世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
世联国内外酒店式公寓案例调查研究20P
•产品面积较大、顶级高端公寓以大户型为主
世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
•世界城
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•规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面 61130平，共719套 •运营模式：对外发售 •管理公司：第一太平洋戴维斯 •价格：27000,带精装修 •主力客户：90％为活跃投资客 •产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅： 363 •溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇
•租金：900－9999元/天；12000－99999元/月，一般都有折
扣。最多8折 ，带精装修
•主要租户：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（70－
80 ％）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙
岗外企），散客以南山为主
•出租情况：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主
•产品面积：单房：35-113、两房：147-171、三房：198-286
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世联国内外酒店式公寓案例调查研究 20P
•北京
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•柏悦居
•规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居
•昆仑公寓
•美国曼哈顿
•Manhattan House •455 Central Park West
世联国内外酒•T店h式e公寓Li案n例c调o查ln研P究ark
20P
•深圳
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•泰格公寓
•规模：34000平米，7栋，4-25层，232套公寓
•运营模式：产权长期持有，只租不售
•管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司
公寓合作运营方案范文
公寓合作运营方案范文一、引言公寓合作运营是指房地产开发商和运营商针对特定的公寓项目合作运营，以实现双方的利益最大化。
本文将探讨公寓合作运营的一般模式、合作方案、运营策略、风险控制和成功案例等内容，以期为有意进行公寓合作运营的开发商和运营商提供参考和借鉴。
二、公寓合作运营的一般模式公寓合作运营的一般模式包括“建设运营”和“收购运营”两种。
前者是指房地产开发商与服务型企业合作，共同创建一个以品牌和产品属性为核心的公寓运营体系，通过共同投资建设、研发、市场营销、运营管理和客户服务等环节的合作来推动项目的成功运营。
后者是指房地产开发商通过收购或合作的方式与运营商进行合作，合作双方将各自的资源、技术与资金整合，共同打造一个具备市场竞争力和盈利能力的公寓运营项目。
三、公寓合作运营的合作方案公寓合作运营的合作方案主要包括房地产开发商和运营商两个合作主体。
房地产开发商负责项目的开发、融资、规划、设计、施工和销售等工作，运营商则负责项目的运营管理、市场营销、客户服务、品牌推广、技术支持和运营团队的建设等工作。
双方合作，确立了公寓项目的运营方案和运营体系，为项目的运营及管理提供了有力支持。
四、公寓合作运营的运营策略1. 定位策略根据项目的位置、产品属性、目标客群和市场需求等因素，明确公寓项目的定位，确定项目的产品战略、市场定位和品牌策略，确立项目的核心竞争力和市场地位。
2. 营销策略基于项目的定位和市场需求，灵活运用线上线下的渠道和媒介，对目标客户进行精准定位和广泛覆盖，进行多维度、多渠道的宣传营销，提高项目的知名度和美誉度，增加项目的销售量和收益。
3. 服务策略建立稳定的客户关系，提供个性化的服务和定制化的需求，优化项目的管理和服务流程，提高客户的满意度和忠诚度，提升项目的品牌价值和市场口碑。
5. 商业运营策略根据项目的商业属性和需求，引入品牌商业资源，打造社区商业品牌，实现商业与居住的互动发展，拓展项目的商业功能和价值。
酒店公寓的运营模式和成功案例
酒店公寓的运营模式和成功案例酒店公寓通常比同级别的传统公寓要贵一些，但是购房者有机会通过酒店的出租获得一定的租金收入，并且享受酒店的服务和设施■编译林达酒店公寓并不是一个新兴概念，这种物业类型在拉丁美洲和欧洲很普遍。
在上世纪70年代的美国，酒店公寓作为减免所得税的合法手段而流行，直到1986年的税费改革法案免除了其在税收上的优惠。
酒店公寓的业主拥有公寓的全部产权，并可将公寓纳入到酒店的出租程序当中。
酒店将房间出租给客人，并按比例与业主分享租金收入，同时扣除管理费等其他费用。
公寓的业主每年想要居住多长时间或者居住多少次都可以，除非开发商或酒店经营者有特殊的限制。
通常，酒店公寓的建造成本要比传统酒店高25%,其studio、单卧室和双卧室公寓要比酒店的客房大，但通常比传统的公寓要小。
止匕外，开发商也建造了面积更大、装饰更精美但成本也更高的公共区域，但是由于越来越多的这类物业是由希尔顿、仕达屋这些知名的酒店品牌管理，开发商可以凭借其所提供的服务和设施每平方英尺索取更高的价钱，从而平衡其投入的额外成本。
运营模式酒店公寓有很多种模式，其中较为流行的一种是，开发商将大多数或者所有的酒店房间都销售出去，业主可以选择居住在自己的公寓里，或是不用时将公寓放回到出租目录中。
酒店经营者将业主的公寓以通常的酒店客房的形式出租出去，由此产生的收入典型的分配方式是业主和开发商各得50队开发商仍然拥有酒店的公共空间，例如餐馆、SPA、游泳池和休息室等。
另一种迅速涌现的模式是带有住宅成份的豪华酒店混合体。
在这种模式中，位于酒店顶部几层或是其毗邻建筑的豪华公寓销售给个人购房者，其很多业主常年居住在公寓里，他们的公寓也不在酒店的出租目录里，但是业主可以享受和使用酒店的服务和设施，例如日常家务、房间服务、健身房、游泳池等。
有时候，开发商会在一个项目中同时包括这两种模式，其中一些公寓可以出租，一些高端的公寓则不会出租给短暂停留的旅游者。
公寓式酒店的经营模式与运营策略
连锁经营模式
优点
品牌效应强，可以获得品牌支持和客源保障。
缺点
需要遵循品牌规定，限制了酒店的自主经营权。
加盟经营模式
优点
可以借助品牌知名度和口碑吸引客源，同时获得加盟品牌的支持和指导。
缺点
需要支付加盟费用，并需满足加盟品牌的经营和管理要求。
合作经营模式
优点
可以共同分担风险和成本，实现资源共 享。
分类
根据服务等级和设施标准，公寓式酒店可以分为豪华型、中档型和经济型等不同 类型。
分布
公寓式酒店通常分布在城市中心、商业区、旅游景点等繁华地段，以便更好地满 足客人的需求。
02
公寓式酒店的经营模式
独立经营模式
优点
自主决策，灵活性强，可以快速应对 市场变化。
缺点
需要具备全面的管理能力和资源投入 ，风险较高。
产品与服务策略
房型设计
提供多种房型选择，满足不同客户群体的需求，如单间、一室一 厅、两室一厅等。
设施配备
根据客户需求配备齐全的设施，如厨房、洗衣机、烘干机、空调、 电视等，提高客户居住的舒适度。
服务项目
提供24小时前台服务、清洁服务、维修服务、安保服务等，确保 客户居住安全和便利。
价格策略
要点一
建立完善的设施维护和更新制度，定期对设施进行 检查、保养和维修，确保设施的正常运转和使用安 全。
节能环保
注重节能环保，采用先进的节能技术和环保 材料，降低能耗和排放，提高酒店的环保意 识和社会责任感。
服务质量管理
1 2
服务标准制定
根据市场需求和顾客期望，制定酒店的服务标准 和流程，确保服务质量和顾客满意度的不断提升 。
特点
公寓式酒店通常提供更为宽敞和舒适 的住宿环境，适合长期居住或需要频 繁出差的客人。
酒店式公寓运作模式建议
酒店式公寓运作模式建议随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求越来越高，短租民宿市场也越来越受到关注。
其中，酒店式公寓作为一种新型的住宿方式，备受瞩目。
本文将针对酒店式公寓运作模式进行讨论，并提出建议。
酒店式公寓简介酒店式公寓是以酒店运营模式为基础，融合了公寓的功能，提供具有酒店设施和服务的房间，租期一般为一个月以上。
它不同于传统公寓，更像是长期入住的酒店，拥有前台接待、保安巡逻、房间清洁、设施维护等一系列酒店服务，同时也具备公寓方便、灵活的生活环境。
酒店式公寓的优势在于，住客可以享受高品质的住宿服务，同时又可以获得类似于家庭般的温馨和自由。
对于出差人员、短期留学生、创业者等人群来说，酒店式公寓具有很大的吸引力。
酒店式公寓运作模式建议对于酒店式公寓的运营，我们提出以下建议：1. 确定主题风格，提升印象在设计和布置酒店式公寓时，应该充分考虑其主题风格，为租客打造独特的居住体验。
比如，可以采用现代简约、中式风格、北欧风格等不同风格，以营造出不同的氛围和特色。
同时，还可以在公寓内添置些许小装饰，带给住客温馨与舒适的感觉。
2. 提供定制化服务，增强差异化酒店式公寓服务的特殊性决定了其服务内容也应更加独特、定制化。
提供一些可选的服务，诸如intenet，水电等，为住客查询靠近的便利店、咖啡馆、餐厅、交通路线等方面，提供个性化的帮助。
同时，对于长期住宿的客人，也可以提供一些有针对性的服务，比如保姆、厨师、私人医生等。
3. 通过技术提供更便捷的住宿服务酒店式公寓的管理与服务需要更高效的技术支持。
比如，可以通过提供APP或公众号接口，方便住客在线预订、入住，同时，还可以通过数据分析等方式了解住客需求和使用情况，优化酒店式公寓的设施和服务，以提高住客体验度。
4. 营造与旅游、商务结合的品牌形象结合旅游、商务等分行业特性，大力宣传并创造营销吸睛点，增强品牌的知名度和美誉度。
比如，可与周边景点、MICE会务、公共事业等资源搭建合作伙伴关系，共同推广互惠共赢。
酒店公寓运营方案
酒店公寓运营方案一、概述酒店公寓是指集酒店和公寓于一体的建筑物，提供类似酒店的服务和设施，但客房设计和管理模式更类似于公寓，主要面向长租客群。
酒店公寓在业内具有广阔的市场发展前景，而且受到了国内外许多投资者的青睐。
为了提高酒店公寓的运营效率和吸引力，我们制定了一套运营方案，主要包括市场定位、产品设计、客户服务以及营销策略等方面。
二、市场定位1. 客户群体定位酒店公寓的主要客户群体包括：商务客人、长期出差客人、个人旅游客人、跨境学习与工作的人员、在城市完成暂时性工作任务的人员、追求高品质生活方式的人群。
2. 竞争对手分析针对目标客户群体，我们首先需要对竞争对手进行深入分析。
竞争对手主要包括其他酒店公寓、长租公寓、精品酒店以及高档公寓酒店等。
通过对竞争对手的市场定位、品牌形象、服务项目、客户满意度以及价格策略等进行分析，以便根据自身实际情况制定有针对性的运营方案。
三、产品设计1. 客房设计酒店公寓客房设计要更加注重灵活性和舒适性，保留酒店的服务和设施项目，同时满足长租客户的生活需求。
客房内配备独立的私人厨房、洗衣机、独立卧室、客厅等设施，以满足客人多样化的生活方式需求。
2. 设施与服务除了基本的酒店设施和服务项目外，我们还将为客人提供更加周到细致的服务。
例如：免费健身房、会议室、24小时安保服务、充足停车位等，为客人提供全方位、高品质的服务。
3. 舒适度与环保客人对于舒适度与环保需求日益提高，因此我们将从床品、洗护用品到照明采用环保材料，并严格执行绿色服务标准，为客人提供舒适且环保的住宿体验。
四、客户服务1. 客户关怀客户服务是酒店公寓的核心竞争力，我们将建立完善的客户服务系统，提供高质量的客户关怀服务。
包括提供定制化的房间服务、定期巡查、提前预约各种设施、提供私人管家服务等。
2. 服务培训为了确保客户服务的质量，我们将对员工进行专业的培训。
员工需要具备良好的沟通能力、热情的服务态度、高效的问题解决能力以及对客户需求的敏感度等。
酒店式公寓运营方案
酒店式公寓运营方案第一部分：市场分析与定位一、市场分析随着城市化进程的加速，城市住房问题愈发凸显。
市场上的住宿需求日益增加，且对于住宿环境的要求也越来越高。
传统的酒店和长租公寓无法满足不同群体的需求，而酒店式公寓则紧跟住宿行业发展潮流，成为一种备受青睐的住宿形式。
酒店式公寓将酒店的服务与长租公寓的便捷结合在一起，给客户提供更加灵活、高品质的住宿体验。
二、定位酒店式公寓的定位应该是高品质、多元化。
面向商旅客户提供一站式的住宿、生活及工作服务。
针对商务人士、出差族和旅行者等客户群体，提供商务办公、休闲娱乐和社交互动的多元服务。
同时，定位应该注重服务和环境的品质，打造出一个高端、舒适的生活空间，让客户在这里感受到家的温馨和酒店的便利。
第二部分：产品规划与设计一、产品规划1.客房产品酒店式公寓的客房产品应该以多元化为主，根据不同客户群体的需求，推出不同类型的客房。
比如商务套房、客房、公寓等。
每一种类型的客房都需要在空间布局、设施设备和服务定制上进行打造，以满足客户的不同需求。
2.公共空间除了客房产品外，公共空间也是酒店式公寓的一大亮点。
公共空间应该多样化设计，包括接待大厅、餐饮区、健身房、会议室、休闲区等。
这些区域应该根据客户需求进行设计，提供一系列的高品质服务。
二、产品设计酒店式公寓的设计应该以高品质、舒适为主。
在客房设计上，需要考虑到空间的利用率和功能分区；在公共空间的设计上，需要注重整体风格和服务功能。
此外，设计风格需要符合当地的文化和传统，以让客户在这里感受到一种舒适和亲切。
第三部分：市场营销与推广一、市场营销酒店式公寓的市场营销应该以多元化和定制化为主。
通过线上和线下的多种方式，定向推广和营销，吸引不同客户群体的关注和体验。
比如通过社交媒体、OTA预订平台、合作伙伴及会员俱乐部等渠道来开展市场营销活动，提高品牌知名度和服务质量。
二、推广除了市场营销，应该同步开展推广活动。
比如举办开业活动、举行主题推广活动、促销活动等，吸引客户的关注和体验。
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学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
方案四：限定部分单位销售带返租（根据 酒店经营规模需要确定套数）
上述方案一、三宜引进外来酒店管理公司全权管理，方案二、四宜自己组建团队经营； 同时均需投入资金兴建酒店经营所需硬件设施如喷淋、内线电话、会议室等。
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
方案二：B栋部分保留作为酒店经营
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
方案二（1）： B栋保留81套作为酒店经营基础经济测算
如公司保留81套（3－6层）产权，因酒店管理公司仅接受整栋经营 ，因此只能由物业公司经营。测算方式一（按酒店管理公司提供的 测算方法）：
世联酒店式公寓运营模 式以鸿威海怡轩为例
学习改变命运,知 识创造未来
2021年2月28日星期日
一、酒店运作模式探讨
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
确定本项目酒店经营的背景条件
1、良好的准酒店物业规划； 2、鸿威多元化发展的需要； 3、大梅沙片区旅游、度假、会议功能不断增强； 4、区域内酒店业蓬勃发展； 5、良好的景观资源； 6、A栋作为住宅销售在目前的市场情况下遇阻； 7、客户购买后有后续经营服务的需要
政策风险高 返租金额高，税收高 经营压力大 返租现金给付问题 与A栋的销售协调问题
政策风险有 经营压力较大 返租现金给付问题 税收高 与A栋的销售协调问题
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
二、五种方案经济测算与评估
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
方案一：B栋整栋保留作为酒店经营
A 、B栋户型比较
面积
户数
户型
房型
套数 套数比例
8709.14m2 154套 豪华湖景房 110
A栋
豪华湖景套房 30
（1房）
71.4% 19.4%
豪华湖景套房14源自9%行政海景套房（2房）
7236.79m2 132套 豪华湖景房 102
B栋
豪华湖景套房 19
77.2% 14.3%
豪华湖景套房
11
行政海景套房
有7套2房
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
根据大梅沙区域内类似物业的经营案例，项目运营的 模式不外乎以酒店经营形式和提供代租管服务的物业 管理形式两个方向可选。
u本方案主要对以酒店经营形式（共4种方案）和代租管形式（1 种方案）的可行性路径进行论证，最终确定能够满足上述两个 主体需求的优化方案。
（2房）
8.3%
从A、B两栋的户型配比可以看出，B栋的户数少且标准间数量较多，便于 未来的酒店经营，可减轻未来经营带来的风险。
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
A 、B栋配套比较
项目未来的酒店配套均将通过改造B栋裙楼商业完成，故在交通 组织上须考虑到未来的人流组织，从这一角度考虑， B栋更为适 宜做酒店。
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
方案一： B栋整体保留作为酒店经营经济测算
如引入品牌酒店管理公司全权委托经营
学习改变命运,知 识创造未来
注：平均出租率、平均房价及GOP预测数据均为与华侨城酒店管 理公司沟通后提供。因项目用地性质为商住用地，不能取得酒店营 业执照，故需成立会所管理公司以会所方式经营酒店。
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
项目物业模式
A栋
已经作为酒店服务 式住宅发售
提供基本的物业管理服务及 个性增值酒店式服务
B栋
整栋或部分保留
存在多种可能运营路径
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
本项目后续运营方案的制订需考 虑满足两个主体的需求：
酒店功能 配套
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
学习改变命运,知 识创造未来
B栋分层套数
楼层 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F
套数 14 18 20 20 23 23 14
备注 根据B栋各层单 ，为了便于管理 间应尽量集中， 套，合计3889.4 －6F共81套，合 方式。
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
学习改变命运,知 识创造未来
B栋全部销售后收益与作为酒店经 营收益对比
uB栋住宅可售面积7236.79m2×16000元/m2＝ 115,788,640元 uB作为酒店经营的年利润5,528,655元。 u年收益率： 5,528,655/ 115,788,640 =4.77% u由此可见，B栋整体若作为酒店经营虽可以作为公司经营性 资产的一部分，但资金回笼速度很慢。
四种方案评 估
方案名称
优势
存在的问题
方案一：整栋保留做酒 产权统一，便于全权委 公司不能回收资金
店
托给外来酒店管理公司 经营压力大
或自己经营
方案二：部分保留做酒 能回收部分资金
店
资金压力小
产权分散 经营压力较大
方案三：整栋做产权式 酒店，返租
方案四：部分做产权式 酒店返租
促进项目销售
只能解决少部分单位的 销售问题 返租金额、经营压力稍 小
后附《鸿威·海怡轩运营模式比较表》
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
酒店经营方案（方案一~四）
酒店
方案一：整栋全部保留，公司保留产权， 作为酒店经营；
方案二：部分单位保留产权，其余销售， 可接受业主代租管，作为酒店经营；
B栋
产权式酒店
方案三：整栋销售并提供返租，业主与公 司成立的酒店管理子公司签定返租协议；
学习改变命运,知 识创造未来
世联酒店式公寓运营模式以鸿威海怡轩为例
学习改变命运,知 识创造未来
B栋81套单位如销售之收益与作为酒店经营 收益对比
uB栋住宅可售面积
4378.44m2×16000元/m2＝70,055,040元 uB作为酒店经营的年利润1,170，774元。 u年收益率： 1,459，854/ 70,055,040 =1.67% u由此可见，B栋保留81套作为酒店经营可以作为公司经营性资产的 一部分，但鉴于自己经营收益有限，资金回笼速度较慢。 u如酒店经营状况不理想，保留单位后续依然可销售。