大学相关课程讲授过程中更为注重理论与实际的结合，注重学生运用理论解决实际问题的能力的培养，因此，资产评估学课程在教学中特别注重采用评估理论与评估案例相结合、理论与实际相结合的教学模式。传统课堂案例教学的形式受到课堂环境等客观因素影响，难以充分展开案例内容，让学生充分思考与探索，特别是资产评估学课程中涉及机器、房产等资产评估中对于资产实际状态的考察基本无法在课堂完成，从而使案例教学效果大打折扣。目前，网络技术及相关教学平台的发展，使我们在实际的案例教学中可以采用更多的技术手段拓展案例教学的形式

与内容，营造更好的环境引导学生自主探索，更好地思考和理解案例，从而优化案例教学形式，改进教学效果。本文结合教学实际，探索基于网络信息技术的资产评估学课程案例教学模式。一、传统资产评估学课程案例教学存在的问题一案例教学形式单一目前的资产评估学课程案例教学主要是课堂中教师提供案例基础资料，学生在课堂上了解资料并结合所讲授内容简单思考后，进行讨论或者直接由教师全程讲解案例，教学形式比较单一。这样的案例教学形式造成了诸多问题，首先，学生没有参与感，缺少主动探索案例的积极性。由于了解案例资料的时间有限，且绝大部分时间是教师一人进行案例教学工作，学生缺乏参与感，很难激起其学习的激情，做到主动思考，主动探索，从而课堂气氛沉闷，教学效果大打折扣。其次，课堂时间有限，学生无法了解比较详细的案例内容，特别是资产评估学课程中资产评估实务要求对于被评估资产的实体状态有较为详细的了解，课堂上无法实现这样的要求，影响了锻炼学生动手能力的目的。二考评机制单一资产评估学仍主要以期末试卷的分数作为主要的考评形式，而试卷考核中内容更多的是关于资产评估中涉及的理论，对于学生运用理论解决实际问题的能力没有更多办法进行考核，对于实际案例的分析能力及对于实际的资产评估工作的适应能力无从考察，从而较难考察学

房地产营销策略影响因素分析及策略选择毕业论文及开题报告范文格式

房地产营销策略影响因素分析及策略选择毕业论文及开题报告范文格式一、论文（设计）选题的依据（选题的目的和意义、该选题国内外的研究现状及发展趋势等）（一）通过对房地产行业经营状况的调查分析，探讨营销环境、市场特点、消费者行为等等因素对房产营销策略的制订所起的影响作用，加以分类和汇总，选择出适合房产公司发展的营销策略。地处浙西南中心要道，是一个经济欠发达，民营企业稀缺的地区。人民闲钱多，形成了万众集资的新“风尚”。加之从2000年撤地设市以来,政府为了加快城市建设的步伐迫切作出业绩。于是放弃了走工业兴城招商引资的策略。提出了“以房养路,以路养房”的口号。于是乎一夜间大大小小的房地产公司如雨后春笋般的冒然而出。到目前为止初步调查已有33家之多。这对于一个38万人次的中小型城市来说足以用饱和一词来形容。往年政府一圈地，房产公司排排坐分果果的局面已一去不复返。取而代之的是无尽的竞争和比较。这就要求房地产开发商遵守市场条款明确国家宏观调控政策发展方向的同时，需及时转变思维找出适合自己发展的策略，怎样能尽快把房子卖出去，怎样使自己的营销策略行之有效。这便具有了重要的探讨意义。另一方面，随着人民收入的日益增高，炒房热的兴起使不少人尝到了甜头。越来越多的人把钱投资到了房产上，一时间房产市场变的广阔无比，潜力巨大。单一的户型已经满足不了人们的胃口，人们变的愈加挑剔。不同大小和户型。内部小环境与外部自然,人文环境的相融合。价位的合理，物业管理的好坏无不成为消费者比较的关键，因此任何小小的因素可能都将成为售房成功与否的命脉。找出这些影响的因素并加以归类这将使我们的营销策略得以顺利贯彻事半功倍。我们将通过对问卷调查、网络调查、电话调查、直接访问等等方法取得房地产的市场的信息；并对这些信息进行科学和系统的分析，得出市场状况与影响营销策略制订因素的结论，探讨应对的措施和决策。

房地产论文题目

房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

资产评估毕业论文选题

资产评估毕业论文选题【篇一：2014 届资产评估专业论文参考题目】财税系关于撰写毕业论文的安排意见 ---- 2014 届资产评估与管理专业一、目的要求撰写毕业论文是高等学校教学计划的重要环节，它不仅是对学生所学理论知识及其应用能力的全面考核，又是培养和考查学生运用分析问题和解决问题能力的手段和依据。因此，每位学生都必须认真对待，充分准备，按时保质保量的完成论文的写作。其具体要求如下：（一）内容要求 1、科学性：论点简明正确，论据充实可靠，结论准确合理。 2、逻辑性：论证有力，层次分明，结构严谨。 3、实用性：能反映自己分析问题、解决问题的能力，对实践数据的运用能力。（二）形式要求 1、文体可以多样。例如：经济论文、调查报告、案例分析、改革专题研究均可，但不论哪种形式，都必须与该形式写作要求相对应，切忌材料堆砌或论文空泛，更不能抄袭他人作品。 2、论文篇幅一般在3000 －6000 字内。 3 、每人只选一题，每题至多三人同选。 4、题目一经确定，一般不得更动，确需要变更者，须经指导教师批准。（三）纪律要求 1、各班干部要认真配合指导老师工作。 2、广大同学必须按规定时间安排完成各项工作任务，否则将影响论文成绩。二、指导教师职责 1 、明确所指导学生的培养目标，专业方向和撰写论文的目的要求，对学生进行思想教育，提高学生论文写作的认识。 2、了解所指导学生的学习情况，以便使指导具有针对性。 3、指导学生正确选题，并对学生所选论文题目重点和难点进行剖析，指导学生拟定论文题纲。 4.给学生指定有关参考资料和文献，解答疑难，对学生分段指导。

5.审阅稿并签署评语。 6.对论文的真实性进行审查，并指导学生做好答辩前准备工作。三、时间安排 1、布置任务、选题（2013年12月24日） 2、动员、分配指导教师（2013年12月24日） 3、拟定论文提纲（2014年2月份前） 4、初稿、定稿（2014年4月底） 5、答辩（2014年5月中旬）四、参考选题（拟定下列参考题目，供同学们选取，也可自行拟定题目）第一部分国有资产管理与国有资产管理体制 1.国有资产监督管理机构的职能 2.完善国有资产管理体制的思考 3?浅谈发达国家国有资产管理 4?中外国有资产管理方法比较 5.论国有资产管理体系的完善 6?国有资产产权管理体制存在问题及对策 7.产权理论与国有资产管理 8.产权制度改革与增强企业活力研究 9.所有制、所有权、产权、经营权之间的关系 10.国有资产立法问题之思考第二部分国有股权与资本经营 1.完善国有股权制度的思考 2.论公司企业法人财产权的内涵和实质 3.企业并购方式比较分析 4.国有企业领导体制改革的思考 5.完善国有国有控股公司经营者的激励机制和约束机制的思考 6.我国股份制企业存在的问题及对策 7.我国企业破产重整制度的特点 8.创新国有资产重组方式的思考 9.国有资本经营 10.国有资本经营的特征分析 11.完善国有资本运行机制 12.论企业职工身份和地位分析 13.国有资产集团经营管理的构建第三部分行政事业单位国有资产管理