某地产项目业态规划报告
某地产项目业态规划报告
策划报告
REPORT
沙河假日项目
业态规划报告
内容摘要：
本项目所处的商圈地理位置及周边环境发展有着明显优势的特性，故项目定位为“高档商业”项目，为满足本地区快速发展的商业需求，在业态规划上注重商品多元化、价格平实化。
关键词：
酒店公寓高档写字楼
业态规划·阅读导图
沙河项目业态规划报告
项目地盘分析
区位和面积
交通通达性
可视性
周边大型项目功能
项目SWOT分析
市场综合研究
深圳市经济环境概括
产业发展
城市建设
业态业种规划
商业模式的建议
业态业种配置计划
酒店市场调研
2008年深圳旅游业现状
项目市场定位
产品设想
写字楼市场的综合研究
经济形势对商业写字楼的影响
深圳写字楼市场的现状和未来发展
南山区写字楼发展趋势分析
租赁客户分析
一、项目地盘分析
本节关键词︳Keywords
?交通通达性
?可视性
?周边大型建设项目功能
(一)区位和面积
1.区位
本项目地块位于华侨城区
域，区内沿深南大道南侧世界之
窗-华侨城洲际酒店-锦绣中华
民俗村组成久负盛名的华侨城
主题公园旅游区，深南大道以北
华侨城住宅区-欢乐谷主题乐园
-益田假日广场-波托菲诺-LOFT
创意街组成华侨城高尚居住、购
物、娱乐、创意、商贸、休闲区。本项目位于华侨城区域西侧，坐落深南大道北侧，东侧
邻益田假日广场，南面与世界之窗隔路相望，西侧和北侧靠近白石洲村。
相对于深圳其他功能区
（华强北、东门商圈等），华侨
城区域有着非常明显的特征。它
是集“旅游、娱乐、创意、文化、
展览、休闲为一体，配套有商业、
住宅、商务、学校等服务设施的
多功能区域和充满活力、市民喜爱的城市公共活动中心。华侨城区域建成多年，是深圳的
重要地标之一，同时改变着城市功能格局，是深圳最具影响力的休闲文化中心。
2.面积
本项目占地面积：11330平方米，建筑面积：101627平方米；公寓及住宅面积：59338平方米，写字楼面积：8328平方米，商业面积：11550平方米，其他：2722平方米。
(二)交通通达性
1.可进入性
项目地点位于华侨城中心区域，就是从整个深圳来看，其进入性很强。项目四周都是道路，并且直接位于深圳市东西大动脉深南大道侧，和流量最大的地铁一号线上。
2.交通便利性
距离深圳机场25公里，20分钟车程；
距离火车站12公里，15分钟车程，乘地铁25分钟；
距离市中心12公里，15分钟车程；
距离蛇口码头20公里，20分钟车程；
距“世界之窗”地铁站D出口50米，步行2分钟；
距离公共汽车站30米，步行1分钟；
停靠大巴路线有：113、32、234、204、209、210、21、230、223、01、105、319、338、320、324、329、328共17条。
(三)可视性
商业建筑能否容易找到，即商业的可视性也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业物业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑物不容易被寻找或能见
度差，给顾客感觉偏差或无良好印象，就会影响到整体商业经营价值。本项目四面能见度
极高，可视性很强。楼体高达34层，毗邻深南大道，地处世界之窗地铁站出口，人流巨大。
且建筑外观风格独特，现代感非常强，可实现极高的可见度。
(四)周边大型项目功能
1.华侨城
华侨城也是项目所在区，目前该区主要以高层住宅和休闲设施为主，如高尔夫球场和主题公园。欢乐谷、世界之窗、锦绣中华的游客接待量都名列深圳旅游景点榜首。这些主
题公园大多在上世纪80年代至90年代初开业，经营已十分成熟，并大幅度的拉升了该区
域的房地产价格和酒店房价。该区域目前有星级酒店4家，城市客栈连锁经济型酒店4家，其他酒店2家。酒店文化主题定位鲜明，酒店入住率和平均房价位于为全市前例。市场定
位为商务旅游市场。另延伸到福田竹子林、车工庙片区也已经建成和投入使用的众多高星
级别酒店，如锦江、万豪、雅高MERCU等，可以说该片区已经形成不同级别不同风格的酒
店消费特征。为此我们需要设计一个独具特色和文化内涵且以达到用差异化吸引顾客的酒
店产品。
2.益田广场
益田假日广场位于项目东侧，占地3.5万平方米，总建筑面积13万平方米，是一个集体验式购物中心、生态写字楼、五星级主题酒店（WESTING）为一体的大型建筑综合体。
购物中心面积达10多万平方米，共有5层，拥有320米临街延展面，定位为中国最具体验
特色的国际购物中心，包括大型百货、超市、五星级影院、国际标准冰场以及餐饮等主力
店。华侨城片区是中国最优秀的居住小区，益田广场的开业已填补了原来该区没有一个高
档的购物、餐饮配套场所的缺陷，而沙河世纪商场的即将开业将进一步繁荣该片商业区域。
3.欢乐海岸
欢乐海岸项目由华侨城集团开发建设，是一个集都市娱乐、环境教育、市民公园、文化设施、休闲度假等多种功能于一体的开放式城市生态滨水文化旅游区，位于深圳湾填海
区，滨海大道北侧，华侨城主题公园南侧，南面与深圳湾15公里滨海绿色长廊和红树林保
护区连接。项目规划面积54.46万平方米（另有70万平方米湖区为政府托管用地），总投
资10多亿元，分3年完成，预计2010年底全部建成。项目由“湿地”及“海港”两大主题组成，包括自然生态区、休闲度假区、水岸码头区和欢乐公园等4个部分。欢乐海岸项目的建设，进一步带动了项目所在地的
区域价值，也将为项目片区带来更多的人气。
4.华侨城集团大厦
位于华侨城WALMART商场对面绿化地的雕塑公园将规划建设高六十八层的华侨城大厦，这将成为华侨城区域最高档的写字楼。
另外华侨城每年将投入巨资对原有景点进行改造和创新，比如世界之窗已经改造阿尔卑斯山滑雪场和引进新的娱乐项目，每年暑假华侨城举办“狂欢节”和“啤酒节”等活动，为周边带来了大量的商机。
5.深圳市高新技术产业园区
深圳市高新技术产业园区（以下简称深圳高新区）成立于1996年9月，面积11.5平方公里，是国家重点支持的五大科技园之一。2008年，高新区在占全市不到0.6%的土地上，实现工业总产值2249.78亿元，同比增长17.60%，占全市工业总产值的14.19%；高新技术产品产值2134.07亿元，同比增长17.51%，占全市高新技术产品产值的23.36%；工业增加值490.33亿元，同比增长22.99%，占全市工业增加值的13.55%；出口112.31亿美元；实现税收119.78亿元。高新区每平方公里工业总产值196亿元、高新技术产品产值186亿元、工业增加值43亿元。有国内外企业1000多家，逐渐形成了电子信息产业群、生物工程产业群和新材料产业群。国内大企业有华为、中兴、联想、长城、TCL、创维、海王、东大阿尔派、创智、金碟等；跨国公司有IBM、飞利浦、康柏、奥林巴斯、爱普生、朗讯、哈里斯、汤姆逊等。该区域的企业客户群是项目的最主要客源市场之一。
6.天安数码城及泰然工业区
天安数码城及泰然工业区经济带已吸引了超过1000家优质民营科技企业入驻，其中既有体现总部经济概念的知名集团化科技企业（及上市公司）总部，也有五百强企业的分支机构或合作企业；既有民营科技企业，也有留学生个人创业公司。目前，车工庙经济区域是项目的第二大客源来源地，但项目将与福田区的部分酒店共同抢摊市场份额。
以上几大片区是项目商务市场需求的主要来源，尤其是位于科技园和蛇口区的科技和电子公司，如中兴、联想、长城、TCL、创维、IBM、西门子、飞利浦、康柏、华为集团（这
些国内集团公司是深圳商务市场中最大的客源需求个体）。
(五)项目SWOT分析（从商业角度）
1.优势
①. 临深南大道的主要交通要道，增加可及性，提高可视性
现代的大型商业项目需要的是交通可及性佳与便利的公共交通网络，本项目紧邻地铁一号线世界之窗站，同时拥有四通八达的公交线路网，对顾客极为便利。
②. 位处华侨城主题公园群地区，观光旅游景点极具价值
世界之窗-欢乐谷-锦绣中华-民俗村是一个巨型旅游项目群，总占地面积逾130多万平方米，形成了相当的规模，为区域聚集了大多数的商务、消费、居住活动、具有极
大的商业潜力。本项目规划有星级酒店、高级办公写字楼、购物商场、餐饮娱乐等商业
配套设施，这些商业设施的聚集将相得益彰，发挥整体“乘数效应”，吸引的将是居住、
商务、休闲文化目的性消费客层，其较独立或单一的项目效益要强的多，这也就体现了
中心区巨大的商业潜力。
2.劣势
①. 项目临近白石洲村
本项目建筑物北侧和西侧临近白石洲
村，聚集大量打工者人群，对本项目形象、
周边环境会产生负面影响；
②. 内部格局不完善，实用率偏低
③. 停车位偏少本项目近2000个单位，仅有450个停车位，略显紧张
④. 周边不太形成写字楼商务区，距离罗湖、福田、南山密集的商务区均有一定路程
⑤. 房型面积较小，部分房型需要改造
3.机会
①. 金融海啸后，国家大力扩大内需，给沿海地区的深圳
带来巨大的商机
②. 随着深港西部通道的开通，深圳市大力发展南山区商
务中心，华侨城区域作为南山区成熟的商务中心，享
有极大的商务资源
③. 本项目旁边的益田假日广场作为集购物、休闲、娱乐、美食为一体的大型休闲购物场
所，为本项目带来大量的消费需求
④. 华侨城的旅游经济发展蓬勃，为本项目带来巨大的商业资源
4.威胁
①. 未来本片区内将有不少大型商业项目推出，市场竞争白热化
②. 作为商业项目，项目地区综合影响力以及对大企业的吸引力不及成熟商圈地区
市场综合研究
本节关键词︳Keywords
?经济环境
?产业发展及未来契机
(一)深圳市经济环境概括
深圳共设6个行政区，罗湖、福田、南山、盐田（特区内），宝安、龙岗（特区外）；
2008年新设光明新区，虽归属在宝安区，但设置专门机构由市政府直接管理。2008年全市
年末常住人口876.83万人，比上年末增加15.28万人，增长1.8%。其中户籍人口228.07
万人，占常住人口比重26.0%；非户籍人口648.76万人，占比重74.0%。全市六区人口分
布见表1。
户籍人口出生率14.12‰，比上年减少0.42个千分点；死亡率0.98‰，减少0.11个千分点；自然增长率13.14‰，减少0.31个千分点。
年末全市在岗职工人数198.35万人，增长2.8%；全年在岗职工工资总额867.41亿元，比上年增长18.2%。全市在岗职工年平均工资43454元，增长12.0%。
居民生活水平和质量提高。根据600户居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入26729.31元，比上年增长10.0%，扣除物价因素，实际增长3.9%。居民人均消费
性支出19779.09元，增长7.1%，实际增长1.1%。恩格尔系数为36.0%。
年末储蓄存款余额4905.93亿元，比年初增长29.4%。
初步核算，2008年本地生产总值7806.54亿元，比上年增长12.1%。其中，第一次产业增加值6.66亿元，下降13.4%；第二次产业增加值3815.78亿元，增长11.9%；第三次产业增加值3984.10亿元，增长12.5%。第一、第二和第三次产业增加值占全市生产总值的比重分别为0.1%、48.9%和51.0%。
根据年平均常住人口计算的人均生产总值为89814元，比上年增长10.2%，按国家外管局公布的供计划统计用的人民币对美元折算率计算，人均生产总值为13153美元。全社会劳动生产率11.77万元/人，增长10.2%。
(二)产业发展
高新技术产业、金融业、物流业是深圳市的三大支柱产业
2008年，产业结构进一步优化。三次产业结构为0.1∶48.9∶51.0，第三产业比重近6年来首次超过第二产业。高新技术产业成为深圳抵御世界性经济危机的重要力量，全年实现高新技术产品产值8711亿元，增长14.6%，其中拥有自主知识产权的产品占59.1%。金融业稳步发展，年末金融机构本外币存贷款余额分别为1.43万亿元和1.12万亿元，分别比年初增长12%和11%。物流业继续发展，深圳港集装箱吞吐量2141.6万标准箱，连续6年位居全球第四；深圳机场旅客吞吐量2140万人次，连续7年位居内地第四。前海湾保税港区获国务院批准设立。文化产业园区建设稳步推进，一批文化科技型企业加快发展。旅
游、服务外包等高端服务业保持较快增长，成功举办第十届“高交会”、第四届“文博会”和首届深圳文化产权交易会等一批品牌展会。
(三)城市建设
2008年全年基本建设投资达到827.8亿元，增长15.9%，创历史新高。广深港客运专线、厦深铁路建设进展顺利，穗莞深城际轨道干线正式开工，城市轨道交通建设按计划稳
步推进，地铁设备国产化水平领先全国。深盐二通道主线、盐坝高速C段、南光高速、华
为立交一期等建成通车，南坪快速路二期、西部疏港路、丹平路一期等建设加快。盐田港
集装箱码头扩建、大铲湾港一期、蛇口港三期工程和国际客运候机楼等项目建成投入使用，深圳机场扩建陆域基本形成。
全市有港口泊位165个，其中万吨级以上泊位64个。全年深圳港港口货物吞吐量达21125.47万吨，比上年增长6.1%。其中，集装箱吞吐量2141.65万标箱，增长1.5%，深圳
港连续11年居全球集装箱枢纽港第四位。
深圳机场已开通国内航线112条，比上年增加9条，国际航线23条，减少13条。全年机场旅客吞吐量2140.04万人次，比上年增长3.8%；机场货邮吞吐量59.79万吨，下降
2.9%。
我们的看法：2008年虽遇到国际金融危机导致进出口、经济环境严重恶化的影响，但依然保持了快速的社会经济发展，体现了深圳市经济的活力。相比国内其他城市，表现出
更强的克服困难、“危难”中抓“机遇”的内在竞争力，在深圳投资和发展，未来前景应更好。
二、业态业种规划
本节关键词︳Keywords
?商业模式
?业态配置
(一)商业模式的建议
本项目建议运营的四种模式：
模式一：
模式：商业核心模式
特征：城市核心区；交通可达性地铁口/主干道沿线；商业客户支持；需求旺盛；人流及商
业气氛一流的合作团队规划设计/经营管理
典型案例：益田假日广场、华润中心
模式二：
模式：酒店核心模式
特征：不远离城市核心区；交通可达性好，沿主干道沿线；商务客户支持；顶级商场配套
设施
典型案例：上海商城（波特曼酒店）
模式三：
模式：写字楼核心模式
特征：客户（产业）支撑，产业簇群；未来商务核心区；写字楼带动其他功能，影响其定
位规模与档次；商场、公寓等配套完善
典型案例：深圳信兴广场
模式四：
模式：住宅核心模式
特征：项目的区位条件不是很好；以居住为主题的片区；成熟度不高，居住人口有限，规模往往不大；
典型案例：星河国际、万科运河东一号
(二)业种业态配置计划
各种物业类型之间的相互影响
与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需求采用相关分析法。
例如：在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。
酒店
1．提升整体档次的有力手段
2．标志性（尤其是对外地和外籍人士）
附：酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施
酒店可以提高项目整体档次
办公
1．实现较高的经营收益
2．保持物业形象
附：写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户；
写字楼可提高商业整体档次；
写字楼与酒店可共享大堂。
公寓
1．可保证企业现金流的来源
2．满足中长期居住者的需求
附：公寓可能降低项目的整体档次；
公寓可能受周边同类产品租金的影响，难以实现期望利润。
商业
1．外向性较强的组成部分
2．可以与其他项目较大的差异
附：商业为写字楼、酒店和公寓提供配套；
商业可能对公寓带来负面影响；
商业受建筑规划影响最大。
不同类型的物业在综合体中承担的功能
?酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次
?商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目
的活力核心
?写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象
?公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住着需求
影响项目构成的主要因素标示：
综上所述，酒店与写字楼是我们项目的主要业态选择，如集中搭配在一起，均可发挥更佳的功能。为了创造一个多元化设施及可迎合多种不同类型目标顾客的需求，将对本项目的投资经营有良好的前景。另一方面，业种业态配置计划由项目本身特点决定，以酒店为主题和商业概念，由于此类业态目的性强，可以创造差异化，因此，也可以规避和其他项目重复定位的问题。
根据项目自身条件，我们拟定建筑2-17层作为写字楼，18-34层做为特色商务酒店，并做长期持有经营，打造良好的项目形象，充分实现品牌价值，达到合作共赢的效果。
三、酒店市场调研
本节关键词︳Keywords
?旅游业的发展状况
?酒店项目定位
?产品建议
(一)2008年深圳旅游业现状
2008年深圳旅游业平稳发展，但受宏观经济形势影响，主要旅游经济指标增幅放缓，个别指标有所下降。全年接待游客6755.3万人次，比2007年增长2.93%，其中入境游客
2687.05万人次，增长0.36％，国内游客4068.25万人次，增长4.71％。旅游住宿设施接
待过夜游客2659.30万人次，比上年增长3.9%，其中海外入境游客中过夜入境游客869.57
万人次，增长4.6%；过夜外国游客151.42万人次，下降6.32%，港澳同胞671.98万人次，
增长9.2%；台湾同胞46.17万人次，下降15.2%。。旅游业总收入517.83亿元，增长1.31%，
其中旅游外汇收入27.08亿美元，增长3.24%。宾馆酒店客房出租率61.53％，下降1.2个
百分点；旅行社接待总人数592.24万人次，下降12.37%；主要旅游景点接待入园游客
2660.23万人次，增长1.07%。
全年经过一线口岸入出境人数1.82亿人次；入出境交通工具1558.65万辆(艘)次。
经特区管理线进入特区人数5.43亿人次；车辆1.67亿辆次。
2009年，受全球金融风暴的影响，旅游业的不确定性因素将增多，面临的挑战将更为严峻。一是随着世界经济的整体减速，国际需求不振，可能导致入境游减少。世界旅游组
织预测，全球国际过夜旅游人数增长率不会超过2%，甚至会出现零增长。深圳市主要的境
外客源市场如日本、韩国、东南亚不容乐观。二是受国内经济下行压力加大的影响，居民
旅游消费预期减弱，特别是高端客源和高端消费增长将放缓。三是我市经济的对外依存度
大，产业转型任务重，旅游业作为经济产业和民生手段，面临一定的各种困难和挑战。
国家旅游局入境游2009年1-5月主要城市接待情况INTERNATIONAL TOURISTS BY MAJOR CITIES, JAN-MAY 2009 (NO.2)
2009年深圳旅游业发展预期目标：全市接待游客总人数7105.5万人次，增长5.18％，其中入境游客2825.5万人次，增长5.15％，国内游客4280万人次，增长5.29％。全市旅游总收入544.69亿元，增长5.19％，其中旅游外汇收入28.3亿美元，增长4.51％。
我们的看法：2008年深圳旅游业有些指标虽有下降，但总体依然保持增长。而且从旅游业总体规模看，深圳市依然在全国城市中名列前茅。
(二)项目市场定位
1.产品定位
基于调查分析及建筑物的现状。我们拟将项目的上半部分设置为一家“特色商务酒店”；
具体方案如下：
规模：约256间各式客房
风格：为与周边文化环境及大楼现代的外立面形象配合，创造出现代时尚科技感的高品质氛围；
经营：引进高端酒店管理公司和品牌，最好是国际知名酒店管理公司或国内最好的酒店管理公司
主题：凸显商务、科技、绿色主题概念
打造核心竞争力以在未来市场占有一席之地：
定位为主题特色商务酒店
知名酒店管理公司和品牌
现代简约、时尚科技的风格
绿色环保，大量应用环保节能的材料和技术，尽快通过“绿色酒店”认证
设计新颖、潮流、客房特色浓郁、合理功能配套
装修不特别豪华，不设置大规模餐饮和会议设施，但处处体现精致
合理的定价策略
设置中央预定中心和网络预定
良好的品牌营销和服务管理体系
全面应用科技的酒店管理手段
房地产项目操盘方案
房地产项目操盘方案 第一章进场前 第一部分营销组织 一、人员的筛选： 1、选简历：对简历的挑选和面试的安排可以设定主选简历和备选简历，在主选简历不能实现招聘需求时，可以从备选简历中挑出备选人员进行面试。要快速从成堆的简历中挑选符合资格者，可以从以下几点考虑： 1) 是否随简历附应征信；应征信中有否对职业的发展和工作的职责有清晰的描述； 2) 简历是否简明通顺，是否草率，是否有错别字：是否有较长时间的空档；换工作的频率是否过快； 3) 简历中能展现自身的才华和特长； 4) 简历中的从业公司是否名牌或执行过重点项目； 2、面试： ?让面试者填写一份应聘人员资料登记表。 ?面试的时间视招聘职位而定，普通岗位一般控制在20分钟左右。 ?面试人员主要评估应聘人员是否符合岗位的基本要求。 ※面试的精神面貌※谈吐是否流畅※简历的真实性※专业表现能力※其他才华体现 3、面试中提问： 1) 简历的真实性 ?你的上一份工作作出过什么成绩或者你的从业业绩 ?能否具体介绍一下你以前参与（负责）过的项目 ?能否介绍你从业中最得意（尴尬）的一件事情结果如何 ?能否介绍你所经历的一次克服困难后完成的工作
2）激励此人工作的动力是什么： ?你为什么选择应聘这份工作你选择公司看中的条件 ?你认为这份工作在现阶段能够带给你最有价值的东西是什么 ?你认为当你工作顺利完成后，对你最好的奖赏是什么 3）此人是否能配合经理并与其他同事合作： ?你的记忆中有没有一件团队合作的事情能否讲述一下 ?当别人对你提出建议的时候你会怎么想怎么做 ?你怎么看待被别人误会 ?你怎么看待个人利益和团队利益之间的关系 4）此人是否正直、诚实： ?能否介绍一件你认为自己做得失败的事情为什么会失败 ?你觉得自己有什么缺点对你的工作有影响 ?你的上司对你的评价你对上司的评价 5）此人的专业度： ?能否谈谈你对某某区住宅（商业地产、办公物业、综合物业）市场的总体印象 ?你认为别墅（小高层、多层）物业的特点怎么样有什么优劣势 ?能谈谈你对某某商圈的看法吗 ?你认为某某区的某某产品的竞争主要在哪个方向上这种竞争的发展如何 ?你认为某某区的某某产品的市场在什么地方客户应该具备什么特点附表：《应聘人员复试初评表》、《录用通知单》 二、售楼处管理制度： 1、人员分工： ?项目经理1名：工作主要是深入了解房地产市场状况，负责项目的销售和管理工作，完成销售任务目标，与开发商保持良好合作关系，树立公司品牌形象。 ?项目助理1名：工作主要是协助项目经理开展项目营销工作;市场信息反馈
房地产规划报告文件
第一章市场分析 一、区域概述 （一）区域背景： 受一线地铁和西部传统工业的带动，石景山区是京城十大边缘集团中进展最早、最成熟的居住区。但由于国家重工业大户的首钢建设于此，空气质量、饮用水质、周边环境的污染问题，长期阻碍了石景山区域房地产的进展。随着北京经济产业结构的调整，污染问题差不多得到逐步改良，首钢迁移再次促进石景山区居住环境的改善。 事实上，石景山是京西自然环境较好的区域，离西山最近，又有永定河河道穿过，以后五年还将完成八个景点。
在城区里进展绿色产业是石景山区的独有特色。地势的独特，以及多年的绿化积存，已差不多上形成了把上风上水的石景山变成北京市“绿肺”的难得优势。 2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附近的大型奥运项目、阜石路上的首钢篮球馆、石景山体育场、位于老山的国家自行车摩托车训练基地等，都将给石景山的房产项目带来潜在的升值空间。这一点，从石景山体育场北长安家园的热销就能够看出，凡能够看到体育场朝向的房子，均被一抢而空。 （二）区域配套： 在石景山区，大多房地产项目要紧集中在八角、杨庄、苹果园一带。该地区拥有优越的运动休闲环境，首钢体育中心、石景山游乐园、古城公园、希望公园、雕塑公园、八大处公园、森林公园、香山公园……汇合于此。教育环境也是特不
不错的，有首钢幼儿园、石景山第三幼儿园、实验幼儿园、杨庄小学、苹果园中学、北京九中、实验中学、经原中学。购物场所有SAM会员店、华联商厦、小白羊超市、星座商厦等。关于购房者来讲医疗环境好坏是十分重要的，它是人们生活健康的差不多保障，区域中有首钢总医院、杨庄医院、石景山医院等。同时拥有完善的金融环境，工、建、农、商行齐全。 （三）区域交通： 同样交通状况也是衡量那个区域的置业前景的要素。石景山区除了复兴路、阜石路两条贯穿东西的大动脉以外，一线地铁更被无车族看好，加上差不多开通的五环路，交通优势不逊于其他区域。2003年北京市政府加大了对交通的建设力度，五环路改为都市环路为石景山区特不是苹果园、杨庄、八角等一带的房地产开发注入一针强心剂。３１１、３１８、
房地产项目开发项目策划书
房地产项目开发策划书 第一章宏观市场环境分析 （一）市宏观经济环境分析 市宏观经济呈现以下特征： 1.市宏观经济环境稳定，呈良好发展趋势，为房地产的发展提供了一个良好的发展空间。 2.随着市的城镇居民人均可支配收入的不断提高，对高价值产品的消费和投资欲望都将得到提升。 （二）产业政策对房地产市场的影响 限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房。经济上：有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨胀、物价上涨、金融危机。社会上：严格制定针对流动人口的购房及居住的条例规，控制人口增长，合理规房产市场，拟制良性房产圈 技术上没什么说的，从宏观上没法分析。还有，近年物价上涨的很厉害，明显通货膨胀；这和一直上涨的房价有很大关系，国家也在尽可能地防止经济危机，控制房价。 国家采取一系列措施无非是保证房地产业的稳定发展，这些举措将对房地产业产生巨大的影响。
第二章区域市场分析 (一) 区域环境分析 浮山区位于市东部，东与浮山小学相连，南市政府，西北接学院、北连区国税局。总面积101.77平方公里，人口31.8万人。浮山区交通四通八达，是市及、地区的要通。全区有巨宁大道，银泉大道等43条主要干道。浮山区是著名的科研高教区，有超过21所大专院校，11间科研院所，15所中学、1所职中、31所小学、65所幼儿园。区社会保障事业发展较快。 由于城市中心东移，浮山区作为新兴区域，也就成为了市商 品楼集中地。浮山区楼盘分布相对集中，主要分布在以浮山以北，毗邻浮山公园和咸安区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于浮山区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。区域地图如下：
房地产项目规划书
贵阳市星竹园项目策划书 一．项目分析 （一）项目概况 1.位置：项目地处贵阳市大营坡地区，筑新路与贵乌北路交汇处， 距贵州日报社、大营坡车站仅300米。 2．周边设施 学校：贵乌小学、宅吉小学、实验幼儿园、实验小学、二十三中、六中、财校、商专、医学院、实验二中 菜场：百花山菜场、贵乌农贸市场 医院：贵医附院、医学院、市五医 其它：奇妙假日酒店、奇妙星岛酒店、新联酒店、思君超市、黑马装饰材料市场、相宝山家具市场、市北供电局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、 67路、73路
3．项目技术指标 总占地面积：6270平方米 总建筑面积：12514平方米 容积率：2.0 建筑密度：30.3％ 绿化率：36％ 总户数：153户（其中41户为回迁户） （二）项目机会点 1．市场有空间 贵阳，作为大西南开发的前沿，在国家提供有利政策的前提下，市场对具有特色，综合素养较高的精品小区有较强的承接力。随着外来的和本地经营的成功人士、高级白领的不断扩大，面向他们而建的讲求整体规划，理念设计，功能配套先进的高尚住宅小区，将有一个持续成长的市场空间。
2．有策划前置观念 专门多进展商是在项目建起来后才想到销售，销售不畅才想到促销，促销未果而想到整体策划，也有的进展商开盘前有整体规划，但开盘后策划理念的贯彻实施不到位，致使项目虎头蛇尾，市场中烂尾楼众多，而贵司目光敏锐，注意到“凡事预则立”从各方面整合社会精英资源，贯彻如一，使项目有的放矢，自然先机在握。 （三）项目问题点 1．进展商尚未有较高知名度 现时贵阳的房地产业差不多进入了规模和品牌的竞争时期，而贵司目前在业界尚未有较高知名度 建议：需要和实力较强的代理公司、设计公司、物业治理公司合作，共同制造出精品楼盘，在项目的推广中逐步营造和树立进展商和项目的品牌。 2．项目市场定位不够清晰
房地产项目策划书怎么写
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产项目可行性研究报告
房地产项目可行性研究报 告 Last revision date: 13 December 2020.
房地产项目可行性研究报告(模版) 目录 第一部分：项目总论 1.1项目背景 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.3可行性研究报告编制依据 1.4可行性研究结论及建议 第二部分：市场研究 2.1宏观环境分析 2.2全国房地产行业发展分析 2.3本市房地产市场分析 2.4板块市场分析 2.5项目拟定位方案 第三部分：项目开发方案 3.1项目地块特性与价值分析 3.2规划设计分析 3.3产品设计建议 3.4项目实施进度 3.5营销方案 3.6机构设置 3.7合作方式及条件 第四部分：投资估算与融资方案 4.1投资估算
4.2融资方案 第五部分：财务评价 5.1财务评价基础数据与参数选取 5.2财务评价（方案1） 5.3财务评价（方案2） 5.4财务评价结论 第六部分：不确定性分析? 6.1盈亏平衡分析 6.2敏感性分析 6.3风险分析 第七部分：综合评价 7.1社会评价（定性） 7.2环境评价（影响及对策） 7.3公司资源匹配分析 第八部分：研究结论与建议 8.1结论 8.2建议 第九部分：附录 9.1附件： 9.2附表： 9.3附图： 调查人员声明 我们郑重声明： 1、我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、我们依照XXXX公司统一的《房地产可行性研究报告模式》进行分析。
3、形成意见和结论。 4、撰写本可行性研究报告。 5、我们已（或没有）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。 6、（其他需要声明的事项） 参加调查人员签名： 公司领导签字： 注：形成一致意见后，附后存档。 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义； 1.2项目概况 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。
万科房地产项目可行性研究报告
万科.房地产项目可行性研究报告(模板)第1章总论 1.1. 项目背景与概况 1.2. 主要技术经济指标 1.3. 问题与建议 第2章项目投资环境与市场研究 2.1. 投资环境分析 2.2. 区域房地产市场分析 2.3. 销售预测 2.4. 营销策略 第3章建设规模与项目开发条件 3.1. 建设规模 3.2. 项目概况现状 3.3. 项目建设条件 第4章建筑方案
4.1. 设计依据 4.2. 项目设计主题和开发理念4.3. 项目总体规划方案 4.4. 建筑设计 4.5. 结构设计 4.6. 给排水设计 第5章节能节水措施 5.1. 设计依据 5.2. 建筑部分节能设计 第6章环境影响评价 6.1. 编制依据 6.2. 环境现状 6.3. 项目建设对环境的影响6.4. 环境保护措施 第7章劳动卫生与消防 7.1. 指导思想
7.2. 职业安全卫生健康对策与措施7.3. 消防设计 第8章组织机构与人力资源配置8.1. 组织机构 8.2. 人力资源配置 第9章项目实施进度 9.1. 项目开发期 9.2. 项目实施进度安排 9.3. 项目实施过程控制措施 第10章项目招投标 10.1. 工程项目招标投标概述 10.2. 工程项目招标投标因素分析10.3. 招标依据 10.4. 招标范围 10.5. 招标方式 第11章投资估算与资金筹措
11.1. 投资估算 11.2. 资金筹措 第12章财务评价 12.1. 项目评估依据 12.2. 财务评价基础数据的选择12.3. 财务评价 12.4. 不确定性分析 第13章社会评价 13.1. 项目对社会的影响分析13.2. 风险分析 13.3. 社会评价结论 第14章研究结论与建议 14.1. 可行性研究结论 14.2. 建议 第1章 总论
房地产项目计划书范本
房地产项目计划书范本 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知 本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时
的报价使用。 商业计划编号： 收方签字： 发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1 公司简介... （公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2 项目介绍... （融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3 市场分析... （产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4 竞争分析... （竞争对手、竞争优势） 1.5 营销策略... 1.6 组织管理... （公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7 财务分析... （前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施）
第二部分项目公司介绍 2.1 公司简介... （公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2 公司股权现状与历史变更... 2.3 企业文化... （公司精神、理念、战略、目标保障措施、董事会成员与作用、监事会成员与作用） 2.4 合作伙伴关系... （合作项目与合作者名称、合格供应商名称及其供应的产品与服务） 第三部分项目介绍. 3.1 项目综述... 3.2 项目土地概况... （项目综述、土地现状、土地位置、周边概况、土地性质、取得土地方式、土地价格、出让金交付情况、土地出 让合同与证件取得情况、土地使用年限、突出优势） 3.3 项目规划... （建设规划指标、建筑工程总面积、不同产品的销售面积、配套建筑面积、规划证书的取得、概念性总体规划图、祥 规图报批情况） 3.4 项目工程设计方案... （设计理念、产品定位、定位诠释）
2019年房地产项目规划分析报告
百字湾地区规划 广渠路北，西大望路和东四环在它中间南北穿行而过。区域北是朝阳北路-青年路板块，由于有大量新盘大盘面世以及距离CBD 的独特位置而被炒得火热；向南是正蓬勃而起的四方新区，几个大盘和大面积的绿化让区域未来潜力十足。 相对于奋起的两翼——朝青板块和四方新区，百子湾区域曾显得有些落寂，不过随着大盘沿海赛洛城、百富家园、A派公寓等项目 的即将出世，以及东三环边和西大望路沿线众多楼盘的卓然林立，百子湾日渐惹人注目。随着区域内道路改造工作的启动和区域不断的发展成熟，未来的百子湾，到底能不能借着周边和区域的利好开始展现新的风采？到底未来的发展前景如何？可能还会遇到哪些问题？下面就让记者带你走近百子湾。 区域变化： 从首都厂库区到CBD 后花园 百子湾区域是传统的厂区和东郊仓库区，比如煤炭机械厂、化工 厂、仓库等。区域内大量的用地被这些厂区所占据，并没有太多的可开发用地。据伟业顾问的相关人员介绍，这也是此区域房地产开发相对落后的原因之一。但也正因为此，整个区域的拆迁等工作相对容易，房地产开发周期相对更短。 要说目前的区域发展，最早可以追溯到2001 年底CBD 规划正式出台。随着CBD 地区及其周边地区迅速发展建设，向东是朝阳路沿线开发量迅速增大，成为CBD 白领置业集中地，然后是因为京通快速路的便捷性使得CBD 的影响迅速扩展至京通快速路沿线和通州区
域。而这两个区域在功能定位上也都把自己作为了CBD 居住的后花园，更有媒体提出了“泛CBD 居住区”的概念。 那时的百子湾区域，已经有一些楼盘如金港国际等开始先行。区域真正的大规模发展始于2003 年年底，在政府的参与下，整个百子 湾区域将整体改造，东郊仓库和厂区都进行拆迁，整片用地进行统一规划，开发时间也会比较集中。后现代城、易构空间、金海国际等楼盘成为区域比较典型的起跑者。 后来的苹果社区、乐成国际等知名楼盘也跟着随之发飚，但遗憾的是他们似乎并不认同自己被归入百子湾区域的观点，而更多地把自己归于CBD 或者西大望路。但这些各怀心思的认同对本文并没有 太多的意义，因为他们与本文所描写区域的现实实在脱不了干系。 这个区域，其实并没有一个政府的定位，但是开发商似乎都在做着同样的一件事：因为地理的便利，努力让这个地方与CBD 搭上关系，变成一个锁定CBD 的居住生活区。按照北京百桥房地产经纪公司总经理牟鑫的话说就是，这个区域正在成为也最好能成为一个为CBD 配套的居住港、生活港、休闲港。 区域环境： 尴尬现实中酝酿发展机遇 CBD 近两年的发展使得泛CBD 区域房地产开发如火如荼。随着CBD 规划后期大量办公物业的落成，CBD 办公人群还会继续增加。而泛CBD 地区的用地有限，特别是东三环区域，可开发用地越来越少，CBD对其的辐射势必会向外延伸，处于辐射区域的百子湾地
房地产项目规划方案分析
目录 第一部分：项目分析 一、项目概况 二、项目的优劣势分析 （一）项目的优势分析 （二）项目的劣势分析 三、项目的SWOT分析及相应营销对策（一）项目的SWOT矩阵分析 （二）相应营销对策 第二部分：项目定位 一、项目目标市场定位 二、项目目标客户群定位 三、项目物业形象定位
第一部分：项目分析 一、项目概况 观海台项目是由深圳中建（蛇口）进展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现依照有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下： 观海台项目概况一览表
二、项目优劣势分析 （一）项目优势分析 依据项目现场和周边环境情况显示，本项目拥有自身的一些优势，具体而言，要紧有以下几方面： 1、地处南山文化中心区，易受市场关注
南山商业文化中心区东区以后将建成21世纪最具现代化气息，深圳最大的纯滨海住宅区。项目位于南山商业文化中心区景观绝佳地段，优势不言而喻。随着南山区的进展、西部通道的建设，以及周边地区规划开发的不断完善，该区的升值潜力将日益显现。 2、濒临深圳湾，海景资源丰富 项目东面紧邻深圳湾，空气质素好，环境优美，永享无敌海景。是项目的独特优势和卖点。 3、高尚滨海大社区初具规模 项目周边已初具规模的知名楼盘有：蔚蓝海岸、招商海月、浪琴屿、蓝月湾畔、创世纪滨海花园、保利城、西海湾花园等。这些楼盘优质社区形象深入人心，在南山以至深圳都具有相当的知名度。高尚滨海社区已初具规模。这对二次置业者将产生极大的吸引力。 4、相对邻近楼盘，本项目的位置是社区组团内最好的 本项目东面与海相邻，北面与规划中的展览中心一路之
隔。南面是安静的高尚住宅小区，道路通畅而不嘈杂，配套齐全而不靠近。视野开阔无遮挡。在社区组团内的位置优势特不明显。 5、新古典建筑风格，半围合布局，庭院式组团，中式园林 在片区独树一帜 项目采纳半围合式布局及庭院式组团，像一个巨大的四合院，营造了传统的亲和力和私家尊贵感受。为住户提供了良好的交流空间和平台，体现了以人为本的规划理念。将温馨、舒适提升到最高层次。本项目建筑风格独特，规划以自然为本色的中式悠闲庭园。使生活在本小区的住户能够放松心情，陶冶性情。本项目的独特风格将成为中心区楼盘中一道亮丽的风景。 6、有用性强、利用率高的中式功能性水景园林 目前市场上楼盘的园林设计大部分是以满足观赏为主的风格性园林，有用性不强，可利用率低。本项目进展商一改传统作风，为用户实际利益着想，将小区园林规划成为有用性强的功能性园林。这种体贴入微的园林规划将成为本项目的独有
房地产项目规划设计建议方案
太平镇项目规划建议 一、产品规划思路 （一）、规划要点 建造小镇有天有地的生活会馆·享受有闲阶层的品质社区
（二）、规划特色 差异化产品 最大的差异化来自于别墅的外立面的塑造 ■特色景观 均质化的景观规划，使得中轴绿化带就像自家大花园，体现户户见景。前后私家花园，开门见绿。所有空间均以小广场作为过渡连接的接点，道路、绿化、交错的线条，象征着城市与自然之间相互依赖的关系——绿化带穿越林荫、广场，而草坪一直延伸到每一个别墅的入口，户户见绿。 ■特色房型 面积比较适中的双拼别墅，外立面独特新颖，户型的层次活跃，落地大玻璃的豪华客厅及户户见绿的景观设计。 ■特别区位 环境清幽，新城镇新生活，生活、交通配套齐全。
二、平面设计建议（一）、总体规划
（1）、增加主团绿化和节点绿化 别墅的景观设计关系到别墅的形象和价值，本案小区地块方整，道路通畅。中心绿化带宽广，强调了景观的均好性。但自然景观资源缺乏,景观绿化分布太过均匀，景色单调，缺乏层次感。建议在整体绿化带中规划出中心绿化、主团绿化和节点绿化。增加区内景观的层次感，丰富感，做到步移景换。主干道两侧树木要求常绿，遮荫效果良好，形成林荫道的空间气氛，而宅前路两侧树木可采用落叶，常绿 混种，以满足夏日遮荫而冬季日照的需求，也体现季节的变化，使得每户都有绿荫护夏，红叶迎秋。同时，运用几何图案设定组团景观的造景手法，强化了各组团不同特点并深具文化意蕴。使得园内景观层次丰富，户户有景，季季有景。 景观设计规划建议
（2）、加强中心景观绿化带层次 建议绿化带地面稍高于住户地面，局部人造小丘并栽种乔木、花、草、以此对各别墅进行自然分隔，不露痕迹，既增加景观的丰富性，尽幽居之美，又避免了每户看到对户住宅，保证别墅的私密性，有利于产生归属和领域感。 （3）、休闲活动设施与景观相结合 建议在东区设置两个主团景点，如亲子乐园、休息区等。 亲子乐园是儿童与父母长辈的组团，应布置有按摩步道、塑竹花架、儿童天地、沙池、星星索、小游戏区等，将天伦之乐在美丽的室外园林中自然延伸。各景点构图自然流畅，协调统一，意在倡导一种新的家庭沟通方式。
长沙房地产项目规划报告
长沙天心实业房地产项目策划报告 目录 第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 二、区住宅市场分析 1、市场背景分析 *2、市区同类型可比物业分析 3、项目周边竞争楼盘分析 *4、区域市场特点分析 第二部分项目市场定位策略 一、目标市场锁定 二、市场定位战略 第三部分营销整合推广策略 一、入市营销策略 *二、营销推广锦囊 三、营销实务 四、内部销售治理
第一部分项目概况及市场调研分析 一、项目概况 （※因条件所限，地理位置图未能扫描。上图为错图，需替换！）1、项目概况 天心实业公司房地产项目位于解放东路与朝阳路交汇处，为原天心炸鸡店旧址，理论上属旧城改造项目。该地块长约100米，宽约50
米，总占地面积为5000M2，地理位置极度其优越。拟建成商用、住宅两用楼，即第一、二、三楼为商铺，第四、五楼为公司自用，六楼以上为住宅楼。现项目地块处于拆迁过程中，可能七月上旬拆迁完工。 2、建筑规划特点 天心实业公司房地产项目由2栋高28层的高层和裙楼组成，采纳全框架无梁结构，建筑布局依地形规划，外立面色彩清新亮丽，线条柔和优美，同时兼顾商住楼的规范要素，在四楼设置转换层，增设空中走廊（空中花园），尽情表现都市时尚雅居的迷人风范，为投资者与置业者所青睐。 项目要紧技术指标 表1： 3、户型设计特点
建议：将传统的朝向观念与现代的居室设计理念结合，户型设计注重人性，结构布局方正有用，功能间隔动静分区，细部处理恰当，日照、通风、采光性能极好，隔音、私密性、观景效果俱佳。采纳双阳台、大凸窗、四明空间设计，单套建筑面积从80－140㎡不等，备有二室二厅一卫、三室二厅二卫、四房二厅二卫等户型结构任君选购。 4、周边配套设施 ★娱乐：各种娱乐场地无奇不有。 ★休闲购物：家润多朝阳店超市、菜市场等生活配套。 ★饮食：华天大酒店、玉楼东酒店、湖南人、谭鱼头、谭州瓦罐等均在附近。 ★政券金融：建行铁银支行、省邮政局等。 ★交通：101、107、135、121、139、141、348等多条公交线路，离火车站仅5分钟车程。 ★教育：朝阳路小学、湖南托普信息学院子等。 项目地处长沙市电脑市场的聚散地，周边市政、生活配套设施一应全，已形成系统的商业网络，为长沙商家必争之地。
房地产项目策划书5篇
房地产项目策划书5篇 篇一：房地产项目营销策划书 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎
房地产项目营销规划报告( 52页)
中海城项目营销策划报告 第一章滨州市房地产市场分析 一、市场分析篇 （一）滨州市房地产总体市场现状 滨州是一个新兴起的都市，撤地设市十年来，滨州社会经济等各项事业都呈现出前所未有的新局面。国民经济快速、健康、持续进展，GDP 增长速度连续位居全省前列，地点财政收入突破百亿元，城区建成区面积迅速扩大，城区都市基础设施差不多完善，都市化水平快速提高，房地产的进展水平也逐渐跟上了时代的脚步。 随着国家黄河三角洲及山东半岛蓝色经济区开发战略的实施，滨州作为主战场，将迎来新的进展机遇，产业的聚拢，有可能带动滨州领先崛起，支撑滨州房地产业的新一轮跟进进展。 回忆滨州过去以及现在的房地产进展状况，对以后房地产进展有较大阻碍的，要紧有以下几点： 1、单位集资建房叫停又恢复 集资建房在滨州，走过三个时期，初期为鼓舞开发西区，政府带头鼓舞有能力的单位，在西区集资建房，达到一定规模后，为鼓舞房地产行业市场化进展，又限制单位集资建房，单位集资建房转入暗操作；现在政府考虑单位的利益“平衡”，也有近期国家政策调整因素，政府机
关集资建房又变成常态化。 在滨州单位集资建房，实际上确实是成本价团购，降低成本的措施在于，单位出人组织治理，省治理费、销售费用；职工缴纳首付款、贷款，省财务费用；以为职工办事为由，可利用单位的优势，争取优惠政策，少缴各种规费；个不单位还能够把小区配套的费用摊到其它项目上。集资建房成了单位领导给职工谋取福利的最好途径，也是职工评价领导政绩的指标，差不多成为一种惯例。 目前滨州新区在建的和正在规划建设的集资建房规模超过100万平方米，对近期的滨州房地产阻碍比较大。集资建房综合品质越来越高，成本价进入市场，给开发商的竞争带来专门大压力。 2、物业治理服务水平成为评价楼盘品质的新尺度 政府对新开发的小区要求有完善的物业治理服务，但物业治理服务市场还处于培育时期，竞争使收费比较低，一般住宅一般不超过0.5元/平方米，多数楼盘规模又小，每个小区往往都存在诸多因素，导致业主缴费不及时甚至拒交物业费的情况，因此，物业治理提供服务特不有限，差不多依旧维持传统的两大项服务：保安和卫生。 激烈的竞争环境，使城区范围内新建楼盘的建筑水准提高，差不多处于同一水平，物业治理服务水平则成为以后区分小区品质高低的新尺度。
房地产项目策划书
房地产项目策划书 篇一：房地产项目营销策划书 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了
销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组
成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。 郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明
确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场调研报告) b、小户型市场概况。
房地产项目开发测算报告定稿版
房地产项目开发测算报 告 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
重庆工商职业学院 课程实训报告 课程名称：房地产开发经营与管理 实训题目：房地产开发项目可行性研究报告 专业：班级： 学生姓名：学号： 指导教师：职称： 部门： 起止日期： 某房地产项目开发测算报告 一、项目概况 该房地产投资项目位于重庆市江北区谢家嘴内，根据改市规划局关于该块地规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 1、用地面积：202639平方米 2、建筑密度:<=36% 3、容积率（地上）：=3.62
4、绿化率：=31.38% 5、人口密度：<= 6、规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及市场的调查与分析，拟在该地块上兴建二十二幢49层的商住综合楼宇。 楼宇设地下3层地下停车库，1-2层为商业用途，3层以配套公建为主，包括业主委员会、物业管理办公室、公共卫生间、健身房等。裙楼顶层做平台花园。塔楼22个，均为49层高，8个滨江洋房，均为30层，为住宅用途。 本项目主要技术经济指标参见6-1与表6-2. 表6-1 项目主要技术经济指标（一）
表6-2 项目技术经济指标（二）
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1、有关工程计划的说明 项目总工期为120个月（从2016年12月至2021年12月）。当完成第一期住房建筑时，开展预售工作。 2、项目实施进度计划 项目实施进度计划见表6-3. 四、项目各种财务数据的估算 1、投资与成本费用估算 （1）土地出让价款 包括两部分： A、土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为
房地产开发 公司年度经营计划报告
目 录 一、 项目范围 ............................................................. 二、 项目经营计划 ......................................................... 1、 开竣工面积计划 ................................... 2、 销售利润 ......................................... 3、 经营利润及报表体现 ............................... 三、 项目开发总体计划 ..................................................... 1、 项目开发计划 ..................................... 2、 完成项目开发计划的难点及应对措施 ................. 四、 设计计划 ............................................................. 1、 设计计划 ......................................... 2、 设计跟踪服务 ..................................... 3、 设计费支付计划 ................................... 五、 工程计划 ............................................................. 1、 工期计划 ......................................... 2、 工程付款计划 ..................................... 3、 工程管理的难点及应对措施 ......................... 六、 销售计划 ............................................................. 1、 销售计划 ......................................... 2、 销售费用计划 ..................................... 3、 推盘计划 ......................................... 4、 销售难点及应对措施 ............................... 房地产开发有限公司年度经营计划报告 【最新资料，WORD 文档，可编辑修改】
房地产开发项目建议书
房地产开发项目建议书 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论
第一章项目概述 一、项目背景 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式
三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据： 第二章项目名称和选址 一、项目名称：。 二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。 第三章项目规划建设方案 一、项目建设内容： “该项目”建设内容为 二、项目初步规划设计方案 1、规划建设用地面积：
某房地产项目可行性研究报告
一、项目总论 （一）项目背景 项目用地：汀棠公园以东地块 项目开发背景：芜湖市国土资源局发布了鸠江区汀棠公园以东地块的国有建设用地使用权拍卖出让公告，该地块无论位置还是配套来说都是区域的“掌上明珠”。 （二）承担可行性研究的单位 *****投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据芜湖海创置业责任有限公司委托，依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 1.全国投资环境 2018年1-3月份，全国房地产开发投资21291亿元，同比名义增长10.4%，增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中，住宅投资14705亿元，增长13.3%，增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%.
全国房地产开发投资增速 2018年1-3月份全国房地产开发和销售情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况
2018年1-3月份东中西部和东北地区房地产销售情况 2018年1-3月份，东部地区房地产开发投资12277亿元，同比增长11.8%，增速比1-2月份提高0.2个百分点；中部地区投资4443亿元，增长15.0%，增速提高1.6个百分点；西部地区投资4122亿元，增长2.9%，增速回落0.8个百分点；东北地区投资449亿元，增长1.3%，1-2月份为下降15.3%。 2018年1-3月份，房地产开发企业房屋施工面积646556万平方米，同比增长1.5%，增速与1-2月份持平。其中，住宅施工面积441540万平方米，增长1.9%。房屋新开工面积34615万平方米，增长9.7%，增速提高6.8个百分点。其中，住宅新开工面积25531万平方米，增长12.2%。房屋竣工面积20709万平方米，下降10.1%，降幅收窄2个百分点。其中，住宅竣工面积14198万平方米，下降14.0%。