精装修工程管理手册

天津天保基建股份有限公司天津天保基建股份有限公司

精装修工程管理手册

（2014年版）

天津天保基建股份有限公司二0一四年十二月

说明

一、编制目的

为了提高天保基建公司精装修工程管理水平,理顺精装修工程管理思路，指导精装修前期准备工作及过程管理，进一步提高精装修工程质

量，树立和维护天保基建品牌,努力创建“业主满意工程”，天津天保基

建股份有限公司项目管理部根据国家《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001和天津市《成品住宅装修工程技术规程》：

DBJ/T50-080-2008结合天津天保基建股份有限公司2010年精装交楼施

工经验及天津房地产市场精装修工程现状经验，编制天津天保基建股份

有限公司《成品住宅精装修工程管理手册》。

二、适用范围

本手册适用于天津天保基建股份有限公司所有精装修工程项目。

天津天保基建股份有限公司

2014年12月25日

目录

天津天保基建股份有限公司 0

说明 (1)

第一章成品住宅精装修施工条件及交楼标准 (3)

1 成品住宅精装修工程进场前的施工条件 (3)

2 成品住宅精装修交楼标准 (4)

第二章精装修相关配套工程控制要点 (5)

1 会验制度 (5)

2 工序施工样板 (6)

3 对钢筋混凝土结构工程要求 (7)

4 对砌体结构工程要求 (8)

5 抹灰工程 (9)

6 防水工程 (9)

7 铝合金门窗工程 (10)

8 阳台栏杆安装工程 (11)

9 成品烟道安装工程 (12)

10 水电安装工程 (12)

第三章精装修施工管理要求 (14)

1.精装修工程施工工序流程 (14)

2 精装修工程验收工作流程 (15)

3. 精装修工程移交工作流程（以栋为单位进行移交） (16)

4. 精装修管理工作重点 (17)

第四章精装修施工工艺流程及质量标准 (22)

1 墙面砖施工工艺流程及质量标准 (22)

2 地面砖施工工艺流程及质量要求 (23)

3 吊顶工程施工工艺流程及质量要求 (24)

4 内墙涂料（乳胶漆）施工工艺流程及质量要求 (25)

5 地面石材施工工艺流程及质量要求 (26)

6 实木复合木地板施工工艺流程及质量要求 (27)

7 成品木门安装施工工艺流程及质量要求 (28)

8 橱柜（洁柜）安装工艺流程及质量要求 (29)

9 墙纸裱糊施工工艺流程及质量要求 (30)

10 马桶安装工艺流程及质量要求 (31)

第五章精装修重点工程质量控制要点 (32)

1 墙地砖铺贴工程 (32)

2 内墙涂饰工程 (33)

3 成品木门安装工程 (33)

4 木地板铺装工程 (34)

防渗防潮措施二十条 (42)

第一条合理确定结构面高差 (42)

第二条重要部位设置混凝土挡水槛 (42)

第三条卫生间沉箱设置排水措施 (43)

第四条卫生间防渗防潮措施 (43)

第五条厨房防渗防潮措施 (43)

第六条给水管和燃气管安装控制措施 (43)

第七条阳台防渗防潮措施 (44)

第八条露台沉箱设排水措施 (44)

第九条屋面防渗措施 (44)

第十条门窗框边防渗措施 (45)

第十一条外墙防渗防潮措施 (45)

第十二条内墙防潮措施 (46)

第十三条首层室内地面防渗防潮措施 (46)

第十四条水表间防渗防潮措施 (46)

第十五条地下室防渗防潮措施 (46)

第十六条电梯底坑防渗措施 (47)

第十七条有水房间防潮措施 (47)

第十八条室内消防水池防渗措施 (47)

第十九条蓄水试验检验 (47)

第二十条成品保护措施 (47)

入户门及户内门控制措施十条 (58)

第一条门框安装条件 (58)

第二条门扇安装进场时间及完成时间 (59)

第三条门框安装标高的控制规定 (59)

第四条门洞预留尺寸控制 (59)

第五条入户门门洞墙体批荡完成后厚度控制 (60)

第六条户内门门洞墙体批荡完成后厚度控制 (60)

第七条开启方向的确认 (60)

第八条门槛石的控制 (60)

第九条门的定制生产规定 (61)

第十条成品保护 (61)

装修细部标高的规定十条 (62)

实木复合地板质量控制措施 (63)

第一条木地板铺装施工条件 (63)

第二条实木复合地板施工工艺流程 (63)

第三条基层质量要求 (63)

第四条材料质量检查验收 (64)

第五条防潮层施工要求 (64)

第六条夹板龙骨安装要求 (64)

第七条木地板铺装标准 (65)

第八条木地板铺装质量控制要点 (65)

第九条踢脚板安装质量要求 (65)

第十条成品保护 (66)

住宅精装修施工图深化设计规定 (66)

第一章成品住宅精装修施工条件及交楼标准

1 成品住宅精装修工程进场前的施工条件

（1）铝合金门窗必须安装完成，包括门扇、窗扇。

（2）外墙面装饰施工完成、外架拆除，并严格进行外墙淋水试验。

（3）所有室内门的门洞留设完成，门洞高度、宽度及墙厚尺寸符合要求。（4）阳台栏杆安装完毕并验收合格,并作好保护。

（5）厨房、卫生间及阳台给排水管按装饰图设计位置要求安装完成，并做灌水打压和通球试验，无渗漏、堵塞,墙地面暗敷管道必须做好明显标识。（6）屋面、阳台（露台）、厨房、卫生间防水工程施工完成，做48小时蓄水试验，无渗漏现象。

（7）室内抹灰工程施工完成，抹灰表面洁净、接搓平顺、线角顺直，阴阳角垂直方正，立面垂直方正、表面平整，抹灰层无空鼓、开裂。

（8）烟道的风帽必须安装完成，以防漏水。

（9）所有开关、插座底盒安装完成，开关和插座的位置、深度符合装饰要求。

（10）所有穿线管预留预埋完成，线管的穿线通畅检查符合要求。

2 成品住宅精装修交楼标准

（1）建筑外墙铝合金玻璃门窗安装完成，外墙保温工程完成并通过节能验收，外墙装饰工程施工完成。

（2）首层入户大堂天棚、墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成，门禁系统安装完成并能正常使用。

（3）电梯安装完成并验收合格。

（3）各层电梯前室、公共走道的天棚及墙面涂料施工完成，地面砖铺贴完成。

（4）入户门及户内门安装完成，无明显碰伤、划痕、掉漆等质量缺陷。（5）客厅及过道地砖铺贴完成，天棚及墙面涂料施工完成、墙纸裱糊完成。（6）厨房天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，橱柜、抽油烟机、洗菜盆和消毒柜安装完成，照明灯具安装完成，无明显质量缺陷。厨房地面防水无渗漏。

（7）卫生间天棚吊顶及涂料施工完成，墙地砖铺贴完成，浴室柜及洗手台盆安装完成，淋浴隔断安装完成，镜框及镜面玻璃安装完成，马桶安装完成，淋浴花洒、水龙头、角阀等给水安装完成，灯具、取暖器及排风扇安装完成，保证使用功能且无明显质量缺陷。卫生间防水无渗漏。

（8）卧室天棚及墙面涂料施工完成，地面木地板安装完成，窗台石材安装完成，护窗栏杆安装完成，无明显质量缺陷。

（9）入户花园、阳台（露台）地砖铺贴完成，洗衣机水龙头安装完成。阳台（露台）防水无渗漏。

（10）室内卫生精开荒工作完成。

（11）水、电、气、通询、网络、闭路、邮政、门牌号、楼栋等相关配套工程施工完成

(12)在合同约定的交楼时间前完成相关验收并取得验收合格证或意见书(规划验收合格证、质量监督意见书、人防验收备案证、消防验收意见书、环保验收意见书、竣工验收意见表、交楼许可证)。

第二章精装修相关配套工程控制要点

1 会验制度

（1）每期工程第三层楼面结构完成后三十天内，工程部应完成第三层中各户型的砖砌体，并在墙地面上以色笔标出所有预留预埋件和设备布置示意（开

关、插座、强弱电箱、预留电线管、预埋水管等）。

（2）每期工程第三层砖砌体完成后两天内，工程部组织项目管理部、等各部门及主体、铝合金、装修、橱柜及淋浴隔断等施工单位进行综合会验。（3）完成三层会验一天内，整理出验收意见，提出存在的问题及整改措施，以书面形式发给三层会验参加部门，七天内下发设计文件。

（4）三层会验时，工程部必须建立材料样板间，由项目经理负责管理，并建立样板入库、借出、归还台帐。

（5）严禁未经过三层会验，就进行大面积砌体施工。

（6）加强三层会验质量，避免因会验质量不高，而造成后期的返工。（7）三层会验后七天内，总工室根据装饰施工图绘制下发各楼栋水、电、气等安装工程的布管、布线及准确定位点预埋施工详图。

2 工序施工样板

2.1 在精装修大面积施工前，对于客户重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做法，必须先做施工样板，经工程部经理检查验收批准后，并以此作为指导同类工序大面积施工的质量控制标准，才能进行大面积精装修施工。

2.2 需要做施工样板的分项工程：

（1）铝合金门窗；

（2）阳台（露台）栏杆、楼梯栏杆；

（3）室内墙面抹灰；

（4）厨房、卫生间、阳台防水工程施工；

（5）室内墙面砖、地面砖（石材）铺贴；

（6）室内窗台石材安装；

（7）卧室地面找平、木地板铺装；

（8）室内墙面、天花的腻子、涂料；

（9）入户门、户内门安装；

（10）橱柜、浴室柜安装；

（11）马桶安装；

（12）淋浴隔断安装。

2.3 施工样板验收程序

（1）施工单位自身三检合格后，报监理工程师验收。

（2）监理工程师验收合格后，报工程部经理验收。

（3）工程部经理验收合格后，办理施工样板批准手续，组织大面积施工。

3 对钢筋混凝土结构工程要求

3.1 模板工程

（1）保证轴线位置的准确。

（2）模板的安装必须保证构件的几何尺寸，墙、柱脚模板应加垫木和导模，防止混凝土漏浆造成烂根，当梁、板跨度≧4m时，其底模应按跨度的1～3‰起拱。

（3）模板应具有足够的强度、刚度及稳定性，能可靠地承受新浇混凝土的重量、侧压力以及施工荷载。浇筑前应检查承重架及加固支撑扣件是否拧紧，防止混凝土浇筑时产生爆模。

（4）固定在模板上的预埋件、预留孔洞和预埋钢管等不得遗漏，安装必须牢固、位置准确。

（5）浇筑混凝土前，模板内的杂物应清理干净并浇水湿润。

特别提示：对于必须严格检查控制洞口尺寸的模板工程，同时对多次使用有模板必须强制报废处理。

3.2 钢筋工程

（1）钢筋进场时，应按规定进行材料进场验收，钢筋的品牌必须符合合同要求，并应按规定抽取试件作力学性能检验，检验合格后才允许使用，不合格的立即清退出场。

（2）钢筋加工的允许偏差应符合相关的规定，钢筋直径不得严重“瘦身”。

（3）钢筋安装时，钢筋的品种、级别、规格和数量、全部绑扎必须符合设计要求。钢筋接头应抽样送检，力学性能满足规定要求。

特别提示：严禁擅自更换合同品牌。

3.3 混凝土工程

（1）混凝土原材料、配合比、外加剂应符合相应规范规定，混凝土的强度等级必须符合设计要求。

（2）柱、墙混凝土应分层浇筑，振捣密实，防止漏振出现蜂窝、孔洞等质量缺陷。同一施工段的混凝土应连续浇筑，防止混凝土结构出现冷缝。

（3）混凝土浇筑完成凝固后应及时进行保湿养护，养护时间不少于7天。特别提示：严禁拆模过早、养护不当、上荷载太早防止出现穿透性裂缝。

4 对砌体结构工程要求

（1）轴线位置复核：施工单位进行轴线放线，监理工程师全数复核，轴线偏差≤5mm，保证房间、过道等空间方正，严禁出现大小头。

（2）材料验收：按批次对进场的砌块、水泥、砂进行检验。加气混凝土砌块的产品龄期不应小于28d；水泥见证取样送检复试检查其安定性、强度；砌筑砂浆应按要求留置试块。

（3）砌筑砂浆严禁使用“砂浆王”等有机塑化剂，砂浆的饱满度、砌体垂直度、平整度满足规范和精装修施工要求。水平灰缝饱满度不小于80%，墙面垂直度、平整度的允许偏差≤4mm。

（4）严格按设计和《入户门及户内门控制措施》的要求控制门窗洞口尺寸。（5）顶转砌筑时间一般在砌体完成后5-7天开始砌筑，顶砖斜度45～60°，顶砖两侧缝隙用砂浆填塞饱满密实。

（6）砌体施工样板的施工及审批。

（7）砌体工程隐蔽验收

要求对：砌体放线；砌筑砂浆标号；墙柱预留拉结筋；构造柱的锚固与拉结；顶砖砌筑时间和方式进行隐蔽验收并作好记录。

5 抹灰工程

（1）加强材料质量验收。水泥、砂、铁丝网、砂浆配比等按规定进行检查验收。所用水泥必须是合同要求的品牌，水泥的安定性和稳定性复验合格；加强用的镀锌钢丝网的规格应符合设计要求。

（2）做好基层处理。抹灰前混凝土基层进行人工凿毛，基层表面的尘土、污垢、油渍等应清除干净，抹灰前一天基层洒水润湿。

（3）在不同材质基体交界处（剪力墙、柱、梁和砌体的交界处），挂镀锌钢丝网进行补强，防止该处抹灰开裂。钢丝网的规格及质量必须符合《抹灰及涂饰质量控制措施二十条》规定的要求。

（4）严格按照设计和《入户门及户内门控制措施》控制门洞口抹灰完成后的墙厚尺寸。

（5）细部抹灰质量的控制。注意检查房间内进深尺寸、门窗洞尺寸、飘窗台尺寸、墙体内预埋管线开槽的处理（防开裂）、阳角护角的做法、阴阳角的顺直美观、空调预留孔位置、开关插座等暗盒位置。

（6）水泥砂浆抹灰完成后及时用喷雾器进行人工喷水养护。

（7）抹灰施工样板的施工与审批。

6 防水工程

（1）防水材料验收。防水材料进场后，检查其材料质量证明文件，见证取样、送样做复试，检查材料的有效期限，提醒施工方在有效期前使用。还需注意卷材防水材料的保管及堆放方式、水皮优防水涂料的保质期。

（2）基层处理及施工环境要求。基层要求平整、干燥、清洁。不宜在5℃以下施工水皮优防水层。

（3）按设计要求施工做好防水层上返。厨房、卫生间水皮优上返高度高出楼地面300mm，卫生间墙面用水泥基防水涂料做至吊顶高度。

（4）露台、屋面防水控制要点