估价的假设和限制条件在房地产估价报告中的应用
天大15秋季《房地产估价》在线作业二 答案
《房地产估价》在线作业二一、单选题（共 40 道试题，共 100 分。
）1. 某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。
则其综合资本化率为()。
. 7.65％. 75％. 9.42％. 10.19％正确答案：2. 某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。
建筑物经济寿命为50年。
假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为( )。
. 2.00％. 2.13％. 2.22％. 2.50％正确答案：3. 因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于（）。
. 自然折旧. 物质折旧. 功能折旧. 经济折旧正确答案：4. 在估价报告中陈述（），既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项。
. 估价师声. 估价的假设和限制条件. 估价方法. 估价对象正确答案：5. 收益法中的运营费用包括（）。
. 所得税. 房地产改扩建费用. 电梯、空调等的折旧费. 建筑物的折旧费正确答案：6. 收益法中所指的收益是（）。
. 估价时点前一年的收益. 估价时点前若干年的平均收益. 估价时点以后的未来预期正常收益. 估价时点前最高盈利年份的收益正确答案：7. 有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
. 30. 40. 50. 60正确答案：8. 以下哪种估价方法求得的价值更趋向于最高买价？（）。
. 收益法. 成本法. 假设开发法. 市场法正确答案：9. 下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。
. 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价. 房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征. 房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制. 房地产估价是评估房地产的价值而不是价格正确答案：10. 在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=( )×直接成本利润率。
举例说明房地产估价报告中的估价假设和限制条件应用
估价假设和限制条件是房地产估价报告的重要组成部分，该部分内容对房地产估价活动的前提作出了必要合理假设，对报告使用者正确理解估价结果的内涵及正确使用估价报告具有重要作用，对保护估价机构及注册房地产估价师具有重要意义。
根据《房地产估价规范》[GB/T 50291-2015]第7.0.15条:估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。
估价假设和限制条件应包含如下内容：1、一般假设应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、监测的情况下，对其安全的合理假定等。
估价对象的权属、面积、用途等应以委托人提供的产权证件记载信息为准。
根据《中华人民共和国法》第十三条：评估专业人员有义务对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。
但在实际中估价师难以到相关主管部门对产权证件进行核查和验证，故应对估价对象的权属、面积、用途等信息进行一般假设;对房屋安全、质量缺陷、环境污染等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料后可作出常规判断时应对其进行一般假设，当无法作出常规判断时应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构或专家进行鉴定并以此为依据进行估价，并在报告中说明;房地产市场环境对估价对象价值或价格具有重大影响，但鉴于房地产交易双方往往存在信息不对称的状况，且房地产市场客观上也并不属于公开市场，所以应对房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场作出一般假设。
2、未定事项假设应说明对估价所需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。
河南省房地产估价技术指引之三 ——估价假设和限制条件运用(修订)(20160815)
河南省房地产估价技术指引之三——估价假设和限制条件运用（修订）文章编辑：宋香发布时间：2016-8-15 点击次数：3076房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对估价委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。
估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。
一、估价假设分类及撰写概要（一）一般假设主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下：1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（或《不动产权证书》），我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）记载建筑面积大体相当。
4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;5.【估价对象为整体房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
（二）特殊类假设主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下：1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。
河南省房地产估价技术指引之三
附件：河南省房地产估价技术指引之三——估价假设和限制条件运用房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。
估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。
一、估价假设分类及撰写概要（一）一般性假设主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下：1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。
2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。
4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;5.【估价对象为整个房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
（二）特殊类假设主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下：1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定，例如：（1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。
房地产估价思考题
房地产估价思考一、房地产与房地产价格1.房地产的实体状况与权益状况如何区别P2物质实体:房地产中看得见、摸得着的部分分为有形实体、实体质量、组合功能。
权益：房地产中无形的、不可触摸的部分包括权利、利益和收益的组合。
（所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、空间利用权等）2.实体状况好的房地产，其价值是否必定高答：不一定，其价值与附带权益相关联，受到附带权益的制约。
3.引起房地产价格上升的原因有哪些P14答：对房地产本身进行投资改良；通货膨胀；房地产的稀缺性；外部条件改善。
4.房地产价格的特征主要有哪些（大点）p18答：①受区位影响；②本质上是房地产权益的价格；③出售价格和出租价格并重；④形成基础是长期和综合考虑的结果；（⑤房地产价格通常是个别形成的，容易受交易者的个别因素的影响。
）二、房地产估计2.房地产估价的估价目的有哪些（记住三点即可）p26答：估价目的可以体现在地产与房产管理、房地产交易、企业经营和产权变动、房地产保险、损坏、赔偿和税收、房地产估价纠纷处理和房地产经营等方面。
4.房地产估价的行为准则是什么P32答：独立、客观、公正。
5.房地产估价应遵循的技术原则有哪些P33答：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则；谨慎原则6.遵循合法原则，具体来说应当做到哪几点P33答：1、产权合法；2、利用、使用合法；3、处分方式合法；4、估价过程合法。
10.替代原则的经济学原理是什么效用相同，价格低，价格相同效用高答：一般来说，消费者的消费行为总是以使其消费效果的满足程度达到最大为目的，因此在同一市场上，当两种或者两种以上商品具有相同效用时，消费者总是愿意以较低价格购买具有一定效用的商品。
当处于同一供需圈内的房地产市场上同时存在两宗或两宗以上效用相同或相近的房地产时，其价格将在市场机制的作用下趋于一致。
总的来说，就是效用相同，价格低为优；价格相同，效用高为优。
11.估价时点原则的意义在于什么答：估价时点是房地产权益责任的界限和评估时价值的界限，是界定价格的时点。
4、房地产抵押估价报告特殊要求
2、估价原则
评审标准 ： 列明遵循谨慎原则。（1分）
2、估价定义的，扣1分。
3、估价结果披露 评审标准 ： 披露内容完整。（2分）
3、估价结果披露 扣分项目分值及说明 ： 内容包括：假定未设立法定优先受偿权利下的 市场价值、注册房地产估价师知悉的各项法定优 先受偿款以及抵押价值。每缺少一项，扣1分。
6、附 件 评审标准 ： 包括法定优先受偿权利等情况的书面查询资料 和调查记录。（2分）
6、附 件 扣分项目分值及说明 ： 缺法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或 调查记录的，扣2分。
5、相关风险提示 扣分项目分值及说明 ： (1)内容包括： ①关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期 可能导致房地产抵押价值下跌的因素进行分析说 明； ②评估续贷房地产的抵押价值时，对房地产市场 已经发生的变化予以考虑说明；
5、相关风险提示 扣分项目分值及说明 ： (1)内容包括： ③估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对 房地产抵押价值可能产生的影响；
4、估价对象变现能力分析 评审标准 ：
变现能力分析内容完整，分析合理，针对性强。 （8分）
4、估价对象变现能力分析 扣分项目分值及说明 ： (1)未进行通用性、独立使用性或者可分割转让性 分析的，扣1～3分。 (2)未分析假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能 实现的价格与估价结果的差异程度的，扣1分。
4、估价对象变现能力分析 扣分项目分值及说明 ： (3)未分析变现时间长短的，扣1分。 (4)未说明变现费用、税金的种类和清偿顺序的， 扣1～3分。
4、估价对象变现能力分析 扣分项目分值及说明 ：
(5)变现能力分析缺乏针对性，或者分析存在错 误的，扣1～4分。
5、相关风险提示 评审标准 ： 风险提示内容完整，分析合理，具有针对 性。（6分）
房地产抵押估价报告估价假设和限制条件
估价假设和限制条件（适用于房地产抵押估价报告）1、本次估价的假设前提（1）委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。
（2）本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，即××日。
本次估价以估价对象于估价时点的状况和实物状况为估价前提（如估价时点不是估价人员完成现场查看之日，一般应设估价对象于现场查看之日的状况和实物状况与估价时点的状况是一致的，并以此作为本次估价的前提）。
（3）本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。
所谓公开市场价格是指评估对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是出于利己动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。
本次估价以些为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。
（2）估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。
3、估价中未考虑的及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。
当上述条件发生变化时，估价结果将随之发生相应变化。
（2）估价结果未考虑未来可能发生的处置风险。
但在本估价报告中已对有关问题进行了一定的分析和提示。
（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、新的债务，以及运营决策失误或市场运作失当等因素，对其价值的影响。
房地产估价师考试辅导：估价假设和限制条件
房地产估价师考试辅导：估价假设和限制条件估价假设和限制条件1.本次估价的假设前提(1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
(2)洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。
(3)市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
(4)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
(5)不考虑特殊买家的附加出价。
2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据(1)本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。
如至估价时点止，原产权人尚有任何相关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相对应扣减。
(2)本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
(3)假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。
3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理(1)估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。
(2)估价结果未考虑未来处置风险。
(3)估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
(4)估价对象T25～T28型住宅楼和T11～T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。
本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。
特提请报告使用人注意!估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》(××规建函[××]××号)复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。
房地产土地估价的假设和限制条件
房地产土地估价的假设和限制条件
一、一般假设
（一）估价委托人提供了估价对象“X房权证共私字第20XX07163号”《房地产权证》，我们未向政府相关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整。
（二）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（三）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足如下条件：交易双方自愿地进行交易；交易双方出于利己动机进行交易；交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
二、未定事项假设
无未定事项假设。
三、背离事实假设
无背离事实假设。
四、不相一致假设
无不相一致假设。
1。
对估价假设和限制条件的说明-柴强
对估价假设和限制条件的说明----柴强估价的假设和限制条件是有针对性并尽量简洁地说明估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件，以及由估价目的决定的评估的估价对象状况与估价对象实际状况不同之处。
例如，在评估一宗房地产开发用地的价值时，在该地块的建筑容积率等规划条件尚未确定的情况下，对其作出的假定。
房地产价值受许多因素的影响，在不同的前提条件下会有不同的价值。
但估价的前提条件不是委托人和估价师可以随意假定的。
假定一是要基于事实之上，二是要根据估价目的的需要。
因此，如果不是估价目的的需要，对于确定性因素，不得进行假设；对于不确定性因素，估价师应当勤勉尽责，予以必要的专业关注，针对估价项目的具体情况，合理且有依据地作出假定。
严禁估价师为了迎合委托人的高估或者低估要求，有意编造估价的假设和限制条件。
合理且有依据地说明估价的假设和限制条件，既体现了一名合格的估价师的专业胜任能力，又反映了估价师的职业道德。
其作用一方面是为了规避估价风险，保护估价师和估价机构；另一方面是为了告知、提醒估价报告使用者注意，保护估价报告使用者。
估价的假设和限制条件主要包括以下方面：一是对委托人提供的有关情况和资料的真实性、合法性的假定；二是对估价对象有关状况的假定（主要是其中的权益状况和实物状况）；三是对评估的价值前提的说明；四是对估价方法使用前提的说明。
具体如：（1）对委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注（或检查、核实），无理由怀疑委托人提供的情况和资料的真实性、合法性（不能简单地假设委托人提供的有关情况和资料属实无误）。
（2）说明未经调查核实或无法调查核实的有关情况和资料，例如，未到有关主管部门对估价对象的权属证明材料及其记载的内容进行核实；土地面积或建筑面积（或套内建筑面积、使用面积）是以××证件上记载的为准，经过实地目测大体相当，但房地产估价师未进行专业测量。
（3）说明在资料不全或情况不明下是以何种情形来估价的，例如，在估价对象无明确的法定用途或者容积率下是如何确定其用途、容积率并以此来估价的。
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估价的假设和限制条件在房地产估价报告中的应用作者：张振鹏来源：《江苏商报·建筑界》2014年第01期摘要：合理、合法、尽职地写作估价的假设和限制条件这部分内容，是房地产估价人员职业能力的体现，并能通过这部分内容的写作起到保护估价人员和估价机构措施之用。
因此这部分内容在估价报告中的作用意义相当的重要，在估价报告中起到了画龙点睛的作用，应该引起估价人员的足够重视。
关键词：房地产估价；估价人员；估价机构；估价报告中图分类号：中图分类号：F293.33 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）01-估价的假设和限制条件是房地产估价报告的构成要素之一，是估价结果成立的前提条件和估价结果应用的限制条件。
估价师在估价报告中所做的分析、意见和结论受到估价报告中所说明的假设和限制条件的限制，因此合理、合法、尽职设置估价的假设和限制条件至关重要。
本文从设置估价假设和限制条件的意义、写作注意事项和估价假设和限制条件的组成部分加以论述，阐述了估价的假设和限制条件在估价报告中的应用。
1.估价报告中设置估价的假设和限制条件的意义通过估价报告中估价的假设和限制条件这部分内容，能够告知估价报告使用者估价结果是在何种估价假设前提下测算出来的和估价报告在运用中应注意的事项。
因为在评估过程中假设估价对象的状况可能与估价对象现状不同或是在估价对象现状规划限制条件不清时要通过估价的假设来设置一种规划限制条件，通过阅读估价的假设和限制条件这部分内容使报告使用者可以清楚了解到这些内容并对估价结果有更正确的认识。
同时对估价假设和限制条件这部分内容的写作是对估价师的职业能力的体现，因为估价假设和限制条件与估价技术路线的制定和估价方法的选择密切相关，而这两部分内容直接决定了估价结果的合理性。
不合理、不合法和不尽职设置的估价假设和限制条件将导致估价结果与正常的公开市场价值产生较大偏差。
估价师通过估价假设和限制条件这部分内容的写作，不仅可以告知报告使用者正确有效的使用估价报告，使他们的权利得到保证。
同时估价假设和限制条件这部分内容也起到了对估价机构和估价师的保护作用。
同时这部分内容的写作也是对估价师执业道德的体现，有些估价师为了逃避责任特意地去编造一些假设或是为了迎合估价委托人高估或低估的要求而特意地去编造一些假设。
因此合理、合法、尽职地设置估价的假设和限制条件体现了估价师的执业道德。
而且通过这部分内容的设置也提示除估价机构外的估价相关人履行各自的责任、对所提供的资料数据的合法性、有效性负责。
因此估价的假设和限制条件这部分内容在估价报告中的作用意义相当的重要，可以说在估价报告中起到了画龙点睛的作用，因此这部分内容应该引起估价人员的足够重视。
2.估价假设和限制条件的写作注意事项估价假设和限制条件在房地产估价报告中应该是比较难写的部分，而现状是这部分的写作没有一定的标准，而且许多估价人员对这部分内容的写作不够重视，对什么事项或因素应该给予表述，什么可以不用表述不能做到成竹在胸。
经过总结，在写作估价的假设和限制条件这部分内容时时应该注意：（1）须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素，并就其对估价结果的影响进行说明。
（2）估价的假设应该是估价尚不能肯定的、但是估价所必要的、必须予以说明的因素和前提条件。
即确定的因素和前提条件一般不做假设。
（3）估价假设必须具有针对性。
即估价假设应根据估价目的，结合估价对象的具体情况，为本次合理测算出估价结果而设定。
（4）估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明。
（5）不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设。
3.估价的假设和限制条件的组成部分3.1本次估价的假设前提在这部分的写作中经常会遇到如下情况：3.1.1估价时点与现场查看之日不同这时可以在估价的假设前提里写道：“根据委托人的要求，本次估价的估价时点为XXX 日；估价人员于XXX日对估价对象进行现场查看。
本次评估设定估价对象于估价时点的实物状况和权益状况与估价人员查看现场时的状况一致，并以此作为本次估价的假设前提。
3.1.2权属合法性的假设没有合法权益的房地产是没有价值的，所以可以在这部分说明：“本次评估设定估价对象的国有土地使用权和房屋所有权均为合法方式取得。
估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
”3.1.3装修状况的假设有可能是由于某些原因而未进入估价对象内部，如果是抵押评估，考虑谨慎原则的前提下可以写到：“由于某某原因，估价人员未进入估价对象内部查看，本次评估以其室内装修为普通装修、户型未作改造为估价的假设前提，如室内装修情况与上述假设不符，则估价结果应作相应的调整。
”也有可能是装修正在进行中，这时可以写到：“截至估价时点，估价对象现状尚未完成室内装修。
本次估价以估价对象于估价时点完成拟装修标准为估价假设前提。
”3.2未经调查确认或无法调查的资料在这部经常遇到的情况有：3.2.1房屋建成年代的确定有的《房地产权证》上没有记载房屋的建成年代，这时候需要委托人提供证明材料，可以这样说明：“估价对象《房地产权证》上未标注建成年代，根据委托人提供的证明材料，估价对象建成于XXXX年。
”3.2.2未标明分层建筑面积在评估商业房地产时，无论从市场价格还是从租金收益的角度看，楼层的不同将会导致估价对象价值差异较大。
当《房地产权证》上有没有载明估价对象各层的建筑面积而各层面积大致相同时，可以说明如下：“估价对象总建筑面积以委托人提供的《房地产权证》上载明的为准。
由于《房地产权证》上未记载估价对象一层、二层分层建筑面积，根据委托人介绍和估价人员现场查看，估价对象一层、二层建筑面积大致相同，本次评估按估价对象一层、二层分层建筑面积相等为估价假设前提。
3.2.3法律优先受偿款法律优先受偿款包括的种类比较多，因此估价师要做到尽职调查的职责，明确估价对象可能涉及的法律优先受偿款。
在这部分可以这样说明：“①根据委托方提供的《国有土地使用证》，截至估价基准日，估价对象抵押权未见登记；②根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议、《国有土地使用证》、相关款项发票，截至估价时点，估价对象地价款及契税已全部支付。
③根据《国有土地使用证》记载，估价对象土地使用权为划拨，今后如需处置估价对象所得价款应优先向政府缴纳土地出让金和相关契税，经测算该部分费用为×××元，准确的金额以相关政府部门核定的为准。
”3.3估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响这部分写作中经常会遇到的情况有：3.3.1无法预知的情况估价结果是根据本次估价目的、在估价时点下得出的市场价值，没有考虑国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价结果的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价价值的影响。
当上述条件发生变化使，估价结果一般亦会发生变化。
3.3.2土地开发程度的设定在对土地的估价过程中要对开发程度进行设定，如果土地的实际开发程度和设定的不同应予以说明：“估价对象宗地实际开发程度为红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）、红线内场地未平整。
根据委托方的要求，本次评估设定土地开发程度为红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）及红线内场地平整。
3.3.3合并使用抵押估价中会遇到被估价房屋室内格局做了某种调整或是与相邻房屋合并使用的情况，这时可以在这部分写到：“估价人员在对估价对象进行现场查看时，估价对象室内格局已经做调整，阳台与厨房已打通作为厨房使用。
考虑到处置估价对象过程中，需将估价对象恢复原状后处置，本次评估未考虑上述情况对估价结果的影响。
3.4本估价报告使用的限制条件写作这部分内容会遇到的情况有：3.4.1报告的有效期本估价报告自出具日起一年内有效。
即估价目的在报告完成后的一年内实现，估价结果可作估价对象的市场价格参考，超过一年，需重新进行估价。
3.4.2估价目的地说明估价的目的可能是为委托人核定房地产价值、处置估价对象提供参考、办理抵押贷款等。
估价目的不同最后的估价结果就会存在差异。
因此应该在这部分说明：“本估价报告仅在本次估价目的下使用，不做其他目的之用。
如若改变估价目的，估价对象需重新进行评估。
”3.4.3知识产权的保护为了保护估价机构的知识产权，可以在这部分说明：“未经估价机构和估价委托人书面同意，本报告的全部或任何一部分不得向报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人提供，亦也不得以其他任何方式公开发表。
”3.5其他说明3.5.1市场价值报告的估价结果为正常条件下的市场价值，市场价值是指估价对象在保持现有用途并持续经营，以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下，为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见。
该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方充分了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，交易双方的交易地位平等及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。
该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。
3.5.2计算过程报告中计算的数据均按四舍五入进行了取整，所以可能出现个别等式两边不完全相等的情况，但这种情况不影响估价结论的准确性。
估价结果中房地产的单位面积价值是以总价值除以建筑面积以元为单位取整后得出。
若以上述得出的取整后的单位面积价值再乘以建筑面积返算总价值，由于取整位数不同会产生细微误差。
本报告以估价结果中的单位面积价值、总价值为准，返算的总价值不影响估价结果的准确性。
3.5.3闲置土地当出现这种情况时，应予以提示。
可以这样说明：“委托人于某某年取得估价对象土地使用权，截至本次估价时点，估价对象已超过2年未开工，根据委托人提供的《国有土地使用权出让合同》的规定，估价对象土地属于“闲置土地”范畴，在此提醒估价报告使用房注意。
”估价的假设和限制条件这部分内容可以使报告使用者在先不看估价测算过程的前提下知道估价结果是由哪些影响因素决定的，同时告知报告使用者在运用估价报告中应注意的事项，使他们的权益得到保证，风险得到控制。
同时合理、合法、尽职地写作估价的假设和限制条件这部分内容，也是房地产估价人员职业能力的体现，并能通过这部分内容的写作起到保护估价人员和估价机构措施之用。
因此这部分内容在估价报告中的作用意义相当的重要，在估价报告中起到了画龙点睛的作用，应该引起估价人员的足够重视。
作者简介：张振鹏（1981年-），男，北京，硕士在读，研究方向：房地产经营与管理.。