论不动产预告登记的法律性质

论不动产预告登记的法律性质
李江涛
（ 濮 阳职 业技 术学 院 ，河 南 濮 阳 ４ ５ ７ ０ ０ ０ ）
［ 内容提要］ 本 文认为通 常情 彤下所 说的预告登记的性质实际上是指 的预告登记所保全请求权的法律性质 。 木义 比较分析德 【 ｌ ； Ｉ 法 ｝ 二 的相 关规 定和 我围学者的诸多学说，认为应 将预告登记的法律性质定性为债权 内容和物 卡 义 效 的结合 体，本质 卜 仍 为债 权，仪仪 足 由于进 行了登记而从立法技术上赋予 了其某些物权性 的效力 。 ［ 关键词］ 小动 产预告登记；物 权变 动；物权；债 权；权利保全 ［ 中图 分 类 号 ］ Ｄ ９ ２ ３ ． ９ ９ ［ 文献标识码］ Ａ ［ 文章编号］ １ ０ ０ ８ — ７ ４ ２ ７（ ２ ０ １ ４ ）０ ４ — ０ ０ ８ ６ ． ０ ２ 动产预 告登记制 度存 比较 法 是 一项成熟 的物权制 度 ， 卜我… 却是一种新的不动产登记类型 。近几年来 ， 伴随着我 住房体制改革的推进 ， 房地产市场 闩趋活跃 。 在 现 房买 卖和更 多情 况 下房地 产预售支 撑的交 易额 线 卜升 的同时 ， 有关房产交 易案件尤其 足吲一房产 重复出售的现象 人量发生 。 在商 虏预售情形下 的一房数卖 ，预购 人债 权缺 乏有效的法律保护 ， 破坏 了预购人对交 易的信赖 。 缺 失相互 信赖的交易 ， 无形 中义增加 了交易成本 ，降低 了消费者置产 愿望 ， 最终必将损害整个 交易的安全 与效率 ，造成房产经济 泡沫和影响 前全球经济危机下 的我 阁经济全局 。 如何寻找 种制 度 卜的资源 来维 护合法状态 下不动产 交易 的经 济理 性， 是摆在 每一个法 律人而前 的现 实问题。可喜的是近些年 来 有 人 量 的 文 章 和 著 作 开 始 关 注 不 动 产 预 告 登 记 制 度 在 解 决 商 品房 预 售 纠 纷 中 的 重 要 作 用 。 对预 告登记性质 的研 究， 可 以为预告登记制度 的体 系化 和 实践化提供理 论依据 ， 为我们解决实务 问题和完善预告登 记 制度 提供基础性支持。 对预告登记性质 的研究是十分 必要 十 分重要的。 学界对预告登记性质 的研究可 以说是和对 预 告登记制度的研究几乎同步的 。然而，令 人遗憾 的是，时 至今 Ｈ， 仍有许多研究者在研究预告登记 的性质 的时候 都有 意 无意的犯着…个相同的错误 ， 即他们在研究预 告登记 性质
性 质 究竟 应 该 如何 界 定 呢 ？
德国学界关于预告登记法律。 性质 的 研 究 关于预 告登记 的法 律性质 ，德 例法 学界多有 不同 的意 见 ，人致可 以归纳为如下类型 ：第一 ，债权请求权保全说 。 这种观点认为 ， 经 预告登记的请 求权 虽然 具有 了某 些物 权效 力， 但木质上仍 足债权 ， 仪 仅是通过 了立法 卜 的技术特 殊的 赋 了其某些物权 上的效力 ， 预 告登记就 是这 里所 说的立法 的技术 ， 是一种保全手段 ， 而这里的债权 也即被保全的 债权请 求权 。这种观点受到 《 德 民法典 》第 ８ ８ ３条第 １ 款关于 “ 预告登记 的本质 ”之规定 的支持 ，因此具有实证法 』 二 的 当性 ，多数学者均持此 种观 点。第二，物权说 。这种 观 点认为该请求权 已经小是传 统意义 的债 权了， 其被赋 予 了 某 些物 权 的 效 力 ， 预 告 登 记 所 保 全 的 请 求 权 已经 成 为 物 权 。第三，债权物权化说 。预告登记在大 多数情形下均被认 为是债 权物权化的典型范例或重要类型。 对 于德国法上关于预告登记法律性质的学说， 金可可教 授 认为第一种观点 “ 债权请求权保全说 ” 得到 了实证法 以及 学说 、判例的广泛支持，属于明显 的通 说，实际上真 正有争 议的是第二种观点 与第ｊ种观点 。 常鹏翱博 士认为预 告登记 确实具有多面性 ： 首先 ， 通过预 告登记这种立法 上的技 术手 段，保障 了债权人对未来物权变动 的请求权 的实现 ，是通过 登记这一物权 卜 的方式对实质上 的债权请求权进行 了加 同， 具有债权请求权保全 的外壳 ；其次 ，通过预告登记 ，债权请 求权被赋予物权 的对抗效力 ，从而 出现 “ 债权物权化 ”的特
第３ ４卷 第 ４期 ２ ０ １ ４年 ４月
湖 北 广 播 电视 大 学 学 报
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一
的时候， 并末将预告登记行 为和其所保全请求权 的性质 区分 开来，这是一种研究范式上 的不严谨 。 作 这样 的区分是十分 有必要的 ， 为它可 以帮助我们真 正并且全面 的理 解预告登 记 制度 。本文这里所要进行研究 的预告登记 的性质 ，实际 上 是指的预告登记所保全 的请求权 的性质 ， 也即通常意义 卜 我 们在 民法领域所说 的预 告登记 的性质 。 只有把性质问题研究 透彻 ， 面对复杂 的预 告登记 的法律 效力问题 时，我们的研究 才能理清头绪 。 现代 意义上 的预告登记 最早 出现于普鲁 士后期 的异议 登记制度 中， 经 过近 二百余年的发展，预告登记制度 已经在 许多 国家和地 区的民事立法 中得 以确 立。 关于预告登记 的称 谓 ，我 国有学者在研究 时翻译 为预先登 记、暂先登记 、预备 登记等 。我 国物权法 出台后 ，明确使用预 告登记这一概念 ， 从而 实现 了用语 的确 定和统一。但是 ， 对于不动产预 告登记 的法律性质 并未明确 界定， 学术界对于不动产预告登记法律 性质 的认 知也存在较大 分歧 。那么 ， 不动产预告登记 的法律