案例研究-住宅豪宅-江景豪宅个案共27页
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上海豪宅案例分析
上海豪宅案例分析上海作为中国最具发展潜力的城市之一，一直以来都是豪宅项目的热门地。
在过去几年里，上海豪宅市场一直呈现出蓬勃发展的态势，吸引了众多国内外的高净值客户。
本文将以几个经典案例为例，对上海的豪宅市场进行深入分析。
第一案例：滨江房子滨江房子是上海豪宅市场中的经典案例之一、该项目位于黄浦江畔的陆家嘴金融中心附近，享有得天独厚的地理位置。
项目由一座高层住宅和一座公寓楼组成，其中高层住宅面积较大，每层只有一户业主，私密性极高。
该项目的设计采用了现代简约风格，充分利用了高层建筑的优势，拥有优美的江景和城市景观。
项目的配套设施完善，包括健身房、游泳池、花园等。
售价高昂，仅限高净值客户购买，成为上海豪宅市场的标志性建筑之一第二案例：望云台望云台是上海豪宅市场中的另一个典型案例。
该项目位于浦东新区的世纪大道上，拥有无敌的城市全景视野。
项目由一栋高层住宅和一栋多层公寓组成，住宅楼共有100多套，每层只有三套房屋，私密性较好。
该项目的设计非常注重居住品质，每套房产都有大面积的室外阳台和窗户，非常适合享受城市景观。
项目的配套设施包括儿童游乐区、商业中心、健身房等，满足了居民的各种需求。
虽然售价高昂，但该项目依然受到了许多高净值客户的追捧。
上述案例的成功，不仅仅是因为其地理位置和建筑设计，还得归功于上海作为国际化大都市的吸引力和豪华生活方式的需求。
作为一个全球金融和商业中心，上海吸引了大量的投资者和企业家，他们对高端住宅的需求也相应增加。
此外，随着中国经济的快速发展，越来越多的人具备了较好的经济实力，他们对高品质生活的追求也在不断增加，这也为上海豪宅市场提供了广阔的市场空间。
然而，上海豪宅市场也面临着一些挑战。
首先，由于上海的土地资源有限，土地供应不足是制约豪宅项目发展的主要问题之一、为了保持市中心地段的楼盘独特性，有些项目被限定为珍珠带区域，导致供应不足。
其次，政府对于豪宅市场的调控也会对市场产生一定的影响。
案例研究-住宅豪宅-江景豪宅个案
根据各户型的特U板房位于六号楼29层01单元风格超现代时尚简约，突
显材质优雅的纹理和天然色调。
EBH板房位于五号楼16层02单元风格现代典雅融入美式，突 显材质的华丽的色调与纹理。
设备档次：国际奢侈品牌，如Gaggenau等 技术设备：新风设备、卫生间地暖、卫星电视
西塔 海心沙 广州塔
珠江新城 珠江公园
汇悦台
区位：新中轴与珠江新城交界核心地段
新中轴旁、珠江新城核心
景观：南望一线城市复合江景资源
广州新中轴线
南望一线江景 新中轴城市景观
配套：城市级文化商业配套
新中轴线上城市级地标型文化商业配套
交通：项目所在位置核心，交通十分成熟
HOPEFLUENT
成交套数 6 23 25 14 当前均价 成交套数占比 （元/㎡） 53193 62057 51370 47906 8% 主力总价段 2000-2200万
楼栋
户型
单元 01 02 01 02
观景效果 望江面较窄，以园景为主 超120°无遮挡一线望江， 侧望三江交界 超120°无遮挡望江， 侧望三江交界 90°无遮挡望江， 侧望三江交界 超120°无遮挡一线望江， 正望三江交界 超180°无遮挡一线望江， 正望三江交界
市场豪宅个案
珠光.御景壹号
侨鑫.汇悦台
HOPEFLUENT
白鹅潭珠光御景壹号，价值属性Ⅰ级豪宅
项目简介和指标
项目位置 规划总占地
广州市荔湾区黄沙大道（原广铁南站） 约26.15万㎡ 项目共规划有21栋16-36层高层洋房，配套有
项目规划
壹号会馆、六星级酒店、小学、幼儿园、詹
天佑纪念馆、铁路博物馆等
杭州豪宅案例研究
主力户型：200-300㎡（酒店式公寓）
均价：待定 精装标准：精装全配，价格待定 预计开盘时间： 2013年年底或2014年年初 项目卖点：钱江世纪城核心区位优势，世界顶级团队设
综合购物中心
计（站立的西湖设计理念）， JUMEIRAH酒店、七星服务，
超10万方综合商业，超大空中休闲水景花园
设计管理团队
SOM 建筑设计事务所 KCA 室内设计 Jumeirah 酒店管理 Benoy 商业设计 Arup 幕墙及机电顾问 Isometrix 灯光设计顾问 Johnson Controls 智能化鸿基地产、香港地铁公司 物业公司：地铁物业管理 项目区位：尖沙咀柯士甸道西1号 项目规划：项目由4座61层231米超高层组成，包含住宅、酒店、会 所等物业，规划建筑总面积92900㎡，容积率5.8，规划总户数1054户 主力户型：103-130㎡三房为主 均价：15万-25万（最高38万）元/㎡ 精装标准：约1.3万元/㎡ 开盘时间： 2006年7月 项目卖点：绝佳繁华地段，交通便利，无敌海景资源
豪宅个案分析——汤臣一品
物业服务：物业管理（大峰物业提供物管服务）+私人管家（台湾晶华国际酒店集团提供管家服务）
大峰物业作为汤臣一品的物业管理企业，特 组建经统一培训、具备优良的专业素养的精
英团队，可以满足住户的各项需求。
台湾领先的酒店管理品牌晶华酒店管理集团， 为业主提供个性化私人管家服务，包括24小 时礼宾服务、24小时保安服务、个性化私人 管家服务、清扫及洗衣服务、会晤及商务服 务、预订及代购服务、新建快递服务；私人 地下停车服务…
效果图：大部分房源均可观赏维多利亚无敌海景 交通区位图
豪宅个案分析——香港凯旋门
会所：建于59-61层摩登高空会所
典型楼盘研究北京别墅案例
有效的控制了面积和总价的小独栋别墅产品是该项目实现 年销售速度超4万平米的主力军，从中也可见北京市的准财 富/上层中产这一新的细分市场有着巨大的购买潜力。
西山美庐
流水别墅
位 置：海淀区四季青乡西部 占地面积：约１９公顷 建筑面积：一期７．１万平方米 容积 率：一期为０．４７ 产品特征：一期100栋独栋别墅，户型区间358-
位 置：昌平温榆河上游九华山庄对面 占地面积：80公顷 建筑面积：25万平米 容积 率：0.33 开发阶段：共分两期，其中一期占地60公顷，建筑面积20万平米，包括590套独栋别 墅
产品特征： 一期单体面积包括从190㎡到300㎡的小户型和350-470 ㎡的大户型，二者的面积比 接近1：1
销售价格： 开盘价1万元/平米，目前已上涨到11000元/平米，包括2000元/平米的精装修。
项目十余年内部景观的营造是该项目取得成功的关键。90年代入市初期并没有取得 广泛市场认可；但项目始终坚持把景观环境的建造放在第一位，踏踏实实的美化、营 造社区景观环境，当项目内部景观逐渐成熟以后，很自然得引起了客户的关注，推动 了项目的发展，最终实现了京城别墅的最高价位。
特点三 价格随别墅资源的丰富而迅速攀升
项目二、三期大走“大景观+大户型+大庭院”的景观型豪宅路线，取得了良好 的市场反应，其中价格较高的临水产品销售速度惊人，证明了北京顶级消费能 力的真实存在。
第一期 1995年 9000元/平方米
第二期 2000年
第三期 2004年
12000元/平方米 16600元/平方米
创新理念、对产品的细致雕琢是该项目取得成功的关键。细节区别但总体统一的 建筑风格、欧洲小镇中心的概念、下沉式花园采光都至今仍是北京市场上许多其 他别墅项目效仿的对象。
西山美庐
流水别墅
位 置：海淀区四季青乡西部 占地面积：约１９公顷 建筑面积：一期７．１万平方米 容积 率：一期为０．４７ 产品特征：一期100栋独栋别墅，户型区间358-
位 置：昌平温榆河上游九华山庄对面 占地面积：80公顷 建筑面积：25万平米 容积 率：0.33 开发阶段：共分两期，其中一期占地60公顷，建筑面积20万平米，包括590套独栋别 墅
产品特征： 一期单体面积包括从190㎡到300㎡的小户型和350-470 ㎡的大户型，二者的面积比 接近1：1
销售价格： 开盘价1万元/平米，目前已上涨到11000元/平米，包括2000元/平米的精装修。
项目十余年内部景观的营造是该项目取得成功的关键。90年代入市初期并没有取得 广泛市场认可；但项目始终坚持把景观环境的建造放在第一位，踏踏实实的美化、营 造社区景观环境，当项目内部景观逐渐成熟以后，很自然得引起了客户的关注，推动 了项目的发展，最终实现了京城别墅的最高价位。
特点三 价格随别墅资源的丰富而迅速攀升
项目二、三期大走“大景观+大户型+大庭院”的景观型豪宅路线，取得了良好 的市场反应，其中价格较高的临水产品销售速度惊人，证明了北京顶级消费能 力的真实存在。
第一期 1995年 9000元/平方米
第二期 2000年
第三期 2004年
12000元/平方米 16600元/平方米
创新理念、对产品的细致雕琢是该项目取得成功的关键。细节区别但总体统一的 建筑风格、欧洲小镇中心的概念、下沉式花园采光都至今仍是北京市场上许多其 他别墅项目效仿的对象。
超高层住宅研究-案例
上海.汤臣一品.简介
记录时间 2006-10-10 2006-06-05
最高价 均价
最低价
价格描述 均价130000元/平米
80000元/平方米
最高价140000元/平方
2006-04-20
最高150000元/平方米，最 低80000元/平方米，均价为 110000元/平方米
上海.汤臣一品.房型图
上海.汤臣一品.房型图
广州.东湖御苑. 153m，47层
广州.东湖御苑. 总平面图
广州.东湖御苑. 简介
东湖御苑是由香港上市公司廖创兴集团全资子公司广州创兴房 地产发展有限公司开发的，占地12915M2，地处东山腹地，邻近东湖、 珠江，是广州最高的高档纯住宅楼之一，周边配套齐全，拥有空中花园 和耗资6000万，面积超过2000平方米，配套设施齐全的超豪华会所东湖 会，香港风格户型，深受市民喜欢，而最近新推的湖江双景双连、复式 单位更是在广州房产市场掀起了不小了的购房热潮。4栋47层塔楼，蝶 型结构，3梯8户共844户。大型成熟楼盘，小区布局合理，以125－226 方大户型为主，采光、私密性好，结构方正、实用率高。 地处海印生活圈，生活配套完善，远离交通主干道，受噪声影 响较少。广州的繁华地段有无数处，但既能坐拥四通八达之交通、轻松 购物之便利，又能饱览湖之秀色江之灵动，东湖御苑，却是全城罕有。 作为广州的高尚住宅社区，地处东山腹地，紧邻“羊城八景”之一的东 湖春晓，坐拥四通八达的交通，又能饱览湖之秀色江之灵动的东湖御苑 地处东山腹地，周边配套齐全，培正中学、执信中学、中华广场、流行 前线、王府井百货、东湖公园等名校兼购物休闲场所环绕周围，独拥市 中心珍贵江湖美景，自然风光，得天独厚，旺中取静。
深圳.华尔登府邸.简介
拥有国际顶级酒店福朋喜来登酒店及42万平方尺大型商场配套；享受 福朋喜来登酒店星级商务娱乐设施：具备现代设施的健身房、长24米的加热 户外泳池、跳水池、蒸汽浴室、桑拿房、泛亚餐厅PANASH、中餐厅CHINA SPICE、Out on Six 露天式户外酒吧...
重庆豪宅典型案例分析PPT课件
70年全球视野打造200万平米华润计划区
华润二十四城的规划与东京六本木、台北信义如出一辙。华润更以70年凝聚全球视野，力邀 国际城市规划大师致力于解决国际工业城市转型课题，以台北信义计划区、东京六木本计划 区等世界级计划区为蓝本，缔造重庆华润计划区。
日本六本木计划区 日本六本木位于日本东京，1986年六本木重建严 格按照计划区形式进行全区规划并以“城市中心 文化”和“垂直庭院城市”作为规划的重要理念， 形成包含朝日电视台、维珍toho影院等融居住、 娱乐、工作、学习、创作等多种功能为一体的城 市格局，成为日本最著名的购物和旅游中心。
第8页/共71页
110米楼间距，特别视野通道
110米楼间距 成为主城区较稀缺的大尺度空间， 110米楼间距，保证了视野的开 阔与社区内充沛的阳光，也避免 了被邻居洞悉一切的尴尬。
视野通道
视野通道 建筑布局的时候特别设置视野通 道，大部分住户均可享受江景。
110米
第9页/共71页
4500原生态花园
楼……
LUD开发模式
二十四城以整体规划协同城市开发的理念，采用国际最前沿的LUO（Leading unit deveiopment,领导型单
元开发）模式，最大限度的进行建筑与地理、历史、文化的城市及融合，以1050亩建设厂改变和规划城市新
形态，打造集住宅、大型商业中心、特色商业街、星级酒店、写字楼、教育为一体的大型居住区，为重庆献
1.5米宽大床在不使用 时可上推隐藏在墙面 内，下方设有沙发， 充分利用空间。
第15页/共71页
阳台墙壁上设有折叠桌，不使用时贴墙收 纳，不占空间；使用时抬起，可熨衣或做 小书桌用。
•项目推广
2008年10月11日至10月19日， 华润70周年城市艺术展在杨家 坪步行街举行，这个主题为 “品质给城市更多改变”的艺 术展。
案例研究-住宅豪宅-江景豪宅个案
外立面使用大面积的玻璃幕墙与石材，建筑成本高
正面采用了新一代高档钢化双银low-e中空节能玻璃，具有先进 性，投入成本高
– 目前广州写字楼普遍只是使用普通单银玻璃
建筑背面全石材建设，不惜工本，力求完美 部分采用铝材，增加通透感轻盈感，突显品质
双银Low-E 和单银Low-E玻璃的比较
单银Low-E镀膜玻璃通常只含有一层功能层（银层）。双银Low-E镀膜 玻璃具有两层功能层（银层），加上其他的金属及化合物层，膜层总数 达到9层。双银Low-E的技术工艺控制难度比单银大的多。 价格上双银Low-E会比单银Low-E高，但节能性能更加优越，在室内舒 适性以及减少制冷采暖能耗等方面都相对单银Low-E 中空有显著提高。 双银Low-E玻璃已成为提高建筑整体品质的首选产品，是建筑节能玻璃 的发展趋势。
HOPEFLUENT
公共空间——私密低调+双首层超高挑高尺度，打造低调奢 华的国际身份感
架空层：
10m超高首层全架空，使二楼就具有俯视园林的效果
双入户大堂：
首层大堂：
10m挑高大堂，结合水景”T”台设计入户
酒店式前台服务，营造贴心物管服务
豪华独立等候区，提供豪华、舒适等候环境
根据各户型的特征选取不同的室内设计风格
YABU板房位于六号楼29层01单元风格超现代时尚简约，突
显材质优雅的纹理和天然色调。
EBH板房位于五号楼16层02单元风格现代典雅融入美式，突 显材质的华丽的色调与纹理。
设备档次：国际奢侈品牌，如Gaggenau等 技术设备：新风设备、卫生间地暖、卫星电视
室内设计：
Yabu Pushelberg
豪宅研究(41页)
主卧套房设独立 卫生间
跃式设计
户型特色——
双空中花园设计：入户花园+阳台花园
• 双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性； • 跃式设计，丰富室内空间层次感； • 主卧室套房，设有独立的卫生间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 尊贵性
——突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同 时突出客厅的张显性。
• 一梯两户平面推介：
2、户型设计建议：
• 一梯两户平面推介：
四、户型设计建议：
• 一梯四户平面推介：
户型亮点建议：
（1）空中花园设计：
——提升室内居住环境的舒适性； ——入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关 功能，体现户型的气派。
户型亮点建议：
（2）空中漫步走廊设计：
——为室内空间增加趣味性 ——扩大室内采光面、观景面
• 户型产品设计具有亮点和创新性；
– 选取范围：
• 广州楼盘 • 外地楼盘
• 广州楼盘：
江景豪宅——中信君庭、金海湾、汇美景台、中 海锦苑、凯旋会、中海蓝湾 区位豪宅——汇景新城
• 外地楼盘：
北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘
• 外地研究个案：
北京——东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、 MOMA国际寓所、通用时代、 铂宫、公园 大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。
跃式设计
户型特色——
双空中花园设计：入户花园+阳台花园
• 双空中花园设计，提升室内居住环境的舒适性； • 跃式设计，丰富室内空间层次感； • 主卧室套房，设有独立的卫生间；
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 尊贵性
——突出主人房（包括主卫）的豪华设置和景观要求，同 时突出客厅的张显性。
• 一梯两户平面推介：
2、户型设计建议：
• 一梯两户平面推介：
四、户型设计建议：
• 一梯四户平面推介：
户型亮点建议：
（1）空中花园设计：
——提升室内居住环境的舒适性； ——入户空中花园既能美化室内环境，还可以作为玄关 功能，体现户型的气派。
户型亮点建议：
（2）空中漫步走廊设计：
——为室内空间增加趣味性 ——扩大室内采光面、观景面
• 户型产品设计具有亮点和创新性；
– 选取范围：
• 广州楼盘 • 外地楼盘
• 广州楼盘：
江景豪宅——中信君庭、金海湾、汇美景台、中 海锦苑、凯旋会、中海蓝湾 区位豪宅——汇景新城
• 外地楼盘：
北京楼盘、上海楼盘、深圳楼盘
• 外地研究个案：
北京——东方之子、光彩国际公寓、温莎大道、 MOMA国际寓所、通用时代、 铂宫、公园 大道、蓝堡国际公寓、棕榈泉国际公寓
户型特色——
– 客厅、主卧室均采用大开间设计； – 三套间设计，凸显户型气派； – 主卧套房，设有卫生间和衣帽间；
7100
5500
2、豪宅项目产品研究的归纳：
B、平面设计的突出点：
– 人性化
——按照富豪们的生活状态设定他们的生活空间，特别是在 功能分区明确、开间要大、空间更高等方面满足他们的 需求。