投资性房地产成本模式转公允价值
成本模式下与公允价值模式下,投资性房地产与非投资性房地产互相转换的会计分录
成本模式下投资性房地产转换为非投资性房地产 投资性房地产转换为存货借：开发产品借：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产贷：投资性房地产固定资产累计折旧固定资产减值准备非投资性房地产转换为投资性房地产自用房地产转换为投资性房地产作为存货的房地产转换为投资性房地产借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧 存货跌价准备固定资产减值准备 贷:开发产品贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产公允价值〈原账面价值公允价值〉原账面价值借：投资性房地产借：投资性房地产固定资产累计折旧 固定资产累计折旧固定资产减值准备 固定资产减值准备公允价值变动损益 贷：固定资产/开发产品/无形资产贷：固定资产/开发产品/无形资产 资本公积－其他资本公积投资性房地产转换为非投资性房地产 投资性房地产转换为开发产品借：固定资产（无形资产）(公允价值）借：开发产品(公允价值）贷：投资性房地产－成本 贷：投资性房地产－成本投资性房地产－公允价值变动（或借记） 投资性房地产－公允价值变动（或借记） 公允价值变动损益（或借记） 公允价值变动损益（或借记）地产转换为存货性房地产累计折旧性房地产减值准备的房地产转换为投资性房地产〉原账面价值资产累计折旧资产减值准备定资产/开发产品/无形资产本公积－其他资本公积地产转换为开发产品产品(公允价值）资性房地产－成本资性房地产－公允价值变动（或借记）允价值变动损益（或借记）。
投资性房地产的账务处理(2)
第二节投资性房地产的确认与计量二、投资性房地产的账务处理【例6-3】（房、地自用时分开核算，出租时转入投资性房地产）2×18年2月，甲公司从其他单位购入一块使用期限为50年的土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，2×18年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。
租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，2×18年12月5日，两栋厂房同时完工。
该块土地使用权的成本为9 000 000元，至2×18年12月5日，土地使用权已经摊销165 000元。
两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，为简化处理，假定两栋厂房分别占用这块土地的一半面积，并且以占用的土地面积作为土地使用权的划分依据。
假设甲公司采用成本模式（★★）进行后续计量。
由于甲公司在购入的土地上建造的两栋厂房中，其中的一栋用于出租，因此应当将土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产，9 000 000×1/2=4 500 000（元）。
【答案】甲公司的账务处理如下：借：固定资产——厂房12 000 000投资性房地产——厂房12 000 000贷：在建工程——厂房24 000 000借：投资性房地产——已出租土地使用权 4 500 000累计摊销 82 500（165 000÷2）贷：无形资产——土地使用权 4 500 000（9 000 000÷2）投资性房地产累计摊销82 500（165 000÷2）【例6-4】2×18年5月，甲公司与乙公司的一项厂房租赁合同即将到期。
该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。
为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。
2×18年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，2×18年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。
投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析
更计量模式后将对原有资产进行重新估值 ， 产生重估增 值 ， 上市公司利润增加 和拥有 的隐形资产得 到反 映 ， 使
从而更好地体现企业的盈利能力和真实 的资产价值 。 但 在房地产市场波动较大的情况下 ， 并不能排除部分投 资 性房地产出现贬值的可能 ，从而 引起利润的较 大波动 ，
产的公允价值 高于 原账面 价值的差
借： 资性房地产～公允价值变动 投 贷： 公允价值变动损益 公允价值低于原账面价值的差额： 借： 公允价值变动损益 贷： 投资性房地产…公允价值变动
贷： 投资性房地 产 累计 折 旧 额 ：
１ ． 投资性房地产转换 为非投资性房地产
从表２ 会计处理 可见 ，采用成本模 式计量投资性房 地产转换为 自用房地产时 “ 原值转原值 、 折旧转折 旧、 摊
销转摊销 ， 准备转准备 ”最显著的特点就是企业不受房 ， 地产价格变动的影 响 ， 盈利稳定 。如果 采用公允价值模 式计量 ， ， 那么 当投资性房地产转换为 自用房地产时 ， 企
３ ６
表 ２ 两种模式下投资性房地产转换为非投资性
房 地 产 的会 计 处 理
成本模式下的转换 公允价值模式下 的转换
从表３ 会计处理可见 ， 在公允价值模式计 量下 ， 自 当 用房地产转作投资性房地产时 ， 在房地产市 场迅 速贬值 的情 况下 ， 将公允 价值小 于账 面价 值 的差 额计入 “ 公允 价值变动 损益 ” 目的借 方 ， 科 期末 则会减少 企业 当期 的
利润 。在 目前房地产市场普遍都是公允价值大于原账面 价值 的情况下 ， 其差额计入 “ 资本公 积一其他 资本公积 ” 科 目的贷方 ， 待该项投资性房地产处置时 ， 因转换计人资 本公积 的部分应转入 当期的其他业务收入 ，其实质还是 增加了企业的当期利润 。 而在成本模式下 ， 只有存货房地
第7章 投资性房地产
第7章投资性房地产一、单项选择题1.甲公司对投资性房地产以成本模式进行后续计量，2017年1月10日甲公司以银行存款9600万元购入一栋写字楼并立即以经营租赁方式租出，甲公司预计该写字楼的使用寿命为40年，预计净残值为120万元。
采用年限平均法计提折旧，不考虑其他因素，2017年该写字楼计提的折旧金额为（）万元。
A.240B.220C.217.25D.237【答案】C【解析】2017 年年末计提折旧金额=（9600-120）/40/12×11=217.25（万元）。
2.企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。
A.其他综合收益B.公允价值变动损益C.资本公积D.资产减值损失【答案】B【解析】公允价值模式下，企业应在资产负债表日按投资性房地产公允价值与账面价值的差额，调整其账面价值，同时计入“公允价值变动损益”。
3.企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。
下列关于转换日该房地产公允价值小于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是（）。
A.计入递延收益B.计入当期损益C.计入其他综合收益D.计入资本公积【答案】B【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值小于账面价值的差额，应该计入“公允价值变动损益”。
4.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。
A.计入“其他综合收益”B.计入期初留存收益C.计入“营业外收入”D.计入“公允价值变动损益”【答案】A【解析】自用房地产转换为投资性房地产，公允价值高于账面价值差额计入“其他综合收益”，低于计入“公允价值变动损益”。
5.2020年3月，甲公司决定对按照成本模式进行后续计量的出租用写字楼进行改扩建，并与改扩建完工时将写字楼出租给丙公司。
3月31日写字楼进入改扩建，原价为10 000万元，已计提折旧2 000万元。
中级会计实务精讲——第12讲_投资性房地产确认条件与计量(2),投资性房地产转换及处置(1)
第二节投资性房地产的确认与计量三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配——未分配利润、盈余公积）。
【手写板】【特别提示】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
借：投资性房地产——成本（转换日的公允价值）投资性房地产减值准备投资性房地产累计折旧（摊销）贷：投资性房地产利润分配——未分配利润（倒挤，可借可贷）盈余公积（倒挤，可借可贷）【补充例题·判断题】（2012年）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本计量模式。
（）【答案】√【解析】投资性房产后续计量可以从成本模式转为公允价值模式，但不可以反着转换。
【补充例题•多选题】（2017年）下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有（）。
A.自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回C.投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益D.满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化【答案】AD【解析】选项B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回；选项C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。
【补充例题•多选题】（2018年）投资性房地产的后续计量模式由成本模式转为公允价值模式时，公允价值与账面价值之间的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。
A.其他综合收益B.资本公积C.盈余公积D.4 000【答案】D【解析】借：固定资产 4 000（原投资性房地产账面余额）投资性房地产累计折旧（摊销） 200投资性房地产减值准备 100贷：投资性房地产 4 000累计折旧 200固定资产减值准备 100【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。
投资性房地产的转换
借：投资性房地产——办公楼（成本） 30000
累计折旧
60 00
贷：固定资产——办公楼
20000
其他综合收益
14000
投资性房地产转换为自用房地产
成本模式下：
借：固定资产（无形资产）（原资产的账面原值） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备
投资性房地产的转换
1
2018.11
Chen Lijun
投资性房地产的转换形式
自用房地产转换为投资性房地产 投资性房地产转换为自用房地产
自用房地产转换为成本模式投资性房地产
借：投资性房地产（原资产的账面原值） 累计折旧（摊销） 固定资产（无形资产）减值准备
贷：固定资产（无形资产） 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备
公允价值模式下：
借：固定资产、无形资产（转换日的公允价值） 贷：投资性房地产（转换日的账面价值） 差额：公允价值变动损益
[例] A企业于2019年4月1日将出租的厂房收回自用。 厂房在转换前采用成本模式计量，账面原价为1 600 万元，累计已提折旧为360万元。
借：固定资产——厂房 投资性房地产累计折旧
贷：投资性房地产——厂房 累计折旧
16 000 000 3 600 000 16 000 000 3 600 000
[例] A企业于2019年6月1日，将对外出租的写字楼因租赁 期满予以收回自用。写字楼在转换前采用公允价值模式计量， 原账面价值为6 800万元，其中，成本为6 400万元，公允 价值变动（截至到本年末）为400万元。6月1日，写字楼开 始自用，当日的公允价值为6880万元。
投资性房地产--成本模式和公允价值模式计量的区别
投资性房地产成本模式和公允价值模式计量的区别1.相关规定在成本模式下，应当按照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。
1.相关规定企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。
企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。
这两个条件必须同时具备，缺一不可。
2.会计处理（1）计提折旧或进行摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧投资性房地产累计摊销2.会计处理投资性房地产的明细科目为“成本”、“公允价值变动”提醒：不计提折旧、摊销、减值准备，应当以资产负债表日的公允价值计量。
（1）投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，会计处理为：借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。
待处置该投资性房地产时，将其持有期间累计产生的“公允价值变动损益”转入“其他业务成本”科目(此笔分录不影响处置损益)（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（2）取得的租金收入借：银行存款贷：其他业务收入（3）经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备——。
投资性房地产公允价值模式核算、转换(1)
（三）投资性房地产后续计量模式的变更
1．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，丌得 随意变更。以成本模式转为公允价值模式的，应当作 为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值不 账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未 分配利润）。
成 本 模 式 有条件 不可以 公 允 价 值 模 式
【例7】2011年1月1日甲公司将购入的办公楼当日出 租给丙公司（购入价格为5200万元），租期从2011年 1月1日——2012年12月31日，每年租金300万元，在 年末收取。 2011年末，该办公楼公允价值为5300万元。2012 年末，租赁期届满时，甲公司收回该项投资性房地产， 幵将该办公楼出售，取得收入5800万元。假设甲企业 采用公允价值模式计量。甲公司的账务处理如下: ①2011年1月1日，购入办公楼幵出租: 借:投资性房地产——成本 5200 贷:银行存款 5200
借：投资性房地产——成本 1010
贷：银行存款 1010
Hale Waihona Puke 2．采用公允价值模式进行后续计量的会计处理 企业采用公允价值模式进行后续计量的，丌对 投资性房地产计提折旧或进行摊销；在资产负债表日 投资性房地产应当以公允价值计量，公允价值不原账 面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损 益）。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业 务收入。
（二）采用公允价值模式核算投资性房地产
采用公允价值模式核算投资性房地产，也可以分 为初始计量、后续计量和处置三个步骤： 1．采用公允价值模式下的初始计量
（二）采用公允价值模式核算投资性房地产
（1）采用公允价值模式的前提条件
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值 能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房 地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式， 就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后 续计量。在极少数情况下，已经采用公允价值对投资性房 地产进行后续计量的企业，有证据表明某项房地产在完成 建造活动后首次转为投资性房地产时，该投资性房地产的 公允价值丌能持续可靠取得的，应对该投资性房地产采用 成本模式计量直至处置，幵且假设无残值。