德思勤城市广场个案分析
合集下载
德思勤某地产武汉凤凰城营销策略报告
渠道策略
总结词
多渠道拓展、重点渠道强化、渠道优化
详细描述
在项目推广过程中，积极利用多种渠道进行 拓展，包括线上平台、线下活动、合作机构 等；针对重点渠道进行强化，如与知名中介 机构合作，提高项目知名度和曝光率；根据 渠道效果进行优化，不断改进推广策略。
推广策略
总结词
品牌宣传、活动推广、社交媒体推广
政策环境
政府对房地产市场的调控越来越严格，包括限购、限贷等政策，对市场有一定的影响。
社会环境
随着人们生活水平的提高，对住房的需求也在增加，同时对居住环境和品质的要求也越来越高。
区域市场环境
区域概况
武汉凤凰城位于武汉市东南部，是一个新兴的商业和居住区，交通便利，配套设施完善。
区域房地产市场
该区域的房地产市场发展迅速，房价稳步上涨，需求较为旺盛。
04
距离市中心较远，对于 依赖市中心的客户可能 会存在一定不便；
产品价格较高，可能会 对部分购房者的购买意 愿产生影响。
04
营销策略及方案
价格策略
总结词
低价开盘、价格调整、均价控制
VS
详细描述
在项目开盘时，采取低价开盘的方式，吸 引客户关注和购买；根据市场反应和项目 销售情况，适时进行价格调整，保持项目 竞争力；在项目销售过程中，严格控制均 价，确保项目利润空间。
详细描述
通过各种渠道进行品牌宣传，提高项目知名 度和美誉度；通过举办各种活动，如楼盘发 布会、样板房开放等，吸引客户关注和参与 ；利用社交媒体平台进行线上推广，扩大项
目影响力。
促销策略
要点一
总结词
优惠促销、增值服务、礼品赠送
要点二
详细描述
针对不同客户群体，制定相应的优惠促销政策，如限时折 扣、团购等；提供增值服务，如免费看房、专车接送等， 提高客户满意度；赠送礼品或装修套餐等，增加客户购买 意愿。
徳思勤烂尾项目操盘实战
德思勤从烂尾楼操盘实战经验中得出：
项目定位 是价值重建向形象重塑转换的前期重要环节！
德思勤认为：
本项目最重要、最核心的营销策略就是
围绕 形象重塑、产品再造 两大核心展开！
营销手段一：定位重塑 营销手段二：产品改造 营销手段三：包装改造 营销手段四：形象改造 营销手段五：风险防范
德思勤认为：
人为风险防范 是部分烂尾项目营销推广的前期必要工作
在涉及有早期项目业主的烂尾楼操盘时，必须在营销推广前，在以 下三个方面对老业主进行适度的安抚工作，以避免后期项目营销过程 中出现大量负面口碑。
硬件改善
包括信报箱、保安亭、公告栏、导示牌、温馨提示牌、 公共水电设施、垃圾处理设施、路障道闸等
位于布吉镇罗岗路口 总占地23571㎡，建面136019㎡ 三栋住宅和布吉目前唯一四星级酒店 布吉新商业中心和标志性建筑 打造标志性外立面 户型修改数十稿，精益求精
德思勤——烂尾楼操盘实战 百合新城项目运作关键
第一座大山——长达6年的烂尾楼
第二座大山——产品缺陷 A栋25层、B/C栋13层、78％实用率、管线更换、140㎡大户型
烂尾项目操盘实战
• 课题组：深圳豪宅组/城市精品组 • 撰稿人：潘耀辉/李园园
德思勤优势
从2019年深圳房地产开始复苏至今的10年时间里，德思勤深得众多开发 商的信赖，成为深圳市盘活烂尾项目最多，实战经验最为丰富的代理机构。
德思勤——烂尾楼操盘实战
丹枫白露
18万永不供楼、每月4天的免费使用权 丹枫白露酒店公寓开业后，入住率稳定在85％，是深圳最快实现赢利的公寓
二次定位——产权式酒店公寓，70年产权、18万永不供楼、每月4天的免费使用权 投资保障体系建立——
德思勤城市广场项目介绍
以国际化的视角和思路，将项目打造成为长株潭综合配套改革试验区样板项目 和国家级低碳示范区项目。
首先要有国际化的眼光 然后才有国际化的结果
• 用国际化的眼光定位，用国际化的思路规划。 • 只有这样才能为大型国际基金、大型国际商业 的进入创造条件。
邀请世界排前三的美国RTKL公司担纲德思 勤城市广场的总体规划设计；
项目运营后每年可为政府贡献税收约3.6亿元，创造2.5至3.6万个直接就业机会， 4.5至5.42万个间接就业机会，必将成为长株潭综合配套改革实验区标志性示范项目。
三、德思勤城市广场规划方案
总平面图
物业规划
购物中心
购物中心
国际五星级酒店
作为核心建筑，酒店和SHOPPING MALL通过地面广场和通廊相连，结合演艺中
2010年5月14日，张剑飞市长视察本项目时做了打通红星商圈地下交通系统的具 体指示。
作为城市中心的大型综合体项目，交通规划决定了项目的成败，从项目的可持续 运营出发，我们做了红星商圈十字路口的地下交通系统方案。
十字路口地下交通系统方案
五、德思勤城市广场建设计划
项目分期开发示意图
项目一期由A、B两个地块构成，除了六层的购物中心外，其它部分均在年内 全部动工，购物中心明年下半年动工，并于2012年底整个一期同步同时入伙。
➢ 2010年1月开始省直管县财政，使省府商务圈的金融中 心的需求也急速提升；
➢ 我们为区域银行、产业基金、区域基金、国外投行、证 劵业、基金管理服务业等金融服务机构搭建一个平台；
上海金融中心
产业基金、区域发展基金等金融资本已成为城市发展的先导要素
2009 年12月25日湖南金融博览会在长沙红星国际会展中心隆重开幕。是湖南省60 年来金融业发展成就的一次集中展示。省委副书记、省长周强，副省长韩永文，省 政协副主席龚建明等出席开幕式，表现出对金融发展的重视。
首先要有国际化的眼光 然后才有国际化的结果
• 用国际化的眼光定位，用国际化的思路规划。 • 只有这样才能为大型国际基金、大型国际商业 的进入创造条件。
邀请世界排前三的美国RTKL公司担纲德思 勤城市广场的总体规划设计；
项目运营后每年可为政府贡献税收约3.6亿元，创造2.5至3.6万个直接就业机会， 4.5至5.42万个间接就业机会，必将成为长株潭综合配套改革实验区标志性示范项目。
三、德思勤城市广场规划方案
总平面图
物业规划
购物中心
购物中心
国际五星级酒店
作为核心建筑，酒店和SHOPPING MALL通过地面广场和通廊相连，结合演艺中
2010年5月14日，张剑飞市长视察本项目时做了打通红星商圈地下交通系统的具 体指示。
作为城市中心的大型综合体项目，交通规划决定了项目的成败，从项目的可持续 运营出发，我们做了红星商圈十字路口的地下交通系统方案。
十字路口地下交通系统方案
五、德思勤城市广场建设计划
项目分期开发示意图
项目一期由A、B两个地块构成，除了六层的购物中心外，其它部分均在年内 全部动工，购物中心明年下半年动工，并于2012年底整个一期同步同时入伙。
➢ 2010年1月开始省直管县财政，使省府商务圈的金融中 心的需求也急速提升；
➢ 我们为区域银行、产业基金、区域基金、国外投行、证 劵业、基金管理服务业等金融服务机构搭建一个平台；
上海金融中心
产业基金、区域发展基金等金融资本已成为城市发展的先导要素
2009 年12月25日湖南金融博览会在长沙红星国际会展中心隆重开幕。是湖南省60 年来金融业发展成就的一次集中展示。省委副书记、省长周强，副省长韩永文，省 政协副主席龚建明等出席开幕式，表现出对金融发展的重视。
德思勤个案分析1212
绿化率 物业费 物业公司
30.7% 2.88元/月/㎡ CBRE世邦魏理仕
建筑结构 开发商 销售代理
框架结构 湖南德思勤投资有限 公司 深圳市德思勤置业有 限公司
规划布局
4个大型购物中心（包括湖南最大的20万平米四季汇购物中心） 、2家国际超五星级酒店（包括全球TOP10美国凯悦）、14栋 甲级写字楼、三大主题商业街（包括规划长沙最长的900米苹 果时尚步行街）、卫视直播中心、4D及IMAX影院、长沙首 座顶级城市会所、国际学校等诸多业态，规划有44万平米近 10000个停车位。
•
• •
商业管理：第一太平戴维斯、世邦魏理仕
商业引进国内外一线品牌及世界五百强的商业品牌 建筑上以国际节能及环保标准指导项目建设
•
国际学校、进口食品超市、万国美食街、国际精品步行街
以国际化的视角和思路，将项目打造成为长株潭综合配套改革试验区样板项目和国家
级低碳示范区项目。
项目解读—“高” 大长沙城市形象名片
2012/5/27
A1#宝格丽公 寓
98
92
93.88%
150
52平米一房
20天
9400
2012/7/28
A3#商务会馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面积商务 会馆
7.82 3.2万㎡ 15.3万方
项目解读—产品篇
• SOHO办公以及公寓类产品严格控制面积，降低总价门槛，吸引投资客户； • 为保持SOHO办公纯粹性，开发商与业主签协议，由开发商统一招租管理；
B5 B6
A8
A5
A2
A1
B4 A3
分期
楼栋 宝格丽 公寓
德思勤深圳皇都广场定位推广方案
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第一阶段：导入期
谁将选择深圳经济未来？
（城市CBD、地铁经济、会展经济）
推
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第二阶段：成长期
会展e时代，特色个性商务平台，放眼世界财富
（深圳CBD商务综合性价比NO.1）
推
广
推广主题
推广主题阶段实施：
第三阶段：成熟期
会展e时代，三自经济，创业百年
位
定位依据
让我们一起解读一些数字
定
位
定位依据
4000
2800
定
——每年世界上定期大型展览会与博览会数量
亿美元——去年世界会展业直接经济效益总产值
1： 9
——会展业的行业带动系数
位
250000
平方米——深圳会展中心的建筑面积
1706.56
亿元——深圳市2002年参展商现场成交额
定位依据
会展业
将会是：
商务服务
服务商务
广
户外广告——中心区水晶岛
形象包装
推
广
户外广告——中心区水晶岛
形象包装
推
广
形象包装
现场围墙
推
广
形象包装
现场围墙
推
广
汇报完毕，谢谢！
定
位
“新经济”下的“新奶 酪”
定位依据
深圳会展中心
一定会成为：
定
新商业机会的“缔造者”
位
定位依据
皇都广场
致力打造成：
定
位
无限商机的“经营平 台”
定位结论
定位方向 项目定位
户型/功能定位
定 配套服务
邓娜娜雨花区红星商圈调研
• •
• • • •
•
四、红星商圈未来将要面临的挑战
• • • ①红星商圈以通程商业广场、梦和商业广场、步 步高广场等为核心，周边街区长度较短，限制了 商圈向外的延展性。 ②未来的红星商圈，随着德思勤和华悦城项目的 推进，未来商圈向北和向东发展的可能性较大， 但是未来我们多了一个棘手的问题，因为华悦城 距离现有的梦和商业广场直线距离为500米左右， 中间道路为双向6车道，限制了两者的人流交流， 其未来很有可能会形成独立的商圈，与红星商圈 形成竞争关系。 ③未来长沙商圈将会迎来新一轮的洗牌阶段，随 着地产行业的发展，未来会出现新的商圈，而商 业版块内变化比较剧烈，可能会出现商圈兼并的 现象，部分独立商圈由于周边缺乏竞争对手，商 圈边界和影响力会有所突破。
5、商圈主力店人气（小时）：
五一商圈的人气远远高于其它商圈，占全长沙市近5分之1，红星商圈人气指数保持在 8%以内，因以生活超市为主，所以相对其它类型商圈人气更高
6、同一品牌主力店相比较—通程商业广场：
从数据来看，荣湾镇通程商业广场客流量和提袋人数远高于红星，特 别是客流量，是其2倍多，因为荣湾镇以通程商业广场为核心，其它 业态也较为丰富，但红星除了通程商业广场外，还有梦和商业广场。 对客流量和提袋率有较大影响。
•
•
商圈现状一:
• • • 1、商圈商业物业(大型购物商业、酒店、写字楼、住宅) ①大型购物商业 以前的红星商圈汇聚的全是专业批发市场，主要以电脑电器、五金日杂、糖 酒副食为主。业态单一，商业氛围暂不成熟，消费档次处于中低端。区域整 体市场消ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ水平及消费意识受到限制，如今，随着各类大型百货、超市、酒 店、城市商业广场的入驻，红商业格局开始转型。 最具代表性的大型购物商场有： 梦和商业广场、通程百货、湘府百货、步步高超市
【德思勤】城市广场商业定位和发展战略
八大主力商业业态
一、百货主力店
百 货 主 力 店
二、国际影院
Warner Brothers
三、真冰溜冰场
四、卫视演艺直播中心
五、儿童娱乐中心
入口处的标志
可欣赏艺术家戏剧 表演的餐厅
独特设计的果汁咖啡吧
六、国际高级俱乐部
多功能时尚会所：
商务、休闲、康体、 SPA、水疗、养生等功能一应俱全，满足各层次各区域需求
商业
写字楼
酒店
住宅
时尚主题商城
SHOPPING MALL
商务公寓
酒店公寓
户外演播中心
休闲娱乐中心
2.4、项目发展方向及价值系统建立-物业功能融合
自身丰富的业态空间组合，互为依托，共同分享彼此价值的提升，其聚合的 人流、商务流、经济流带来了项目整体价值的提升，形成了一个自成体系的 全新价值平台。
2.4、项目发展方向及价值系统建立-人流链组织
德思勤城市广场商业定位和发 展战略
二、本项目发展战略及整体定位
2.1 2.2 2.3 2.4
定位模式确定 定位思路及发展战略 项目定位 项目发展方向及价值系统建立
2.1 、 定位模式确立
市场层面
本地消费习性
城市发展层面
地块价值
2.2 、 定位思路-城市发展层面思考
着眼未来长株潭一体化的发展 把握城市新兴商圈的转移方向 分析长株潭的消费特征和趋势 突出休闲娱乐主题
WT战略
弱化劣势以应对 外来的威胁和挑战
建立与政府的关系，加快拆迁，利用都市 综合体的综合开发，形成规模效应，建立 项目品牌。
ST战略
发挥优势，转化威胁
充分借助政府对城南新都的完善规划，以 及本项目作为长沙最大都市综合体的高度 突破区域限制。
长沙德思勤项目现场观摩会策划书
德思勤城市广场A-1地块现场观摩会策划书一、工程介绍德思勤城市广场项目位于湖南省CPD中央政务区、长株潭三市融合的核心区，占地面积450亩，总建筑面积约145万㎡，项目定位于长株潭千万级城市群商业、文化娱乐及金融中心。
A-1地块工程是整个项目的第一期工程，位于长沙市韶山与湘府路交汇处西北角，由2层地下室和4栋商住楼组成，总建筑面积约8万㎡。
本工程责任主体单位为：建设单位：湖南德思勤投资有限公司施工单位：中建二局第二建筑工程有限公司监理单位：湖南天鉴工程项目管理有限公司勘察单位：化工部长沙设计研究院设计单位：广州翰华建筑设计有限公司二、观摩会部署本次现场观摩会由长沙市住建委组织，长沙市二级及二级以上建筑企业参加，规模约300人。
为了最大程度的体现观摩效果，项目部计划在完成裙楼主体结构并拆除模板后组织此次观摩会活动，使大家能够看到地下室车库一次成型地坪和裙楼、地下室的准清水混凝土主体结构的施工效果，同时也可在作业层看到钢筋、模板工艺的具体操作。
观摩会拟计划在2011年11月26日上午9点30分正式开始，11点结束。
三、观摩会流程安排1、2011年11月26日上午9点30分观摩会正式开始。
2、建设单位主持人讲话，介绍参加会议的领导、嘉宾，介绍清水混凝土和地坪一次成型优点，以及在国内的应用前景。
（5分钟）3、由施工单位发言，介绍施工方法。
（8分钟）4、由监理单位发言，介绍监理要点。
（5分钟）5、领导讲话。
（5分钟）6、与会人员列队观摩施工工艺和成品效果。
（60分钟）（1）地下室一次成型地坪；（2）A3栋墙柱等实体结构；7、上午11点现场观摩会结束，组织各单位有序离场。
四、观摩路线1、到达现场，有组织进入工地现场。
2、领取安全帽，进入地下室-2层地坪展示区，召开简短开幕式。
3、参观一次成型地坪。
4、经地下室楼梯，上至A3号楼转换层，参观准清水混凝土施工。
5、自由参观活动。
6、经楼梯、施工通道下至现场东侧道路，步行走出现场。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
客户预交5万诚意金，享 98折优惠。2、整层 购买优先，可享受 30万创业资助3、一 次性97折，按揭99 折
2012/7/2 8
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
区域：省府中心位置，红星核心商圈
红星建材市场
省府CBD
德思勤城市广场
花园酒店
步步高商业 湘府路 红星商业广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
会展中心
红星美凯龙家居广场
项目基本情况：156万平城市综合体
位置：雨花韶山南路与湘府东路交汇处 占地面积: 373476平方米 总建面：156万平方米 容积率：5.00 建筑栋数：50栋（写字楼14栋） 停车位：约1万个 物业公司：世邦魏理仕 物业类型：豪宅、高档公寓、写字楼、商业（步行街、购物中心） 业态： 大型购物中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球 影视城、国际学校、高档公寓等诸多类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、 餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 已定商家：凯悦酒店、韩国的CJ娱乐集团 、湖南卫视、第一财经
35平米
21.31% 29.51% 14.75% 14.75% 9.84% 3.28% 3.28% 3.28% 100.00% 面积 33平米 45平米 81平米 合计 46平米 72平米 133-196平米 合计
单间
一一厅 一室一厅 复式
192
168 9 17 386
50%
44% 2% 4% 100%
售业也猛速发展国内外连锁知名品牌超市与百货为了抢占长株潭城南版块的红星商 圈，纷纷在此片区寻找开设分店的物业。
C) 交通优势：地铁5号线、
地铁8号线、 长株潭轻轨、高铁站距离15分钟、
D) 自身优势：TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、2座国际五星级
酒店（其中一家为美国凯悦酒店）、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲级写字楼、卫视直 播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国际学校等诸多类型，规划10000 多个停车位，成为继全球都市综合体标杆拉斯维加斯City Center之后的又一杰作， 堪称“全球都市综合体标杆的中国样本” 。
„商务会所面积以35-72平米为主，均价9600元/㎡ „宝格丽公寓面积以33-45平米为主，均价9400元/㎡
一期一阶段楼座 分布
户型分析
41平米公寓：面积虽小，功能齐全，带双阳台。通风采光好，户型紧凑实用，利用 率高。
流线：生活、休息功能齐全。 带双阳台，赠送面积大，实 用率高。
A1宝格丽公寓户型配比（总面积：32340㎡） 户型 单间 一室一厅 二室二厅 套数 273 245 98 616 占比 44% 40% 16% 100%
A1# A1 A3 24F 31F A4 27F 8F
„A1、A1#为宝格丽公寓，A3、A4为商务公馆。
„商铺的面积主要集中在30-60平米的小公寓，均价为 一层3.5万—8万/㎡ ，二层2万—4万/㎡。
1、VIP卡享受99折优惠； 2、一次性付款95折 ，按揭99折优惠
2012/4/2 8
A1宝格丽公 寓
168
163
97.02%
150
41平米一房
20天
9200
2012/5/2 7
A1#宝格丽 公寓
98
92
93.88%
150
52平米一房
20天
9400
1、开盘当天VIP客户额外 98折； 2、一次性享96 折，按揭99折； 3、开盘认购客 户首付享受1.5折优 惠。
项目卖点分析
A）区位价值：省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城
城市价值凸显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能（CPD）、中央经济 功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。
B) 商务优势：
省府迁驻城南，大批高档楼盘的纷纷开工落成，红星商圈的零
德思勤广场产品
E-6/7二期二阶段 A-1/2一期一阶段 B-1一期三阶段 CD-1三期一阶段
路韶 山
统一规划，分期开 发：项目分 3 期开 发，一期共 8 栋， 以宝格丽公寓、豪 宅、写字楼为主。 住宅下商业规划为 风情时尚步行街、 时尚餐饮。
CD-3/4 三期二阶段
E-2/3/4/5 二期一阶段
销售/招商中心
B-2/3/4 一期二阶段
CD-2 三期三阶段
平面规划
德思勤广场产品
A1-A4栋商业户型配比（总面积：13234㎡） 面积 商业面积 小于30平米 30-40平米 41-50平米 51-60平米 61-100平米 101-120平米 150-200平米 200以上 合计 个数 26 36 18 18 12 4 4 4 122 占比 A3、A4商务会所户型配比（总面积：23052㎡） 户型 套数 占比
德思勤广场项目分析
德思勤广场开盘成交数据 推售 推售时间 推售楼栋 套 数 成交 套 数 成交率 VIP卡 推售面积段 蓄客时间 折后均价 优惠
A1/A2一层（30 套）
A1/A2二层 （ 33套） 2012/3/2 8 A-1商业 134 118 88.06% 200 A3一层 （25套 ） A3二层（26套 ） A4一层（15套 ） A4二层（5套） 1、开盘当天85折，VIP额 外98折； 2、一次性享96 折，按揭99折； 30 一层5万— 8万/ ㎡ ，二 层2 万— 4万/ ㎡
2012/7/2 8
A3#商务会 馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面 积商务会 馆
45天
9600平米
HOW?
德思勤广场——四宗最 办卡门槛高：公寓、商务楼交5万办理VIP，商业交20万/5万 开盘频率高：五月四次开盘，商业、公寓、商务公馆四次开盘 成交率高：4次开盘成交率在80%以上，公寓基本告罄 来访量最多：日均来访20批；
酒店公寓、公馆、商业 国际学校 酒店、写 字楼、金融 购物中心
宝格丽公寓
购物中心 豪宅 写 商业中心 字 楼 五星级
酒店
规模宏大
商务商业综合：99万平方米 产业金融中心、商业、文化娱乐中心 纯商业面积：60万平方米 全业态、全业种、全客层商业娱乐中心 酒店：6万平方米五星级商务酒店； 金融：40万平方米金融服务中心； 住宅：60万平方米高尚社区； 教育：九年制国际学校、幼儿园； 娱乐：五星级酒店休闲会所、主题酒吧街、星光大道……
区域：省府中心位置，红星核心商圈
红星建材市场
省府CBD
德思勤城市广场
花园酒店
步步高商业 湘府路 红星商业广场
通程高业广场 湘府百货 红星市场
会展中心
红星美凯龙家居广场
项目基本情况：156万平城市综合体
位置：雨花韶山南路与湘府东路交汇处 占地面积: 373476平方米 总建面：156万平方米 容积率：5.00 建筑栋数：50栋（写字楼14栋） 停车位：约1万个 物业公司：世邦魏理仕 物业类型：豪宅、高档公寓、写字楼、商业（步行街、购物中心） 业态： 大型购物中心、国际五星级酒店、甲级写字楼、淘宝城、主题商业街、电视直播大厅、环球 影视城、国际学校、高档公寓等诸多类型，集高档购物、时尚淘宝、商务办公、金融、政务、会务、 餐饮、娱乐、教育、居住等十大功能于一体。 已定商家：凯悦酒店、韩国的CJ娱乐集团 、湖南卫视、第一财经
35平米
21.31% 29.51% 14.75% 14.75% 9.84% 3.28% 3.28% 3.28% 100.00% 面积 33平米 45平米 81平米 合计 46平米 72平米 133-196平米 合计
单间
一一厅 一室一厅 复式
192
168 9 17 386
50%
44% 2% 4% 100%
售业也猛速发展国内外连锁知名品牌超市与百货为了抢占长株潭城南版块的红星商 圈，纷纷在此片区寻找开设分店的物业。
C) 交通优势：地铁5号线、
地铁8号线、 长株潭轻轨、高铁站距离15分钟、
D) 自身优势：TASKIN四季汇购物中心、900米苹果时尚步行街、2座国际五星级
酒店（其中一家为美国凯悦酒店）、TASKIN宝格丽公寓、14栋甲级写字楼、卫视直 播中心、建筑艺术中心、长沙首座顶级城市会所、国际学校等诸多类型，规划10000 多个停车位，成为继全球都市综合体标杆拉斯维加斯City Center之后的又一杰作， 堪称“全球都市综合体标杆的中国样本” 。
„商务会所面积以35-72平米为主，均价9600元/㎡ „宝格丽公寓面积以33-45平米为主，均价9400元/㎡
一期一阶段楼座 分布
户型分析
41平米公寓：面积虽小，功能齐全，带双阳台。通风采光好，户型紧凑实用，利用 率高。
流线：生活、休息功能齐全。 带双阳台，赠送面积大，实 用率高。
A1宝格丽公寓户型配比（总面积：32340㎡） 户型 单间 一室一厅 二室二厅 套数 273 245 98 616 占比 44% 40% 16% 100%
A1# A1 A3 24F 31F A4 27F 8F
„A1、A1#为宝格丽公寓，A3、A4为商务公馆。
„商铺的面积主要集中在30-60平米的小公寓，均价为 一层3.5万—8万/㎡ ，二层2万—4万/㎡。
1、VIP卡享受99折优惠； 2、一次性付款95折 ，按揭99折优惠
2012/4/2 8
A1宝格丽公 寓
168
163
97.02%
150
41平米一房
20天
9200
2012/5/2 7
A1#宝格丽 公寓
98
92
93.88%
150
52平米一房
20天
9400
1、开盘当天VIP客户额外 98折； 2、一次性享96 折，按揭99折； 3、开盘认购客 户首付享受1.5折优 惠。
项目卖点分析
A）区位价值：省府南迁，未来地铁、三馆一中心、环保工业园等必然使得南城
城市价值凸显，并形成“城市中心”的四大功能：中央政务功能（CPD）、中央经济 功能（CBD）、中央生活功能（CLD）、中央信息功能（CED）。
B) 商务优势：
省府迁驻城南，大批高档楼盘的纷纷开工落成，红星商圈的零
德思勤广场产品
E-6/7二期二阶段 A-1/2一期一阶段 B-1一期三阶段 CD-1三期一阶段
路韶 山
统一规划，分期开 发：项目分 3 期开 发，一期共 8 栋， 以宝格丽公寓、豪 宅、写字楼为主。 住宅下商业规划为 风情时尚步行街、 时尚餐饮。
CD-3/4 三期二阶段
E-2/3/4/5 二期一阶段
销售/招商中心
B-2/3/4 一期二阶段
CD-2 三期三阶段
平面规划
德思勤广场产品
A1-A4栋商业户型配比（总面积：13234㎡） 面积 商业面积 小于30平米 30-40平米 41-50平米 51-60平米 61-100平米 101-120平米 150-200平米 200以上 合计 个数 26 36 18 18 12 4 4 4 122 占比 A3、A4商务会所户型配比（总面积：23052㎡） 户型 套数 占比
德思勤广场项目分析
德思勤广场开盘成交数据 推售 推售时间 推售楼栋 套 数 成交 套 数 成交率 VIP卡 推售面积段 蓄客时间 折后均价 优惠
A1/A2一层（30 套）
A1/A2二层 （ 33套） 2012/3/2 8 A-1商业 134 118 88.06% 200 A3一层 （25套 ） A3二层（26套 ） A4一层（15套 ） A4二层（5套） 1、开盘当天85折，VIP额 外98折； 2、一次性享96 折，按揭99折； 30 一层5万— 8万/ ㎡ ，二 层2 万— 4万/ ㎡