中山市基准地价地理信息系统基准地价简易操作指南do
《土地信息系统》第8章 土地定级、基准地价和宗地地价评估系统
8.4 宗地地价评估
8.4.1 宗地估价系统特点和功能
宗地估价系统需要满足各级地价评估事务所的需求，包括日常 数据的维护和管理，以及宗地估价业务办理的需要和估价成果 的输出。宗地估价系统最终开发目标是成为一个功能齐备的、 可以完成各级地价评估事务所宗地估价任务的信息系统。
系统最终需要解决如下问题： （1）解决数据存储、维护和管理问题。 （2）方便基准地价更新。 （3）科学准确地估算宗地价格。 （4）高效的结果输出和信息查询。
1.动态数据服务 2.数据的实时传输 3.交互的、动态的三维场景 4.多媒体技术的使用 5.GIS实体的模糊查询技术
本章小结
本章主要内容是土地定级系统、基准地价测算和自动更 新系统以及宗地评估信息系统，并介绍了这些系统之间的关 联和综合运用。
关键词
土地定级 基准地价测算和自动更新系统 宗地评估信息系统
第8章
土地定级、基准地价和宗地 地价评估系统
8.1 土地市场的主要业务
土地市场管理包括：
➢ 土地交易行为管理（eg.土地出让、转让、抵押和租赁） ➢ 土地价格管理（eg.基准地价、标定地价和交易地价） ➢ 市场中介服务机构管理 ➢ 土地收益管理
……
在土地市场业务中，目前基准地价评估和宗地地价评 估已经实行信息化管理。
城镇土地定级与基 准地价评估流程图
城镇土地定级
城镇基准地价评估
多
土地极差收益测算
因 素
评估区域总分值计算
分
值 加
均质地域划分
和
法
均质地域总分值计算
交易样点地价计算 基
准
地 产 交 易
宗 地 地 价
地 价 调 整
土地定级总分等值线图 均质地域基准地价确定
【2017年整理】广东03年基准地价
特征出发划分边缘相、过渡相及内部相，
上应给予标示。4.研究岩体之间及岩体与围岩之间的接触关系， 接触变质的范围，内外接触带的变化特点及产状。5.脉岩的分 布特点、岩性特征、规模及产状，脉岩与岩体的关系，脉岩之
研究各自的物质成分、结构、构造特点， 而且要从岩浆的结晶与分异作用、熔离 作用、同化作用和自变质等特点划分岩
11 韶关市 四等 2800* 1900* 1100* 550* 300* 100* 580* 440* 300* 180* 80* ／ 350 270 200 160 130
12 阳江市 四等 2430 1710 1080 675 450 ／ 855 765 630 405 315 ／ 405 270 225 200 160
别构造带对成矿的控制作用。
3.对破坏矿体的断裂，地表应有工程控制，
6.研究构造体系的复合与联合对岩浆的活动与成矿作用的控制 查明其性质、规模、产状及断距，其界线与
作用。
断距应实测。
7.对各种主要断裂带与褶皱轴的实际位置应实测。
1／2 千草 测 7 同上
同上
1／万－1／千地质测量质量要求表（吉林参考）3 1／万
2.3.4.5 同左
／万相同
究
4．研究喷出岩的特点，层序、层理、及岩相等特征，岩石的组 6．对含矿层或成矿有利的地层，或成矿的
程
成及其特点，测定其时代、厚度及产状；
主要围岩、对其岩石作详细的岩石矿物鉴定
度
5.与矿产关系的研究，含矿层或对成矿有利岩层的空间分布及 与岩石化学分析，并应控制它的厚度、产状
度
化
产状及走向的变化；
带或矿体；
及 2. 矿化带、含矿层、矿体、详细研究其规模、产状、形态、 2.矿化带较详细的研究确定矿化类型、规模、
中山市规划局、中山市财政局、中山市国土资源局关于超容积率补地价有关问题的通知
中山市规划局、中山市财政局、中山市国土资源局关于超容积率补地价有关问题的通知文章属性•【制定机关】中山市规划局,中山市财政局,中山市国土资源局•【公布日期】2007.05.25•【字号】中规通[2007]28号•【施行日期】2007.06.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】财政综合规定正文中山市规划局、中山市财政局、中山市国土资源局关于超容积率补地价有关问题的通知(中规通[2007]28号)火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）规定：土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。
对原划拨用地，因发生土地转让、出租或改变用途后不再符合划拨用地范围的，应依法实行出让等有偿使用方式。
对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。
为进一步贯彻落实国务院的有关规定，适应中山市城市建设的需要，维护我市房地产开发的公平竞争环境，就建设项目超容积率补地价的有关问题通知如下：一、建设项目开发的基准容积率为土地出让合同中约定的容积率，如无约定则为1.5。
二、建设项目开发允许容积率为已审批通过的控制性详细规划确定的控制容积率。
三、当建设项目开发容积率大于基准容积率时，超出部分应依据楼面地价进行作价补偿。
计算方法如下：超容积率应补地价＝超容面积×楼面地价超容面积＝拟建建筑面积－用地面积×基准容积率楼面地价＝用地基准地价/拟建容积率四、当商住建设项目的拟建商业面积大于约定开发的商业面积时，超出部分建筑面积应依据楼面地价进行作价补偿，分别按商业超容及住宅超容两部分进行计算。
计算方法如下：商业面积超容积率应补地价＝（拟建商业面积－用地面积×基准容积率×15％）×（商业用地基准地价/商住拟建容积率）住宅面积超容积率应补地价＝（拟建住宅面积－用地面积×基准容积率×85％）×（住宅用地基准地价/商住拟建容积率）五、为控制建筑物转经营性商业、办公功能的无序增加，建筑物转为经营性商业、办公功能时，除收取城市基础设施配套费外，还应补交土地差价。
广东基准地价
广东省城镇国有土地基准地价表（2006）广州市城镇国有土地基准地价表单位：元/平方米序号行政区域土地用途一级二级三级四级五级六级七级八级九级十级1 广州市区商业7289 6972 6489 5666 4024 2561 1510 886 571 171住宅10152 7552 5651 3491 2203 1312 761 545 ————工业1289 871 528 324 171 ——————————2 从化市区商业3701* 2617* 1357* 758* ————————————住宅389* 339* 264* ——————————————工业447* 347* 220* ——————————————3 增城市区商业1234-3354* 743-1234* 525-743* 422-525* 270-422* ——————————住宅516-731* 413-516* 340-413* 309-340* 232-309* ——————————工业263-487* 173-263* 143-173* 105-143* 81-105* ——————————注：带*号表示为楼面地价。
深圳市城镇国有土地基准地价表单位：元/平方米序号行政区域土地用途价格范围平均地价1 经济特区商业1357-8160* 2197*住宅820-3500* 1559*工业354-1130* 574*2 宝安区商业770-2822* 1123*住宅572-1780* 798*工业227-441* 286*3 龙岗区商业638-2736* 865*住宅526-1727* 639*工业223-413* 271*注：带*号表示为楼面地价。
珠海市城镇国有土地基准地价表单位：元/平方米序号行政区域土地用途一级二级三级四级五级1 香洲区商业2500* 2300* 2100* 1600* ——住宅1500* 1300* 1100* 910* ——工业600* 400* 300* 230* ——2 斗门区商业1500* 1140* 800* 600* 400*住宅600* 450* 330* 200* 130*工业100* 80* 70* 60* 30*3 金湾区商业1800* 1600* 1350* 1100* ——住宅1200* 1000* 800* 700* ——工业100* 80* 60* 40* ——注：标注*号表示为楼面地价。
基准地价估价原则
基准地价估价原则
基准地价估价原则主要包括以下几方面：
1.替代原则：根据经济学原理，同种商品在同一个市场中具有相同的价
格。
因此，在评估基准地价时，应考虑到具有相同性质和同等价格的替代土地的价格。
2.预期收益原则：地价受预期收益形成因素变动的影响，因此估价者必须
了解土地的收益情况，并对其未来发展趋势进行细致分析，以准确预测土地的收益价格。
3.最有效使用原则：在评估地价时，应以土地的最有效使用为前提，确定
土地的最佳和最有效用途。
4.报酬递增、递减原则：土地投资同样遵循经济学中的边际效益递减原
则。
5.需求与供给原则：由于土地不能实行完全竞争，其价格有独占倾向性，
土地供给有限，替代性有限，因此土地价格主要由土地供给变化决定。
6.竞争和超额利润原则：土地的竞争主要在需求者之间进行，需求者之间
的竞争又是在利用土地能获取平均利润之外的超额利润的情况下发生
的；土地的需求增加、竞争加剧，超额利润又会随土地需求提高、地价的上涨而消除。
7.贡献原则：不动产的总收益是土地及建筑物等构成因素共同作用的结
果。
8.变动原则：土地价格的形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在
这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。
9.协调原则：土地是否与所处环境协调，即可判定该地块是否为最有效使
用。
10.土地优先原则：在生产经营活动之前优先支付地价。
在土地估价中应坚
持土地优先的原则。
总的来说，这些原则为评估基准地价提供了理论依据和操作指南。
基准地价工作方案
基准地价工作方案基准地价工作方案1. 背景基准地价（Benchmark Land Value）是指根据政府部门制定的相关政策和法规，确定土地的合理价格，以提供给土地交易和土地管理等方面参考和依据的工作。
基准地价工作是市场化经济条件下土地价格合理化的重要工作之一，对于促进城市规划、土地管理和土地流转具有重要意义。
2. 目标基准地价工作的目标是根据相关法律法规和政策要求，通过科学的方法和准确的数据，确定土地的基准价格，以保证土地交易的公平、公正和公开，提高土地资源的利用效率，推动城市的可持续发展。
3. 工作内容3.1 数据收集和整理为了确定基准地价，需要收集和整理大量的数据。
主要的数据包括土地的位置、面积、用途、周边配套设施、交通状况、经济发展情况等。
通过调查和研究，收集各种数据，并进行合理归纳和整理。
3.2 基准地价确定方法基准地价的确定需要根据城市规划和土地利用情况，结合市场供需情况和土地的实际情况，采用合理的方法进行计算。
常用的基准地价确定方法包括市场比较法、收益法、成本法等。
根据不同的土地用途和市场特点，选择合适的方法进行计算。
3.3 定期调整和修订基准地价是一个动态的指标，需要定期进行调整和修订。
随着城市发展和市场变化，土地的价值也会相应发生变化。
因此，需要建立健全的机制，定期对基准地价进行评估和修订，保证其具有时效性和科学性。
4. 实施步骤4.1 制定工作方案在开始基准地价工作之前，需要制定详细的工作方案。
工作方案应包括数据收集和整理的具体方法和要求，基准地价确定方法的选择和应用，以及定期调整和修订的时间和程序等内容。
4.2 数据收集和整理按照工作方案要求，组织人员进行数据收集和整理工作。
确保收集到的数据准确、全面和可靠，进行适当的数据归纳和整理，为后续的基准地价确定提供必要的数据支持。
4.3 基准地价确定根据收集和整理的数据，结合基准地价确定方法，进行基准地价的计算和确定工作。
根据具体情况，可以采用多种方法相互验证，确保确定的基准地价科学合理、符合实际。
中山市地价管理办法
中山市地价管理办法文章属性•【制定机关】中山市人民政府•【公布日期】1998.12.15•【字号】中府[1998]118号•【施行日期】1999.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】土地资源正文中山市地价管理办法中府[1998]118号第一条为了规范和健全地价管理制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《广东省地价管理规定》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法所指的土地价格包括基准地价、标定地价、出让底价和交易地价。
基准地价是城镇不同级别、不同用途的土地使用权单位面积平均价格。
标定地价是地产市场正常供求关系和正常经营条件下根据基准地价为基础制定的具体宗地价格。
出让底价是政府根据正常市场状况下地块应达到地价水平而确定的某一地块出让时的最低控制价格。
交易地价是土地使用权转让双方，按照一定的法律程序，在土地市场中实际达成的成交价格。
基准地价是以土地完成三通一平为计价前提，包括了土地使用权出让金、征地费用、三通一平费用等在内的土地熟地价格。
第三条凡在本市范围内出让国有土地使用权，从事土地开发、利用、经营，进行地产交易，均应遵守本办法。
第四条市土地管理部门会同市价格管理部门负责本办法的实施。
第五条中山市基准地价是政府进行地价管理的依据。
政府每年第一季度向社会公布我市的基准地价，且在必要时对基准地价进行适当的调整，并将调整后的基准地价立即向社会公布。
第六条国有土地使用权的出让底价均以基准地价为基础，按照土地出让方式和用途，根据市场行情、国家产业政策、当地经济发展状况以及地块的设施状况确定。
具体办法如下：（一）出让城区范围的国有土地使用权，由市土地管理部门会同市价格管理部门根据该地块的用途、容积率等规划建设要点以及市场的情况等条件，评估出具体的出让底价，报市招标拍卖领导组同意后，再按规定进行招标、拍卖或协议出让。
中山市2019年城镇基准地价
附件1中山市2019年城镇基准地价一、评估范围本次中山市城镇土地定级与基准地价更新的工作范围为中山市行政辖区内全域范围。
二、基准地价内涵本基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公共服务等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。
具体是指：商业路线价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整），宗地标准宽度设定为4米，标准深度设定为10米条件下，商服用地土地使用权的区域首层楼面地价。
商服用地基准地价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）条件下，商服用地土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。
住宅用地基准地价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为70年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）条件下，住宅用地土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。
工业用地基准地价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为1.5，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地土地使用权的区域平均单位面积地价。
公共服务用地（类型一）基准地价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，公共服务用地土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。
中山市2019年城镇基准地价
附件1中山市2019年城镇基准地价一、评估范围本次中山市城镇土地定级与基准地价更新的工作范围为中山市行政辖区内全域范围。
二、基准地价内涵本基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业、公共服务等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。
本次基准地价是指熟地条件下的地价，即指在设定容积率、法定最高使用年期，设定土地开发程度条件下，分用途的土地使用权价格。
具体是指：商业路线价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整），宗地标准宽度设定为4米，标准深度设定为10米条件下，商服用地土地使用权的区域首层楼面地价。
商服用地基准地价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为40年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）条件下，商服用地土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。
住宅用地基准地价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为70年，土地开发程度为“六通一平”（即宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯、通燃气，宗地红线内场地平整）条件下，住宅用地土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。
工业用地基准地价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为1.5，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，工业用地土地使用权的区域平均单位面积地价。
公共服务用地（类型一）基准地价内涵：估价期日为2019年1月1日，设定容积率为2.0，土地使用年期为50年，土地开发程度为“五通一平”（宗地红线外通路、通电、给水、排水、通讯，宗地红线内场地平整）条件下，公共服务用地土地使用权的区域平均单位面积地价和平均楼面地价。
基准地价测算流程
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