惠城区房地产市场简析
惠州市某区域房地产市场调研报告
镇隆房地产市场调研报告目录1.镇隆基本情况介绍2.惠阳区总体经济发展形势2.1经济增长趋缓2.2固定资产投资仍保持高位增长2.3商品房销售面积锐减2.4城乡居民收入平稳增长2.5重点企业整体增长乏力2.6企业盈利能力明显下滑3.金融危机对镇隆的影响4.镇隆目前的房地产概况4.1镇隆的房地产板块布局4.2镇隆客户的置业特点4.3在售楼盘龙庭1号介绍4.4在售楼盘雍华庭介绍5.镇隆未来经济发展展望6.镇隆未来房地产趋势展望1.镇隆基本情况镇隆镇地处惠阳区西南部，北连陈江，西接东莞，东与惠州市区接壤。
地理位置十分优越，北距惠州市区10公里，南至深圳48公里，东南往惠阳区21公里。
下辖2个居民委员会和13个村民委员会。
镇隆历来盛产优质荔枝糯米糍、桂味等，素有"荔枝之乡"之称,著名的人文景点有客家围屋“崇林世居”。
交通四通八达，205国道、惠深高速、惠河高速等穿镇而过。
2007年镇隆的GDP为7.33亿元，户籍人口为27000人，暂住人口为30000人（暂住半年以上），城镇常住人口3062人。
结论：经济总量较低，为邻近的陈江的五分之一（2007年陈江的GDP为37.62亿元），新圩镇的三分之一不到（2007年新圩镇的GDP为26.1亿元）。
城市常住人口较少，只有3062人，邻近的新圩镇城镇常住人口为23655人，仅为新圩的13%，城市发展极度落后（数据来源于惠阳发展和改革局）。
2.惠阳区经济总体发展形势（数据来源与惠州市统计局）2.1经济增长趋缓1-9月，全区实现生产总值（GDP）86.56亿元，增长10.3%，增幅基本延续1-3月（9.7%）、1-6月（10%）的低位运行态势；比去年同期回落4.9个百分点，比全市平均水平低0.8个百分点。
⏹结论：与全国一样，惠阳区整体经济处于下行当中2.2固定资产投资仍保持高位增长1-9月，完成全社会固定资产投资55.34亿元，增长40.4%，增幅比1-6月和去年同期分别回落19.3和34.8个百分点，但仍保持近两年来高位增长的态势。
惠州房地产发展现状调查报告
房地产发展现状调查报告一、前言 (3)1.背景.......................................................................................... 错误!未定义书签。
2.目的 (3)二、调研对象和方法 (3)1.调查对象 (3)2.调查方法....................................................................................................................................33.分析方法 (4)三、问卷结果总述&图表分析 (4)1. 数据分析 (4)2.结果总述 (8)四、调研结果分析 (8)1．总体现状和问题解决措施 (8)2. 各功能分区调研结果分析........................................................ 错误!未定义书签。
五、调查局限性分析 ........................................................ 错误!未定义书签。
六、思考与感悟 ............................................................... 错误!未定义书签。
七、参考书目及文件 ........................................................ 错误!未定义书签。
八、附录 ......................................................................... 错误!未定义书签。
【对本地人的调查问卷】.................................................. 错误!未定义书签。
众厦惠州惠城区房地产市场简析
➢ 广深等核心城市的房地产 业逐步进入成熟期，土地 供应日益稀缺。
➢ 广深周边城市房地产业逐 步进入快速发展期，土地 供应与需求进一步加大。
➢ 核心城市房价的持续走高 引发珠三角城市异地置业 浪潮。
➢ 珠三角房地产整体发展仍 属于健康状态，未出现地 产泡沫。
深圳大运会的成功申办极大地带动了深圳房地产市场的提升 同时“广深惠”一体化进程将进一步促进惠州房地产的发展
18.0 %
297.22
18. 2%
城市居民
人均可支 配收入
12673 18.5%
13822
9.1%
14884
7.7%
15991
7.4 %
（元）
城乡居民
储蓄余额 379.55 18.9% 447.28
17.9 %
（亿元）
522.2
16.8 %
607.23
16. 3%
惠州市2006年固定资产投资仍超过300亿元， 房地产开发投资所占比重加大
片区发展前景及产品品质直 接影响到片区楼盘销售价格 和客户群体结构。
金辉花园3期： 项目位于鹅岭南片区，其主力户型 为104-129平米3房；销售均价为 3500元/平方米；主要客户为周边 厂区中高级管理人员，公务员和本 地居民。
美林玉桂山：
项目位于鹅岭南片区，其主力户 型为109-131平米3房和140-144平 米4房；销售均价为3500元/平方 米；主要客户为厂区中高级管理 人员，私企业主和本地居民。
➢ 惠州城市居民人均可 支配收入也有较快增 长。
➢ 城乡居民存款余额增 加很快，2006年达 到607.23亿元，同比 增长16.3%。
主要经济 指标
2003 年
惠州房地产市场调查报告(06年7月6日)
惠州市房地产市场调查报告别墅项目（根据市调资料整理）依据市场调查统计，惠州市现主要在售或预计销售别墅楼盘主要包含合生国际新城、半岛一号、金山龙庭、湖畔新城、东方威尼斯5个楼盘和御龙山.润园项目，合生国际新城、半岛一号、御龙山.润园属于惠州大型别墅项目，作为惠州奥林匹克花园别墅项目主要竞争个案，将会在后面个案作详细分析。
金山龙庭、湖畔新城和东方威尼斯项目以公寓为主，建有少量别墅，不作为竞争个案作深入阐述。
注：1.御龙山.润园：项目前期，相关数据资料未能收集，项目概况在竞争个案分析体现2.面积250-280㎡与400㎡以上区间属市场空白点，上述统计未体现3.合生国际新城交房标准：精装修；其它楼盘交房标准：毛胚惠州主要别墅项目面积与套数分析面积分析1.惠州市目前别墅面积主要集中在300-400㎡区间，占到总供应量43%；其次200-220㎡区间占总供应量29%；280-300㎡占总供应量21%2.以上三区间段占总供应量93%，按面积划分主要集中于200-220㎡中小户型（29%）和280㎡以上中大户型（64%）3.200㎡以下小户型（4%）和220-250㎡中户型（3%）仅占总供应量7%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点套数分析1.惠州市目前的别墅项目从套数分析，主要集中在200-220㎡区间，占总供应量37%，300-400㎡区间占总供应量35%，280-300㎡区间占总供应量19%2.以上三区间段占总供应量91%，主要集中于200-220㎡中小户型（37%）和280㎡以上中大户型（54%）3.200㎡以下小户型（5%）和220-250㎡中户型（4%）仅占总供应量9%，250-280㎡和400㎡以上户型为市场空白点建议深入市调，准确了解市场对该区域段需求潜力，结合惠州奥林匹克花园项目特性，进行针对性产品设计以促进销售工作顺利开展。
别墅项目销售均价统计根据市场调查统计，惠州市目前在售或预计销售别墅项目销售均价：独栋别墅：6000元/㎡；联排别墅：5000-6500元/㎡；叠加别墅：4000元/㎡。
惠州市房地产市场研究报告
惠州市房地产市场研究报告研究背景：房地产市场作为宏观经济的指标之一，在中国的经济发展中占据着重要的地位。
惠州市作为广东省的一个重要城市，其房地产市场也备受关注。
因此，对惠州市房地产市场进行研究和分析，了解市场动态，有助于更好地把握市场走势和未来发展方向。
市场概况：惠州市的房地产市场在过去几年经历了一定的波动。
根据相关数据统计，惠州市的房地产销售总额在过去五年中呈上升趋势。
尤其是2018年到2020年期间，市场销售总额保持了较高的增长速度。
然而，从2021年开始，受到宏观调控政策的影响，惠州市的房地产市场出现了一定程度的调整。
市场特点：1. 高度依赖供需关系：惠州市的房地产市场需求受到城市经济发展水平、人口流动、经济增长预期等因素影响。
因此，供需关系对市场走势起着决定性的作用。
2. 中产阶级购房需求旺盛：随着惠州市经济水平的提升，中产阶级的购房需求逐渐增加。
这部分购房需求主要集中在改善型和投资型房屋上。
3. 限购政策对市场有一定影响：近几年，政府对于房地产市场加强了限购政策，以稳定市场秩序。
这些政策的实施对市场价格、销售量和投资预期等方面产生了一定影响。
市场前景：展望未来，惠州市的房地产市场有望继续保持较为稳定的发展态势，但受制于宏观调控政策，增长速度可能略有放缓。
预计未来几年，市场销售总额将保持一定增长，但增速可能不如过去几年。
同样，价格也会有一定的波动，但整体趋势相对平稳。
市场风险和挑战：尽管市场前景看好，但惠州市的房地产市场仍面临一些风险和挑战。
首先，政府宏观调控政策的不确定性可能给市场带来波动。
其次，市场逐渐趋于饱和，供需关系变化可能对价格和销售量产生影响。
此外，利率政策、贷款政策等金融政策的调整也会对市场产生一定的影响。
研究结论：惠州市的房地产市场具有一定的发展潜力，但也不可忽视其中存在的风险和挑战。
为了保持市场的持续稳定发展，政府需要加强宏观调控政策的预判和适应能力，以应对市场变化带来的风险。
置业国际惠州房地产市场最新市场报告9
置业国际惠州房地产市场最新市场报告【最新资料，WORD文档，可编辑】目录一、本月综述 (3)二、公司动态 (4)三、市场背景 (10)1、宏观政策 (10)2、市场资讯 (12)3、市政动态 (16)四、数字楼市 (23)1、供应分析 (23)2、成交分析 (23)3、价格分析 (24)五、土地市场 (25)1、公告土地分析 (25)六、关注楼盘 (26)1、惠城区域 (26)2、惠阳—大亚湾区域 (28)附表一：2月惠州公告土地一览表 (36)附表二：2月惠城预售信息一览表 (37)一、本月综述本月惠州房地产市场受春节淡季影响，成交量出现了持续下滑的局面，本月惠城区商品房成交面积为27562平方米，共计成交189套，环比下降44.33％，自07年9月至今成交量逐月下滑。
本月商品房成交均价为3631元/㎡，环比下降了21.25%，连续3个月持续下滑。
就目前市场情况来看，宏观调控的影响仍在继续，惠城区商品房成交量、成交价格均受较大程度影响，这种状况似乎有延续的趋势。
是拐点还是结构性的高位调整？目前各方面关于楼市的舆论更是铺天盖地，众说纷纭。
客户的观望周期有多长，似乎更取决于开发商和购房者的博弈。
从当前消费者的购房意愿来看，期待市场短期内回暖似乎也不太现实。
央行近期明确表示，2008年不会对从紧货币政策发生任何动摇。
这无疑更是向楼市发出了一个强烈信号：银行向开发商的贷款将在今年受到进一步的控制。
置业国际分析认为造成目前这种僵持局面的原因是，通胀压力增大和政府以“紧缩”为基调的宏观调控政策有望延续，政策调控将成为一种常态，这使得市场中不确定性因素继续增多，买卖双方在情况不明下不约而同地选择了谨慎与等待。
但当前国家的宏观经济情况是，经济增长快速、资金流动性过剩、居民收入持续增加，因此房地产市场仍有持续增长的前景；同时，宏观调控政策在抑制房地产市场投资投机性的同时，鼓励合理的住房消费，因此，现在下结论楼市面临拐点也许言之尚早。
惠州楼盘调研报告
惠州楼盘调研报告一、调研报告说明1、片区划分本次楼盘调研对象为惠州市惠城区。
为使调研工作顺利有序进行，在调研过后能清晰把握惠城区整体楼盘价格，本次调研把惠城区划分为7个片区：江北、水口大湖溪、东平、南坛下埔、麦地、龙丰上排、下角。
2、调研方法本次调研采取抽样调研，通过对样点楼盘价格的把握，以点及面地把握整个惠城区的楼盘价格。
具体抽样方法是把各片区楼盘分为高档楼盘、中档楼盘、低档楼盘三个级别（级别以该区域楼盘为标准划分），在各个级别中选取具有代表性、市场交易活跃的楼盘作为样点。
二、各片区楼盘价格江北片区江北是惠城市政规划造就的行政中心区，是惠城高级写字楼和高档住宅区集聚的片区。
江北片区二手房价格在3500-6500元，部分有江景资源的房子价格能到达1万5千。
江北新楼盘帝景湾12000-18000元/平方米富力丽港中心9000-15000元/平方米佳兆业中心7800元/平方米，顶层复式17500元/平方米盛世华府6800元/平方米名流公馆7700元/平方米高档楼盘1、帝景湾（惠城区江北区文昌一路1号）一期：小高层靠路边的6000-6500元/㎡；靠花园的6800-7300元/平方米。
二期：价格8000-9000元/㎡。
三期：全是大户型，不望江的12000元/平方米；望江的15000-18000元/平方米。
帝景湾是惠城区价格最高的楼盘。
2、江畔花园（江北文昌一路11号小区）本小区卖点双地铁口+学位房，比较少人放盘，业主不放松价格楼梯楼均价4500元/平方米；电梯楼均价7000元/平方米。
附近城市花园与其情况相似3、富力丽港中心住宅（惠城区江北东江二路11号）楼盘均价9000元/平方米；江景房11000-15000元/平方米4、金裕碧水湾（惠城区江北文昌二路）一期5500-6000元/㎡；二期6300-6400元/㎡，二期顶层复式7000元/㎡；三期望江的12000元/㎡，不望江的8800-1100元/㎡。
广东惠州房地产市场报告
当前房地产市场运行情况分析最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成局部。
但也出现商品房总体施工面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面积持续增加等碍事房地产开发投资开展的咨询题。
当前，如何把握房地产开发投资的现状和重要特点，需要我们认真分析，寻出咨询题症结，为今后房地产开发的稳定健康开展提供依据。
全然情况最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重要。
2004年上半年，房地产开发投资增长38.4%，2002年增长49%；2003年，房地产开发投资突破20亿元大关，到达23.22亿元，增长46.2%；2000-2003年年均增长速度为36.9%，比1996-2003年的年均增速高出10个百分点。
2004上半年，房地产投资占全社会投资的比重为8.33%，比2003年同期高出0.83个百分点。
2004年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长68.3%回落了个百分点，但整体增速维持增长，完成投资8.76亿元，增长38.4%，比往年同期增幅提高7.3个百分点，其中商品房建设投资额7.6亿元，占房地产开发投资的86.76%，全社会固定资产投资105.16亿元，增长25%。
〔见图表一〕数据来源：惠州市统计局今年上半年房地产市场的要紧特点：第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格动摇不大。
通过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资维持范围内的增长态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。
上半年，商品房屋销售额8.20亿元、销售面积33.66万平方米，分不增长69%和75.6%，全市商品房平均销售价格2437元/平方米，比往年同期下落94元/平方米，商品房空置面积万平方米，是往年整年的73.2%，比2002年整年度多出6.28万平方米，增长速度明显增加。
惠州市惠城区地产调研报告
2010年惠城区房地产市场分析报告一、惠州市总体环境分析城市特征惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，惠州现辖惠城、惠阳两区和博罗、惠东、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
与深圳、香港毗邻，是中国大陆除深圳市外距离香港最近的城市。
是客家人的主要聚居地之一。
惠州市属珠三角经济区，现辖惠城区、惠阳区两区和博罗县、惠东县、龙门县三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。
陆地面积 1.12万平方公里，占珠三角经济区面积的1/4。
海域面积4520平方公里，海岸线长223.6公里，是广东省的海洋大市之一。
常住人口387.50万。
市花是勒杜鹃，市鸟：画眉。
常见树种：红花紫荆惠州是广东省的历史文化名城，在古代即有“岭南名郡”、“粤东门户”之称，简称鹅城。
今有惠民之州的美誉。
素有“半城山色半城湖”之称从唐到近代的一千多年间，有480多位中国名人客寓或履临惠州，其中北宋大文豪苏东坡曾寓居惠州三年，孙中山、周恩来曾在此进行过革命活动，廖仲恺、邓演达、叶挺、曾生等一批民主志士和革命家皆出自惠州。
惠州与深圳、香港毗邻。
惠州是著名侨乡，祖籍惠州的华侨和港澳台同胞超过80万人。
惠州的自然资源尤其是旅游资源非常丰富。
全市具有旅游开发潜力的景点有900多处，属景点高密度分布区，并具有资源多样性的特点，集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，其中被列入国家级、省级风景名胜及自然保护区有6处，拥有“岭南第一山”--罗浮山，“北回归线上的绿洲”--南昆山，“东方夏威夷”--巽寮湾，“苎萝西子”--惠州西湖，还有全国唯一的海龟自然保护区等。
2．城市交通∙∙∙∙∙∙∙∙ 机场：可直达国内多个大城市：距市区22 公里的惠州机场，可起降大型客货飞机。
∙∙∙∙∙∙∙∙ 铁路：贯通东西南北：京九铁路、广梅汕铁另有建设中的厦深高速铁路惠州站和深圳地铁三号线坪山终点站，从基地出发只需三十分钟车程，可中转通往香港和全国各地。
房地产市场报告 - 【粤东世联行】2021年惠州房地产市场半年报
惠州市2021年上半年房地产市场报告5、6月份以来，新冠疫情再一次席卷广东大地，对人民生活与工作造成了较大影响。
但随着全体中华儿女的不懈努力，在本报告面世之日即2021年上半年的最后一天，广东大地已实现新冠疫情病例的清零，人民生活与工作回归正常。
值此吉日，粤东世联行惠州地区房地产市场2021年上半年半年报对外正式发布，谨以此报告致敬全体为战胜疫情而努力的中华儿女。
世联行惠州（粤东）地区大数据中心全体同仁敬上政策&规划1一级土地市场（惠州）2二级商品房市场（惠州）3楼市排行榜（惠州）4目录政策&规划全国2021年上半年度房地产政策一览◆中央明确：三孩生育政策来了，加强税收、住房等支持政策中共中央政治局5月31日召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。
要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益。
对全面两孩政策调整前的独生子女家庭和农村计划生育双女家庭，要继续实行现行各项奖励扶助制度和优惠政策。
◆第七次全国人口普查结果公布：全国人口共141178万5月11日，国家统计局公布第七次全国人口普查主要数据情况显示，全国人口共141178万人（14.1178亿人），与2010年第六次人口普查相比，增加了7206万人，增长5.38%，年均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。
◆发改委：扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策5月18日，发改委表示，不断拓展城乡消费。
培育建设国际消费中心城市，打造一批区域消费中心，推进步行街、标准化菜市场等改造提升。
扩大保障性租赁住房供给，完善长租房政策。
加强县域商业体系建设，建立完善适应农产品网络销售的供应链体系、运营服务体系和支撑保障体系，改善县域消费环境。