项目代建管理手册

目录第一章项目代建工作概述 (2)一、项目代建范围 (2)二、项目代建内容 (2)三、代建管理工作框图 (4)四、代建组织机构 (4)第二章代建管理实务 (6)一、代建单位对监理、施工单位的管理要点 (6)二、有效的代建手段和方法 (6)三、理顺代建、监理、承包单位之间关系的措施 (8)四、建设单位职责 (11)五、公司对项目代建部的管理措施 (12)六、对工程项目招标标段划分的规划 (15)第三章代建工作制度 (17)一、代建工作联系单制度 (17)二、代建月报制度 (17)三、代建周报制度 (17)四、代建通知单制度 (1716)五、代建日志制度 (17)六、施工现场巡视制度 (18)七、代建报告制度 (18)八、收发文制度 (18)九、工地例会制度 (18)十、往来资料处理的时效制度 (18)十一、保密工作制度 (18)十二、设计交底与图纸会审制度 (19)十三、危险性较大的分部分项工程施工方案审批制度 (19)十四、材料、构配件及设备报验审查制度 (19)十五、设计变更、洽商的管理制度 (19)十六、隐蔽工程检查制度 (19)十七、样板先行制度 (20)十八、工程质量事故处理制度 (20)十九、工程竣工验收制度 (20)二十、年度代建工作总结制度 (20)第四章代建工作制度实例资料 (21)一、代建工作联系单 (21)二、代建月报 (22)三、代建周报 (26)四、代建专题报告 (31)五、资金使用计划 (32)六、考察报告 (35)七、年度工作总结 (41)八、招标材料、设备品牌推荐工作制度 (47)第一章项目代建工作概述一、项目代建范围工程项目代建，是指代建单位受工程项目业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或者分阶段管理。

（一）全过程代建方式，即由代建单位对代建项目从项目建议书批复后直至竣工验收实行全过程管理；具体工作范围为：项目建议书批复后，由代建单位负责从项目可行性研究报告报批，经勘察、方案设计、初步设计及概算、施工图设计及预算、各项建设审批手续办理、招标、施工管理、竣工验收、资产移交等，直至质量缺陷责任期结束的项目建设全过程管理。

（二）分阶段的代建方式，将代建项目分成前期工作和建设实施两阶段分别委托代建单位进行管理。

1、前期工作阶段代建，即从项目建议书批复后至施工图设计前的前期工作管理。

2、建设实施阶段代建，即从施工图设计开始至竣工验收进行建设实施阶段管理。

二、项目代建内容代建单位按照项目代建制管理有关规定及代建合同约定开展代建工作，从项目建议书批复后开始，组织编制可行性研究报告、初步设计、施工图设计，至项目竣工验收、移交和质量缺陷责任期结束之日止的建设全过程代建统筹管理。

包括在项目决策阶段，组织设计优化和招标工作；在项目实施阶段，进行勘察设计管理、招标管理、设备材料采购管理、施工管理、投资控制和竣工验收等工作，并对工程项目进行质量、进度、投资、合同、信息、安全等方面的有效统筹管理和控制，直到办理竣工手续和竣工决算、资产移交使用人和质量缺陷责任期满等实施过程的建设管理工作。

其主要内容如下：（一）前期工作代建的内容1.依据项目建议书批准内容，组织编制项目可行性研究报告，申办项目可行性研究报告审批及与该阶段相关的项目规划选址、用地预审、环境影响评价等行政许可手续。

2. 依法组织项目勘察、设计单位的招标工作，并将招标文件和招标投标情况报有关行政监督部门备案；3. 依法与勘察、设计单位签订项目勘察、设计合同，并报有关行政监督部门备案；4. 组织开展项目初步设计及概算的编制工作，并按程序报审。

经批准的概算作为投资控制和限额设计的依据；5. 申办项目建设用地规划许可、土地征收、房屋拆迁、消防等有关行政许可手续；6. 按照基建财务管理规定及时向组织实施部门等提交会计报表；7. 代建项目的其他前期工作。

（二）建设实施阶段的内容1.按照经批准的初步设计及概算，督促设计单位进行限额设计。

在组织开展项目施工图设计过程中，与组织实施部门、使用单位沟通协调，在功能方面最大限度地满足使用单位的需要；2.组织项目预算(施工图预算及相关费用)编制工作，经组织实施部门审核后报财政部门审批；3.依法组织项目施工、主要材料设备采购等招标活动，并将招标文件、招标投标情况报有关行政监督部门备案；4.依法与施工、主要材料设备供应单位签订项目施工、主要材料设备采购合同，并报有关行政监督部门备案；5.编制项目年度投资计划和年度基建支出预算，交由使用单位按规定程序报批；6.按照发改委下达的年度预算内投资计划和财政部门批准的年度基建支出预算，提出项目用款申请，由组织实施部门审查后向财政部门申领资金；7.按月向发改委、财政部门和组织实施部门以及使用单位报送工程进度和资金使用情况，编制项目年度财务决算报表；8.申办项目建设工程规划许可证、开工报告或施工许可证等开工前必须履行的报批手续和消防、人防、市政等竣工验收前必须履行的报批手续；9.负责办理项目实施过程中的设计变更、概算调整等报批手续；10.协助监理单位组织项目中间验收，会同建设单位组织竣工验收和工程移交；11.负责编制项目竣工财务决算报告，经组织实施部门审查后，报财政部门审批；12.负责将项目竣工及有关项目建设的技术资料完整地整理汇编移交，并按财政部门批准的资产价值向使用单位办理资产移交手续；13.办理代建项目资产移交手续后，向发改委、财政部门、建设单位和建设行政主管部门报送项目代建总结报告。

三、代建管理工作框图项目代建管理工作总体框图如下：项目管理总体框图四、代建组织机构1. 管理层次根据项目的特点和具体情况，我公司采用指挥灵活、职责分明、效率高的直线职能制组织形式设置机构，共分为两个层次：（1）项目代建管理层由公司领导、总工程师、主管部门经理组成项目代建领导小组，由经验丰富、技术精湛、专业能力强的技术、经济专家组成专家顾问组。

负责项目代建部的人员配备、代建工作的指导、检查、监督等，并经常对施工现场巡视、指导，征询建设单位意见。

（2）项目代建实施层由项目代建总负责人、质量及安全管理负责人、造价管理负责人、建设报审及档案管理负责人、财务管理人员等组成项目代建部，具体实施项目代建工作。

项目代建部在项目代建总负责人的领导下，以代建规划为指导，依据代建委托合同，实现项目建设目标。

2. 典型项目代建部组织机构框图项目代建部组织机构框图第二章代建管理实务一、代建单位对监理、施工单位的管理要点（一）对监理单位的管理要点1. 根据《建设工程监理规范》及相关法律法规规定，要求监理单位认真履职。

2. 监理单位应向代建单位上报必要的资料，如监理规划、监理实施细则、监理月报、监理通知单等。

3. 对施工单位上报的工作联系单等资料，监理单位必须明确签署处理意见。

4 .重视由监理单位每周召开的工地例会，在例会中，检查本周工作完成情况，安排下周计划，提出有关要求，协调解决存在的问题。

5. 督促监理单位做好旁站、巡视、平行检验、见证取样等工作。

6. 组织监理单位每周安排对工地的安全检查。

7. 树立监理单位的强势地位，不在施工单位面前批评监理人员。

（二）对施工单位的管理要点1. 应树立通过监理单位管理施工单位的理念，代建单位一般不过多的与施工单位发生关系。

2. 对设计变更、技术核定等工作，应由代建单位人员负责与设计单位联系，不应有施工单位人员与设计单位发生关系。

3. 通过与质量安全监督部门的联系与沟通，借此力量加强对施工单位的管理。

4. 如出现在工程质量、安全、进度等方面出现较大问题，可采取约谈施工单位负责人(或法人代表)、发放律师函等形式对施工单位施加压力，督促其自身管理。

5. 在工程管理等方面，尽可能与监理单位达成一致意见，对施工单位的管理做到双管齐下。

6. 在施工承包合同内容明确处罚条款，采取经济处罚等手段加强对施工单位的管理。

二、有效的代建手段和方法我公司在长期的代建实践中，已摸索出一套对监理、施工单位管理行之有效的手段和方法，以保证工程质量、进度、投资、安全的监控，主要有：1. 现场巡视代建人员对正在施工的部位或工序在现场进行的定期或不定期的监督活动，发现问题，及时予以处理和解决。

3. 代建工作交底在第一次工地会议中，由项目代建负责人向监理、施工单位管理人员介绍代建管理规划的内容，使之掌握代建的程序、要求等。

6. 严格执行代建程序如未经批准开工申请的项目不能开工，这就强化了施工单位做好开工前的各项准备工作；未批准付款证书，施工单位就得不到工程进度款，这就保证了代建单位的核心地位。

7. 指令性文件针对现场存在的问题或工作不足之处，由代建单位对监理、施工单位发出《代建通知单》，并督促监理、施工单位严格遵守与执行此书面指令。

8. 工地例会每周由项目监理机构主持的，在工程实施过程中针对工程质量、造价、进度、合同管理等事宜定期召开的、由有关单位参加的会议。

代建单位应在工地例会中积极解决存在的问题并提出有关工作要求。

9. 专题会议针对某一特定议题（如招标、安全、质量等），由代建人员组织的会议，由有关单位参加。

10. 组织专家论证对于复杂的技术问题，召开专家论证，根据专家组意见和结论予以实施。

11.支付手段施工单位的任何工程行为达不到合同要求，都有权拒绝或扣减支付当期的工程进度款，以约束施工单位认真履约。

12. 向上级主管部门报告在实施代建过程中，发现存在安全事故隐患的，要求施工单位整改；情况严重的，要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位。

施工单位拒不整改或者不停止施工的，应当及时向工程质量安全监督机构报告。

13. 约见施工单位法人代表通过约见施工单位法人代表，指出施工单位在工程上存在问题的严重性或可能造成的后果，并提出相关要求。

14. 发放律师函由建设单位的法律顾问或专职律师给施工单位发出的函件，旨在提醒或明示对方按合同履约。

通常用于较严重的问题。

15．暂停施工监理人员发现施工存在重大质量隐患，可能造成质量事故或已经造成质量事故，应通过总监理工程师及时下达工程暂停令，要求承包单位停工整改。

整改完毕并经监理人员复查，符合规定要求后，总监理工程师应及时签署工程复工报审表。

总监理工程师下达工程暂停令和签署工程复工报审表前宜事先向代建、建设单位报告。

三、理顺代建、监理、承包单位之间关系的措施对实施项目代建制的工程项目管理，理顺代建、监理、承包单位之间的关系，创建一个和谐的工地环境良好的工作秩序，是保证工程项目顺利进展的首要条件。

代建单位与监理单位在工程项目的实施上是委托与被委托的合同关系，代建单位是委托方，监理单位是被委托方。

代建单位与承包单位在工程项目建设上是承包合同关系，代建单位是发包方，承包单位是承包方。

监理单位与承包单位是监理与被监理的关系，承包单位受工程承包合同的约束，接受监理单位的监督管理。