东莞常平镇房地产市场调研报告

目录

目录 (1)

第一章常平镇概述 (2)

1．1总述 (2)

1．2自然地理 (2)

1．3历史沿革 (3)

1．4行政村域 (4)

1．5各项配套设施现状 (5)

1．6交通组织现状 (7)

第二章常平镇区经济发展分析 (8)

2．1经济现状 (8)

2．2经济发展分析 (9)

2．3经济指标分析 (12)

2．4常平和周边镇区对比分析 (15)

第三章常平镇规划建设 (17)

第四章常平镇代表性住宅分析 (20)

4．1个盘分析 (20)

第五章片区住宅市场分析 (32)

5．1房地产市场概况 (32)

5．2常平住宅市场的历年销售面积和金额分析 (32)

5．3近年住宅市场价格分析 (33)

5．4产品分析 (33)

5．5销售分析 (34)

5．6客户群分析 (36)

第六章常平镇住宅市场总结 (37)

6．1常平镇二级市场现状及特征 (37)

6．2外销市场现状及特征 (39)

第七章片区住宅市场预测 (42)

7．1供求关系趋势预测 (42)

7．2价格趋势预测 (43)

第八章镇区各项配套现状 (43)

附表 (63)

常平镇市场调研

第一章常平镇概况

1.1总述：

常平镇位于广东省东莞市东部地区，地处穗港经济轴的中心。全镇总面积108平方公里，下辖32个村（居）委会，户籍人口6.5万人，总人口近50万。"红荔千林香飘京九，铁龙三路枢会常平"。常平最大的优势在于铁路枢纽的区位优势。常平镇充分发挥铁路枢纽优势，不断加强城市基础设施建设，大力发展内

外型经济，并形成了以商贸流通业为主的产业特色，被东莞市定位为东莞东部的支点城市。

1.2自然地理

【地理概况】

常平镇地理坐标为北纬22°58′38"东经113°59′18"，全镇总面积108平方公里，总人口近50万。西北部距莞城33公里左右、可接广州，南部靠近深圳、香港，处于珠江三角洲广深经济走廊的黄金地段，同时有国家铁路主干线京九铁路及广梅汕铁路、广深铁路在此交汇，是一个重要的交通枢纽和物资集散地。东与桥头、谢岗为邻，南与樟木头、黄江镇相接，西与大朗、东坑毗连，北与横沥、企石接壤。境内东有石马河，西有寒溪水。

【地貌地质】

常平镇地处东江南部泛洪区，寒溪流域的南段，石马河北段之西部。东南角连绵起伏的山岭，形成丘陵地带；西北部寒溪水穿贯其间，河涌交错，形成埔田地区。地势东南高而西北底，西部北侧岗地连片。境内石马河、仁和水、寒溪水跟山势走向基本一致，为南北走向。

镇内主要地层分布为下古生界石英片岩和下朱罗纪砂页岩。除东南部山岭起伏、岩石遍布，属花岗岩外，其余均属砂岩、页岩。埔田地区是河流冲击层，耕作层深，属黏土类，适宜种植水稻；山坑田为沙壤土，铁锈水较多；其余为沙泥适中的坑田和涌边田；旱地和山地多为红壤、赤红壤、黄壤石质土。

【气候条件】

常平镇临近南海，属于南亚热带海洋性季风气候区。夏季盛行南风，冬季盛行东风和北风。全年气候温和湿润，四季如春。年平均气温22℃，无霜期314天，年平均相对湿度为79%。全镇降雨量充沛，多年平均降水量1970毫米。雨量多集中在4-9月份，占全年降水量的87.6%

1.3历史沿革

早在宋朝初期，大沥村就有人类在此聚居生息。南宋末年其余各村落也先后有村民从南雄珠玑巷迁此安居，于元、明、清三代又有小部分村落相继出现。

清道光（1821年）以前，常平镇境内先后出现一些小圩市，其后由于河道变迁以及社会环境变化，特别是广九铁路建成并设立常平站（今东莞站）之后，除常平圩日趋繁荣外，其余各圩相继衰落。

建国之前，常平圩的发展主要经历了三个阶段：常平古圩——广裕圩——常平新圩。常平圩原是寒溪水畔一片荒滩，因水运便利，商业和手工业等在此发展，形成常平古圩。其后为与常平古圩抗衡，在其东端又建广裕圩，因广裕圩辖地广阔，人口众多，水运便利，发展较常平古圩为快。之后，常平圩为求竞争，又建常平新圩。后来，人们把连成一体的常平古圩和常平新圩统称为常平下圩，而广裕圩则称为常平上圩。新中国成立后，常平圩与广裕圩合并为常平圩（曾先后两次称常平镇），并为历届政府机构驻地。1987年，常平撤区建镇，常平圩被划分为居民管理区和下圩管理区。

【历史沿革大事记】

宋初（太平兴国年间，即977年—984年），南雄利隽卿到大沥建村，是常

平地区立村之最早者。

南宋后期（约1265－1278年），我镇部分村落始祖先后从南雄珠玑巷或其他地方到本镇各地立村，从此本镇村落已初具现今之格局。

清顺治年间（1644年），常平境内乡村归京山司管辖。

道光年间（1821－1865），常平古圩建立。

1950年8月5日，区乡调整，常平圩为全县唯一的区辖镇，常平境内的村庄基本属一区的常平乡和广裕乡管辖。

1953年春，全县将原来的九个区划分十五个区，常平区划为第五区，共辖区21个乡。

1954年6月30日，五区常平改为乡级镇。

1954年7月1日，县内区乡建制又变化，常平圩改为乡级镇。五区原所属的21个乡缩为十七个乡镇。

1955年9月，第五区改称为“常平区”。

1957年12月，全县撤区设乡，成立三十七个大乡，常平区解体，原小乡合并为常平、土塘、横沥、东坑四个大乡。

1958年3月，土塘大乡并入常平大乡，常平境内的村庄基本为常平大乡所辖。

1958年10月，全县废除大乡制，建立人民公社制，当时常平、横沥、桥头、东坑四个大乡合并成立常平人民公社。

1959年，桥头、横沥地区划出常平公社。

1983年11月，撤销常平公社，成立常平区公所。原公社所辖的各生产大队亦同时撤销，改称乡人民政府。

1987年4月，常平撤区建镇。常平区公所解体，成立常平镇人民政府。原区管所辖下的24个乡也撤销，分别建立31个管理区（另外一个居民管理区）。

1.4 行政村域

常平镇镇域面积108平方公里，辖31个村委会和1个居委会，31个村委会分别为下圩、岗梓、桥梓、塘角、苏坑、袁山贝、金美、还珠沥、朗贝、板石、桥沥、卢屋、土塘、麦元、九江水、朗洲、陈屋贝、司马、霞坑、漱旧、漱新、黄泥塘、元江元、横江厦、田尾、白花沥、沙湖口、白石岗、松柏塘、上坑、木抡。

1.5 各项配套设施现状

1、文化娱乐设施

常平镇历史悠久，民风淳朴，旅游文化设施丰富。镇内不仅有被誉为“城市客厅”的常平文化广场、大剧院、广播电视中心和集商住、休闲、健身、度假于一体的高尚旅游区高尔夫训练基地；还有休闲娱乐好场所的滨河公园、荔枝公园和分三期工程进行、主要有自然生态活动区、农家乐观光区和滨水生态景观区的常平铁路公园等文化娱乐设施。

2、酒店、休闲购物

常平镇率先成立了全市首家镇级旅游饭店协会，首批会员34家，大大提升了我镇旅游酒店的档次和整体形象。我们积极引导酒店参加评星活动，2002年14家、2003年2家酒店顺利通过市旅游涉外饭店星级评定委员会评定，喜获星

级酒店称号。目前，常平镇有星级酒店18家，其中五星级1家，四星级2家，二星级13家，一星级2家。

常平镇商业繁华，商场林立，大型综合商场有天天百货、大和百货、广裕中心、珠宝城和华润超市等大型综合商场；还有常平商业步行街这一购物休闲的好地方及连续成功举办了三届常平农副产品（食品）交易会，累积成交额近26亿元，成为辐射大京九沿线乃至更广大地区的会展中心的大京九物流圆。

3、医疗卫生

常平镇医疗卫生设施完善，有着先进的医疗卫生系统，拥有多家优秀的医院，和众多的优秀的医疗卫生人员。2003年9月，常平镇获“省卫生镇”荣誉称号。常平医院，1999年获“市文明单位“和“市园林式单位“称号，2000年获“百家文明医院”和“广东省普通高等医学院校教学医院”。

4、文化教育

2003年12月8日，广东省教育厅正式下发文件，决定授予常平镇为广东省教育强镇的称号

常平镇有公办中小学31所，其中中学3所，小学28所，3所中学中，常平中学是完全中学，省一级学校，黄水职业中学是省重点职中，振兴中学是按省一级学校标准建设的初级中学。小学中有8所学校分属省市一级学校：常平第一小学属省一级学校，中心小学、朗贝小学、土塘小学、板石小学、袁山贝小学、金美小学、桥沥小学等7所小学是市一级学校。镇属幼儿园2所：中心幼儿园与

第二幼儿园，其中后者是市一级幼儿园。

民办学校有7所，分别是新星高级中学、新星学校、莱恩小学、旭升学校、创业学校、东山学校、嘉华学校，新星高级中学属民办公助性质学校。

2003年，常平镇共有小学生11311人，初中生4398人，普通高中生1365人，职业高中生1678人。小学教师661人，普通中学教师410人，职业高中教师100人。

多年来，常平镇大办现代化教育，全面推行素质教育，教育质量不断提高。常平中学高考省线入围人数节节上升，1999年上线人数为83人，2000年突破百人大关，2003年上升到155人。黄水职业中学组织学生参加高职类高考，2002年入围105人，2003年上升到262人，增幅居市前列。

1.6 交通组织现状

1、镇内公路

环城路（建设中），是常平镇今年的重点工程项目，整条环城路贯穿桥梓、苏坑、袁山贝至常马路，建成后将成为常平镇沟通镇内东南西北及过境车辆的快速干道。东平大道（东段，规划中）位于东部工业园区的轴心位臵，起点为常平镇常马公路，终点至东江大堤，经常平、桥头、企石三镇，将建成高绿化率、风景怡人的景观大道。口岸大道（建设中）沿铁路沿线，连接常桥路与常东路。原有、已改扩建或将要改扩建的道路、桥梁：常平大道（西段）、常平大桥、元霞路、常谢路、常横路、北环路、常黄路、常东路等。

2、镇外公路

常虎高速公路（建设中），途径虎门、长安、大岭山林场、大岭山、松山湖科技产业园、大朗、常平等镇区，设新联、大岭山、莞深、莞樟、常平、东深、五点梅等互通立交七处，隧道两处，大桥、特大桥６０余座。其规模之大、工程之艰巨为东莞公路建设史之最。东深公路，由桥头经常平、樟木头、塘厦、凤岗至宝安鹅公岭。莞樟公路、东部快速公路将进一步改阔建。

3、铁路

常平镇地处珠三角经济走廊黄金地段，是京九铁路、广梅汕铁路、广深铁路的交汇点，国内城镇唯一设有二个大型铁路客运站（东莞站、东莞东站）及铁路货运的口岸，是东莞连通广州、深圳、香港、北京等经济繁华城市地区的通津要塞，每天始发与经过的客运列车高达199对，年人流量超过2000万人次，铁路口岸出入境人数超过100万人次。

东莞站(南站)和东莞东火车站是广深线、京九线上的大站，从这里可以直达南昌、九江、阜阳、北京、成都、武昌、南京、郑州、青岛、合肥、衡阳、长沙、岳阳、汕头等大中城市，其影响已辐射整条京九沿线经济增长带，成为我国南北人流、物流集散地，特别是华北、华东、粤东与珠江三角洲重要的转运站。除了客运功能外，火车站货场有5条货运专用线和2万平方米仓库，货运能力达250万吨，东莞以东地区的国际集装箱可编组专列，查验后直接发往香港。铁路与公路交通优势，是商家的必争风水宝地。

第二章常平镇经济分析

2.1、常平镇经济现状

国民经济持续快速健康发展。

2003年，主要经济指标均实现较大幅度增长。全镇全年国内生产总值50.6亿元，同比增长15%，工业总产值（当年价）80亿元，同比增长23.48%；出口总额14.4亿美元，同比增长15.1%；税收总收入6亿元，同比增长25.5%；镇本级可支配财政收入3.69亿元，同比增长38.06%；固定资产投资总额16.9亿元，同比增长21.1%；金融机构各项存款余额86亿元，同比增长21.42%；社会消费品零售总额38.2亿元，同比增长19.9%。村级经济实力不断壮大，村组两级净资产超亿元的村11个，可支配财政收入总额超千万元的村达19个。其中国内生产总值名列全市第二，综合总分排名第五，全镇综合经济实力明显增强，产业结构得到进一步优化，人民生活得到进一步改善。并取得了省卫生镇、省教育强镇、市文明镇称号。

整体经济素质进一步提高。

常平镇坚持工业立镇，第三产业兴镇方针，推进常平外向型经济、民营经济、商贸流通、房地产、旅游酒店业等产业发展壮大，提高我镇整体经济素质。外经工作持续发展，2003年全镇实际利用外资16389万美元，同比增长35.27%，全年出口总额超过14.4亿美元，同比增长15.1%。继续大力构建商贸平台，新增了大京九农副产品中心批发市场、大京九玩具城、华美乐建村超市和常平花卉市场等4个专业市场，成功举办了第三届大京九农副产品食品（常平）交易会，合同成交额达16.3亿元。努力扶持民营经济做大做强，2003年新增个体工商户、私营企业近3000家，其中新开私营企业183家，注册资金近2亿元。房地产业健康发展，开发管理水平进一步提高。2003年共销售商品房3107套，销售面