成都中国铁建国际城精装修调研报告
成都市精装修市场分析报告
成都市精装修市场报告目录一、成都精装修市场简况2二、指标特征分析21、物业类型分析22、环线分布分析33、区域分布分析44、装修报价分析45、装修报价与销售价对比分析6三、精装修产品分析71、目前成都精装修市场的主要工程规范情况7（1）工程装修档次定位表：8（2）目前成都主要在售精装工程精装规范82、主要精装楼盘分析8（1）厨房8（2）卫浴10（3）客厅及卧室11（4）公共部分12四、典型个案分析131．成都精装修房市场个案分析13【西城公馆】13【金域西岭】14【挪威森林】15【龙湖·三千城】16【鹭岛国际社区】172．国内主流城市精装修房市场个案分析19【中海瀛台】19【创智天地】21【宝地东花园】24五、部分户型装修亮点26一、成都精装修市场简况成都精装修房地产市场整体属于快速发展阶段，虽然尚未成熟，但客户认知程度尚可，销售情况较为乐观。
装修档次两极分化严重，以500元/平方M——1500元/平方M的中低端和2500元/平方M——5000元/平方M的超高端为主。
体现出两种不同的开发套路，销售务实与品质拉动成为其主导的开发思想。
目前精装修房的销售情况较为乐观，这与较低的总价范围以及需求旺盛有较大关系，这与客户对精装修房的逐渐认可有关。
二、指标特征分析1、物业类型分析2008年，成都市场上目前在售的精装修工程共有25个，其中公寓类工程24个，占到了装修工程的96%，别墅类工程仅有一个，为雅居乐花园，但仅为几套，在成都的别墅精装房工程中属于稀缺资源。
数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息•成都机构易居视点上图反映出目前市场上全装修工程以公寓为绝对主流，别墅类精装工程由于属于稀缺资源，在客户群中难以做到统一规范，目前尚处于探索和试行阶段。
2、环线分布分析数据来源：成都易居房地产研究所，上海克而瑞信息•成都机构易居视点：通过对工程环线分布的研究，精装修工程以2-3环和外环以外工程较为集中其中8个精装修工程集中在2-3环内，外环的工程为7个，主要位于郫县、龙泉和温江区域。
成都-精装房研究报告
卡斯摩广场项目成都精装房研究报告成都时轮房地产顾问有限公司二零零八年十月目录一、政策与市场概况 (3)（一）精装房的相关政策概况 (3)（二）精装房的市场概况 (4)（三）精装房的市场机遇 (6)二、精装房项目的情况 (8)（一）成都现有主要在售精装楼盘基本情况调查 (8)（二）项目基本情况概述 (9)（三）操作模式 (11)（四）配臵方式 (12)（五）精装房项目装修概况 (14)（六）装修装饰风格 (16)（七）房屋报建、装修、验收与交付合同签订方式 (18)三、消费者情况分析 (18)（一）目标客户群 (18)（二）客户群心理 (19)四、建材市场调查情况 (19)五、总结与发展 (22)一、政策与市场概况（一）精装房的相关政策概况99年以来，国家对住宅建筑技术规范越来越细化，从对体系的建立，技术标准的规范逐步细化到对内部装饰装修的详细规定，国家对住宅建筑的规范逐步由提高建筑质量向商品住宅的一步到位进行演变。
住宅逐渐由单一的建筑体逐渐转变成商品，这种概念的转变使住宅产品更加切合市场，更好的引导住宅产品向科学化、市场化发展。
（二）精装房的市场概况1、06-08年主要精装房项目一览1）项目总体数量猛增据不完全统计，从当年总体数量上看06年、07年、08年精装房项目分别为7个、4个和17个，08年比07年增加近13个项目，同比猛增425%。
2）项目总体开发规模猛增据不完全统计，从当年总体规模上看，06年、07年、08年精装房项目分别为21.62万㎡，28.2万㎡，114.33万㎡，08年比07年增加近86.13万㎡,同比猛增405%。
3)品牌开发企业项目增多，市场竞争逐渐激烈，市场逐步成熟数量（单位：个）纵观06、07、08年的精装房市场的发展，精装房市场在短短的2年时间内完成了从以一般性开发企业为主的市场向以品牌开发企业为主流的市场转变，越来越多的品牌开发企业将目光投向了精装房市场，市场竞争更加激烈，市场已初步成熟。
四川省成都市精装房市场发展现状
四川省成都市精装房市场发展现状四川省成都市精装房市场发展现状市场需求研究供应量波动较大；进入10年以后需求相对平稳，精装房抗压能力更强；市场需求研究精装房市场份额持续走高；精装房需求旺盛；市场需求研究市场存量较小，且较为平稳；市场价格走势研究精装房价格价格涨幅高于清水房涨幅；清水房与精装房之间的价差进一步拉大；市场格局研究主城区精装项目分布263>.万科金色领域精装项目主要集中于主城区市场格局研究郊县在售精装项目一览表区域项目名称龙泉驿东山国际新城恒大绿洲双流麓山国际社区蔚蓝卡地亚雅居乐花园温江珠江国际新城恒大城新都富力桃园浦江大溪谷都江堰龙湖小院青城青城山房郫县龙湖弗莱明戈郊县普遍有1-2个精装项目市场格局研究供需都主要集中于70-110㎡套二或套二变套三、50-70㎡套一、130-150㎡三房市场格局研究300㎡以下的户型供需较为平稳，基本都保持在1.5以下；超过300㎡以上的豪宅供需矛盾较为突出；市场格局研究1000-2000元/㎡的中档装修是市场的绝对主力市场细分研究1、功能系2、经济系3、奢侈系4、品质系5、便利系功能系功能系精装房主要是指在前期装修设设计中充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量，注重装修的功能布局科学，而并非简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目；代表项目：万科金域西岭金润华府功能系装修卖点：没有突出装修材质的品牌卖点，无论从推广还是样板间设计都是突出对业主后期功能使用上的人性化设计。
功能系价格及销售情况：从功能系精装房项目对周边清水房项目的成交均价和销售速度来看，功能系精装房的房价要比周边清水房高出20%-40%，销售速度基本与周边普通住宅物业的销售速度基本持平。
项目名称装修标准整体均价平均销售速度周边均价（清水）周边平均销售速度（清水）万科金域西岭1500元n/㎡7800元/㎡56套/月6300元/月80套/月万科金润华府1200元/㎡9500元/㎡101套/月6800元/㎡108套/月功能系装修标准及配置：功能系精装房项目的装修标准主要集中于1000-2000元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是及集中在中高端具有较好口碑的品牌建材。
精装修房定位报告
中华名园精装修房定位报告一、市调样本本报告选取目前成都热销与滞销的8大项目作为样本进行调查，从工程进度、样板间形式、销售文本、策划诉求等四方面进行对比分析，找出各项目的优劣比较，成败缘由，供我公司精装修项目进行借鉴。
参与调查的项目分别为：龙湖·三千城、万科·金润华府、万科·金色海蓉、万科·金域西岭、誉峰、叠翠峰、交大·格外、怡和·维斯顿联邦公寓，另外对即将推出精装修房的置信·丽府、朗基·龙堂进行了前期的问询。
二、市调内容本报告调查内容主要分为以下8大类：1.项目基础信息2.项目经济指标——通过对精装修占项目总体配比、户型区间、工程进度都方面的调查，为本案精装修房源的配置数量、位置提出建议。
3.项目开发相关单位——通过对各精装项目的室内设计单位、装修施工单位的调查，为公司组建室内设计、施工团队提供建议。
4.精装修基本情况——通过对户型配比、售价、对外装修报价、实际造价、样板间修建、热销户型的调查，为公司设计部门、采购部门、工程部提供相关参考。
5.配置标准——通过对墙地面、卫生间、厨房、客厅、卧室的装修配置的调查，为公司精装修项目的具体配置提供依据。
6.销售配合——主要是为公司精装修项目销售文本的准备提出相关建议。
7.交房约定——主要考察各样本从取得预售证到交房的建设周期、装修周期以及验收标准，为工程部提供相关参考。
8.项目评议——主要针对各项目的优劣势、推广诉求点、区域同类产品的价差进行分析，为后期营销推广及定价提供现实依据。
三、调查结论1.项目经济指标户型供应：市场上精装房供应主力面积区间为40-50㎡单间及70-90㎡套二，而120㎡以上户型（大户型的面积区间以200-300平米为主）出现誉峰这样的豪装项目中，客户对大户型装修水平要求较高。
装修周期：清水房综合竣工验收后4-7月。
建议：主推90㎡以下产品，兼顾少量100-130㎡户型。
金网络成都中国铁建国际城精装研究方案2
123
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010 年5月）
装修标准:2500元/㎡ 代表个案:叠翠峰、趣园
产品特征： 此类标准精装房标榜五星级酒店式的装修标准，大多配送家具家电，并配有完 善的酒店式服务，便于满足投资和自住客群的不同需求。
装修配置： 装修设计时尚，配置品牌以国际知名品牌为主。
房电器、智能DV
男女分区、干湿分区、三重防水、双洗手盆、 村拉维特、汉斯格雅、意大利黑
冲浪浴缸、液晶电视
金花石材
各房间都有墙面造型、灯组造型、配以高档石 梁志天设计、意大利黑色圣罗兰，
材、墙纸、软包
闪电金，法国西米石材、进口墙
纸
独立设备房、地暧、中央空调、智能门锁、日
大金、奇胜、日立
本进口彩显门禁系统、智能安防系统
功能布局 公共空间
收纳系统 厨房系统 卫浴系统
厅房系统
设备系统
装修配置 石材、灰镜装饰、水晶吊灯、设大堂服务
台、黑镜钢豪华信箱 衣柜
组合橱柜、厨房家电全套 浴室柜、石材地面、墙面马赛克、洁具、
挂件、淋浴间 乳胶漆、局部灰镜造型、石材、实木复合
地板、40寸液晶电视、空调 采用变频式供水系统，每户均设独立水电 表、室内管线安装，设独立空调、照明专
多乐士、TCL、圣 象、东鹏 格力
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，销售速度慢20%以上，但房价要比 周边清水房高出12%-40%。
整体均价(元/ 平均去化率(套 周边清水均价 周边清水平均去化率
项目
㎡)
/月)
(元/㎡)
(套/月)
三千城
8469
40
7500
66
北城天街 8875
国内外房地产项目精装修专题研究报告
国内外房地产项目精装修专题研究报告Let's learn positive psychology to make our life happier.国内外房地产项目精装修专题研究报告最新资料,WORD文档,可编辑精装修——调控下房地产品质时代来临随着人民生活水平的上升,对住房的要求也不断提高,住房的质量、技术以及低碳环保越来越受到重视,“全装、精装”的概念愈发普及,尤其是处于当下住宅市场受到深度调控,项目的品质成为了支撑业绩的不二法门.一、全装、精装修房的概念早在2002年颁布的商品住宅装修一次到位实施导则便明确规定,“全装修房”是指房屋交钥匙前,所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,厨房和卫生间的基本设备全部安装完成的集合式住宅.如今,随着装修房逐渐为市场认可,越来越多的住宅产品采取“精装修”的标准予以交付.“精装修”为开发商以及市场普遍提及,而其概念与官方所规定的“全装修”如出一辙.二、国内外精装修市场的发展与特征1、各国“精装修”市场特征美国——个性化精装修.美国物质与技术基础好,地广人稀,经济发达,因此,其房屋类型选择和装修风格自由度都较高.很多美国购房者为了满足个性需求会选择简装房,一般是独栋或联排住宅,房屋独立性强.购买时,房屋只经过墙面粉刷、地面找平等基本装修,之后用户再自行购置室内墙面外观构件和厨卫设备进行精装修.在美国,精装修住宅一般是高级公寓,单位面积购买价格较高,然而其装修技术和质量很高,是许多高薪阶层的购买对象.这类精装修高级公寓通常先由购房者向建筑师传达其装修意向,双方共同制定装修菜单,确定设计方案,再由建筑师转交设计图给开发商进行施工,并且业主可以阶段性地提出修改意见.美国住宅及装修产业化已达到较高水平,这不仅反映在主体结构构件的通用化上,而且特别反映在各类装修制品和设备的社会化生产和商品化供应上——室内装修构件和部件大多实现了标准化、系列化,并且产品十分丰富,数量达几万种,各种产品各具特色,实现了标准化和多样化之间的协调发展.如轻质板材、装修制品以及设备组合件等花色品种繁多,选择空间很大.购房者可以通过产品目录,从市场上自由购买到所需产品自行进行装修.所以在美国,精装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点.欧洲——简约化装修.在欧洲,如德国和法国,新建住宅一般为装修房,可以直接入住,但是其装修较为简单.厨房的装修比较简单,橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理.在卧室、书房、餐厅直至客厅,一般不装吊灯、吸顶灯、射灯,没有任何屋顶照明,只在门厅、走廊、楼梯等地方,才有顶灯大面积照明.同时,楼内所有屋顶都没有吊顶,天花板四周用石膏线装饰后,连房顶带四周墙壁,用乳胶漆刷白.除此之外,就没有什么看得见的装修了.室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”,如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花,甚至是餐具等可移动饰品进行装扮,来体现室内装修风格和主人的个性需求.例如,挪威内外两色的喷塑铝合金断热窗,不仅保温隔热,而且可以翻转360度.由于欧洲国家对住宅节能十分重视,推行节能计划.“生态型装修住宅”得到大力推广.欧洲国家对墙体的保温隔热和门窗的节能都制定了明确的要求,建筑师必须按照国家相关规定设计和选用材料.卫生间的墙、地、卫生洁具的色彩各有特色,色调搭配柔和.日本——标准化精装修.日本的住宅精装修与住宅产业化同步,始于20世纪60年代初期.当时住宅需求急剧增加,而建筑和室内装修的技术人员和熟练工人明显不足.为了使施工简化,提高产品质量和效率,日本的大众住宅从建筑结构到室内装修,几乎都是采用一体化流程,由开发单位统一建造和装修,一步到位.同时,对住宅整体包括室内装修实行部件化、批量化生产.这便是日本精装修住宅的一个显着特征——工业化生产.1969年,日本制订了推动住宅产业标准化5年计划,开展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作,分别制订了“住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标准”等硬性规定,使得住宅有了统一的装修标准.日本的商品住宅是经过基本装修的商品,基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体,门窗等制品,厨房、卫生间热水系统生活器具,电气、换气、给排水等设备,供电控制盘、插座、安全警报等.为了解决外墙和门窗保温隔热及密封导致室内外空气交换问题,采取可调节室内通风量的房屋呼吸系统,通过对通风量的控制,形成室内外正负压差,让新鲜空气先进入主要居室,再经过卫生间和厨房,将污浊空气排除室外.在选材和施工方面尽可能采取工业化制造的部品设备和装修装饰材料,要求这些产品具备稳定性、耐久性、环保性和通用性.2、国内精装修市场的发展历程环顾世界范围,绝大多数国家在房地产发展的初期,其产品就是与同期发展水平相适应的“精装修”一同发展演进的.而在中国,“精装修”的发展基本可以分为以下三个阶段：第一阶段1998年-2001年：商品房市场开始发展,“精装修”概念初被提及1998年始,中国的商品房市场开始发展, 发展商之间的竞争日益激烈,为了能吸引更多的客户,“精装修房”应运而生.但当时的精装修房只局限于样板房,装修的内容主要包括墙体的涂抹, 地砖、墙砖的铺贴, 橱柜、衣柜的安装, 其目的主要是让消费者对他们所购买的空间有更感性的认识, 了解房子的格局.1999年,国家开始提倡“全装修”的概念,当年8月国务院办公厅转发了推进住宅产业现代化,提高住宅质量若干意见的通知,首次以政府文件的形式提出了要加强住宅装修管理,积极推广一次性装修或菜单式装修模式,避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象.第二阶段2002年-2006年：概念被明确,“精装修房”进入品牌化运作阶段2002年6月,建设部颁布商品住宅装修一次到位实施细则,首次明确“全装修房”即“精装修”的概念,推崇装修一次到位,通过不断规范装修市场,促使住宅装修生产从无序走向有序.自此,精装修开始真正走入人们的生活.2003年起,全国房地产市场进入快速发展时期,房价高速上涨的同时,装饰行业也迎来了发展的春天.开发商开始与一些知名的装饰工程公司合作,也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等,装修品位大大的提高,这种“精装修”主要出现在一些中高档次的楼盘,针对有较强消费能力的消费者.与此同时,由于大量的劳动力投入到该行业中,导致施工队素质低下,施工质量参差不齐,众多“精装修”方面的问题暴露无遗.第三阶段2007年至今：在提倡节能环保的大背景下,“精装修”开始普及2007年以来,楼价发展迅速,房价的快速增长远远超过了一般消费者的承受能力.开发商纷纷推出“精装修”以吸引消费者买房,精装修房的交易比例大大提高.由于这个时期的精装修房是面向全体消费者的,因此其含义也较以往要广.“精装修”不仅是中、高层消费者的专利,也有部分是针对低层消费者的简单装修.由于这种装修都是开发商根据楼盘的档次进行定位的,因此不同的楼盘其精装修也有较大的差异.2008年,建设部发布进一步加强住宅装饰装修管理的通知,在强调规范装修市场、加强监督的同时,要求完善扶持政策,推广全装修房.2009年底哥本哈根会议的召开,“低碳环保”成为经济发展热点,房地产市场的低碳化也成为社会关注焦点.借此时机,精装修房作为一次性装修到位,通过集中采购、统一装修,实现消费者购买之后只需进行小规模调整即可入住,从而降低多次装修带来的浪费与污染,受到了行业和社会的大力推崇.三、“精装修”的优势及发展推广的难处精装修房是市场细分的必然结果,满足了部分购房者的需要,由地产商负责装修,节省了购房者的时间,人们不必在紧张忙碌的同时,再去考虑自己的装修问题,这是精装修最直接的好处.除此之外, 精装修房和毛坯房相比还具有六大优势：1 精装修房消费者可享受经过专业设计之后的装修效果,同时又为消费者预留了可以充分体现居住者个性的空间；2在建筑设计阶段就考虑到住宅设备如户式中央空调、热水器、净水器、散热器等的安装问题,使住宅整体性能更好；3由于精装修住宅采用的是统一施工,这就避免了在毛坯房单独装修时发生的扰民现象和装修过程中所带来的邻里纠纷,有利于和谐社会的建设；4由于存在进行集团采购的优势,可以在相同的预算情况下使用更好的材料设备,住宅的性能价格比提高；5从前期设计、设备选型、材料采购、验收到施工监控都有专业人员按照严格的操作规范把关,质量能够得到充分保证,精装修房讲究环保,能保证装修后的空气质量,避免有害物质过多损害人体健康；6购买精装修住宅时,消费者所购买的是完整的住宅产品,有明确的投诉对象,售后服务更加有保障.如果用按揭的方式购买精装修房,那么月供部分就包括装修的费用,那么也就等于装修费用采用的也是按揭方式,省去了自己装修一次性付清费用的压力.尽管“精装修房”优势明显,国家也早在上世纪便开始重视提倡,但其发展也由于受到诸多因素干扰而较为缓慢.主要制约其发展的因素可以概括为四类：1、宏观管理、政策有待健全1政府的推行力度不够.虽然建设部积极推进全装修房,但商品住宅全装修仍只是建设部的一个倡导性政策,而非行政手段强制实施.2现行税收政策提高精装修住宅开发成本.目前,针对精装修商品房中的装修部分,“房屋买卖合同的总价款,装修部分应包括在内”由于购房合同中要求装修价格计入房屋总价,为此开发企业将会多缴纳营业税、土地增值税等,同时购房者将多缴纳契税.3土建与装修的分割.由于传统毛坯房的流行,当前国内建筑的土建和装修是完全分割的,由此造成了土建与装饰装修之间工种的衔接存在空白与矛盾,最终对装修房的成本、质量、美观及使用功能等都带来了不良的影响,在一定程度上,阻碍了住宅精装修的发展.2、“精装修”对开发商利润构成风险对开发商来说,一是认为目前毛坯房销售良好,做装修对楼盘销售并没有太大的促进作用,相反,因装修使得总体房价升高,反而会使市场销售在与同等楼盘的竞争中受到影响；二是认为向购房者提供一次性到位的精装修或是菜单式装修,只不过是多提供了一项服务,利润不大甚至无利可图；三是认为开发装修房必然使住宅开发周期延长,相应的税收、管理、广告、销售成本将因此增加,大大增加了开发商的资金压力；四是因为精装修交房后,开发商还因此增加了一项装修责任.因此,出于规避风险的态度,较多开发商不愿开发精装修商品房.3、装修企业能力不足目前我国家装企业水平参差不齐,装修质量难以保证.精装修住宅开发项目对装修从设计到施工都有相当要求.装修设计不是个案设计而是批量设计,要以最共性的设计来满足不同用户的要求,且要与建筑设计协调,同时施工要保证均一性,显然具备条件的家装企业寥寥无几.4、购房者的观念尚需改变虽然消费者对精装修房的接受程度日益提高,但大部分购房者仍倾向于购买毛坯房.究其原因,一是认为虽然开发商统一购买装饰材料比个人购买省钱,但装修费加房款,使得房子总价上涨,其中装修部分,水分很大,消费者并没有得到实惠；二是认为精装修房设计风格千篇一律,难以展示自己的个性；三是对于开发商销售宣传时承诺的装修配置和施工质量能否兑现持怀疑态度.四、重点城市精装修市场的发展1、各地纷纷响应国家号召,推进“精装修”发展上海：“十二五”期间新建住宅全装修比例将达到70%以上.上海在2001年就开展了新建住宅菜单式全装修试点工作,2006年又出台鼓励措施,通过分离装修款的办法,合理确定开发企业税额,鼓励建设全装修住宅.2008年,上海颁布本市新建住宅节能省地发展的指导意见,要求全面推进住宅全装修,推广工业化的装修方式,逐步实现土建、装修设计与施工的一体化.在当年发布的新建商品住宅落实全装修建设比例要求的通知中明确规定,2010年出让的住宅用地,全装修住宅面积占新建商品住宅面积低层住宅除外的比例为：中心城区应达到60%以上,其它地区应达到30%以上.2011 年上海市建设交通工作会议透露,上海“十二五”期间将大力推进住宅产业化,新建住宅全装修比例将达到70%以上.同时加大建筑节能工作力度,逐步提高建筑节能标准,完成既有建筑节能改造4000万平方米.深圳：2010年基本消灭毛坯房,实现住宅全装修率100%.2006年11月19日,深圳市被列为全国第一个“国家住宅产业现代化综合试点城市”,承担起率先探寻住宅产业现代化发展道路的重任.为此,深圳市成立了住宅产业现代化领导小组和住宅产业现代化办公室.经过多年的艰苦探索,在理顺工作机制、创新工作思路,加强法规标准建设、加快示范基地建设等方面取得了显着成绩.此外,政府出台深圳经济特区循环经济促进条例已将住宅产业化推进纳入法制轨道,深圳生态文明建设行动纲领中也包含了“推动住宅产业现代化行动方案”,为试点城市建设打开了新局面.2008年3月,深圳市政府颁布深圳生态文明建设行动纲领,其中推进住宅产业现代化的行动方案,明确提出2010年基本消灭毛坯房,实现住宅全装修率100%.北京：保障房装修一次到位.北京是较早出现全装修商品房的城市之一.2008年,北京实施北京市廉租房、经济适用房及两限房建设技术导则,首次规定保障性住房含经适房、廉租房、两限房应装修一次到位.2010年7月,北京宋家庄经适房首批住户入住,与此同时,居民均获得一份“菜单式”装修方案,这也是北京保障房项目首次尝试菜单式装修.其他省市中,重庆要求到2012年,装修成品住宅将达到新建住宅的30%以上；2011年2月1日起,重庆新建公租房和廉租房装修设计必须严格执行重庆市保障性住房装修设计标准,实行成品住宅交房.江苏省则规定2012年苏南中心城区“成品房”比例达到50%,其他地区达到30%；同时,江苏省住建厅于2010年7月21日发布了江苏省成品住房装修技术标准,这是全国第一部确定有强制性条文的住房装修标准.这些相关政策法规的出台,为住宅全装修的推广起到了很好的作用.2、重点城市精装修水平：广州精装修率最高根据中国指数研究院的监测,对12个重点城市季度新开盘住宅项目的精装修率进行统计对比,发现一线城市的精装修项目普及度高于二线城市.其中,广州是精装修房最为普及的城市,新开盘住宅的精装修率保持在40%-60%左右,2011年1季度的精装修率达65%；其次为北京,新开盘项目的装修率维持在30%-50%左右.二线城市中,青岛的精装修率最高,维持在30%-40%左右,2011年1季度的精装修率达43%,仅次于广州.值得一提的是,上海新开盘项目的精装修率不高,在20%左右,主要是由于统计范围包含配套商品房,因此拉低了整体的装修率,但商品住宅剔除配套商品房的装修比例也低于其他三个一线城市.据统计,上海自2010年10月以来,新开盘的商品住宅实际精装修比率为27%,仍处于较低的水平.图1：重点城市季度新开盘住宅精装修率0%10%20%30%40%50%60%70%北京上海天津重庆深圳广州杭州南京武汉成都苏州青岛2010Q22010Q32010Q42011Q1数据来源：CREIS 中指数据、中国房地产指数系统图2：2011年1季度重点城市新开盘住宅精装修率对比0%10%20%30%40%50%60%70%广州青岛北京武汉深圳成都苏州南京天津上海杭州重庆精装修率数据来源：CREIS 中指数据、中国房地产指数系统五、企业“精装修”战略与发展1、重点企业“万保招金+恒大”的“精装修”战略随着“精装修”概念的日益普及,品牌开发商逐渐意识到潮流的方向,纷纷加入“精装修”的阵营.“精装修”作为住宅产业化中“绿色住宅”的必由之路,在住宅产业化的领军企业万科集团的倡议及带领下,在全国范围推进低碳经济的呼声中,全面拉开了帷幕.万科集团：全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化.万科是最早意识并倾力投入“精装修”的企业之一,集团主席王石也曾表示：“2010年,万科将全面退出毛坯房市场,实现住宅精装修化；2014年万科完全实现住宅产业化；到2015年,万科不会再用传统的施工方法,预计那时候一年的开工量,将在1300万平方米到1500万平方米.”2010年,万科发布了A 、B 、C 、D 四级精装修体系共14款产品,并建立了相应的研发、应用、升级流程,为装修房的大规模应用和集中采购奠定了基础.全年公司新开工产品中装修房的比例达到93%,装修房得到全面普及,其中约60%的装修房应用了标准化产品技术.恒大地产：全面实施精品战略 全国拓展放眼未来.从2004年开始,恒大便开始全面实施精品战略,严格执行全过程精品标准.在内部推行“质量锤”监控体系,严控产品质量,致力于打造环节精品.恒大地产一直认为,惟有高品质的产品和服务才能够得到客户的认可和信任,而全精装成品住宅,正是提高房产品质的绝佳加速器.目前,恒大已经把成功的“精品化”、“标准化”、“规模化”发展模式复制到全国项目,恒大的产品已成为中国房地产的精品标杆,在各主要城市成功建立了高品质产品形象,置业者非常认同恒大品牌的附加价值.保利地产：精装修房是提高楼盘性价比的主要依托.保利地产的精装修产品大部分集中在一些中端的项目,如保利花园、保利百合花园、保利香槟花园等,而是否采用精装修主要取决于3个方面：1、项目档次.根据项目的档次不同决定是否精装修.一般来讲中端的项目精装修较多,高端的比较少；2、当地消费习惯.根据区域对精装修的认知、接受程度,决定是否精装修.如佛山的装修市场比较发达,购买装修材料非常方便,因此很多人习惯自己选择装修风格,但广州基本上就都是精装修的房子；3、项目自身发展要求.根据项目品牌的发展要求,如果精装修的项目要在全国复制开发,精装修就随着项目复制到全国.招商地产：推动低碳理念引领绿色建筑.招商地产是中国现代城市建设中“绿色生态”的先行者和执行榜样,很多绿色技术的综合应用已处于国际领先水平.在产品定位方面尽可能地使用可再生能源和循环利用各种资源,体现为在建筑全生命周期内实现“3R”,即再利用Reuse、再节约Reduce、再循环Recycle与“四节一环保”节地、节能、节水、节材、环保.招商地产已经将低碳理念融入企业文化.多年来,招商地产以绿色低碳为历史使命和社会责任,一直拥护并积极推动低碳政策.在其26年的发展历程中摸索出一套相对成熟的绿色地产体系,并将保护环境生态、降低资源消耗、降低污染排放为目标,将绿色生态开发的理念与实践贯穿各个项目.金地集团：打造“高端地产开发专家”的企业形象.作为高端人居的引领者,早在2003年,金地地产便已经开始在全国各区域和城市公司开始了精装修产品项目开发.目前,集团完成了住宅精细化产品线设计研发平台,在高端豪宅,尤其是高端精装豪宅产品的研发方面,已经有了一套相对比较成熟的理论主张和价值观点.未来,金地仍将以品质地产为核心,打造深入人心的“高端地产开发专家”的企业形象.2、重点企业在售项目精装修分析根据不同房地产企业的特征、缔造住宅产品的模式以及产品线的不同,大致将开发商分为以下五类：第一类：快速周转型开发商.这类开发商的主要特征是追求高周转,以规模化取胜.正如万科总裁郁亮所言,调控之后,投资性需求将基本淡出,市场回归到自住购房者主导的状态,未来房地产行业将比拼资产周转率.这类开发商代表有：万科、恒大、碧桂园等.第二类：品质追求型开发商.这类开发商注重打造精品楼盘,通过提高项目附加值来获取高毛利率.这类开发商代表有：仁恒、绿城、龙湖等.第三类：综合型开发商.这类开发商讲求综合发展,尤其是当下住宅市场受到严厉政策干预的背景下,众多开发商寻求转型,在商业、办公领域寻求发展机会.这类开发商代表有：华润、合生创展等.第四类：专业型开发商.这类开发商通常具备自身专业优势,通过在某一领域或者采用创新的技术特色,发展成为具有特色的专业型开发商.这类开发商包括：以绿色科技为专业的朗诗、以旅游地产为特色的华侨城等.第五类：规模型开发商.此类开发商专注于开发大型居住社区,一般为全国或区域龙头公司,其中区域龙头公司往往在当地具备一定资源优势.这类开发商代表有：大华、首开等.第六类：金融+地产型开发商.此类开发商在地产开发之外,通过资本运作,多渠道融资,开发和投资相结合.这类开发商代表有：金地、复地.根据中国指数研究院的监测,20个重点企业中,大部分精装修率均不高,有15个企业的精装修率小于50%,其中有5个不足20%.精装修率最高的为朗诗地产,达到90%,这与企业项目不多但均精品打造有直接关系；仁恒置地、恒大地产、合生创展精装修率均在80%以上；万科集团的精装修率为61%,主要是由于集团较多项目在售时间跨度较大,且较多别墅项目为毛坯所致,而据公司年报透露,2010年全年公司新开工产品中装修房的比例达到93%.。
i(中国铁建·国际城)施工方案
目录一、第一章编制依据及工程概况1、编制依据2、工程概况3、工程特点及施工范围二、第二章施工部署1、施工管理组织机构2、施工管理目标及措施3、施工总平面布置图三、第三章施工保证措施1、施工进度计划及保证措施2、施工质量计划及技术措施3、施工安全技术措施4、环境因素、危险源识别评价及管理措施四、第四章专业施工技术措施1、强电安装工程技术措施2、给排水安装工程技术措施五、第五章劳动力计划六、第六章物资供应计划1、施工机具、检测设备和特殊施工机具的使用计划七、第七章施工平面布置1、施工临时设施2、施工预制场地、材料堆场3、临时生活设施4、施工用的水、电、道路布置5、施工平面布置图八、第八章施工现场临时用电方案九、第九章成品及环境保护措施第一章编制依据及工程概况1.1编制依据：本工程施工组织方案根据甲方提供的施工图纸及图纸会审、合同条款、现行国家施工规范及标准。
1.2、工程概况:工程名称：中国铁建·国际城工程地点：杭州市拱墅区石祥路229号建设单位：中铁房地产集团浙江京城投资有限公司设计单位：杭州明捷机电设计事务所监理单位：杭州工程建设监理有限公司1.3、施工范围及工程特点：本工程为一类高层住宅楼，包括3幢二十四层住宅楼及其1幢17层住宅楼建筑内的电气、给排水及地下室人防安装工程，建筑面积约93218.9㎡；地下室一层主要为机械汽车库，自行车库，设备用房及部分库房；一层主要为办公用房，设备用房；二～二十四层住宅楼。
本工程施工面大，工期短，施工质量要求高。
由于安装前期工作以配合土建预埋为主，一旦土建工期有所延误，安装工程的总进度计划必须进行相应的调整。
在较短的工期内，既要赶进度又要保证施工质量，且安装工程分包单位多,需要配合协调之处较多,这是本工程施工的最大难点。
第 二 章 施工部署2.1、施工管理组织机构：本工程施工平面大，工期短，为了能优质高效的完成施工内容，我公司根据项目部的组织原则精选了一套有相关施工经验的施工人员，设立一个施工管理小组，实行项目经理负责制、专业施工员责任制、以项目经理为核心，对工程进行有效地全过程动态的控制管理。
成都中国铁建国际城精装研究方案4
第四部分：1号楼分析解读
1、基础信息 2、户型配比 3、分析解读
1号楼位于项目的东北角，临驿都大道与规划路的交汇处， 整栋楼 呈L型，共20层，1、2层为商业，3-20层为住宅，共180户，面积区 间为52.98-86.61㎡。其中商业建筑面积1696.26㎡，住宅建筑面积 11025.23㎡，共计约12721.49㎡ 。建筑立面及风格为ART— DECO ，现代简洁，充满了向上的张力。
成都精装小户型的分布明显地表现出聚居性，大致分为三类：
第一类 CBD区域和市中
心
处于闹市区的小户型项目有着极高的投资效益，而且处于交 通、商业、各种配套成熟的区域，无论是生活还是工作都极
为便利。（如：喜年广场、城市理想）
第二类 城市交通车站附
近
住宅与车站在15分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具， 就可以直接乘车上下班。所以城市交通车站附近聚集的小户
户型名称 G1 G2 G3 G4 G5 合计
户数 18 100 18 36 8 180
建筑面积 74.19㎡ 52.98㎡ 86.61㎡ 67.03㎡ 52.48㎡ 11025.23㎡
公摊系数
套内面积 56.34㎡ 40.24㎡ 65.78㎡ 50.91㎡ 39.86㎡ 8372.99㎡
31.68%
1居
面积
套数
比例
1居室52平米户型比例为60%，2居室套型中67平米
G2
52.98
100
56%
户型比例为20%， 74、86平米户型比例均为10% 。 G5 52.48
8
4%
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
分布发展状况
主城区占据主导，效区化扩展加速。
目前，成都精装房主要分布的中心城区，约占总量的七成。随着具有丰富的精装房开发经验的
珠江、恒大等外来品牌开发商进入近郊区县，精装房在郊县的发展有井喷之势。据统计，郊县目前
共有约10个项目采取精装修方式销售，约占精装房项目总量的三成。这些精装项目主要分布于成 都近郊的第二圈层，如温江、双流、龙泉、郫县和新都等区县。
其中品牌开发商约占七成。如万科、恒大、珠江、雅居乐、富力等；普通开发商仅占到三
成的比例。外来的品牌开发商在精装房开发上拥有较为丰富的经验，到成都开发精装房具有先 天的优势。
分析小结
没有硬性区域要求
物业形态两级发展 面积设定集于两端
符合区位要求
成为市场空白
装修标准多元化
设施设备基本化
本案多层洋房
非主流面积段
物业形态现状
初级产品占据主体，终级产品相继涌现，两级发展明显。
现阶段成都市场除雅居乐花园、 麓山国际社区供应精装别墅外，市场上 其它产品均为高层电梯住宅，电梯住宅是精装房市场的主要产品类型。
户型面积分布
小面积绝对主力，大面积成明星。
主城区精装房项目的供应和需求面积都主要集中在70-110平米的套二或套二变套 三的户型、50-70平米的套一以及130-150平米的套三。其中70-90平米的套二和90-110 平米的套二变套三是绝对主力户型，约占市场六成的比例。此外，170平米以上的精装 大户型比例因为誉峰等精装豪宅项目推出，比例也有显著提升。
西门子、西蒙
设备系统
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价要比周边清水房高出15%-30%，但销 售速度略逊于周边清水房项目，速度相差不到5%。
项目 恒大城 恒大绿洲
整体均价(元/㎡) 4808 4933
平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套
月) 94 99 ㎡) 4200 3800 / 月) 98 102
前 言
对于本项目产品的精装课题，在此我们将首先对多层类产品进行精装研究，
同时对其精装所带来的利弊进行立体化分析，最终提出适合项目精装产品发展 的相关建议方案，以求为开发商提供科学严谨的决策依据。
第一部分：宏观精装房市场特征对比研究
1、成都市精装房市场特征分析 2、成都市精装房标准个案分析 3、成都市精装房客群特征分析
装修配臵： 装修配臵主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是集中在中高端 具有较好口碑的品牌建材。
功能布局 公共空间 装修配臵 星级酒店大堂，设有沙发、茶几 品牌 /
收纳系统
玄关系统从人性化的居家的实用性出发，设计鞋柜、臵物台、挂衣服 的独立空间等，可以满足家庭各位成员的不同需求。衣帽间和储物柜 两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层 板。
供需比分布
小面积供销两旺，大面积供需失衡。
从供需比看，150平米以下的精装房各户型面积段的供需基本保持平衡，基本集中 在1.2左右。300平米以上的精装豪宅由于多个项目的集中面市，供应量大幅提升，加 之相对于客群的局限，因此现阶段存在较大的供需矛盾。
装修标准分析
档次标准多元化，中档标准上1000-2000元/平方米中档标准是装
摩恩、亚细亚、多乐士、西门子、林内、 AOPO（奥珀）高级门锁及五金件
TOTO、摩恩、华亿达
厅房系统
乳胶漆、墙纸墙面、地面为地砖和复合地板、 配石膏线造型
独立电表、电线暗装、可视对讲、客厅设红 外线控头一个、入户门设门磁一个，主卧设 紧急按键一个、配送名牌家庭小型中央空调
多乐士、欧雅（墙纸）、家俊（地砖）、 欧普照明
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:2500元/㎡
代表个案:叠翠峰、趣园
产品特征： 此类标准精装房标榜五星级酒店式的装修标准，大多配送家具家电，并配有完善的酒 店式服务，便于满足投资和自住客群的不同需求。
装修配臵： 装修设计时尚，配臵品牌以国际知名品牌为主。
功能布局 公共空间 装修配臵 石材、灰镜装饰、水晶吊灯、设大堂服务台、 黑镜钢豪华信箱 品牌 /
功能布局 公共空间 收纳系统 厨房系统 装修配臵 无特点 家具（餐桌、沙发、茶几、书桌、床、衣柜、电视柜等） 基础配臵，三件套的炉灶、电器配臵、燃气探测器 品牌 / / 摩恩、倍特、方太、 欧派
卫浴系统
厅房系统 设备系统
卫浴三件套
皱面乳胶漆、实木地板、液晶电视、定制壁纸、地砖 空调（一个柜机，3个挂机）
分析小结
装修标准（元/平 米） 700-1500 代表项目 恒大城 恒大绿洲 装修特点 品牌偏好 价格溢出空间 销售速度比较
1000-1500
金润华府 金域西岭
1500
三千城 北城天街
2500
叠翠峰 趣园
3000-6000
誉峰
基本没有功能设计， 以中高端品牌旗下 摩恩、TOTO、多 的初级产品来标榜 乐士、西门子 满屋名牌装修 着重人性化的设计 和科学的功能布局， 乐家、摩恩、东 选材以中高端品质 鹏、西蒙 为主 注重装修细节设计， 配送品牌家电、定 摩恩、倍特、方 制家具选用建材大 太、欧派、科勒 多以中高端品质建 材为主 酒店式装修+酒店式 TOTO、奥普、西 服务，选择多侧重 门子、三星 于国际品牌 国际名家设计，突 杜拉维特、汉斯 出奢侈享受生活的 格雅、摩恩、弗 尺度，选用材料均 兰卡、西门子、 为世界顶级材质和 大金、日立 品牌
收纳系统
厨房系统 卫浴系统
衣柜
组合橱柜、厨房家电全套 浴室柜、石材地面、墙面马赛克、洁具、挂件、 淋浴间
/
西门子、惠而浦、环威、摩恩 TOTO、奥普、西门子
厅房系统
设备系统
乳胶漆、局部灰镜造型、石材、实木复合地板、
40寸液晶电视、空调 采用变频式供水系统，每户均设独立水电表、 室内管线安装，设独立空调、照明专用线路、
玻璃门、条形窗设计、智能DV系统、根据人体工程学与功能流线打 造的厨房操作功能分区、结合成都人生活习惯的橱柜功能设计以及电 路设计 安装了T4暖光灯的储物镜柜、强大收纳功能的盆下柜、采用R5圆角 设计洗面台、品牌洁具、设有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、条形 地漏 乳胶漆、强化地板、地砖处理、对电源插座、电视管线、自由备餐柜 的都做了人性化设计、为后期使用提供了相当的便利、户内门框装上 了防撞橡胶条
修主力，其次是2000-3000元/平方米的中高档标准，而3000元/平方米以上的豪华装修 项目比例也较大。
装修配置
硬装是基础，厨卫乃必备，家电、设施全配少有。
在装修配臵方面，约七成的项目是以硬装+厨卫装修的形式交房；仅有8%的项目 可以实现“拎包入住”的理想，装修配臵为硬装+厨卫+家电+家私，这类项目如鹭岛国 际社区•原石滩SPA公寓和叠翠峰等。
多乐士、海浪金云石、三星、美的
施内德、奇胜
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价高出30%左右，销售速度略慢5%左右。
项目
整体均价(元/ 平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套 ㎡) 月) ㎡) / 月)
叠翠峰 趣园
9800 9700
46 52
7500 7300
以中档为参照
针对性配臵 具备品牌实力
品牌开发商背景
第一个吃螃蟹的人，是机会，更有不确定的高市场风险。
1、成都市精装房市场特征分析 2、成都市精装房标准个案分析 3、成都市精装房客群特征分析
装修标准:700-1500元/㎡ 代表个案:恒大绿洲、恒大城
产品特征： 此类标准精装房主要是指强调装修的品牌配臵，满屋名牌，但是项目定价水平却是中低端，
销售情况：
誉峰对比周边的中海城南一号项目，同是城市豪宅定位，但是价格高出近50%，销 售速度基本持平。
项目 整体均价(元/㎡)
誉峰 18404
平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套/ 月) ㎡) 月) 25 12300 20
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
50 53
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:3000-6000元/㎡
代表个案:誉峰
产品特征： 此类标准精装房主要是装修配臵均讲究奢侈的尺度，讲究整体形象的拔高，装修突 出名家设计的尊贵感，在样板间的装修上不惜工本的突出装修配臵的顶级奢华，是 目前城市豪宅的新兴产物。
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:1000-1500元/㎡ 代表个案:万科金润华府、金域西岭
产品特征：
此类标准精装房充分结合目标业主的生活细节考量，注重装修的功能布局科学，而并非 简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目，无论推广还是样板间的设计都突出后期功
能使用上的人性化设计。
基本以平价快销为主，表现出突出的两个方面：一是优惠特价、二是豪华装修。
装修配臵： 装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的低端产品。
功能布局 公共空间 收纳系统 装修配臵 无 配送衣柜或是衣帽间柜子 品牌 / /
厨房系统
卫浴系统
配送高级实木面板组合橱柜、天然石拼花地 面、高级墙面砖
品牌洁具、天然石拼花墙地面
第四部分：1号楼分析解读 1、基础信息 2、户型配比 3、分析解读 第五部分：成都精装小户型特征 1、市场供应特征分析 2、产品分布特征分析 3、产品基本类型特点 4、1号楼对比分析 5、精装利弊分析 第六部分：1号楼小户型精装定位建议 1、SWOT分析 2、发展策略 3、精装标准定位 4、目标客群定位 5、精装风格建议 6、精装配臵建议
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:1500元/㎡