构建我国不动产统登记制度下不动产登记的性质
试论不动产物权登记的性质
试论不动产物权登记的性质作者：陈锋来源：《法制与社会》2015年第11期摘要《物权法》的颁布让人们逐渐认识到了维护个人权益，保护私有财产的重要性，这一思想短时间在国内得到了较大的发展。
但考虑到物权保护法的发展时间较短，条文中存在着诸多不完善的地方，因为，建立健全完善的物权立法体系显得尤为重要。
本文主要就不动产物权等级的性质进行了讨论，并根据实际中存在的问题提出了相应的解决措施，希望以此来不断完善物权登记制度。
关键词不动产物权登记私法作者简介：陈锋，浙江中英律师事务所。
中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2015）04-027-02所谓物权者，就是能够直接对特定物进行支配，并能够享受其利益的权利，从而满足权利人对特定物的支配。
从古自今，物权的存在和变动由其独特的形式表现出来，让世人通过其外在表现形式了解其内在的基本内容，特别是在物权变动频繁的当下，安全交易更是促动经济发展的关键，所以，有民法将“公式原则”视为物权变动的根本原则之一。
对于物权的公示方式则选取不动产登记。
一、不动产物权登记制度的基本概论不动产因为其自身所具备的较高价值被视为稀缺性资源，尤其是对于个人和国家，更凸显出其重大意义。
因为，对于不动产物权的登记做出较为明确的规定显得尤为重要。
（一）我国不动产物权登记制度规定及其特征在2007年，我国制定了《中华人民共和国物权法》，关于不动产登记制度在其中的第2章第1节中做出了专门规定，相关规定共14条。
在第9条中明确指出：不动产物权只有依法登记的情况下，其设立、变更、转让以及消灭等才可以生效，如果没有登记的情况下一概视为无效（除了法律给出的特殊情形）。
若不动产物为自然资源，依法归属于国家所有，则不需要登记其所有权。
第10条主要是对登记机构的一些规定，我国不动产登记工作应该由当地登记机构负责办理。
我国采用统一登记制度登记不动产。
其次，《物权法》的其他条款中明确规定了登记机构职责、申请人申请登记义务、预告登记、更正登记、错误登记赔偿、异议登记、不动产登记薄等相关问题。
试论我国不动产登记行为的性质
试论我国不动产登记行为的性质作者：赵晓鲁来源：《法制博览》2016年第05期摘要：不动产登记是不动产变更的公示方式，在出现不动产登记错误的情况下，真正权利人对登记机构违反法律规定拒绝登记而提起的诉讼属何种性质？这就与不动产登记行为的性质密切相关。
不动产登记行为属民事行为还是行政行为，学术界和实务界的观点不一，本文将对此初步评析，并结合《物权法司法解释（一）》的相关规定，对不动产登记行为的性质进行探讨。
关键词：物权法；不动产登记行为；更正登记中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：2095-4379-（2016）14-0080-02作者简介：赵晓鲁（1994-），男，汉族，甘肃陇南人，中山大学法学院本科在读，研究方向：民商法。
根据物权公示原则，不动产登记是行为人取得物权或以此对抗第三人的法律行为，在不动产登记的过程中，可能出现真正权利人与登记薄权利人不一致的情况，这时就需要真正权利人向登记机构提出“更正登记”“异议登记”。
但如果登记机构在真正权利人“有证据证明登记确有错误的”时拒绝更正，申请人（即真正权利人）应提起何种类型的诉讼？另外，在我国，异议登记实际上是一种暂时的保全登记，是更正登记的前置辅助手段[1]，但在异议登记后，当事人应该向法院提起民事之诉还是行政之诉？想要回应这些问题，就需考察不动产登记行为性质。
一、不动产登记行为性质的意义及相关法律如前所述，不动产登记行为的性质对于申请人选择的诉讼类型至关重要。
除此之外，不动产登记行为的性质，还决定了法院适用的实体法律和程序法律，以及登记机构损害赔偿的性质：是民事责任还是国家赔偿责任。
而不同性质的责任，又有其不同的构成要件、赔偿范围、赔偿额度。
总之，厘清民事诉讼与行政诉讼的审查范围与对象，对妥善化解涉不动产登记及权属纠纷、保护当事人的合法权利具有重要的现实意义[2]。
当前我国与不动产登记相关的法律、行政法规有《物权法》《不动产登记暂行条例》等；司法解释有《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《房屋登记案件规定》）以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释（一）》）等；部门规章有《不动产登记暂行条例实施细则》《房屋登记办法》《土地登记办法》等。
我国不动产登记制度研究
我国不动产登记制度研究摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。
本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。
文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。
文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。
关键词：不动产登记登记效力登记类型责任赔偿不动产登记是物权法中的一项重要制度。
在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。
由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。
梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。
”因此，研究不动产登记制度，对于正确理解物权变动法理，准确适用法律，保障交易安全，维护交易秩序，都具有重要意义。
本文试就我国不动产登记制度的基本问题作一探讨。
论我国不动产统一登记制度的建立
押登记 的若 干规 定》 １９ （ ９ ５年 ９月 １ 日国家 土地 管理 局发 ０
布） 地方政府规章则有 省、 ， 自治 区、 直辖市 人 民政府 和省会
由于历史原 因 ， 国的不动产登记制度是 建立在计 划经 我 济时代条块分割 的基础上 ， 为实现各职能部 门分别 的行政管 理 目的而设 ， 登记规范制定主体多头 ， 而且 层级较 低 ， 效力较
律体 系 ； 担保法》 以《 为龙 头的不动产抵押登记法律体系 。
第三 ， 不动产登记 机构 分散 ， 成 多头登记 。我 国 目前 形
括 国有建设用地使用 权登记 和 国有农 用地使 用权 登记 ） 集 、 体土地所有权登记 、 集体 土地使用 权登记 （ 体建 设用 地使 集 用权登记 、 基地 使用权登记和集体农用地使用权 登记 ） 无 宅 、 地上定着物 的土地 使用 权抵 押登记 、 房屋 所有 权登 记 、 房屋
法上 的行政行 为 ， 现 国家对不 动产物 权关系 的干 预 ， 体 干预 的 目的旨在 明晰各 种不动产 物权 ， 依法保 护物权人 的合法权 益； 二是证明行为说 ， 该说 认 为房屋产 权管理 机关 的职 责范
围是审查买卖双方是 否具备办证 （ 交付 ） 条件 ， 至于房屋产权
变更登记本身 ， 只是对买卖双方履行买卖合 同的结果 进行确 认和公示 ， 而不是对 房屋买卖 合 同的审查 和批 准 ； 三是 私法 行为说 ， 该说认为统一登记本质上应为私法行为 。
应现代社会对不动产物权变 动公示 的客观要求 。
第一 ， 动 产 登 记 范 围 混 乱 ， 称 亦 不规 范 。考 察 现 行 不 名
不动产登记制度研究一
不动产登记制度研究一 The Standardization Office was revised on the afternoon of December 13, 2020我国不动产登记制度研究一王效贤摘要：不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
目前世界上存在的契据登记制、权利登记制和托伦斯登记制三种模式各有所长，我们应充分比较借鉴上述登记制度的长处，结合我国的现实国情，构建有中国特色的不动产物权登记制度。
本文回顾了我国不动产登记的历史，指出我国的登记制度存在诸多缺陷，并归纳总结了学者们关于完善该制度的若干建议，认为物权法中对登记制度的规定，标志着我国统一不动产登记制度的正式确立。
本文认为，我国的不动产登记制度具有公示力、形成力、推定力和公信力四种法律效力，并对物权法中的更正登记、异议登记和预告登记三种特殊类型进行了阐述。
文章分析了我国不动产登记机关应履行的职责，并对登记错误的责任赔偿问题进行了分析，指出物权法在登记机关责任赔偿问题上采纳了无过错责任原则，其目的是为了减少登记错误，更好地保护处于相对弱势地位的受害人的合法权益。
文章最后分析了登记机关赔偿责任的构成要件，并对赔偿范围及登记机关的追偿问题进行了阐述。
不动产登记是物权法中的一项重要制度。
在现代市场经济社会中，法律在保护财产静的安全的同时，更加注重保护财产动的交易安全。
由于不动产在财产权体系中占据非常重要的地位，因而作为其物权公示手段的不动产登记就扮演了极为重要的角色，它甚至决定了基于法律行为的不动产物权变动能否发生效力。
梁慧星先生在论述登记制度的重要性时曾经指出：“不论物权法如何完善，如果没有一个好的登记制度，那你的物权法就不会有好的结果，不会得到切实的实施。
论我国不动产登记的性质
论我国不动产登记的性质作者：陈萍来源：《赤峰学院学报·哲学社会科学版》2013年第05期摘要：2007年3月，我国颁布了《中华人民共和国物权法》。
作为民法领域举足轻重的一部法律，不动产登记是其重要的制度之一。
而不动产登记的性质是不动产登记制度中的基本问题，也是我国物权法中需要进一步明确的问题，学界也是众说纷纭。
本文通过对各种不动产登记性质的学说进行比较，阐明我国不动产登记的性质应属于民事行为。
关键词：不动产；不动产登记；登记性质中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）05-0073-02所谓不动产物权登记，即经权利人申请国家专职部门将申请人的不动产物权变动事项记载于国家不动产物权登记簿的事实，简称为不动产登记。
不动产登记是物权法的重要制度，对于保护我国不动产的交易秩序和交易安全发挥着至关重要的作用。
“现代各国对不动产物权（所有权、抵押权、地上权等）均实行登记制度，即不动产的状况与其权利变动情况在国家设立的登记簿中登记，赋予此种登记一定的效力。
此种登记并扩及与船舶、飞机等。
”可见，不动产登记作为物权公示的手段，他的存在具有重要的意义。
因此，只有明确不动产登记的性质，才能充分发挥不动产登记的积极作用，更好地保护私权，维护安定有序的私法环境。
一、不动产登记性质的概述不动产登记的性质，是指不动产登记法律行为的属性。
而法律行为是指社会关系主体在其意志支配下所实施的，能够发生法律上的效力，产生一定法律效果的行为。
所以，法律行为根据行为的性质，又可分为合法行为与违法行为、公法行为与私法行为，本文主要区分的是后者的行为。
所谓公法行为，是指具有公法效力、能够产生公法效果的行为，如立法行为、行政法律行为、司法行为等；而私法行为，是指具有私法性质和效力，产生私法效果的行为，如民事法律行为、商事法律行为。
理清公法行为与私法行为的差异，是探讨不动产登记性质的前提和基础。
浅析新时期我国不动产登记的性质和效力
浅析新时期我国不动产登记的性质和效力王秀云摘㊀要:不动产市场是我国最为重要的市场ꎬ也是人民群众最为重要的经济活动集中的领域ꎮ如何才能维护不动产交易的安全和秩序呢?这就要求我国必须建立一套完整的符合物权公示原则的不动产登记制度ꎮ关键词:新时期ꎻ不动产ꎻ性质ꎻ效力ꎻ不动产登记一㊁不动产登记制度概述(一)不动产登记的概念及特征不动产是指依自然性质或法律的规定不可移动的物ꎬ包括土地㊁土地定着物㊁与土地尚未脱离的土地生成物ꎬ因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物ꎮ而在物权法上ꎬ不动产登记ꎬ即不动产物权登记ꎬ又称不动产产权登记或不动产权属登记ꎬ是指将不动产物权的取得㊁丧失与变更ꎮ依法定程序记载于不动产登记机关掌管的专门的簿册上ꎬ并由法律赋予其法律效力的行为ꎮ(二)不动产登记的性质和功能不动产登记的性质ꎬ目前学者们众说纷纭ꎮ有的学者认为ꎬ不动产登记属于一种行政行为ꎬ它所体现的是国家对不动产物权关系的干预ꎮ干预的目的旨在明晰各种不动产物权ꎬ依法保护物权人的合法权益ꎮ不动产登记具有三方面的功能ꎬ即在产权制度中的确认功能㊁在交易制度中的公示功能及在管理制度中的管理功能ꎮ１.产权确认功能不动产登记的产权确认功能ꎬ是指不动产登记具有的确认不动产的权属状态ꎬ赋予登的不动产物权以法律效力ꎬ建立不动产与权利人的法律支配关系的功能ꎮ经过登记的不动产因受法律的确认ꎬ而取得社会公认的权威ꎬ由法律依靠国家强制力加以保护ꎬ可以对抗权利人以外的任何主体的侵害ꎮ这是一种民法上的功能ꎬ有助于保护不动产静的安全ꎮ２.公示功能不动产登记的公示功能ꎬ是指不动产登记具有的将不动产权利变动的事实向社会公开ꎬ用以标示不动产流转的过程和结果ꎬ维护不动产交易安全的需要的功能ꎮ不动产权利在公示后即发生法律上的转移ꎬ并可用以对抗第三人ꎮ现代的不动产交易ꎬ往往出现真实的权利人与名义上的权利人分离的现象ꎬ这显然不利于交易安全ꎮ３.管理功能不动产登记的管功职能ꎬ是指不动产登记所具有的实施国家管理意图的功能ꎬ主要体现在两个方面ꎬ一是产籍管理功能ꎬ即通过不动产登记建立产籍资料ꎬ进而为不动产税收㊁规划提供依据ꎮ二是审查监督功能ꎬ即通过对不动产权利的设立㊁变更㊁终止的合法性进行审查ꎬ进而取缔或处罚违法行为ꎮ不动产作为整个社会的基本生产㊁生活资料ꎬ其稀缺性使所有国家的权力机构不得不重视其使用的社会效益ꎮ加强不动产资源的规划性ꎬ防止不动产资源的浪费和滥用ꎬ提高其使用效率ꎬ这是当今所有国家奉行的政策ꎮ二㊁构建不动产登记制度的理论基础登记作为不动产物权变动的公示方法ꎬ被越来越多的国家的民法所采纳ꎮ根据各国立法体例ꎬ不动产物权登记在理论上要么以物权公示与公信原则为核心ꎬ要么以物权行为理论为核心ꎮ理论基础的不同ꎬ导致了不动产登记制度的差异ꎮ近代各国民法大多实行公示公信制度ꎬ这对维护物的占有秩序和交易的安全都具有重要的意义ꎮ在我国公示公信原则作为物权变动的基本原则ꎬ其在物权法中有着极高的价值定位ꎮ三㊁我国不动产登记制度的法律现状和不足«物权法»出台之前ꎬ我国的不动产登记制度带有浓重的行政色彩ꎬ主要是以行政权力对不动产交易进行干预或以管理为目的ꎬ 不能满足不动产进入市场进行交易的需要ꎬ不能满足依据物权公示原则和物权交易的客观公正原则对物权进行保护的需要ꎮ目前ꎬ我国不动产登记制度还存在以下几个方面的不足:(一)不动产登记法律依据不统一我国«物权法»虽已出台ꎬ但我国至今尚未制订不动产登记法ꎮ而已制订的法律法规中虽有不少关于不动产物权登记的规定ꎬ但这些规范相当的零散和不全面ꎬ主要集中在土地和房地产管理法律㊁法规之中ꎮ其中相互冲突㊁不合法理的规定颇多ꎬ并且在实际工作中缺乏可操作性ꎬ因此造成了不少问题ꎮ(二)登记机关不统一我国«物权法»第１０条则规定: 国家对不动产实行统一登记制度ꎮ统一登记的范围㊁登记机构和登记办法ꎬ由法律㊁行政法规规定ꎮ 虽然我国«物权法»中ꎬ已经提出 统一不动产登记机关 的理念ꎬ并且明确规定对不动产实行统一登记制度ꎬ但对于统一登记机构仍然采取了搁置处理的方法ꎬ究竟哪一个机构是统一的登记机构尚不明确ꎮ(三)登记程序不一致目前我国调整不动产登记的法律法规主要有«中华人民共和国土地管理法»及其实施条例«中华人民共和国城市房地产管理法»«城市私有房屋管理条例»ꎬ国家土地管理局的«土地登记规则»和建设部的«城市房屋权属登记管理办法»等ꎮ这些法规对登记的程序规定不尽一致ꎮ四㊁结语不动产登记制度作为现代不动产制度的基础和核心ꎬ一方面保护了不动产的交易安全ꎬ提高了交易效率ꎻ另一方面有利于国家更有效地对不动产进行监督和调控ꎮ在当前我国社会主义市场经济蓬勃发展的条件下ꎬ必须依据«物权法»对不动产登记的基本法理要求ꎬ按照«物权法»的规则来构造我国新的不动产登记制度ꎮ参考文献:[１]梁慧星.中国物权法草案建议稿[Ｍ].北京:社会科学文献出版社ꎬ２０００.[２]王利明.试论我国不动产登记制度的完善[Ｍ].北京:法律出版社ꎬ２００１.作者简介:王秀云ꎬ沂源县自然资源局ꎮ６３。
不动产登记行为的性质及其展开——兼论民法典编纂中不动产登记制度的完善
不动产登记行为的性质及其展开——兼论民法典编纂中不动产登记制度的完善不动产登记行为是指国家依法对不动产进行确认、登记、变更、更新等行为，主要包括不动产的权利确认、登记、权利变动登记和权利更新登记等内容。
不动产登记行为具有强制性、公示性和确权性的特点，是保护不动产所有权人合法权益、维护不动产市场秩序、促进不动产交易的重要手段。
在我国，不动产登记制度由《不动产登记条例》等法律法规进行规范，主要分为权利登记和记载登记两种登记方式。
权利登记主要指对不动产权利进行确认、登记和变更，包括房地产权、土地承包经营权等权利的登记；记载登记主要指对不动产的基本信息进行记载，包括不动产的权利人、面积、位置等信息的登记。
不动产登记制度的完善对于促进不动产市场的健康发展、保护不动产所有权人的合法权益具有重要意义。
在近年来，我国《民法典》的编纂工作已经进入尾声，不动产登记制度也得到了进一步的完善。
这种完善主要表现在以下几个方面：首先，强化登记的公示功能。
不动产登记作为一种公示手段，可以通过登记信息的公开，提高不动产的流通效率、减少市场交易中的信息不对称和欺诈行为，有效保障不动产市场的正常秩序。
在《民法典》中，规定了不动产登记信息的公示方式和内容，完善了不动产登记的公示机制，保障了不动产所有权人的知情权和监督权。
其次，加强登记的确权功能。
不动产登记是对不动产权利的确认和登记，可以确保不动产权利人的权益得到有效保护。
在《民法典》中，规定了不动产登记的确认原则和程序，明确了不动产登记的法律效力和保护范围，为不动产权利人提供了更为明确的法律依据，加强了不动产权利的确权功能。
最后，提升登记的服务功能。
不动产登记制度的完善还包括提升登记机构的服务水平和效率，为不动产权利人提供更为便捷、高效的登记服务。
在《民法典》中，规定了不动产登记机构的管理制度和服务标准，强化了不动产登记机构的责任和监管，促进了不动产登记服务的规范化和专业化。
总之，不动产登记制度的完善不仅可以促进不动产市场的健康发展，也可以更好地保护不动产所有权人的合法权益，为不动产交易提供更为有力的法律支持。
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构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
杨盛秋摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度.不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题.本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质.
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成.
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限.在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等.由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位.
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理.国家对不动产实行统一登记制度.统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定.”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题.
一. 重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度.
(一)学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为.如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为.”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态.” 2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力.从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为.3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准.
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类.
(二)不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究.
1.我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
(1)不动产所有权：国家所有权。
集体所有权。
私人和其他权利人的所有权.
(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权.
(3)不动产用益物权：自然资源使用权。
建设用地使用权。
土地承包经营权。
宅基地使用权。
地役权.
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权.
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权.在此主要讨论准物权问题.
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴.对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异.如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定.属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 .也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权.如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等 .当然，也有学者明确地使用准物权这一概念.如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称.按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 .为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述.
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系.2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定).由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩.
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要.
2.我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待.依不动产物权类型的不同
将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿
权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权.这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政
管理权关系密切.
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所
有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等.这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利.
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范。
后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点.
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论.目前实务界和行政法学界不分种类
地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为.
二. 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理.国家对不动产
实行统一登记制度.统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定.”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的.要想统一绝非易事，所以暂且维持现状.
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题.现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限.这种复合性质的不动产登记，有两重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义.前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据。
后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全.
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记.而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力.其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全.最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩.
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”. 笔者比较赞同这种观点.
行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为.准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务.该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生.因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果.
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录.其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认.从行
政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预.所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”.
作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻。
二是确认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力.。