第三章 市场比较法
五、交易日期修正
（一）交易日期调整的含义
价格形成日期
价格形成条件 成交日期的房地产市场状况（市 场供求关系） 估价时点的房地产市场状况（市
可比实例
成交日期
待估宗地
估价时点
场供求关系）
注：交易日期调整的实质是市场状况的调整
二、交易日期调整的方法
土地市场状况可能发生的变化：平稳；上涨；下跌。 修正公式：V估价时点＝V比×日期修正系数 其中交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确 定。若从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌 的百分率为±T%，则: V估价时点=V比×(1±T%) 在实际评估中，常常通过价格指数和变动率来进行交易日
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为 80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建 筑面积的建筑价格为( B )元。
A、2400
B、2580
C、2607
D、2760
例題
某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币。该房地产公 摊面积为建筑面积的10％，套内建筑面积为100m2，则该房地 产按照建筑面积计算的实际单价为( C )元／m2。 A、2593 B、2619 C、2727 D、2862
（二）交易情况修正的程序
1、剔除非正常的交易案例
2、测定各种特殊因素对正常价格的影响程度
3、利用修正额或修正系数进行修正
（三）交易情况修正的方法
百分率法：
可比实例成交价格*交易情况修正系数=可比实例正常市场价格
在百分率法中，交易情况修正系数应以正常市场价格为基准来确定。 假设可比实例成交价格比其正常市场价格高、低的百分率为±S%(当可比 实例成交价格比其正常市场价格高时，为+S%；低时，为-S%)(此为公式的 条件),则：
成交价
可比实例A 可比实例B 4500元/m2 5000元/m2
交易情况修正
-5% +2%
注意：（1）因为交易实例有多个，在交易情况修正中之所以要以正常价 格为基准，是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现 多个。 （2）价格偏离的程度由于缺乏客观、统一的尺度，测定较困难，主要由 估价人员凭经验加以判断。其中税费负担的修正通过调查计算得到。
四、交易情况修正
（一）造成成交价格偏差的原因
非正常交易
1、交易双方有利害关系； 2、争于脱售或者不了解市场行情；
3、特别的动机或偏好；
4、受债权债务关键影响；
5、相邻地块的合并；
6、交易税费非正常负担的交易； 7、特殊交易方式的交易。
A
B
A、B两宗地面积较小（或形状不规则，或宽度与深度比例不恰当） 的相邻土地，各值30万元，合并后土地价值100万元，合并产生的 增值为40万元。如果A地拥有者购买B地，B地拥有者可以索要30-70 万元。
•1、物质的同一性或类似性 （1）用途相同（2）价格类型相同（3）交易类型与估价目的相吻合 •2、地点及宗地个别条件的同一性和类似性
同一供需圈内，具有替代性（区域越近越好，宗地个别条件相似） •3、时间的接近性 视市场变化情况而定，一般2年内，最多3年。（与待估期日相比）
•4、交易情况正常性 公开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方自愿（正常或可以修正）
甲总价(RMB)=30+53÷(1+1％)6=80(万元) 乙总价(美元)=15 (万元)
2.统一币种与货币单位:若以人民币为基准,需要将乙实例的美 元换算为人民币。假设乙实例成交时1美元=8.6人民币,则 甲总价=80(万元),乙总价=15×8.6=129(万元) 若先进行期日修正，则用估价时点汇率。 3.统一面积内涵：若以建筑面积为基准，假设1m2建筑面积 =0.7m2使用面积，则
2. 可靠性、正常性、合法性。
四、市场法的特点
接近市场行情， 现实性较强
1
5
需要估价人员较 高的素质
2 替代原理 比准价格 选择比较实例和合 理修正是关键
4
难以与收益价格 相协调
3
第二节 市场法的操作步骤
搜集交易实例
确定比较交易实例
操 作 步 骤
建立价格比较修正的基础 交易情况修正
交易期日修正 区域因素修正
[例]有甲、乙两交易实例。甲成交总价83万，首付30万，余款53万 半年后付清，建筑面积250m2；乙成交总价15万美元，一次性付 清，使用面积3000平方英尺。若选取此两宗实例为可比实例，在 进行有关修正前建立可比基础。
1.统一付款方式：以成交时一次付清为基准,假设当时人民币的月 利息率为1％，则有：
不动产估价
第三章 市场比较法
第三章 市场法
第一节 市场比较法的基本原理
第一节 市场比较法的基本原理
市场法的概念
市场法的理论依据
市场法适用的对象和条件
市场法的特点
一、市场法的概念
将估价对象房地产与近期已经发生了交易的类似房地产加以 比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得 出估价对象房地产价格的一种估价方法。
建筑面积=套内建筑面积+分摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
• 建筑面积下的价格=套内建筑面积价格*套内建筑面积/建筑面积 • 建筑面积下的价格=使用面积价格*使用面积/建筑面积 • 套内建筑面积下的价格=使用面积价格*使用面积/套内建筑面积 注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
【例1】某宗房地产的正常成交价格为2500元/m2，卖方应缴 纳的税费为正常成交价格的7%,买方应缴纳的税费为正常成 交价格的5%。请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出 的价格。 【解】卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴 纳的税费 =2500-2500×7% =2325(元/m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的 税费 =2500+2500×5% =2625(元/m2)
又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的。如：交易情况、交易
时间（日期）、区域因素、个别因素等。 市场比较法：实际上就是从影响不动产价格的因素入手，分
析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对
交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估不动产的价格。
因而，利用市场比较法估价要解决两个问题： 1）找出影响价格的因素 2）如何将待估不动产与比较不动产之间的价格差异定量 化，并对比较房地产价格进行修正得到待估房地产客观合理 价格。
对成交价格进行修正
个别因素修正
容积率修正 土地使用权年期修正
综合求取比准价格
平均数、中位数、众数
一、搜集交易实例 调查内容
包括不动产坐落、用途、面积、形状、交通 条件、交易价格、成交日期、交易双方基本 情况、市场状况等。
交易实例 调查表
调查途径
政府 报刊 交易经办人
交易双方
二、确定比较交易实例（3-10个）
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。 使用面积 指房屋单元平面中为生活起居所使用的净面积之和。 分摊面积：公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部 分的建筑面积。
例题2
【例2】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方 付给卖方2325元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据 悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别 为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成 交价格。 【解】该宗房地产的正常成交价格计算如下：
例题3
【例3】某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方 付给卖方2625元/m2,买卖中涉及的税费均由卖方负担。据 悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别 为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成 交价格。 【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：
期修正。
1、交易日期调整的价格指数法
“单利与复利”
复利比单利多付：19585.7
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
市场法的本质
以房地产的市场交易价格为导向 求取估价对象的价值 最直接、最有说服力
市场法
二、市场法的理论依据
又叫买卖实例法（Market Data Approach） 理论依据是替代原理，即不动产价格的形成中有替代原理的
作用，所以在进行不动产估价时，估价对象的未知价格可以通过类
似房地产的已知成交价格来求取。 谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利 息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70
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第三章市场比较法
市场比较法
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求
圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构
系数应以成交
将估可价比时实点例的在价其格成的交过日程期称时交的易日为价日期基时础格期的来调修价确整正格定为。在
采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
第三章 市场比较法
1
不动产估价
市场比较法※
学习内容
主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
（一）概念 市场比较法是将估价对象 与估价期日近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
利用房地产价格指数进行修正
时间 1 2 3 · · n
价格
P1 P2 P3 · ·
Pn
定基价格指数
市价比较法 现行市价法 市场资料比较法
交易实例比较法 买卖实例比较法 交易案例比较法
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
一、市场比较法的基本原理
关 键
选择类似房地产
类似房地产是指与估价对象处于同一供求
圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构
系数应以成交
将估可价比时实点例的在价其格成的交过日程期称时交的易日为价日期基时础格期的来调修价确整正格定为。在
采用百分率法修正，其公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期 修正系数＝在估价时点时的价格
假设从成交日期到估价时点时，可比实例 价格涨跌的百分率为±T％
在估价时点的价格＝ 可比实例在成交日期时的价格×（1±T％）
第三章 市场比较法
1
不动产估价
市场比较法※
学习内容
主要内容 1、市场比较法的基本原理 2、市场比较法估价步骤 3、市场比较法运用举例
一、市场比较法的基本原理
市场比较法
基本原理
+ 概念 + 理论依据 + 估价公式 + 适用对象 + 使用条件
估价步骤 运用举例
（一）概念 市场比较法是将估价对象 与估价期日近期有过交易的类似房地产 进行比较，对这些类似房地产的已知价 格作适当的修正，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法，采用比较 法求得的房地产价格又称比准价格。
利用房地产价格指数进行修正
时间 1 2 3 · · n
价格
P1 P2 P3 · ·
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定基价格指数
《市场比较法》课件
缺点
受市场波动和数据可获得性的影响，结果可能存在 一定的主观性和误差。
典型的市场比较法案例
通过分析类似公司的市场交易和财务数据，我们可以了解不同行业的市场价值和竞争情况，从而判断目标公司 的估值。
实际应用中遇到的问题和解决 方法
在实际应用市场比较法时，可能会遇到数据收集和调整的问题。需要在综合 考虑各种因素后，进行合理的数据修正和评估。
《市场比较法》PPT课件
通过市场比较法，我们可以用一种客观而合理的方式来估计公司的价值。这 个PPT课件将深入讨论市场比较法的原理、应用场景以及相关的技巧和注意事 项。
什么是市场比较法
市场比较法是一种企业估值方法，通过参考类似的可比公司的市场价格或财 务数据来评估目标公司的价值。
市场比较法的应用场景
市场比较法的使用方法
1
1. 选择可比公司
确定与目标公司在行业、规模和地理位置等方面相似的公司。
2
2. 比对财务数据
对可比公司的财务数据进行详细比对和分析，包括营收、利润和估值指标。
3
处理差异
考虑到可比公司间的差异，进行调整和修正，确保比较的准确性。
如何选择可比公司
选择可比公司时，应考虑行业、规模、竞争环境和财务状况等因素。确保选 择的公司与目标公司有相似的经营模式和市场定位。
2 规模差异
将可比公司的财务数据按 规模进行调整，确保比较 的公平性。
3 市场风险
考虑到市场风险的不同， 对可比公司的估值进行风 险修正。
市场比较法评估的误差和限制
1 市场波动
市场价格和财务数据可能 受到市场波动的影响，导 致评估结果存在误差。
2 数据可获得性
可能难以获得完整和准确 的可比公司的数据，对评 估的可靠性产生限制。
市场比较法ppt课件
17
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
12
折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
13
例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
11
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
（四）统一面积单位
建筑面积
使用面积
套内面积
1公顷=10000平方米 1公顷=15亩
18
建筑面积 ：一般定义房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上的各层的 外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 商品房建筑面积由套内建筑面积（包括套内使用面积、套内墙体面积和阳台建 筑面积之和）和分摊的共有建筑面积（每幢楼内的公用建筑面积，例如大堂、 公用楼梯等）组成。
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折现 -是经济评价的概念，指货币的时间价值，现在的1元钱比明 年的1元钱更值钱。 如果折现率为10%，明年的110元钱折现到现在就只有100 元。
13
例题1
【例1】某宗不动产交易总价为30万元，其中首付款20%，余款于 半年后支付。假设月利率为0.5%，计算该宗房地产在其成交日期 一次付清的价格。
11
三、建立价格比较修正的基础
（一）统一付款方式
“单利与复利”
单利：是指按照固定的本金计算利息。 复利：是指第一期产生利息后，第二次的本金包括本金和第一次产生的利
息，一起作为本金计算利息。 1、本金为10万，如果年利率是5%，期限1年，则没有区别。 2、本金为10万，如果月利率是5%，期限是12个月（一年） （1）单利计算： 本息=本金100，000+利息100，000*月利率5%*12个月=160，000 （2）复利计算： 本息=本金100，000*（1+月利率5%）12个月次方 =100，000*1.79585632602213=179，585.70 复利比单利多付：19585.7
注:总价一定，分别按建筑面积、套内建筑面积和使用面积分别分 摊。
某住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为
第三章 市场比较法
2、条件：在同一供求范围内存在着较多的类似不动产的交易。
四、操作步骤
1.搜集交易实例
2.选取交易实例 3.建立价格可比基础 4.进行交易情况修正 5.进行交易日期修正
6.进行不动产状况修正
7.求取比准价格
第二节
一、收集内容
搜集交易实例
1.交易双方的基本情况和交易目的 2.交易实例不动产的状况，如坐落、用途、土地状况、 建筑物状况、周围环境等。 3.成交价格 4.成交日期 5.付款方式 6.交易情况
6、参加各类估价协会、学会、联合会之类的组织，同行 之间相互提供信息。
7、其他途径，如电话查询、网络查询等。
第三节
选取可比实例和建立价格可比基础
一、选取要求： （一）、可比实例所处的地区与估价对象所处的地区相同， 或是在同一供求范围的类似地区。 （二）、可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 （三）、可比实例的建筑结构与估价对象的建筑结构相同。 （四）、可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同。 （五）、可比实例的交易类型应与估价目的相吻合。 （六）、可比实例的成交日期格应与估价时点相接近。 （七）、可比实例的成交价格应是正常价格，或可修正为正 常价格。
第八节
应用举例
案例四：为评估某写字楼2000年10月31日的正常市场价格， 在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼， 有关资料如下表所示：
可比实例A 成交价格 成交日期 交易情况 不动产状 况 5000（人民币元/平 方米） 2000年1月31日 +2% -8% 可比实例B 600（美元/平方 米） 2000年3月31日 +5% -4% 可比实例C 5500（人民币元/平方米） 2000年7月31日 -3% +6%
市场比较法的基本原理
市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念市场比较法（market comparison approach），即在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地（类似土地是指土地所在区域的区域特性，以及影响地价的因素和条件均与待估土地相类似的土地）交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估时点地价的方法。
其实质是将估价对象与在估价基准日近期有过交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
市场比较法的本质是以土地的市场交易价格为导向求取估价对象价格，所得的估价结果称为“比准价格”。
市场比较法，又称比较法、市场法、交易实例比较法、买卖实例比较法、市场资料比较法、市价比较法、现行市价法等，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法之一，也是国外通用的经典估价方法之一。
由于是利用已被市场验证的类似土地的成交价格来求取待估土地价格，可见，市场比较法是一种最直接、最具有说服力的估计方法，其估价结果也最容易被人们理解和接受。
二、市场比较法的理论依据市场比较法的理论依据是经济学上的替代原理。
经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。
这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致。
这就是替代原理，市场比较法就以这一原理为理论依据。
替代原理是合乎理性的经济行为的基本原理，故广泛应用于一般市场行为中，也同样构成了土地交易和土地估价必定理循的基本原理。
在这一原理下，待估土地或待交易宗地的价格，必然要受到同种类型具有替代关系的其他宗地价格的影响，并在相互竞争的市场动态中使价格在某种程度上趋于一致。
市场价格比较法
交易数量也是影响交易价格的一个重要 因素，大批量的购买价格，往往要低于单台 售价。实际上这是一种差别定价。买车越多， 车价就越便宜，鼓励多买，这叫薄利多销。 北京、上海的二手车市场，就有一些采购团， 成批采购二手车，然后到远郊区或周边省、 市去转卖，获利颇丰。
(9)时间因素。
不同交易时间，其市场供求关系、 物价水平等都会有差异。评估人员应选 择与评估基准日最接近的成交案例，根 据价格走问，对参照物的时间因素适当 调整。若时间差异在3个月内，一般可 不作调整。
四、比较因素
比较因素是一个指标体系，它要 能全面反映价格因素。不全面或只使 用个别指标来做比较，作出的价值评 估可能是不准确的。
二手车的可比较因素包括：
(1)车辆品牌型号、主参数、结构、性能、配 置等。 (2)生产厂家。厂家不同，制造工艺、生产规 模、设计技术水平等不同。 (3)车辆的使用性质。私家生活用车、公务、 商务用车、营运出租车或特种车辆，其使用 性质不同，使用强度和使用条件均有差异。
所选参照物与被评估对象的比较因 素越接近越好，若比较因素相差较大， 就应作出价格的修正。就时间而言，参 照物的交易时间与被评估车辆的评估基 准日越接近越好。但若无近期的参照物， 也可选择远期的，再作时间上的价格调 整。
这种方法与直接比较法相比，主观 性更大些，在对前述比较因素进行分析 的基础上，需要作出更多的调整。需要 进行调整的因素越多，引起的评估误差 也就越大。
所以，车辆实体性差异是绝对存在的。但 要注意的是，运用直接比较法时被评估对象 与参照物之间的差异必须是很小的，其价值 量的调整也应很小，并且这些差异对该价值 的影响容易直接确定。否则，就不宜采用直 接比较法进行评估。
例3—1：现在要评估一辆轿车，评估师从 二手车市场上获得市场参照物的品牌型 号，购置年、月，行驶里程，整车的技 术状况基本相同。区别在于：
(9)时间因素。
不同交易时间，其市场供求关系、 物价水平等都会有差异。评估人员应选 择与评估基准日最接近的成交案例，根 据价格走问，对参照物的时间因素适当 调整。若时间差异在3个月内，一般可 不作调整。
四、比较因素
比较因素是一个指标体系，它要 能全面反映价格因素。不全面或只使 用个别指标来做比较，作出的价值评 估可能是不准确的。
二手车的可比较因素包括：
(1)车辆品牌型号、主参数、结构、性能、配 置等。 (2)生产厂家。厂家不同，制造工艺、生产规 模、设计技术水平等不同。 (3)车辆的使用性质。私家生活用车、公务、 商务用车、营运出租车或特种车辆，其使用 性质不同，使用强度和使用条件均有差异。
所选参照物与被评估对象的比较因 素越接近越好，若比较因素相差较大， 就应作出价格的修正。就时间而言，参 照物的交易时间与被评估车辆的评估基 准日越接近越好。但若无近期的参照物， 也可选择远期的，再作时间上的价格调 整。
这种方法与直接比较法相比，主观 性更大些，在对前述比较因素进行分析 的基础上，需要作出更多的调整。需要 进行调整的因素越多，引起的评估误差 也就越大。
所以，车辆实体性差异是绝对存在的。但 要注意的是，运用直接比较法时被评估对象 与参照物之间的差异必须是很小的，其价值 量的调整也应很小，并且这些差异对该价值 的影响容易直接确定。否则，就不宜采用直 接比较法进行评估。
例3—1：现在要评估一辆轿车，评估师从 二手车市场上获得市场参照物的品牌型 号，购置年、月，行驶里程，整车的技 术状况基本相同。区别在于：
第三章 资产评估的基本方法
该方法不同于但与因素调整法，当评估时只能找到相似参照物时，通过对比 分析调整参照物与评估对象之间的差异，就能在参照物的成交价基础上调整 评估对象价值。 资产评估价值＝参照物售价×功能差异修正系数×…×时间差异修正系数 【例3－6】（1）估价对象概况。待估地块为城市规划上属于住宅区的一块 空地，面积为600平方米，地形为长方形。 （2）评估要求。评估该地块2008年10月1日的公平市场交易价格。 （3）评估过程。 ①选择评估方法。该种类型的土地有较多的交易实例，故采用市场法时行评 估。
（二）类比调整法
参照物与被评估对象有n个可比因素不一致。 方法： 评估对象价值＝参照物成交价格×修正系数1×修 正系数2×……×修正系数n
这里修正系数的计算公示如下： 原理：各个可比因素对参照物和评估对象的价值 影响成正比关系，多个可比因素对价值的影响成 累计连乘效应。
（一）单一因素比较法
1、现行市价法 参照物与评估对象完全一致 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基 本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直 接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场 价格作为评估对象的评估价值。
2、功能价值法
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功 能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。 公式：
资产价值与其功能呈指数关系的情况，通常被称作规模经济效益 指数法 公式：
[例3－1]被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能 力为120吨，评估基准日参照资产的市场价格为10万元，该类 资产的功能价值指数为0.7,由此确定被评估资产价值接近于 8.18万元. 资产评估价值＝10×（90÷120）^0.7＝8.18（万元）
第三章 市场比较法
求出比准价格 进行各项修正 建立价格可比基础
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
选取可比实例
（一）、调查与选择比较案例
1.比较案例 ---与评估对象条件相似，用作待估对象比较参照 的交易案例 2.比较案例的要求 （1）与待估宗地属同一供应圈 与待估宗地能形成替代关系，对待估宗地能产生 显著影响的其他土地所在区域。（价格相差不 超过25%）
（二）建立价格比较基础 统一付款方式、币种、面积内涵和面积单位。 （三）进行各项修正 1卖双方的身份、心理、对交易标的物
的市值的了解等情况。
（2）修正原则
向着公平市场方向修正
（3）修正公式
交易情况修正后的交易案例价格=
待估宗地交易情况或正 常情况指数 交易实例价格 比较实例交易情况指数
表1 待估宗地与各交易实例条件
项目用 宗地成交 交易日期 地 价格/ （元/㎡） A 1250 2000年12 月1日 B C 1565 1620 2001年8 月1日 2002年12 月1日 土地使 用年期 70 70 50 容积 率 4.0 5.0 3.0 区域因素 个别因 修正系数 素修正 （%） 系数（%） +3 -10 -2 +4 -3 +1
实例A 商业 卖方急于出手低于正 常5% 2004.10（101） 28 25 25 20 98 28 25 13
实例B 商业 拍卖成交，成交价比 正常高5% 2005.4（103） 30 23 27 20 100 29 25 15
实例C 商业 正常交易 2005.1（102） 29 23 25 20 97 30 25 15
多项选择
1、关于市场比较法，下列说法正确的是（) A 具有较强的说服力和现实性 B 以替代关系为基础 C 计算较简单，因此对估价人员的自身素质要求较低 D 正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估 结果准确性的关键
市场比较法.ppt
【解】卖方实际得到的价格计算如下： 卖方实际得到的价格=正常成交价格-应由卖方缴纳的税费
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
=2500-2500×7% =2325(元／m2) 买方实际付出的价格计算如下： 买方实际付出的价格=正常成交价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5 =2625(元／m2)
第六节 市场状况调整
一、市场状况调整的含义
一、可比实例的概念 把握四个特征： ●可比实例房地产状况与估价对象房地产 状况相同或相当； ●可比实例的成交日期与估价时点接近； ●可比实例的交易类型与估价目的吻合； ●可比实例的成交价格为正常市场价格或 能 够修正为正常市场价格。
第三节 选取可比实例
二、选取可比实例的要求 数量：3—10 质量：①类似房地产；
一、市场状况调整的含义
二、市场状况调整的方法
【例3-8】为评估某宗房地产2008年9月1日的价格，选取了下列可 比实例:成交价格3000元/m2，成交日期2007年10月1日。另调 查获知2007年6月1日至2008年2月1日该类房地产的价格平均每 月比上月上涨1.5%,2008年2月1日至2008年9月1日平均每月比 上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。
成交日期 交易情况 房地产状况
2005年1月1日 +2％ -8％
2005年3月1日 +5％ -4％
2005年7月1 -3％
+6％
第九节 市场法总结和运用举例
【例1】（续上）表中的交易情况中，正(负)值表示
可比实例成交价格高(低)于正常市场的价格幅度； 房地产状况中，正(负)值表示可比实例房地产状况 优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为 1：8.4，2005年10月1日为1：8.3；该写字楼以人 民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2 月1日基本不变，2005年2月1日至2005年5月1日 平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升 0.5%。试测算该写字楼2005年10月1日的正常市 场价格。
房地产估价课件第三章 市场比较法
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通过上述修正计算以后，根据每个交易实 例都可计算出一个修正价格，而且不会完 全一致，这就需要综合计算求出对象房地 产的估价额。综合的方法主要有简单算术 平均法，加权算术平均法，中位数法等。
例
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五、应用举例1；2
例1： 以下是一份完整的应用市场比较法对 土地估价的报告书。 (一)委托单位名称：北京市某房地产开发公司 (二)估价对象及目的：某住宅小区的一块空地 1993年12月底以前的买卖价格 (三)估价日期：本报告的评估日期始于1994年1 月15日，终于1994年1月30日
第三章 市场比较法
一、市场比较法的概念 二、比较法的理论依据 三、市场比较法的适用范围和适用条件 四、市场比较法的操作步骤 五、应用举例 六、应用市场比较法应注意的几个问题
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一、市场比较法的概念
市场比较法（market comparison approach）是将待估房地产与其所在区域 近期有过交易的类似房地产进行比较，对 这些类似房地产的成交价作相应的修正， 以此估算待估房地产的正常市场情况下的 价格或价值的一种方法。
选取的可比实例一般应符合下列标准： 与委估房地产的用途相同 与委估房地产的建筑结构相同 与委估房地产的交易类型相同 交易实例必须为正常交易 交易时间与委估房地产的估价期应尽量接近 处于委估房地产的同一供需圈
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（三）建立价格可比的基础
应把各比较实例的成交价格调整为在比 较实例之间、比较实例与委估房地产之间 具有比较基础的价格。
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直接比较法
直接比较法，是指以委估房地产的状况 为基准，将比较实例的区域因素逐项与 基准作比较并打上对比分值，依此求得 因素修正比率。