关于企业改制重组土地增值税政策的解读

为支持企业改制重组，2015年3月20日，财政部、国家税务总局联合印发了《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号，以下简称《通知》），现就有关内容解读如下：

一、问：为什么要出台企业改制重组土地增值税政策？

答：近年来，我国企业改制重组步伐不断加快，不仅成为企业加强资源整合、提高竞争力的有效措施，也成为国家化解产能过剩矛盾、调整优化产业结构的重要途径。为深入贯彻党的十八大、十八届二中、三中全会精神，促进企业改制重组，2014年，国务院颁布了《关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号），明确要求营造良好的市场环境，充分发挥企业在改制重组中的主体作用，抓紧研究完善企业改制重组涉及的土地增值税政策。为落实党中央和国务院有关要求，财政部、国家税务总局研究出台了支持企业改制重组的土地增值税政策。

二、问：这次出台的政策与以往企业投资、兼并相关的土地增值税政策相比，有什么变化？

答：此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策，二是规范了企业兼并相关土地增值税政策表述，将兼并纳入合并，三是增加了享受土地增值税优惠的企业改制重组形式，将企业公司制改造、企业分立两种形式纳入优惠范围。此外，为便于征管操作，减少争议，《通知》还进一步明确了企业改制

重组后再转让房地产时，如何计算土地增值税扣除项目等相关事项。

三、问：为什么规定房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策？

答：房地产开发企业不适用企业改制重组土地增值税政策不是一项新的规定。2006年，为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），规定房地产开发企业不得享受改制重组土地增值税优惠政策。考虑到在实际征管中，上述现象仍然存在，此次出台企业改制重组土地增值税优惠政策延续了这一规定。

国有公司改革方案

办[ ]76号中共xx市委办公室xx市人民政府办公室关于印发《xx市市属国有公司改革转型方案》的通知各县市区委、县市区人民政府,市直各单位: 《xx城市市属国有公司改革转型方案》已经市委常委会会议、市政常务会议研究同意,现印发给你们,请结合实际认真贯彻执行中共xx市委办公室xx市人民政府办公室 8月23日 xx市市属国有公司改革转型方案为积极推进市属国有公司改革转型,做实做强儆大国有企根据《中共中央国务院关于深化国有企业改革的指导意见》(中发[ 〕22号)精神和市委、市政府工作部署,制定本方案。一、基本思路以市场为导向,以资本为纽带,以实体化运营为目标,推进市属国有公司实现“两个转变”,即从融资平台向实体经济转变、从投资城市向经营城市转变,建立健全现代企业制度增强国有经济活力、抗风险能力,促进全市经济社会持续健康发展。 (一)总体架构市本级设立市国有资产投资有限公司(以下简称市国投公司)、市交通投资有限公司(以下简称市交投公司)、市工业投资有限公司(以下简称市工投公司)、xx文化旅游发展股份有限公司(以下简称

xx文旅公司)等四家国有公司,按照做实做强做大国有企业工作思路,经过市场化转型改革,将四家国有公司转型成为业务独立、平行运作的市场主体。市国资委代表市政府履行出资人职责,依法行使监督管理职能。行业主管部门依照有关规定,对市属国有企业履行业务指导和行业监管职能。 (二)企业定位市国投公司转型为真正市场主体,发挥其投融资和资产经营方面的优势,以城市基础设施建设、房地产开发、水利建设、类金融业务、产业投资为主,实行多板块业务经营。开展土地级开发业务,参与政府和社会资本合作(PPP)项目;拓展类金融板块业务,新设小额贷款公司、融资租赁公司等；出资设立创投公司,参股设立股权投资基金市交投公司由市国投公司全资子公司调整为与市国投公司平行运行公司,鉴于当前市国投公司受发债因素制约,两公司间股权关系暂不变。市国投公司持有的市交投公司股权,由市国资委直接管理,市交投公司主要业务为高等公路、水运基础设施、交通设施配套项目的投资、建设、经营和管理,经过提升公路工程设计、施工、质量检测资质,增强市场竞争力同时拓展加油加气站、砂石资源开发等业务,实行多种经营。市工投公司以工业生产性服务为先导,以扶持“四新经济”为重点,以兼容平衡重点产业与中小企业服务的双轮驱动模式,经过产业基金和资本运营,促进经济转型发展。市工投公司重点对工业经济、工业发展进行投融资,主要业务为股权债权投资;产业投资基金运作;服务宛陵科创城和双创企业、

股权转让名义转让房产涉及的土地增值税争议及税法汇总分析

以转让股权名义实质转让房地产应征收土地增值税的政策分析湖南省地税局财产和行为税处明确“以股权转让名义转让房地产”征收土地增值税的通知湘地税财行便函〔2015〕3号各市州地方税务局财产行为税科：据各地反映，以股权转让名义转让房地产规避税收现象时有发生，严重冲击税收公平原则，影响依法治税，造成了税收大量流失。总局曾下发三个批复明确“以股权转让名义转让房地产”属于土地增值税应税行为。为了规范我省土地增值税管理，堵塞征管漏洞。对于控股股东以转让股权为名，实质转让房地产并取得了相应经济利益的，应比照国税函〔2000〕687号、国税函〔2009〕387号、国税函〔2011〕415号文件，依法缴纳土地增值税。财产和行为税 2015年1月27日国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复国税函[2000]687号2000-09-05

广西壮族自治区地方税务局：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复国税函[2009]387号2009.7.17 广西壮族自治区地方税务局：你局《关于土地增值税相关政策问题的请示》（桂地税报[2009]13号）收悉。鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复国税函〔2011〕415号2011.7.29

土地增值税疑难解答(超全版)

土地增值税疑难大全一、纳税人 1、土地增值税的纳税人是如何规定的？一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。” 二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第六条规定：“条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。” 二、征税范围 2、土地增值税的征税范围是什么？一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定:“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”

二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）规定：“第二条条例第二条所称的转让同有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。条例第二条所称个人，包括个体经营者。” 3、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，是否征收土地增值税？根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2018〕57号）规定：“四、单位、

关于国有企业重组整合问题的研究与思考

关于国有企业重组整合问题的研究与思考党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，对优化国有经济的布局提出了新的要求：国有资本投资运营要服务于国家战略目标，更多投向关系国家安全、国民经济命脉的重要行业和关键领域，重点提供公共服务、发展重要前瞻性战略性产业、保护生态环境、支持科技进步、保障国家安全。区国资国企经过十年的改革发展，国有经济发展质量和效益大幅提升，在经济社会发展中起到了引领和带动作用。看到成绩的同时，我们清醒的认识到，依然存在制约国有经济持续健康发展的问题亟待解决。通过学习中央、北京市关于国资国企改革的精神，研究央企、市企重组整合的趋势和经验做法，思考区国企重组整合的问题，提出一些粗浅的想法。一、认识国有企业重组整合的发展趋势 1、国有企业重组整合的发展历程随着国有企业改革重组的不断深化，国有企业改革的主旋律主要是国企、央企从一般竞争性行业退出，同时加快国有大型企业的兼并重组。在此基础上越来越多不涉及国家安全和国民经济命脉的国企通过重组踏上新的征途，翻开了新的篇章。但是，重

组是一项相当复杂的系统工程，国企兼并重组也经过了一个逐渐理性的探索过程，大致可以分为以下五个阶段。第一阶段：1978-1992 十一届三中全会 ?放权让利、转换经营机制 ?经营责任制、承包、租赁等 ?资产重组的主要方式是与外商合资，出售和破产 ?1985年之后进行过股份制试点等探索，开始涉及国有产权的重组第二阶段：1992-1995 十四届三中全会 ?建立现代企业制度 ?对国有企业的改组多属企业内部和少数企业之间的重组，试图通过制度建设搞好每个国有企业 ?1993年出台《公司法》第三阶段：1995-2003 十五大 ?着眼于从整体搞好国有经济，调整国有经济布局结构 ?对国有企业进行战略性重组，抓大放小 ?国有企业的大规模、深层次的重组展开 ?主辅分离资产重组 ?推动石油石化、电信、电力、煤炭、电子等行业国有大企业重组上市 ?对国有企业进行债务重组：2000年底，国务院批准580家债转股企业 ?银行成立四大资产管理公司，对银行债务重组 ?中央企业对516家分属各企业的房产公司进行重组

国企下属三产公司改制重组和规范管理总体方案

国企下属三产公司改制重组和规范管理总体方案体制改革和规范治理总体方案一、改革的对象和差不多面情形 1．改革的对象此次改革的对象包括多经现有的12家企业，包括有限责任公司8家，国有企业1家，非法人企业3家。 2．集体资产及职工出资截止2006年12月底，帐面显示的##公司集体资产净值是3167.9 万元。职工出资分布在HP公司、HY能源公司、房地产公司、晋能集团××能源公司和ATM公司等5家企业中，原始出资额分别是452.2万元、597. 15万元、165.9万元、1000万元和240万元；职工出资合计2455.25万元。 3．职工状况截止2006年12月底，××供电分公司层面多经企业正式职工总人数为148人，其中全民工90人，集体工58人。二、改革要解决的要紧咨询题多经企业要紧存在六方面的咨询题。一是多经企业多数保留着集体资产，产权监管不到位的咨询题；二是主业与多经资产和交易关系需要规范的咨询题；三是存在多头出资状况，出资关系纷乱，产权关系与治理关系不清晰的咨询题；四是职工出资结构不合理，出资治理不规范的咨询题；五是电力工程安装企业资质偏低，而且存在内部竞争、资源内耗咨询题；六是多经总公司的经营治理机制相对落后，多经企业投资中心和治理中心的功能薄弱的咨询题。三、改革的指导思想、原则和目标 1．改革的指导思想以发改委、电监会等有关部门及国家电网公司对主辅分离、多经改革与规范治理的有关政策和意见为指导，按照山西省电力公司对多经企业“三分开”和“四规范”的总体要求，结合××供电分公司实际情形，按照市

场配置资源的原则，以产权制度变革为核心，重组多经企业出资结构，处置存量集体资产，引入新的治理机制，建立和完善现代企业治理制度，以习惯新时期社会主义市场经济及电力市场化改革的需要。 2．改革的原则充分懂得国家有关法律、法规，使方案合法、合理又合情，为改革后的多经企业搭建清晰的、科学的体制基础与治理平台；充分考虑电力多经企业改革的专门性，既要考虑职工队伍的稳固，也要遵循市场经济对企业改制的差不多要求；充分考虑到多经改制后各方面利益有关者的短期和长期利益，既要兼顾到现时成效，更要注重企业长远进展；充分体现人力资本的重要作用和所有权、收益权、风险承担与业绩制造的对等性；广泛听取多方面的意见，从多经企业实际动身，坚持以市场化为导向，体现精干高效的要求。 3．改革的目标此次改革的目标要紧有六个。一是通过公司重组和业务重组，设置##公司作为母公司，构建以资本为纽带的母子（分）公司治理体制；二是资产重组后集体资产集中到##公司，实现集体资产的定位经营；三是优化公司组织结构、健全治理结构；四是建立适合多经企业的经营者鼓舞体系和职工薪酬体系；五是各公司实行资金使用预算审批治理和财务审计等一系列财务治理制度；六是完善多经各项治理制度，提升企业经营治理水平。四、改革的整体思路和改革以后的结构框架对此次改革我公司设计了三种改革模式，经分公司领导班子讨论研究后，决定采纳第三种模式。以下是第三种改革模式改革的整体思路和改革以后的结构框架。（一）改革的整体思路整合、重组现有的多经企业，重新设计各多经企业的资本结构和投资关系，集体资产基金会将集体资产托付##公司经营，将##公司改组为以集体资产为主的母公司；##公司作为多经企业的投资中心和治理中心，构建以资本为纽带的母子（分）公司治理体制；重新设计职工的出资方案，原则上是将新募集的职工出资要紧集中到ATM公司和房地产公司。ATM公

浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定

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浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定【标签】税收征管若干问题【颁布单位】浙江省地方税务局【文号】浙江省地方税务局公告2010年第2号【发文日期】2010-07-26 【实施时间】2010-07-01 【有效性】全文有效【税种】土地增值税为进一步加强土地增值税的预征工作，完善对核定征收的规范管理，现就《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发﹝2010﹞53号）执行中的有关问题明确如下：一、自2010年7月1日（税款所属期）起，除保障性住房外，其他房地产开发项目的土地增值税预征率一律不得低于2%。各市、县地方税务局可依据当地房地产市场的发展现状，科学分析不同类型房地产开发项目的增值水平，确定适当的差别预征率，强化土地增值税的预征管理。二、房地产开发企业须严格按税收法律法规和相关会计准则规定核算销售收入、扣除项目金额和增值额，符合清算条件的房地产开发项目，应及时向主管地税机关报送土地增值税的清算资料。自2010年7月1日起，对确需进行核定征收的房地产开发项目，应严格按照国税发〔2010〕53号文件要求，其核定征收率原则上不得低于5%。浙江省地方税务局关于进一步加强土地增值税征收管理工作的通知三、原《》（浙地税函〔2004〕382号）第五条停止执行。起草说明一、起草文件的必要性：国家税务总局于2010年6月初下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）文件，明确规定了土地增值税的最低预征率和核定征收率。由于我省相当部分市、县之前执行的预征率及核定征收率均低于新的低限标准，所以各地纷纷要求省局尽快下文明确关于预征率和核定征收率的制定原则及执行起始时间，以确保税收政策顺利衔接实施。国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知二、起草过程：《》（国税发[2010]53号），下发之后，省局于2010年6月12日召集了若干市、县（市、区）地税局及基层征管分局负责土地增值税的业务骨干，针对国税发[2010]53号的主要内容进行了研究讨论，听取了各地的意见和建议，确定了我省贯彻落实的原则性方案，在此基础上，于7月1日草拟了《浙

土地增值税政策讲解与实例解析

土地增值税政策讲解与实例解析纳税调整范围转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。同时满足三条件：国有转让收入 1、国有 2、转让转让标志：产权转移转让无产权地下车库（位）征收土地增值税房地产开发企业转让其利用地下基础设施形成的不可售的地下车库（位），取得的转让收入不预征税款，也不计入清算收入。同时，该不可售库（位）应分担的开发土地和新建房及配套设施成本、开发土地和新建房及配套设施费用等不得计入扣除。其他未列入可售范围的建筑物等比照执行。大连地税局公告2014第1号视同转让：非直接销售确认收入预征土地增值税房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，预征土地增值税，其收入的确认方法和顺序按照《通知》第三条第一项执行。大连地税局公告2014第1号 3、收入（1）对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。（2）收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。（《土增税细则》第五条）（3）视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认： A、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； B、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 ——国税发〔2006〕187号第三条第一款（4）继承、赠与土地增值税计算征收土地增值税计税依据——增值额增值额=收入额－扣除项目金额税率设置——四级超率累进税率应征税款=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数土地增值税税负=土地增值税税额÷开发产品销售收入纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。共同成本费用分摊方法（一）属于多个房地产项目共同的土地成本，应按清算项目的占地面积占多个项目总占地面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（二）属于多个房地产项目共同的其他成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目总可售建筑面积的比例，计算确定清算项目的扣除金额。（三）属于同一项目的共同成本费用，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅可售建筑面积占总可售建筑面积的比例，计算扣除金额。大连地税局公告2014第1号

改制中税务问题整理

特别申明：本文档非上传者原创，文档来自于投行先锋论坛，作者为chinacpazhang，文档上传为了赚取积分~·~~~~ 改制中税务问题整理一、外资转内资涉及的税收问题 1、外资在新税法实施前主要享受的税收优惠系《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第八条第一款和实施细则第七十五条规定的定期减免税优惠。 2、根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第七十九条的规定，依照外资所得税法第八条第一款和实施细则第七十五条规定，已经得到免征、减征企业所得税的外商投资企业，其实际经营期不满规定年限的，除因遭受自然灾害和意外事故造成重大损失的以外，应当补缴已免征、减征的企业所得税税款。 3、根据《关于外商投资企业合并、分立、股权重组、资产转让等重组业务所得税处理的暂行规定》（国税发[1997]71号）第五条的规定，合并、分立、股权重组后的企业，其内外资股权比例不符合有关外商投资企业法律规定比例的，除税收法律、法规、规章另有规定的以外，不再继续适用外商投资企业有关的所得税法律、法规，而应按照内资企业适用的所得税法律、法规进行税务处理。同时，对重组前的企业根据税法第八条规定已享受的定期减免税，应区分以下情况处理: （1）凡重组前企业的外国投资者持有的股权，在企业重组业务中没有退出，而是已并入或分入合并、分立后的企业或者保留在股权重组后的企业的，不论重组前的企业经营期长短，均不适用税法第八条关于补缴已免征、减征的税款的规定。（2）凡重组前企业的外国投资者在企业重组业务中，将其持有的股权退出或转让给国内投资者的，重组前的企业实际经营期不满适用定期减免税优惠的规定年限的，应依照税法第八条的规定，补缴已免征、减征的企业所得税税款。 4、根据《关于外商投资企业和外国企业原有若干税收优惠政策取消后有关事项处理的通知》（国税发[2008]23号）第三条的相关规定。外商投资企业按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定享受定期减免税优惠，2008年后，企业生产经营业务性质或经营期发生变化，导致其不符合《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定条件的，仍应依据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》规定补缴其此前（包括在优惠过渡期内）已经享受的定期减免税税款。二、公司吸收、合并过程中的税收处理、税收优惠、免税条件、非股权支付额的概念？（一）、企业所得税的处理： 1、股权支付概念股权支付，是指企业重组中购买、换取资产的一方支付的对价中，以本企业或其控股企业的股权、股份作为支付的形式；所称非股权支付，是指以本企业的现金、银行存款、应收款项、本企业或其控股企业股权和股份以外的有价证券、存货、固定资产、其他资产以及承担债务等作为支付的形式。

国有企业企业改制重组工作管理办法

**公司企业改制重组工作管理办法第一章总则第一条为加强**公司（以下统称“公司”）企业改制重组工作管理，规范企业改制重组行为，推进财务集约化管理和资本集中运作，确保国有资本的安全性、收益性和公司产权结构的科学合理，根据《国务院办公厅转发国务院国有资产监督管理委员会关于规范国有企业改制工作意见的通知》、《国务院办公厅转发国资委关于进一步规范国有企业改制工作实施意见的通知》、《关于规范国有股东与上市公司进行资产重组有关事项的通知》、《**公司章程》及其他有关规定，结合公司实际，制定本办法。第二条本办法适用于公司总部，公司所属各级全资、控股企业（以下统称“各级单位”）所出资企业的改制重组事项。第三条本办法所称企业改制，是指导致企业类型发生变化的以下行为：（一）分公司改为子公司，或子公司改为分公司；（二）全民所有制企业改制为有限责任公司（含一人有限 —3—

责任公司）；（三）有限责任公司改制为股份有限公司；（四）股份有限公司公开发行股票并上市。本办法所称企业重组，是指采取合并、分立、资产（产权）置换、债转股、增资扩股（包括以资本公积、盈余公积和未分配利润转增资本）、减资缩股、产权转让、产权划转等方式，对企业资产、产权结构进行调整与整合的行为。企业重组后，其类型可能发生改变、也可能保持不变。第四条企业改制重组中涉及股权投资、产权转让、产权划转、终止清算、固定资产处置的，应同时执行公司相关管理办法的规定。金融企业改制重组，国家和公司另有规定的，从其规定；涉及引入新股东的，有关股东须符合行业监管要求的条件。第五条企业改制重组应遵循以下原则：（一）符合公司发展战略和本单位主营业务发展需要；（二）有利于公司资源集约化管理、产权结构优化和资本运营效率提高；（三）遵守国家法律法规和公司有关规定，规范履行决策、审批、实施等程序，保障国有资本权益，维护职工合法权利，保护债权人利益； —4—

某园林企业改制重组建议书(doc 15页)

××集团改制重组建议书前言随着城市化和城市园林建设的发展，园林行业增长非常迅速。在××业和××集团成长的关键时期，国资管理部门和集团决策层拟对××集团实施改制，引进战略伙伴的资金和其他产业营运经验，优化××集团的资本结构，促进××集团国有资产的合理配臵，提高园林行业国有资产的运营效率，全面启动集团资本运作，引导××集团进入资本市场。我们根据对《公司法》等法律法规的有关要求的理解，借鉴已改制企业的成功经验及我们自身在国内外营运经验，基于对集团的初步资料分析，拟订了参与××集团改制重组的初步设想。一对××集团目前的状况的认识××集团是国内园林行业首家由事业性机构转为企业化经营的集团企业，在发展的过程中抓住了上海市园林绿化建设高速发展的机遇，经过多年的改革和创新，在园林行业内取得并维持了领先的地位；作为上海的国有资产授权经营公司，资产保值增值率都在100%

以上，确保了国有资产不断增值。但××集团在新时期的市场竞争中面临新的战略选择：一、园林绿化业的发展集团园林绿化业务目前面临良好的外部机遇，内部的资源和能力的积累较强。公司新的战略思路是重点发展这项业务，将这些业务的经营企业确定为重点战略单元。但目前集团的股权关系尚不紧密，股权结构单一，股权融资渠道少，这些问题不利于企业的稳定和长期发展，需要资产和人员等重组来配合产业的战略发展。三、景点旅游业务重组景点旅游业务产业结构上是××集团园林绿化主营业务的下游企业，它有不同于园林绿化的客户群和经营模式，因为集团资产主要集中在“二园”，其业务作战略性退出的难度和风险都很大，其成败直接影响集团整体国有资产保值增值目标的实现。三、花卉业的整合花卉行业系集团主营业务的上游企业，其经营的能力对集团成本和技术上有直接影响，对集团长远发展协同性很强。对这项业务可考虑通过资本运作进行行业内

国有企业改制的几种模式

国有企业改制的几种模式 1、国有企业—国有独资公司 2、国有企业—股份公司 1）国有企业与职工 2）国有企业与其职工及社会其它投资者 3）全体职工与其它社会投资者１．成立改制工作小组组建该工作小组的目的主要是为了负责办理改制所需手续，处理改制过程中出现的各种问题，及时解决改制中遇到的困难。该工作小组一般由原企业的经营管理负责人、工会组织负责人、财务管理负责人、职工代表以及厂办负责人等共同组成。改制工作小组是一种临时性组织，在股份合作制改制成功、新的企业内部组织结构建立起来后，其使命即告结束，应宣布解散。２．进行企业清产核资，了解企业的财务状况，预测出资额查明并确认企业的实有资产，主要内容是： ?流动资产: 货币资金、各项应收款、存货、短期投资、待处理流动资产以及一年内到期的长期债券等 ?固定资产:原值、净值折旧额等以及在用、出租、未使用、不需用、封存和其他固定资产 ?长期投资:股票投资、债券投资以及其他长期投资 ?无形资产:专利权、商标权、非专利技术、名称权、著作权以及特许经营权 ?递延资产、在建工程等清产核资是为资产评估作准备同时清产核资也是设计、确定改制后的股份合作制企业的股权结构的依据和基础３．股权结构的设计与预测股权结构的设计，主要根据企业的实际情况，进行股权结构的设置与持股比例。既要考虑国家的产业政策又要考虑对人力资本的激励效果。 ?国家股 ?法人股 ?个人股根据企业资产的清查结果，预测企业职工应当出资的数额，如资产置换所需资金数额、职工入股数额等，以供职工参考。应当充分考虑到企业职工的心理和资金承受能力，不宜过高或过低。过高的话，职工的实际能力承受不起；过低的话，职工可能产生不信任情绪。因此应当综合考虑各种情况，实事求是地作出股权结构的预测和设计。４．提出改制申请报告和可行性方案如果改制工作小组认为企业符合股份制改造的条件，可以向有关主管公司提出申请报告和可行性方案。改制申请报告主要有以下内容： ?改制的目的 ?改制的形式 ?改制的途径和方法等

湖南省县土地增值税征管现状分析及思考

湖南省××县土地增值税征管现状分析及思考土地增值税是房地产交易和开发过程中一个特有的税种，是目前房地产行业税收征管难点也是征管重点。说是难点，是因为土地增值税计算复杂，涉及收入、成本的确认、归属和分配，而且又是一门跨业类、跨学科的税种，清算审核人员不但需要掌握精湛的税收专业知识，还要对房地产开发流程、建筑安装施工，工程预决算等等有着深入的了解。正因如此，其可挖掘的税收潜力大，执法风险多。说是重点，是因为目前土地增值税地位和作用愈加重要。表现在收入规模随着房地产业蓬勃发展不断扩大，税占比不断提高。更重要的是，土地增值税作为一个综合性的税种，关系到其他税种的征管和结算，其引领地位无可替代。可以说，其征管好坏左右一个县局全年收入任务能否顺利完成和对房地产行业税收管理是否长治久安。目前，××县现有挂牌注册的房地产企业近70余家，正在开发的项目32家。全局每年仅能完成2-3家审核，清算审核任务异常繁重。土地增值税管理水深鱼大，应当引起税务系统各级领导高度重视。一、当前征管现状和存在的问题（一）业务要求高，能够胜任审核工作的人才少。清算审核工作是土地增值税管理过程最核心、最关键的环节，要求专业技能特别高，一般干部消化吃透审核资料都很难。2015年县局摸底确定符合条件的仅有8人，其中还有5人属中层正职。人手不够，小马拉大车现象突出。按照每年清算审核2--3家左右的进度，现有项目税务部门起码要安排10余年的时间来消化。至于清算错未错过最佳征期，审核质量过不过关，符不符合税法要求则更难说。这种人才稀缺的情况因为长时间的忽视，短期内难以改变。（二）会计基础不实，大部分企业核算并不规范。良好的财务管理和真实可靠的会计核算是账面清算审核的前提和基础，近年来，房地产开发由不记账到普遍记账，但内控管理严格、财务制度健全、账面核算规范清晰的不多，税收规则意识普遍欠缺。即使通过会计事务所代理记账或者通过电子财务管理系统记账的企业也是如此。预收款项不及时确认收入，开发产品验收或投入使用不及时结转成本，大量大额的现金收付见怪不怪，资金往来不通过银行，白条入账随意任性，工程决算验收缺乏审计监督不一而足。房地产企业普遍存在的社会融资和民间借贷，基本上不走账面。公司也往往因项目运作，应景而生；因项目完成，僵冻灭失，其建账动机和基础可想而知。当前，税务机关判断账证健全与否虽有法律层面的支撑，但细节方面却缺乏具体的判定划分标准。从而在具体操作上很难把握，容易引起税收争议。一线税务机关往往在面临行政诉讼和行政复议的风险压力之下只好选择妥协或放弃。（三）会计信息失真，企业财务作假屡见不鲜。房地产企业财务作假可操作的空间和手段很多，一直诟病。其中又以虚增成本为甚。通过可靠的数学求导论证，虚增成本仅土地增值税一项就可以导致最高至12倍的利润操作空间。再加上因为成本虚增带来的企业所得税、股东分红个人所得税的断崖式减少，丰厚的回报足以引起不法开发商铤而走险。如某置业有限公司，主体工程账面单位造价体现为1268元/㎡，而实际建造价格为968元/㎡，仅此一项，7万余平方米的建筑面积，虚构成本就达2100多万。其被发现全属偶然，因为时任县领导插手该项目，被省纪检机关查处，事后经我局通过有关渠道调取办案机关相关证据才得以查明。还有一家企业，本只有400多万的土石方工程，账面反映却达到900多万，发票、合同、付款都看似真实，没有漏洞。但因为内部纠纷，其股东向公安机关举报，公司最后不得不承认财务作假并有两套账这一事实。虽然作假盛行，但是被发现的概率低，大部分作假行为得不到有效打击处理。在审核时往往因证据不足，税务机关只能以明显不合理价格进行调整。即使认定逃税行为，但也达不到逃税犯罪的比例只好作罢，何况开发商出凡的社会能量。因

土地增值税政策解读

【政策解读】全国各地土地增值税清算实务问题解读汇编 2016-08-26房地产财税 1某房地产企业会计问：前些年公司取得的一块地没有开发就转让了，过户时缴纳了营业税、城建税、教育费附加和预缴的土地增值税。近日稽查人员要求对转让地块进行土地增值税清算，可公司从未接到地税部门的清算通知，而开发的楼盘都是接到清算通知后才按要求清算的，公司是否应进行土地增值税清算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第二条的规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1?房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。符合该规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90 日内到主管税务机关办理清算手续。因此，贵公司应在达到清算条件之日起90日内完成清算工作并到税务机关申报纳税。（南京地税）2什么情况下要按房地产评估价计征土地增值税纳税人在什么情况下，按照房地产评估价格计算征收土地增值税?答：一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第九条规定：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。”二、根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第六条规定：在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。本通知自2016年5月 1日起执行（北京地税）3房地产企业向非金融企业借款交土地出让金，执行利率是经政府批准财务公司的利率，支付的借款利息如何扣除？根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220号文件：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。同时根据《国家税务总局关于印发的通知》国税发[2009]31号文件，企业的利息支出按以下规定进行处理：企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。所以该公司支付的借款利息支出：（1）在计算土地增值税时，应将资本化利息支出从开发成本一某项目”中剔除，并调整至财务费用中扣除，会计处理不作相应调整。由于向非金融机构借款，不能提供金融机构证明，应按照（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成

以房地产对外投资土地增值税如何处理

以房地产对外投资土地增值税如何处理以房地产对外投资是否缴纳土地增值税，有些税务机关对相关政策理解不到位，执行也不统一。本文根据现行政策，结合公司法的相关规定，对以房地产对外投资，土地增值税如何处理分析。 01观点：以房地产对外投资属于土地增值税应税行为《土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。《中华人民共和国公司法》第二十八条规定，股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。以房地产投资属于非货币财产出资，应当办理财产转移手续，属于土地增值税的应税行为。 02观点：无论是否改制重组，以房地产对外投资暂免征收土地增值税的规定，自2015年1月1日废止《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条关于

以房地产进行投资、联营的征免税问题规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。财税字〔1995〕48号文件规定，以房地产进行投资将房地产转让到投资企业的，暂免征收土地增值税。此规定没有要求必须是改制重组过程才可以暂免征收。但是根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税〔2015〕5号）（执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日）第八条，上述规定已经废止。 03观点：房地产转移任意一方为房地产开发企业的，不得享受改制重组土地增值税优惠政策 2006年为减少税收政策漏洞，避免部分房地产开发企业以“改制”之名，行“转让房地产”之实，规避土地增值税，财政部、国家税务总局印发了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号），该文件第五条规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关

关于国有企业改革情况的调研报告

关于国有企业改革情况的调研报告按照市人大常委会年度监督工作计划，在去年**月下旬深入10家企业调研的基础上，今年**月15日至16日，市人大常委会党组副书记、副主任**带队组成调研组，采取听汇报、看现场、查资料等方式，先后深入**旅游集团、**城投集团、**能源化工集团、**新区投资发展集团、**水务环保集团等企业调研国有企业改革情况，并召开座谈会听取市国资委和我市18户（集团）公司负责人汇报。现将调研情况报告如下：一、基本情况我市国有企业改革从1998年开始，先后历经了三轮大的改革。前两次改革因种种原因都没有进行到底。2015年10月，启动了第三轮改革。当时有市属国有企业97户，其中，停产半停产企业46户，有经营发展能力的51户。为了彻底解决国有企业发展中长期积累形成的突出矛盾和问题，市委、市政府从事关**全局和长远发展的战略高度出发，果断决策，启动新一轮市属国有企业改革，采取“统筹谋划、整体部署、双轮驱动、分类推进、分步实施、分企指导”的办法，一手抓停产半停产企业改制，一手抓经营性企业重组整合。按照“两步走”的思路，第一步首先以处置僵尸企业、盘活国有资产为突破口和切入点，对46户停产半停产企业全面进行改制，妥善安置职工、化解债务、解决历史遗留问题，用两年多时间完成改制任务；第二步对51户有经营发展能力的企业，通过重组整合、建立现代企业制度等方式，

推动实现裂变扩张、做强做大，促进国有资产保值增值。四年多的改革实践表明：（一）“僵尸企业”改制全面完成通过关闭清算、兼并整合方式，圆满完成46户市属国有企业改制任务，安置困难职工6089人，解决3050户职工住房困难和近300名下岗职工再就业问题，6603名参改人员实现统一托管，275名遗属得到认定，2483名退休职工领到了统筹外费用，为151名内退及“4050”人员补缴了医疗保险、养老保险。改制企业资产实现集中统一运营，1070.19亩土地、5.8万平方米房屋建筑物委托**城投集团统一运营管理，**钢厂、第二毛纺织厂、石油机械厂464.56 亩土地移交市土地收储中心，有效解决了僵尸企业长期积累形成的历史遗留问题。（二）剥离企业办社会职能取得重大进展我市涉及剥离办社会职能中省市企业60家，其中国企办教育8所、医疗机构14家、社区机构2家、市政设施53项，除洛川县政府未实质性接收**炼油厂两所学校外，已全部通过移交当地政府管理和自行撤销方式完成剥离任务。“三供一业”涉及160个小区、供水改造42521户、供电改造40499户、供热改造38787户，分离移交和资产划转全面完成，签订正式分离移交协议420份，签订率100%；按规范要求完成项目立项备案203项、招标139项；已完成21个小区9269户供水维修改造，完成55个小区22298户供电改造，完成49个小区13440户供热改造，使国

在我国企业改制重组什么意思

在我国企业改制重组什么意思许多外商投资企业的经营年限已到，将有一些企业解除合约，改制为内资企业同时，国家改革开放力度的加大，境外企业、个人、其他经济组织通过购买股权，投入增量资产等方式参股或控股原内资企业，这类内、外资企业互转正呈逐步上升势头。由于这些企业千差万别，我们通常把对它们的改制重组方式分为：整体改制和部分改制。关于企业改制重组，小编相信大家可能在日常的新闻当中也经常听到过主播这样的报道。目前企业改制重组当中，最重要的工作就是针对国有企业改制。企业的改制方针，需要各省市结合当下的实际情况，制定出一套比较可行的改制方案。下面小编为大家介绍的是在我国企业改制重组什么意思? 一、在我国企业改制重组什么意思? 深化国有企业改革、加快结构调整，是当前我们面临的一项战略任务。在省委、省政府关于加快推进省属国有企业改革的方针指引下，省属国有企业正经历着一场历史性的变革，以产权制度改革为主要内容的改革改制工作正在省水利水电投资集团公

司范围全面深入地向前推进。改革改制是落实贯彻党的十六届三中、四中、五中全会精神的具体体现，是企业应对新的市场挑战的必然选择。部分国有企业管理机制滞后市场要求，蓬勃发展的民营建筑企业以自身体制、机制以及个人持股、股息加红利等长效激励机制方面的优势在竞争中异军突起，国有建筑企业与他们的竞争优势越来越不明显。我们要想在日趋激烈的市场竞争中长久保持优势，就必须从结构调整和产权制度改革上下功夫。许多国有建筑企业的改革改制使企业的活力得到了增加，开拓市场的资金实力和获利能力也得到了增强。形势逼人，时不我待。如果我们仍然在传统体制的束缚下，徘徊不前，浙一水建这样一支敢打硬仗的水利水电建筑行业正规军，就有可能败下阵来。只有与时俱进，主动求变，锐意改革，才能在市场竞争中立于不败之地，实现浙一水建做大做强的转变。企业职工应加强学习，提高对改革改制的认同感，坚定改革改制的信心，正确看待改革改制的利益关系，为企业改革改制作出应有的贡献。国有企业改革的核心就是产权制度改革，其目的就是最终实现国有资本全部退出。同时，按照现代企业制度的要求建立投资主体多元化的股份制企业，完善法人治理结构，转为民营企业，规范公司化运作，使企业真正成为自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展的独立的法人实体和市场竞争主体。二、改制重组的方式：

国有企业改制方案及步骤概述

国有企业改制方案及步骤概述国有企业改制方案及步骤概述一九九九年九月二十二日，在中国共产党第十五届中央委员会第四次会议上通过了《中共中央关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》，从此拉开了中国国有企业改制的序幕。作为律师事务所，作为律师，如何响应党中央的决定精神，为国有企业改制提供法律服务便成了一个应当积极思考的课题，目前在我国，并没有一部专门、完整的法律或者法规对企业改制的各种形为进行规范。有关企业改制的规定除了较多运用《公司法》及其配套法律法规外，还有一些是散见于相关的法律法规、规章、地方性法规及其他规范性文件，更多的则是在党中央的有关决定、精神、会议纪要、讲话中体现。而在实际操作中，从政府、企业、社会中介机构等各方均是处于一种“摸着石头过河”的境地。因此，笔者认为在企业改制的法律服务领域，不应当考虑依据某一法律的规定进行改制，而应当以“没有重大法律障碍”作为制定和实施改制方案的指导思想。在此，笔者从律师实务的角度通过研究分析并结合先行者的经验对国有企业改制的方案、步骤作了简要评述。改制方案是企业进行改造的前提和指导原则，企业首先应当制订改制方案，然后有步骤地进行实施。以下简单介绍几种可行的改制方案。一、企业公司制改造。主要适用于将非公司制的原国家控制支配的全民所有制企业和其他企业以及集体所有制企业按照《公司法》及其配套法律法规规定的规范发行成有限责任公司、股份有限公司或者国有独资公司。其中资产在1000万元以下的只能改造为有限责任公司。二、企业股份合作制改造。主要适用于城乡集体企业和处于竞争性领域的国有小型企业改制时对公司形式的选择。这一方式既有人合又有资合，所有权与经营权结合在一起，股权可以是员工个人股、员工集体股和法人股等多种形式，比较灵活。经营方式与分配方式也较易于为员工等各方接受。但不利于规模化、现代化经营。三、企业分立改造。主要适用于企业存在多种互不关联或者能够互相独立的经营项目，整体效益较差，分开经营竞争力较强而又为各方普遍接受的情况。此时可将一个企业分立成几个独立承担民事责任的企业法人。四、企业债权转股权。主要适用于企业负债严重，没有现实偿还能力但又有一定市场竞争力的情况下，经与债权人协商一致将全部或部分债权人的全部或部分债权转成股权，从而债权人变成股东的情况。这一改造方式，可以降低改制企业的负债率，降低改制企业的财务成本，从而提高企业的

房地产土地增值税核定苏地税发〔2011〕53号

江苏省地方税务局文件苏地税发〔2011〕53号关于加强土地增值税征管工作的通知各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，苏州市常熟地方税务局，省地方税务局直属税务局：为进一步加强土地增值税征管工作，经研究，现就有关事项通知如下：一、加强土地增值税清算管理（一）土地增值税纳税申报是纳税人应尽的法定义务。土地增值税清算以纳税人为主体，纳税人应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）等相关规定办理土地增值税清算申报。（二）纳税人应当对其土地增值税清算申报的真实性、准确性 — 1 —

和完整性负责。为提高纳税人土地增值税清算申报质量，主管税务机关可建议纳税人委托税务中介机构对其申报资料及申报结果进行鉴证。（三）主管税务机关在受理纳税人土地增值税清算申报时，应当对清算申报表及附列资料进行逻辑性审核，对报送资料不完整或者存在逻辑性错误的，应当要求纳税人在规定的期限内补正。（四）税务机关应当对纳税人土地增值税清算申报结果开展纳税评估。为切实提高评估质量，税务机关可引入税务、工程造价等中介机构协助。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，应按规定移交税务稽查部门处理。（五）对符合清算条件的纳税人未按照税法规定或者税务机关依法确定的申报期限、申报内容如实办理土地增值税清算申报的，应按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条予以处理；造成少缴土地增值税的，按照第六十四条予以处理；构成偷税的，按照第六十三条予以处理。二、加强土地增值税核定征收管理（一）对符合《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）第三十四条规定应按核定征收方式对房地产项目进行清算的，主管税务机关要事先进行核查，并出具报告，报省辖市地方税务局备案后执行。（二）实行核定征收方式进行清算的房地产项目，主管税务机关应根据其房地产单位售价、单位土地成本、当地建设工程造价管— 2 —