莆田四中旧校区扩建

莆田四中旧校区扩建改造项目国有土地上房屋征收补偿方案为有效提升城市形象，着力改善镇海街道后塘片区人居环境，根据（中华人民共和国国务院令第590号）、《国有土地上房屋征收及补偿条例》《莆田市人民政府关于莆田市国有土地上房屋征收及补偿的实施意见（试行）》（莆政综〔2011〕109号）等文件规定，莆田市荔城区人民政府决定征收位于荔城区镇海街道办事处后塘片区、占地面积约4200平方米的国有土地范围内的房屋及其附属物，作为该项目建设用地。

结合该项目实际情况，制定如下征收补偿方案：一、组织实施机构（一）房屋征收部门：荔城区住房和城乡建设局。

地址：荔城区胜利路区府大院内。

（二）征收实施单位：荔城区镇海街道办事处。

征收实施单位受征收部门委托，具体负责本项目房屋征收及补偿安置事宜。

二、征收地块基本情况（一）征收范围：莆田四中旧校区扩建改造项目范围内的所有房屋及附属物，具体范围：位于荔城区镇海办梅峰、英龙两居委会，东至东园路中段后塘片区改造项目，西至东园路中段后塘片区改造项目，南至莆田四中旧校区围墙，北至东园路中段后塘片区改造项目（详见征收范围红线图）。

（二）征收户数约48户，征收房屋面积约5500平方米。

三、补偿条件被征收人应凭房屋所有权证或土地使用证办理补偿安置。

对虽无法提供合法产权证但符合以下条件之一的，应视为合法产权给予补偿安置：（一）1984年1月5日国务院《城市规划条例》实施前建造的房屋。

（二）1984年1月5日后至1990年4月1日前建房（新建、翻建、扩建、改建）手续不完整，但经有权审批部门历次清房（1982年、1986年、1991年）处理，并补办有关手续和补交款项的房地产。

（三）尚未办理产权证书，应由市、县人民政府组织有关部门进行调查、认定和处理。

（四）征收违章建筑、违法用地和超过批准期限的临时建筑不予补偿安置，但结合本项目实际，凡在通知的签约期限内按时签约、搬迁的，可按以下办法处理：1990年4月1日《城市规划法》实施后，未经有关部门批准进行翻建、扩建、新建加层的违章建筑不予以补偿安置，按所建面积给予50—70元/㎡材料费补贴。

四、房屋征收补偿项目（一）房屋主体补偿根据选定的5家评估机构对该地块房屋市场评估价的评估结果，在去掉评估价的最高价、最低价后，另3个评估价的平均值作为确定房屋征收主体补偿的参考依据，具体详见下表:表一：（二）地上附着物、构筑物和埕空地土地使用权补偿1、征收土地上的果树、果苗的补偿标准按《莆田市人民政府关于印发莆田市征地拆迁补偿安置标准的通知》（莆政综〔2013〕10号）中的附件2、附件3的相应标准执行。

2、有合法用地手续的埕地予以补偿300元/㎡。

3、对有合法用地手续的畜舍、禽舍、室外厕所、杂物间等附属物，除按埕地给予补偿外，另按其所建筑面积给予70—90元/㎡的补偿。

（三）搬迁补助费搬迁补助按被征收房屋的建筑面积计算，住宅每次6元/㎡，仓储及办公用房每次7元/㎡，生产、营业用房每次8元/㎡；搬迁补助费少于200元的按200元次计。

选择货币补偿的，支付一次的搬迁补助费；选择产权调换的，按往返两次计算。

（四）临时安置补助费对实行产权调换的，由被征收人自行过渡，过渡期限为36个月。

临时安置补助费按被征收房屋的建筑面积计算，每月6.5元/㎡。

因征收人的责任造成逾期安置的，征收人对自行过渡的被征收人从逾期安置之日起支付双倍的临时安置补助费。

当安置房通过竣工验收，且具备交房条件时，征收实施单位应予公告或书面通知被征收户交房时间和地点等信息，从征收实施单位公告或书面通知交房时间的下月起，停发临时安置补助费。

（五）按时签约、搬迁奖励1、丈量评估奖励：凡在征收人公布的丈量评估期限内按时配合完成丈量评估的，在签约时按合法产权面积，住宅奖励金50元/㎡，商业用房奖励100元/㎡。

2、签约奖励：（1）在第一阶段期限内（征收人公布的签约之日1—3天内）或提前签约的，并在规定的时间内交房的，按合法产权面积，住宅奖励200元/㎡，商业用房奖励300元/㎡。

（2）在第二阶段期限内（征收人公布的签约之日起第4天至第5天）签约的，并在规定时间内交房的，按合法产权面积，住宅奖励160元/㎡，商业用房奖励220元/㎡。

3、上述各阶段的具体日期以征收人另行通知的时间为准。

4、选择产权调换方式和货币补偿方式的，凡在上述两个阶段内签约并按时交房的，除享受上述的奖励外，另外按旧房合法建筑补偿价10%奖励。

5、未在上述两个阶段期限内签约的，一概不予享受丈量及签约的奖励。

（六）其他项目补偿1、租金补助：征收非住宅房为出租房的，按照征收时在房地产交易管理部门备案的租赁协议的租金标准，对被征收人一次性给予过渡期限的租金补偿。

租金补助后，不再给予支付临时安置补助费。

2、电话移机：按电信现行标准58元/部次计，产权调换的按两次计。

3、有线电视移机：按200元/户次（以有线电视收视证为凭），产权调换的按两次计。

五、商业用房认定标准及补偿安置（一）房屋所有权证登记为商业用房或土地使用证登记为商业用地的，可按店面认定。

（二）现状为临街店面，但房屋所有权证、土地使用证上载明为住宅或没有办理权属证书的，符合以下条例之一的，可按店面认定：1、1984年1月5日后国务院《城市规划条件》实施以前以来一直作为店面经商，并领有工商营业执照和纳税凭证的。

2、1984年1月5日后至1990年4月1日前未经规划部门批准临街住宅改为商业店面并延续使用的，且领有工商营业执照和纳税凭证的；未经规划、土地部门批准擅自拆卸自然间隔的，仍按原自然间隔分别计算店面和其他用房面积。

3、1990年4月1日以后经规划管理部门批准临街住宅改为店面，并领有工商营业执照和纳税凭证的。

4、批准用地文件规定为商业用地的临街建筑物第一自然间隔进深部分或土地使用权证中载明为商业用地部分的。

（三）店面建筑面积原则上按原房设计的第一自然间隔计算，但旧店面进深超过8米的按8米认定，其余的扣除楼梯间后认定为店面附属用房。

（四）商业用房安置原则：符合规定条件的商业用房，经认定为商业用房的被征收户可按签约先后顺序在安置区内选择商场进行安置。

一层商场等面积安置价格为18180元/㎡。

按时签约的，按安置价格的80%予以优惠。

（五）商场结构及装修标准：钢筋混凝土框架结构或框剪结构，工程质量以验收合格为准，外墙装修以规划设计为准，内墙面和天棚为混合砂浆打底，自来水、用电立户手续由征收人统一代办，立户费用由被征收人另行承担。

（六）商场产权管理办法1、商场商业产权归各被征收人按份共有，统一办理产权证，不办理独立产权证。

2、被征收人购置的商场商业产权委托被征收人所在的居委会统一管理。

六、住宅安置房的位置、补偿安置方式及安置房建设（一）安置房建于征收范围内，住宅集中安置在后塘片区（具体位置以规划总平面所示为准）。

（二）房屋征收实行货币补偿或房屋产权调换方式，被征收人可以任选一种方式，鼓励选择货币补偿方式。

选择产权调换方式的，被征收房屋为一层的，按被征收房屋主房建筑面积的1.3倍面积予以安置；被征收房屋为二层的，按被征收房屋主房建筑面积的1.1倍予以安置；被征收房屋为三层及以上的，按照1:1给予等面积安置。

被征收人为单位的，原则上实行货币补偿。

（三）安置房的结构及装修标准：钢筋混凝土框架结构或框剪结构，高层配置电梯，工程质量以验收合格为准，外墙装修以规划设计为准，内墙面和天棚为水泥沙浆打底，楼面为钢筋混凝土楼板，入室门安装防火门，外墙铝合金或塑钢窗，不安装内门窗。

安置房自来水、照明线路送到户内，对原房已办理立户手续的，经自来水公司、电业局同意予以办理水电立户变更手续或重新立户；原房没有办理水电立户手续的，重新办理立户手续及其费用由被征收人自行负责；增容部分及室内水电线路费用由被征收人自行承担。

选择货币补偿的被征收人原水电立户费用按现行标准予以补偿。

（四）选房规则：被征收人按照签约的先后顺序依次选择安置房的楼房号；签约的顺序以先丈量、评估结算清楚后，按丈量、评估的先后顺序依次进行签约。

同一时间丈量，评估的，抽签房屋签约的先后顺序。

先签约的先选择安置房；在选择安置时，应选择最接近于旧房建筑面积的户型选择安置房。

建筑面积少于30㎡的，原则上不予安置，只作货币补偿。

（五）分户原则：原则上以户为单位（以户口簿为准），安置对象为土地房屋权属为源资料体现的产权人，但同一户口簿多子女的家庭，在被征收前已成婚未分家或已达十八周岁的，由产权人提出分户书面申请，并经征收人同意后，可以分户。

分户应遵循以下五个原则：①多子女的父母，分户后必须跟随其中子女之一，不予独立一户。

②独生子女的父母，随子女同户安置，不予另立分户。

③夫妻之间不予分户。

④未满十八周岁的子女一律不予独立分户，应随其父母户安置。

⑤不属直系子女（如为抱养的，须有合法手续）不予改名分户。

届时有分户的被征收户必须提供户口簿，子女外嫁或户口外迁的必须提供公安机关出具的相关证明，到指挥部确认分户事宜。

（六）安置房的产权证由征收部门统一组织办理，被征收人应予协助办理。

办理房产证所应交纳的税费，均按国家和地方的有关规定执行。

被征收房屋的权属证件在签订房屋征收补偿安置协议时统一收回注销，等面积内的免收办证费用；没有权属证件的和超过征收面积的，办证费用一律由被征收人自行承担。

七、安置房计价标准在选择安置房时，应选择最接近于被征收人可安置面积的安置房进行产权调换。

1、安置价：高层安置房5600元/㎡（基准层），被征收人所选安置房面积及可安置的面积相等部分，按安置价计价。

2、优惠价：高层安置房5800元/㎡（基准层），个别因户型及结构原因，被征收人所选安置房面积超过可安置面积15%以内的，按优惠价计价。

3、市场参考价：高层安置房6600元/㎡（基准层），个别因户型及结构原因，安置房面积超过被征收人可安置面积15%的，按市场参考价计价。

4、高层安置房以第9层为基准层（含裙楼），层次差从第10层起，按每层25元/㎡递增，9层及以下套房不计层次差。

5、选择货币补偿方式的，被征收人在达成协议并在办理交房手续，理顺租赁关系后十日内，由征收人一次性支付给被征收人房屋拆迁补偿款；选择产权调换方式的，旧房征收补偿款及安置房价款对抵后，剩余款项在签约并办理交房手续后十日内由征收人支付给被征收人；不足款项（差价款）由被征收人按安置房建设进度支付给征收人，即：（1）安置房基础工程开工时，付差价款的50%；（2）安置房主体工程十五层楼面混凝土施工时，付差价款的25%；（3）安置房主体封顶时，付差价款的20%；（4）安置房竣工验收合格交付使用前，按实结算，付现清余款。

八、签约及履行（一）签约期限：区政府发布征收公告之日起两个月内完成签约。

（二）协议签订：房屋征收部门及被征收人依照相关规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置补助费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。