长三角房地产市场形势
长三角房地产的产业地位及培育
南通 大 学 学报 ・ 会 科 学 版 社
第２ ４卷 第 ３期
双 月 刊 ２ ０ ０ ８年 ５ 月 出 版
长 三 角 房 地 产 的 产 业 地 位 及 培 育
林 素 钢
（ 通 大学 公 共 管 理学 院 ，江 苏 南 通 ２ ６ １ ） 南 ２ ０ ９
作者 简 介 ： 素 钢 （９ ３ ）男 ， 林 １７ 一 ， 江苏 南 通 人 ， 南通 大学 公 共 管 理 学 院讲 师 ， 士 。 硕
３ ５
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林 素 钢
上海 市就 在 《 上海 市 国民经 济 和社会 发 展第 十 个
从 统计 表 中可 以看 出 ， 长三 角 １ 市 中有 １ ６城 Ｏ
五年计 划 纲要 》 中将 房地 产 业确 定 为其 经济 发 展 个 城 市 明确或 间接 提 出过 将房 地 产业 打造 成 为地 的 ６大支 柱产业 之一 ．这是 房地 产业 在 我 国第 一 区产 业体 系 中的支 柱产 业 ，另 外一 些 城市 尽管 未
次被 明确 定位 于 区域 经济 的支柱 产业 ，不仅 对 上 明确 提 出将 房 地产 业作 为支柱 产业 来发 展 ，但 在 海 的房 地 产业带 来历 史性 发 展机 遇 ，而 且对 整个 地 区产业发 展 规划 中都 对 房地产 业 给 予 了足够 的 上海地 区经 济 的发 展产生 了极 其深远 的影 响 。
一
二、 目前长 三角各城 市对 房地 产业 “ 支柱地 位” 的认识 房地 产 业 是 国 民经 济 中 的一 个 重 要 产 业 ， 它
、
长 三角房 地产 业发 展简况
的发 展与 区域 经 济 的发 展紧 密相 关 ，有利 于促 进 速 城 市 建 设 ， 快 城 市 化进 程 ， 加 改善 居 民居 住 条件 、
长三角房地产市场分析2012
2012年长三角房地产市场分析2012年9月目录一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛 (3)1、我国主要的人口输入区 (3)2、区域内财富总量居全国前列 (4)3、民营经济活跃，资本的逐利属性使得房地产作为投资品的属性非常突出 (5)二、区域内房地产企业高杠杆运作，经济下行周期中风险加剧 (5)1、区域内开发商自筹资金比例远低于全国平均水平 (5)2、实体困境+银根收紧，冲击高杠杆开发模式 (6)三、投资需求率先撤出导致长三角区域成交量下滑早于其他区域 (7)四、率先以价换量赢得先机 (7)五、长三角区域表现或将成为全国的先行指标 (10)一、人口、收入和经济发展模式使长三角自住和投资需求都较为旺盛长三角区域包括上海、江苏、浙江二省一市，是我国经济实力最强劲地区之一，相互之间联系紧密，城市之间共性颇多：1、我国主要的人口输入区以上海为例，过去10年上海市常住人口年均增长率为3.24%。
其中，外省来沪人口年均增速9.99%。
大量劳动力的流入使得该区域总抚养比低于全国平均水平。
2009年数据显示，我国总抚养比为36.21%，而上海的抚养比仅为23%。
江苏、浙江的抚养比也低于全国平均水平。
大比例的适龄人口提供了潜在的购房需求。
而从结婚人数上看，上海、杭州近年来的结婚对数同比增速一直保持平稳波动。
上海2010年人口普查数据显示，购买商品房占居民住房来源的比例仅有25.1%。
外来人口带来的自住需求对商品房市场的发展起到重要支撑作用。
2、区域内财富总量居全国前列江浙一带是主要的我国财富聚集地。
2011年城市GDP前20名中，长三角区域城市占据6席。
根据福布斯2010年的统计，广东、浙江、江苏、北京、上海5个省（市）占中国高净值人士（净资产1000万以上）总量近53%，占中国超高净值（净资产1亿以上）总量的70%，而房地产是最受高净值人士亲睐的投资工具之一。
2024年湖州房地产市场发展现状
2024年湖州房地产市场发展现状湖州作为中国浙江省的一个重要城市，其房地产市场在过去几年一直保持着稳定的增长态势。
本文将对湖州房地产市场的发展现状进行分析，从市场规模、价格趋势、政策导向等多个方面进行讨论。
市场规模湖州房地产市场的规模在过去几年有了显著的增长。
随着城市经济的发展和人口的增加，房地产需求不断增加。
大量的房地产开发项目涌现，市场竞争激烈。
根据相关数据显示，湖州房地产市场年交易量稳定增长，市场规模逐年扩大。
价格趋势湖州房地产市场的价格趋势在近年来经历了一定的波动。
初期，随着供求关系的失衡，房价出现了明显的上涨，给购房者带来了巨大的压力。
然而，随着政府的调控政策出台以及房地产市场的逐渐平稳，价格出现了一定的回落。
目前，湖州房地产市场的价格整体趋于稳定。
根据数据分析，房价走势与城市发展规划密切相关，核心区域的价格相对较高，而远离市中心的区域价格相对较低。
政策导向湖州房地产市场发展受到政府政策的严格监管和引导。
政府出台了一系列限购、限售、限贷政策，以促使市场活动更加平稳和有序。
此外，政府还推出了一系列扶持政策，鼓励房地产企业发展房产租赁市场，以满足不同需求人群的住房需求。
政府的政策导向对湖州房地产市场的发展起到了积极作用，有效控制了房价过快上涨的趋势，提高了市场的透明度和可预测性。
新机遇与挑战尽管湖州房地产市场发展取得了显著的成果，但仍面临着一些新机遇和挑战。
首先，湖州位于长三角地区，随着长三角一体化战略的推进，湖州的房地产市场将迎来更多的机遇。
其次，随着人们对宜居环境的追求，湖州的房地产市场有望发展出更多的高品质生态住宅项目。
然而，随着房地产市场的快速发展，也存在着一些挑战。
土地资源限制、融资成本上升、市场波动等问题需要引起重视，并制定相应的策略来应对。
总结湖州房地产市场作为浙江省重要的城市之一，其发展现状表明市场规模逐年扩大，价格趋势趋于稳定，受到政府政策的积极引导。
然而，市场仍面临新的机遇和挑战。
长三角区域经济一体化下的商业地产
２． 开发 商跨 区域 投 资长三 角 商业地 产成 趋势 开 发 商跨 区域 转 战商 业 地 产 已成 为长 三 角 商业
地 产 发展 的趋 势 。主要 基 于 以下几 个原 因 ： （） １ 商业地 产 能有 效拓 展行 业 发展 空 间 。从行 业 发 展 空 间考虑 ，中 国房地 产 业 的成 熟 期 即将 到 来 ， 进
行 业 中的 大 型企 业 ，就 必须 提 前 考 虑 到 产 业 转 型 问 题。 而发 展 商业地 产 正是 发扬 房地 产企 业优 势 的成功
转型， 同时成 为 拓展 发展 空 间的有 效手 段 。 （ ） 受 资 产 价 格升 值 和 土 地 升值 的双 重 利润 。 ２享
（） ２ 交通便 利 是长三 角 商业 地产 发展 的基础 。几
的商 业地 产 开发 产 生 了一 定 的促进 作用 ， 使整 个长 促
三 角 商业 地产 不 断得到 提 升 。 统计 ： 据 目前 ， 一线 城市 商 业 地产 的投 资 回报 率在 ６ － ％ ％ ８ ，二线 城 市 商业 地
展 。长三 角是 国内旅游 资源丰 富 的地 域 ， 素有 中国旅
内开发 ， 区域 开发 的商 业地产 公 司寥寥 无 几 。 跨 （） ４ 长三 角二 三线 城 市商业 地 产投 资成 热 点 。上 海成熟、 领先 的 国际化 商业 地产 开 发模 式对 周边 城 市
群 收入 的提 高 、 消费人 群 的集 中， 形成 了区域 效应 ， 商
业 盈利状 况趋 好 。２ ０ Ｏ ７年长 三角 １ 城市， ６个 实现零 售规 模 ｌ ４万 多亿 元 。 （ ） 富 的旅 游 资 源 带 动 了长 三 角 商 业 地 产 发 ４丰
长三角商业地产的发展趋势
业 态定位不 明
。
人 口平均已经达到
0 5
平方米
商业 投 资下 降使 营
。
确 的项 目 占
％
，
表 现 出 商 业 投 资 中的 盲 目性
，
业 面 积 快速增 长 的势头 得 到 遏 制
有利于商业地产
。
将 影 响这 些 商业 地 产 建 成 后 的招 商 和 营运 对 市 场 流 通 秩 序 产 生 不 良影 响
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专题 报 道
长三 角商业 地 产 的发展 趋 势
文 ／齐 晓 斋
长 三 角商业 地 产发 展 环境 和机 遇
1
、
这几年
．
由于 经 济 迅 猛 增长
。
，
长 三 角地 区 的 商业
世博会为长三 角经济发展提供 巨大商机
．
发展 速 度 明显 加 快
品零售总额 14
。
果 增 长 速 度还 快 的话
业投资
，
必 然 影 响到投 资效益
． ，
。
上海商
长 三 角 地 区 的 地 方 生 产 总 值 占全 国
2006 9
年
前几 年 增长过 快 经 过 宏观 调 控 增长速 度大
20 04
长 三 角地 区 居 民可 支 配 收入 比 上 年 增长
1 2
％
。
幅度下 降
年上 海 商业 投 资 比上 年增长
用的不 经济
3
、
。
不 利 于 便 民利 民
，
有 的还 造 成 资源 利
形 成 十 大 都 市 商 业 中心
建设特色 功能 区
。
，
商旅
。
长三角房协研讨房地产市场形势和发展趋势
对 各环 节加 班加 点 ， 加 把 关 ， 而 保 证 该书 的 质量 。 严 从 可 以说 ， 通过 各 方 面 的共 同努力 ， 式 出版 的 《 新 品 正 创
企 业 ７ 名 代表 出席 了会 议 。 措 施 和 国务 院 办公 厅 转发 建 把 “ 信 、 牌 ， 会 责任 ” ８ 诚 品 社 作
为永恒 的主题 来抓 ， 立行业 建 诚 信体 系， 完善 制度和 工作机 制， 促进 房地 产业持 续健 康发
展 。最后 ， 海 市房协 副会 长 上
套型商 品房逐 步增 加 ， 房价稳 中 有 升 ， 现增 幅趋 缓 的态 势 。对下 一 呈 步房 地 产 的政 策 走 向 ，朱 中 一 认 为 ， 然 房 地产 地 域 性 强 ， 地发 虽 各
牌之路》 一书 ， 图文并茂 ， 印制精美 ， 达到 了预期的质
量要 求 。
随 着我 省 房 地 产 业 实 施 品牌 战 略 的 推 进 ，如 何
提 升 房 地 产 品 牌 的 文 化 含 量 ， 助 有 效 载 体 塑 造 和 借
的 品 牌 创 新 和 房 地 产 业 的 持 续 健 康 发 展 ，作 出我 们
强调 ， 坚 持 “ 人 为 本 ” 着 力 改 耍 以 ，
协会 联 系 网第 十 一次 会议 上 ， 中房 协副 会长 兼秘 书长 朱 中一 作 了“ 房 地产 市场 形 势 、 策走 向和 发 展趋 政
势” 的主题 报 告 ， 中一指 出 ， 朱 房地
南通房地产市场分析
南通房地产市场分析南通作为长三角地区的重要城市之一，房地产市场一直备受关注。
本文将对南通房地产市场进行分析，探讨其现状和未来发展趋势。
一、南通房地产市场概况1.1 南通市房地产市场规模南通市房地产市场总体规模较大，涵盖住宅、商业、办公等多个领域。
1.2 南通市房价水平南通市房价相对稳定，总体呈现逐渐上涨的趋势，但涨幅较为温和。
1.3 南通市房地产市场供需关系南通市房地产市场供需关系较为平衡，市场整体运行较为稳定。
二、南通房地产市场政策2.1 政府调控政策南通市政府实施了多项房地产市场调控政策，包括限购、限贷等措施。
2.2 政策对市场的影响政策对南通市房地产市场起到了一定的稳定作用，有效控制了市场的过热发展。
2.3 未来政策展望未来南通市政府将继续加大对房地产市场的监管力度，促进市场健康有序发展。
三、南通房地产市场投资机会3.1 住宅投资机会南通市住房需求旺盛，住宅投资仍然是市场的主要方向。
3.2 商业地产投资机会南通市商业地产市场潜力大，具有较高的投资回报率。
3.3 未来发展趋势未来南通房地产市场将朝着多元化、高品质化的方向发展，投资机会将更加多样化。
四、南通房地产市场风险4.1 宏观经济风险南通市房地产市场受宏观经济波动的影响较大，存在一定的风险。
4.2 政策调控风险政策调控不力或者过度收紧都可能对南通市房地产市场产生不利影响。
4.3 行业竞争风险南通市房地产市场竞争激烈，开发商需谨慎把握市场机会，避免风险。
五、南通房地产市场发展建议5.1 加强监管南通市政府应加强对房地产市场的监管，维护市场秩序。
5.2 促进房地产市场多元化发展南通市应鼓励房地产开发商推出更多多元化产品，满足市场需求。
5.3 加大土地供应南通市政府应适度增加土地供应，促进房地产市场的健康发展。
综上所述，南通房地产市场在政策引导下保持着相对稳定的发展态势，未来仍具备较大的投资机会，但也存在一定的风险。
南通市政府应继续加强监管，促进市场多元化发展，以保持市场的健康发展。
2024年长三角经济区市场分析现状
长三角经济区市场分析现状1. 引言长三角经济区是中国重要的经济区域之一，由上海市、江苏省、浙江省组成。
该地区具有发达的制造业和服务业，以及全球一流的港口、金融和科技中心。
在近年来经济快速发展的背景下，本文将对长三角经济区市场的现状进行分析。
2. 可比性分析长三角经济区市场的可比性主要体现在以下几个方面：规模、产业结构和竞争环境。
2.1 规模分析根据统计数据，长三角经济区市场的总体规模庞大。
2019年，该区域的人口总数超过2000万，GDP总量接近4万亿元人民币。
其中，上海市以其卓越的经济实力成为长三角经济区最重要的城市之一。
2.2 产业结构分析长三角经济区市场的产业结构多元化且具有互补性。
制造业是该区域最重要的产业之一，包括汽车、机械、电子等行业。
与此同时，该区域的现代服务业也具备较强的竞争力，尤其是金融、科技和物流领域。
2.3 竞争环境分析长三角经济区市场的竞争环境相对激烈。
该区域汇聚了大量的企业，竞争压力较大。
同时，该区域的交通和物流发达，为企业提供了良好的生产和营销环境。
3. 市场细分长三角经济区市场可以按照不同的维度进行细分。
3.1 地理细分根据地理位置，长三角经济区可以分为上海市、江苏省和浙江省三个主要市场。
不同地区的市场特点和发展趋势存在差异。
3.2 产业细分根据产业的不同，长三角经济区市场可以细分为制造业、服务业和农业等多个子市场。
这些市场在规模、竞争程度和创新能力方面存在差异。
4. 发展趋势长三角经济区市场在未来有以下几个发展趋势：4.1 区域一体化发展长三角经济区市场将进一步推动区域一体化发展，加强市场间的合作与交流。
这将为企业提供更广阔的发展机遇。
4.2 创新驱动长三角经济区市场将注重创新驱动的发展模式，加强科技创新、人才培养和知识产权保护。
这将推动市场向更高质量、更高附加值的方向发展。
4.3 服务业升级长三角经济区市场将进一步升级服务业水平，提供更多丰富、多样化的服务。
这将为消费者带来更好的消费体验。
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2019年长三角房地产市场形势（浙江+江苏+上海）长三角土地展专题①整体市场形势备注：本文涉及的长三角范围涵盖两省一市，即上海市、浙江省、江苏省；2019年房地产相关的统计数据截至日期统一为2019年5月20日；本文提及的宅地包括住宅用地与商住用地；占全国近1/4的新房市场2018年，全国商品房销售面积171654万平方米，销售额149973亿元，分别比上年增长1.3%和12.2%，再次刷新纪录。
2018年商品房销售额（亿元）全国上海市浙江省江苏省其他省市149973475214090145271166042018年商品住宅销售额（亿元）全国上海市浙江省江苏省其他省市1263933864120961269497739上海市3%浙江省10%江苏省10%其他省市77%两省一市2018年住宅销售额全国占比上海市3%浙江省9%江苏省10%其他省市78%两省一市2018年商品房销售额全国占比超万亿的土地市场规模201420152016201720182019建筑面积(万㎡)17029131191356420729214836514成交总价(亿元)46654648876212051118254285楼面均价(元/㎡)27403543645958135504657910002000300040005000600070000500010000150002000025000长三角宅地市场年度成交量价走势2015年以来长三角宅地（含住宅、商住用地，下同）成交金额和成交建面逐年上升，2018年成交建面达到高位，全年成交21483万方，出让金总额达11825亿元。
2019年截至5月20日，长三角范围已成交宅地金额4285亿元，为2018年全年的36.2%；成交建筑面积6514万方，为2018年全年的30.3%。
注：统计时间截止到2019.05.20今年二季度宅地出让明显提速100020003000400050006000700080009000500100015002000250030002018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月建筑面积(万㎡)15131142209920462162193824051936169210718692610166878890219061250成交总价(亿元)9947181079995122211851626127067749249110767504636441496933楼面均价(元/㎡)657062845139486356526115676165624002459456534120449558807140784574632018年以来长三角宅地市场月度量价走势2018年至今，总体土地市场已经走出“起-伏-起”的行情，随着行情的回暖，二季度宅地出让明显提速；2019年4月，长三角宅地成交楼面均价7845元/㎡，创下2018年以来新高。
注：统计时间截止到2019.05.20短暂的拿地窗口期已经过去39.9731.5725.1527.3829.5915.2811.136.452.892.215.436.4912.7413.6924.7228.0828.39510152025303540452018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年5月39.9731.5725.1527.3829.5915.2811.136.452.892.215.436.4912.7413.6924.7228.0828.39长三角宅地成交溢价率月度走势（%）长三角宅地土地成交溢价率自2018年5开始高位回落，2018年下半年持续5个月溢价率均低于10%。
2018年10月之后，土地成交溢价率逐月稳步回升，2019年4-5月溢价率已回升至25%以上。
注：统计时间截止到2019.05.20同比去年同期量跌价升21419781865645000100001500020000250002018年全年建面2018年同期2019年已成交长三角各时期成交建面比较长三角各时期成交建面比较注：统计时间截止到2019年5月20日2019年，长三角地区已经成交宅地的金额为4302亿元，同比上涨0.28%，占全年总量的36.5%；成交建面6564万方，同比下降16.03%，占全年总量的30.65%。
117904290430220004000600080001000012000140002018年全年出让金2018年同期2019年已成交长三角各时期出让金比较长三角各时期出让金比较宅地出让金杭州、苏州遥遥领先882677314 305261238199168149 145129 124 12010574 70 60 56 51 442004006008001000杭州市苏州市温州市上海市宁波市常州市绍兴市南京市嘉兴市无锡市金华市徐州市台州市南通市湖州市镇江市盐城市扬州市宿迁市衢州市2019年长三角各城市宅地出让金top20(亿元)成交总价(万元)602491 491464389380354327323319299259232228179168 167 163 156 154100200300400500600700徐州市苏州市杭州市宁波市温州市盐城市常州市嘉兴市绍兴市南通市宿迁市台州市无锡市湖州市上海市扬州市淮安市金华市南京市镇江市2019年长三角各城市宅地成交建面top20(万方)建筑面积(㎡)截止5月20日，杭州宅地出让金已破800亿元大关，苏州677亿元紧随其后，遥遥领先第二梯队。
成交建面徐州排榜首，成交宅地建筑面积达602万方，苏州和杭州491万方紧随其后，宁波也突破400万方。
各城市供地同比下降居多◼宅地成交建面同比下降的城市数量为20个，占城市总数的80%，仅温州、上海、绍兴、宿迁、泰州5市上升。
◼宅地成交金额同比下降的城市数量为16个，占城市总数的64%。
◼宅地成交楼面均价同比上升的城市数量为14个，占城市总数的56%。
城市建筑面积(万㎡)同比成交总价(亿元)同比楼面均价(元/㎡)同比杭州市491 -9.7%882 -10.7%17953-1.1%苏州市491 -12.5%677 17.7%1377834.4%温州市389 80.4%314 117.7%807120.7%上海市179 1833.6%305 991.1%17039-43.6%宁波市464 -44.4%261 -27.3%561630.7%常州市354 -14.3%238 33.0%672055.1%绍兴市323 100.5%199 83.6%6165-8.4%南京市156 -11.5%168 147.2%10774179.3%嘉兴市327 -17.2%149 -39.4%4542-26.8%无锡市232 -7.8%145 -4.6%6259 3.4%金华市163 -38.9%129 -2.8%787359.3%徐州市602 -32.2%124 -44.2%2061-17.7%台州市259 -10.7%120 -23.9%4639-14.9%南通市319 -41.3%105 -59.6%3305-31.1%湖州市228 -38.7%74 -62.0%3259-38.0%镇江市154 -41.8%70 -19.8%455437.8%盐城市380 -7.3%60 -31.1%1573-25.6%扬州市168 -51.9%56 -32.0%336241.5%宿迁市299 111.2%51 145.2%169716.1%衢州市65 -29.5%44 20.4%675670.7%泰州市146 23.1%42 23.4%28620.2%丽水市57 -44.6%32 -32.8%556521.2%淮安市167 -8.5%26 -34.4%1543-28.2%连云港市122 -49.5%16 -55.8%1312-12.5%舟山市13 -51.8%11 -38.3%833728.2%②谁在拿地备注：本文涉及的长三角范围涵盖两省一市，即上海市、浙江省、江苏省；2019年房地产相关的统计数据截至日期统一为2019年5月20日；本文提及的宅地包括住宅用地与商住用地；房企拿地分析仅指公开市场竞得土地，包括住宅、商住、商业用地。
拿地TOP房企榜单特征：①排名变动明显②拿地成本显著增加③平均溢价率超去年全年水平④新面孔涌现序号房企宗数建筑面积(万㎡)成交总价(亿元)楼面均价(元/㎡)溢价率(%) 1万科35559 499 89309.05 2龙湖20264 333 1262528.72 3碧桂园52673 332 493621.38 4绿城19211 313 1486414.88 5新城55877 307 349814.54 6保利13238 281 1180422.64 7中海12138 251 1821313.66 8招商12249 242 970612.9 9金地20188 230 1221210.74 10祥生31346 197 569230.63序号房企宗数建筑面积(万㎡)成交总价(亿元)楼面均价(元/㎡)溢价率(%) 1碧桂园18251 197 785733.23 2新城16208 187 896722.57 3中海781 166 2046525.66 4绿城12102 154 1507732.83 5新希望484 138 1636724.9 6华润786 135 1568429.27 7融创10124 126 1068828.12 8保利352 114 2168019.61 9招商448 95 2387031.14 10荣盛1080 831049943.62长三角2018年房企公开市场拿地金额TOP10长三角2019年房企公开市场拿地金额TOP10拿地集中度在提升TOP10房企在长三角拿地金额占比从2018年的21%上升到2019年1-5月的27%。
2018年长三角房企拿地金额比重万科龙湖碧桂园绿城新城保利中海招商金地祥生其他房企2019年长三角房企拿地金额比重碧桂园新城中海绿城新希望华润融创保利荣盛招商其他房企其他房企：79%其他房企：73%TOP 房企苏州拿地金额大幅提升TOP10房企在苏州的投资比重从2018年的5%提高到了17%，总体拿地资金向核心城市集中。