房地产项目环境效益分析

一、绪论（一）研究背景房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。

经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规化运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。

近年来，随着国家住房制度改革的深化、城市建设步伐的加快和人民生活水平的提高，房地产市场潜力逐步释放，对房地产投资需求日益增长，城市房地产市场交易活跃，呈现出房地产发企业数量不断增多、投资稳步增长、房地产市场需求旺盛、价格稳中有升的发展态势。

城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。

城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。

城市的建设更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。

随着我国国民经济的快速发展，建设项目层出不穷。

各地区、各行业项目数量不断增多、项目规模也不断扩大。

伴随着建设速度的高速发展，各种环境污染问题也大量凸现出来，环境污染和生态破坏已经成为影响我国国民经济和社会发展的重大问题。

环境保护是我国的一项基本国策，如何面对各类建设项目产生的环境问题，如何按照现阶段我国实际情况，分析评价建设项目各阶段对环境的作用与影响，采取何种措施减少或杜绝各种环境污染、恢复生态损失。

这是摆在广大环保工作者及建设者面前的一项长期而艰巨的任务。

房地产开发建设既不像矿山开采为非污染生态影响项目，也不象明显大量排放污染物的工厂那样为污染项目，是界于污染与非污染、有明显生态影响与无明显生态影响之间的项目。

规模大小、污染程度、生态影响程度都有很大差距。

房地产开发建设项目可能产生的环境影响主要有:水污染、空气污染、噪声污染、固体废物污染、光污染、城市景观破坏、生态影响、对特殊用地区的破坏等。

第一次全国环境保护会议于1973年召开，标志着中国人环保意识的觉醒；1983年的第二次全国环境保护会议，国务院明确的将环境保护确立为国家的基本国策；1989年的第三次全国环境保护会议，国家制定了相应的环保制度和政策。

环境保护历经多年的发展，人们的环境保护意识也得到了翻天覆地的变化，并且己经认识到解决环境问题要以预防为主，在各类项目实施之前就应该对项目可能对周围环境造成的影响进行预先评价并提出相应的防和治理措施。

因此如何合理分析房地产项目的实施对周围环境产生的影响及可能带来的环境问题，如何根据现阶段社会发展的实际情况，采用何种措施将项目可能对周围环境的影响降低到最低程度，如何伴随着改革开放的经济腾飞，将环境评估及防措施落实到位，做好做实，那就应该称为是一场严峻的挑战。

因此在这一研究背景下，房项目环境影响的评价工作及怎样选择正确的评价方法、指标和体系，是需要解决的问题。

（二）研究意义良好的环境是人们安居乐业的基本保障，也是可持续发展的必要条件，在社会发展的过程中应当尽量减少对环境造成的不利影响。

通过对房地产项目施工与运营过程中的环境影响因素进行识别并对影响程度进行评估，进而对各类污染采取科学合理的分类防治措施，能够有效地减少对环境造成的不利影响，并为今后相关项目的建设积累经验。

无论对于公众的身心健康、自然环境的保护与改善，还是经济社会的长远发展，都具有不可或缺的理论及现实意义。

房地产项目环境评价研究在房地产开发过程中有非常重要的作用，不仅可以论证项目建设的必要合理性，更能够从市场、资源、融资、方案设计、社会环境等多个方面评价项目的可行性。

近些年国家宏观调控政策重点关注房地产业发展，一直作为卖方市场的房地产业进入了全面调整的阶段，无论是宏观政策环境，还是房地产企业融资形式都在收紧，房地产开发更需谨慎。

地方政府土地财政大力发展房地产行业，造成投资过热的局面。

投资者缺乏理性的思考，缺少缜密的调查和策划，而房地产投资一般数额巨大，决策失误会带来很严重的后果，浪费大量人、财、物力，不仅造成开发商的困境，甚至影响到城市的发展和规划，因此房地产项目环境评价研究更显得尤为重要。

一个优秀的研究报告无论在经济层面还是技术层面都能够得出优选的方案，其最终目的就是保证决策方案的可行性和可靠性，能够为项目的实施提供参考。

环境评价研究是对拟建项目的市场环境、财务状况和经济评价等方面的论证，通过比较项目整体成本和收益，在对项目所在地区进行“社会、经济发展调查、研究、评价、预测、勘察的基础上，对项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性、实施可能性提出综合性的研究论证报告”。

世纪泰和投资环境研究只有得到充分的论证，才可能以较小的成本获得最佳收益。

房地产投资风险较大，经营周期较长，但获得高收益的机会也大，因此在激烈的市场竞争中，如何合理有效地进行项目规划至关重要。

当前国家房地产政策收紧，银行融资难度加大，整体市场环境改变，购房者理性提高，建筑材料成本和人工成本增长，在种种因素影响下，房地产项目开发难度加大，其项目面临的各种环境分析更成为投资决策成败的关键。

明珠家园房地产开发发项目是市重点城建开发项目之一，其金融中心住宅区和超市项目的建设符合国家相关产业政策，同时能够进一步推动城市化进程和经济发展。

本论文通过对明珠家园项目进行深入的环境影响评价研究，有助于项目环境影响评价理论的完善，有利于增强项目环境影响评价理论的应用性及操作性，能够为以后的类似的研究提供良好的借鉴。

本论文的研究能够为本项目建设及环境管理提供科学指导，从而有助于明珠家园进行全面而有效地环境影响评价，从而最大限度的减小项目施工及运营阶段对整个环境的带来负面影响，进而提高项目的整体环境管理能力。

对项目在运营期可能对环境造成的影响情况进行预测分析，主要包括项目的固体废弃物，噪音污染以及废水污染对人居质量的影响，项目对城市景观产生的影响以及项目受到的外环境影响，并结合实际情况与分析结果给出相应的防治措施。

对制定的施工期与运营期污染防治措施以及项目环境保护的综合措施进行合理性分析，并对相关措施的防治效果进行预测。

对项目的经济效益、社会效益和环境效益进行分析并且提出相关的对策与建议。

二、明珠家园项目环境效益分析（一）环境效益评价指标体系的构建构建一套科学合理的评价指标体系，是开展评价的前提和基础。

构建评价指标体系除了遵循生态经济学理论和可持续发展原理之外，还应遵循以下原则: （1）简明性与可行性: 选取指标以能反映客观实际为目的，要简单、明了和直观；指标数据获取方便、更新容易、计算简单，要具有较强的可操作性。

（2）综合性与代表性：选取指标要考虑各个方面的因素，尽可能综合地、全面地反映项目建设的功能与特性；同时要选取具有代表性、最能真实反映环境效益的指标，以突出研究目的和评价目标。

（4）普遍性与适用性：中国农村地域广阔，生态环境差异明显，生态家园建设模式多样，评价指标体系要有一定的普遍性，适宜在不同项目区开展环境效益评价工作。

（3）定性评价与定量评价相结合：为了全面、客观、公正地评价环境效益，要定性评价与定量评价相结合，力求将各项定性指标数量化，减少主观性偏差，使评价结果准确可信。

（5）静态评价与动态评价相结合：评价指标体系既要反映当前环境质量状况、生态系统稳定性，还要反映未来环境变化趋势及社会、经济、资源的支撑能力，能整体上反映生态家园建设预期的生态环境目标。

指标体系构建的方法：图2-1 评价指标筛选程序图Fig. 2-1 The selecting procedure of the evaluation index 根据环境效益评价的特征和项目建设的预期目标，在总结吸取前人有关研究和统计分析调查资料的基础上，应用美国运筹学家T.L.Saaty 层次分析法（AHP）的基本原理、并结合理论分析法和专家咨询法等，按上述原则和筛选程序（见上图2-1）对项目建设环境效益所涉及的主要因素进行全面分析，筛选出重要的、相对独立的、能体现环境效益评价特征和涵的指标，再确定各指标间的相互关系、科学合理地分类和分层，构建评价指标体系的基本框架。

本文在构建指标体系时，舍去了检测成本高的环境影响因子直接测定的指标，而选取了操作性强的或环境变化结果性的指标，既体现了上述构建原则，又使评价科学合理、简便实用、便于推广。

环境效益评价指标是用来度量生态家园建设工程技术措施生态环境效益的一种数量尺度，是分析、度量生态家园建设环境效益优劣的重要工具；它既是生态家园建设环境效益在数量上的反映，又是其在含义的表述。

结合上述评价分析，参考有关研究成果，从农村生态家园建设目的、环境效益评价特性、评价侧重点、数据采集难易性等方面综合考虑，提出将农村生态家园建设环境效益评价指标体系设定为系统结构、环境保护、环境效果和社会效益四类指标。

（二）评价指标权重的确定（1）指数评价法指数评价法是最早用于环境评价的一种方法，至今广泛应用.假设评价围有多种污染物，并且这些污染物之间没有明显的激发或抑制行为，可近视地认为它们是各自独立地发生作用，那么，环境质量指数可认为是各污染质数之和，即式中Ci—第i种污染物在环境中的浓度；Si—第i种污染物的标准值；n—污染物的种数。

如果考虑某些污染物之间可发生化学反应，上式可分别乘以修正系数K；如考虑各污染物在环境系统中占的比例不同，则可以根据环境要素与人类行为发生关系所占比重来确定权重。

（2）专家评价法专家评价法是一种古老的方法，但至今仍有广泛的应用。

它是将专家们作为索取信息的对象，组织环境领域或多个领域的专家，运用专业方面的知识和经验对环境质量进行评价的一种方法。

最大特点是对于某些难以量化的因素，如社会政治因素、美学因素等，作出定性或定量的评价，这种评价有时可以在缺乏足够原始资料的情况下进行。

（3）公众评价法我国《环境影响评价法》对公众参与环境影响评价作了明确的规定。

第五条规定:“国家鼓励有关单位、专家和公众以适当方式参与环境影响评价。

”第十一条规定:`专项规划的编制机关对可能造成不良环境影响并直接涉及公众环境权益的规划，应当在该规划草案报送审批前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见。

但是，国家规定需要的情形除外。

编制机关应当认真考虑有关单位、专家和公众对环境影响报告书草案的意见，并应当在报送审查的环境影响报告书中附具对意见采纳或者不采纳的说明。

”在对建设项目的环境影响评价中，也作了基本相同的规定，即在第二十一条规定:“除国家规定需要的情形外，对环境可能造成重大影响、应当编制环境影响报告书的建设项目，建设单位应当在报批建设项目环境影响报告书前，举行论证会、听证会，或者采取其他形式，征求有关单位、专家和公众的意见。

”（4）其他评价法环境评价中有时还会用到类比法、模糊综合评价法、经济学评价法及运筹学评价法等，在房地产开发建设环境影响评价中就使用经济学评价法，它是从经济角度评价人类活动对环境的影响，突出环境质量的经济价值。