我国商品房预售预告登记制度的立法完善
浅谈商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度区别
浅谈商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度区别合同备案登记与预告登记都是在合同签订之后物权取得之前的登记。
在现实生活中，人们往往会对二者产生混淆。
然而事实上，尽管二者存在一定的衔接，但在性质、效力等方面存在很大的区别。
也正因为如此，当在实务操作过程中，应该区分出这两种登记制度的功能，明确其立法价值，充分发挥其作用，避免出现不必要的问题。
本文通过对商品房买卖登记过程进行分析，以更好地分析商品房预售合同登记备案制度与预告登记制度的区别。
标签合同；备案制度；预告登记合同备案登记与预告登记都是在合同签订之后物权取得之前的登记。
在现实生活中，人们往往会对二者产生混淆。
然而事实上，尽管二者存在一定的衔接，但在性质、效力等方面存在很大的区别。
也正因为如此，当在实务操作过程中，应该区分出这两种登记制度的功能，明确其立法价值，充分发挥其作用，避免出现不必要的问题。
一、商品房预售合同登记备案制度概述我国的商品房预售合同登记备案制度建立于上世纪90年代，是为了有效保护不动产物权的重要制度，以我国的房地产业为例，上世纪90年代，我国的房地产市场正处于起步发展时期，与房地产有关的法律法规也不够完善，对不动产登记及物权的认识也有限。
也正因为如此，我国的备案制度在实务操作中出现了偏差，并在不同时期表现出了不同的侧重点。
目前我国理论界、实务界对于商品房预售合同登记备案制度的作用、效力有不同的观点，主要有三种类型，即民事（准物权）行为作用、效力论（包括防止一房二卖论）；民事行政交叉行为作用、效力论；行政管理行为作用、效力论（包括控制期房交易论）。
民事（准物权）行为作用、效果论的观点认为，商品房预售合同登记备案制度是一种因行政备案后而获得准物权的行为，即预购人在合同备案后已取得该期房的准物权，房地产开发企业不能将房屋再次出售。
民事行政交叉行为作用、效力论观点认为，合同备案是一种民事行政交叉的行为，其既有民事（准物权）的行为效果又有行政管理行为效果。
论我国预告登记制度的不足与完善
论 我 国预 告 登 记 制 度 的不 足 与 完 善
莫彬 萍
摘 要： 《 物权 法》 首 次 以 国 家 立 法 的 形 式 告 登 记 的 发 生 采用 当事 人 自愿 进 行 预 告登 政府职能部 门管 理 ， 关 于不动产 的登记 也
将预 告登 记 制 度 确 立 下 来 。 这 对 于规 制 一 记原则 。但物权法并未具体规定预告 登记 就分散 在 不 同的行 政 机关 。据 不完 全 统
不同财产 的登记机 关多 达二 十几个 。 房 二 买 的行 为具 有 重 要 的 意 义 。但 由 于条 方式 、 预告登记 义务人 的义务 内容等程 序 计 ， 文 内容 非 常抽 象 ， 不 利 于 司 法 实践 的 操 作 。 性 问题 ， 所 以造 成在 实践 中的操 作 困难 。 不 同行政机关 负责的现 象 ， 使 得登记 机关 因此 本 文 在 分析 我 国预 登 记 制 度 现 状 的基 在 当事人意思 自治的情况 下 ， 并且在 同一 如果登记 义 不仅分布在不 同的行政 部门 ，
到 房 产 局 查 阅 房 屋 是 否 根据《 物权法 》 第 ２ Ｏ条的规定 ， 预告登 阅 土地 是 否 抵 押 ， 到工商局查 阅设备是否抵押 ， 到公安 文章编号 ： Ｃ Ｎ４ ３ —１ ０ ２ ７ ／ Ｆ（ ２ ０ １ ３ ） ０ ２ —０ ７ ８ 记仅仅适用于当事人签订的买卖房屋或者 抵 押， Ｏ ２ 局查 阅车辆是否抵押等等。这不仅增加交 其他不动产 的协 议 ， 预告登记 发挥作 用的 中图分类号： Ｆ ２ ７ ０ ． ７ 文献标识码 ： Ａ
多头登 记造 础上 ， 对 预 告 登 记 在 法律 实践 中 的 运 用做 务人未按约定协助登记权利人或不与登记 行 政部 门还存 在级别 的划分 ， 成 比较 多 的 缺 陷 。一 方 面 登 记 机 关 的分 了进 一 步 的探 讨 ， 旨在 构 建 更 加 科 学 的预 权 利 人 签 订 办 理 预 告 登 记 协 议 ， 那 么 登 记
试析商品房预售合同法律制度
试析商品房预售合同法律制度[摘要]随着内地房地产市场的繁荣和发展，商品房预售已经成为房地产开发商进行开发融资以及买卖的主要手段，成为内地房地产销售交易的主要方式。
预售房制度在市场资源配置起了一定的积极作用，但是也显现出来许多问题，由于对商品房预售制度的监管不力，对市场以及消费者都有利益上的威胁。
文章通过对商品房预售制度的监管的研究，讨论商品房预售制度监管方面的不足，并提出法律上的对策。
[关键词]预售合同备案登记；预告登记；商品房预售一、商品房预售合同备案登记立法意义所谓的预告登记是保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是保障将来实现物权。
这种登记是不动产登记的特殊类型。
其他的不动产登记都是对现实的不动产物权进行登记，而预告登记所登记的，不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。
预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，也就是说，进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，这样，所登记的请求权就得到了保护。
只享有合同法上的请求权，该项权利没有排他的效力，所以购房人无法防止开发商将房屋以更高的价格出卖给他人，即“一房二卖”这种情况的发生，而只能在这种情况发生时主张开发商违约要求损害赔偿，而无法获得指定的房屋。
在建立了预告登记制度的情况下，购房人如果将他的这一请求权进行预告登记，因为预告登记具有物权的排他效力。
[1]这些处分行为既包括一房二卖，也包括在已出售的房屋上设定抵押权等行为。
这样，购房者将来肯定能够获得约定买卖的房屋。
二、商品房预售制度的特征商品房预售制度是我国房地产市场中的一项重要制度，目前我国关于商品房预售制度的法律法规有《城市房地产管理法》、《商品房销售许可办法》、《城市商品房预售管理办法》等。
该制度的特征如下：（一）商品房预售应当满足一定的条件据《城市商品房预售管理办法》第5条，商品房预售应当符合下列条件：一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善
论我国预告登记制度的比较法借鉴及完善作者：艾志花来源：《商情》2012年第19期摘要不动产预告登记制度在我国是一种较新的制度，本文对我国现有法律对预告登记制度在适用范围、效力、发生条件方面规定的缺陷进行了考察与分析，通过对德国、日本、我国台湾地区的立法借鉴，提出了我国不动产预告登记制度的几点完善途径。
关键词预告登记立法现状完善一、我国预告登记制度的立法现状2007实施的《物权法》第20条第一次以基本法律的形式正式规定了预告登记制度，对预告登记的适用范围、效力、行使程序和消灭作出了规定，但是只有一个条文。
《土地登记办法》第62条和《房屋登记办法》第三章第四节专节规定了预告登记制度。
《土地登记办法》的相关规定相对原则，基本与《物权法》第20条相同。
可见我国预告登记制度在立法上存在的最大缺陷是规定粗略、简单，有诸多模糊、漏定之处，兹列举以下几点不足：（一）适用范围模糊物权法第20条规定了预告登记的适用范围，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
”对该条文的理解有歧义，是签订买卖“房屋或者其他不动产物权”还是签订“买卖房屋或者其他不动产物权”，如果按前者理解，则预告登记的适用范围太窄，仅适用于不动产物权买卖请求权，不适用于设定抵押权等。
而如果按后者理解，则预告登记的适用范围较宽，可以适用于不动产物权的转让、设定抵押权等请求权。
从上文提到的地方性法规以及房屋权属登记实践来看，预告登记主要适用范围包括：预购商品房及其转让；预购商品房抵押及其转让；在建工程抵押及其转让。
因此，可以推定物权法20条关于预告登记适用范围的理解应该按后一种理解为妥。
（二）仅规定了预告登记的权利保全效力物权法仅规定了权利保全效力，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
”根据该规定，经预告登记后的债权请求权，具有对抗债务人其他处分行为的排斥性效力，理论上称为保全效力，是预告登记最主要的效力。
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策
浅析我国不动产预告登记制度的不足与完善对策不动产预告登记制度是我国不动产登记制度的重要组成部分，具有重要的法律效力和社会意义。
随着我国不动产市场的不断发展和完善，不动产预告登记制度也暴露出了一些不足之处，亟待进行改革和完善。
本文将从不动产预告登记制度的不足之处入手，分析其存在的问题，并提出相应的完善对策，以期为我国不动产预告登记制度的进一步完善提供一定的思路和借鉴。
一、不动产预告登记制度的不足1、法律法规不完善目前，我国的不动产预告登记制度主要依据《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规进行规范。
这些法律法规在实际应用中存在不少漏洞和不足，无法很好地适应不动产市场的快速发展和变化。
2、登记程序不规范不动产预告登记的程序依照现行法律法规执行，但是在实际操作中存在程序不规范、效率低下等问题。
一些地方在进行不动产预告登记的流程中存在着操作不严谨、审核不严格的情况，导致登记信息的真实性和准确性难以保障。
3、信息不对称当前不动产市场上，不动产的权属信息、抵押信息、限制信息等往往存在信息不对称的情况，这给不动产交易和投资带来了一定的风险。
不动产预告登记制度虽然可以提供一定程度上的信息保护，但是由于不同地区的登记标准和操作规范不一，导致了信息的不一致和不准确。
4、登记依据不清晰在不动产预告登记制度中，登记依据是非常重要的。
由于我国不动产法律法规的不完善，导致登记依据并不十分清晰，各地在实际操作中也存在一定的差异，这给不动产预告登记的准确性和可靠性造成了一定的影响。
针对不动产预告登记制度存在的法律法规的不完善，应当加快不动产登记法的制定，完善不动产登记相关法规，明确不动产预告登记的法律地位、程序和标准等，确保法律的科学性和严谨性。
对于登记程序不规范的问题，应当建立完善的登记标准和流程，加强登记人员的培训和管理，提高不动产预告登记的审核严格性和操作规范性，确保登记信息的真实性和准确性。
3、加强信息披露在信息不对称的问题上，应当加强不动产信息的披露和公开，建立起不动产市场的信息交换机制，保障各方在不动产交易和投资中的信息平等，减少信息不对称所带来的风险。
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善
浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善第一篇：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善摘要随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，2007年颁布的《物权法》规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。
不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。
然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有《物权法》的规定，但仍有许多不足之处需要完善。
文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。
关键词：不动产登记；预告登记；物权法Abstract With the continuous development of China's market economy and the promotion of urban housing reform, China's property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in 2007, “Property Law” stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration system.Notice of registration of real estate to avoid the “One Thing sell” and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is China's Real Estate Register a great progress in institutional development.Advance notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law” provision, but thereare still many shortcomings to be perfected.Based on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role.Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。
商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。
关键词：商品房预售；预告登记制度；完善2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。
2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。
尽管如此，在实践中仍然出现了问题。
本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。
只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。
一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析（一）恶意利用预告登记预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。
然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。
在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。
这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。
目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。
这将是需要我们完善改进的地方。
我国预告登记制度的不足与完善
非 常 不统 … ． 且部 门之 多 达 ６个 之 多 ． 而 即不 动 产
记机 关按 照不 同的管理 体 制对 土地 、房 屋 、森林 、 水 面、 滩涂 、 道路 等 各项 不动 产分 别予 以登 记 种 多部 这
负责 的局 面在 实践 巾很 容易 出现 问题 ． 成适 用 巾 造 的混 乱 ． ｌ ． 此 虽然我 国制定 ｒ不 动产 预告 登记 制度 ． 【 夫 但 由 于立 法上 不够完 善 ． 因此 实践 ・ 可能 现 纠纷 的 ‘ ｌ ｌ 情形 会很 多 原 因是 多方 面 的 ：原 因之 一就 是法 律 其 “ 没有 为 当事人 提 供充 分知 情 的机会 ． 即预告 登 记机 关 不统 一 造成 的不 动产 信息 不 能充 分公示 ． 此 ， 从 ． 要 根 本上 解决 现行 预告 登 记制度 在 实际运 用 中 的不便 ． 应 统 一 预告 登 记 机 关 ． 【我 闰《 权 法 》 １ ．”２ ＿ 物 第 ０条 规 定 ：不 动产登 记。 “ 由不动产所在地 的登记机构办理 陶 家对不动产施行统 一登记 制度 ．统一登记 的范闱 、 ． 登记 机构 和登记办法 ． 由法律 、 行政法规规定 。” 到 日前为 但
关 键 词 ： 告 登 记 机 关 ； 用 范 围 ； 动 产 预 适 不
中图 分 类 号 ： ２ ． Ｄ９ ３２
文 献 标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ： ６ ３ ９ ９ ２ １ ）５ ０ ８ ０ １ ７ —１ ９ （ ０ １ ０ —０ ４ — ２
作者简介 ： 张珍 珍 （ ９ ２ ， ， 南周 Ｃ 人 ， 北 师 范 大 学 （ 肃 兰 州 ７ ｛ ７ ） 法 学 院 硕 士 研 究 生 １ ８ 一） 女 河 ｔ 西 甘 ３｝ ０ 政 ０ 收 稿 日期 ：（１ —１ ～Ｉ ２｝０ ２ ６
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
品房预售预 告登记制度为此提供 了事前的制度
保障 ， 使得 买 受人 能够 平衡 自己的弱势 地位 。
二、 预告 登记 的制 度价 值
（ ） 一 预告 登记 的制 度价 值
所 谓预 告 登记 ， 为保 全将 来 发生 的不 动 产 是
作用 、 顺位作用和完善作用。
房地产法律
１权 利保全 效 力 ． 预 告登 记后 ， 务 人对 不动 产权 利 的 处分 在 义 妨害 预告 登记 请求 权 的范 围 内， 处分 行 为无效 。
２ 权 利顺 位保 全 效力 。 当预 告 登记 推进 到本 登记 时 ， 不动 产 权利 的 顺位 不 是依 本 登记 的 日期确 定 ， 是 以预 告 登记 而
廛 丝芒澧
Ｃ Ⅳ Ｅ ＬＥＴ Ｔ ｍ Ａ Ｒ Ａ ｓＡ Ｅ
我 商 房 售 告 记 Ｕ的 法 善 国 品 预 预 登 韦 立 完 度
陈玲 玲 中国政法 大学
一
、
商 品房 预售 预告 登记 制 度 出 台的 历史 背
在 预 售 人 实 际将 房 产 登 记 于第 二 买受 人 的 名 下 时 ， 物 权 优 先 原 则 ， 一 买 受人 无 法 主 张 要 求 依 第 返还 该房 产 ， 能要求 预售 人承 担违 约责任 。 只 虽然 违 约 责 任 为 买 受人 提 供 了补 偿损 失 的 途径 ，但 是 违 约责任 的救济 乃 是事 后 的救济 ， 而
的 日期 为准 加 以确 定 。
产 的现 时所 有权 人 ， 求权 人应 取得 义 务人 的承 请 诺 或法 院 的假 处 分命 令才 能 申请 预 告登记 。 在 而
商 品房 预售 登 记 中 ， 申请 人 为商 品房 预售 人 ， 同
时其又 是 商 品房 预售 登记 的义 务人 ，且法 律 、 行
上起到维护不动产交易安全 的作用 。但是， 该制 度本 身 并不 是一 种 物权 登记 ， 使购 房 者取 得 了 它
对 尚未 实 际存 在 的商 品 房享 有 物 权 性 质 的 期待 权 ， 关 法 律 、 规 只 赋 予 了商 品房 预 售 登 记行 相 法 政上 的意 义 ， 却未 赋予其 法律 强制 上 的意义 。
景
在 《 权 法》 物 颁布 之 前 ， 于 商 品房 预 售 ， 关 我
国早在 １９ ９ ４年 已经 建立 起商 品房预 售 合 同登记
制度 。但 是， 国在商品房预售过程 中仍然大量 我
存在 着 预售 人 即房 地产 Байду номын сангаас发 商 ， 已经 登记 的预 置
房屋关系到人们最基本的居住问题 ， 金钱上的补
政 规章 强 制进 行 商 品房预 售 登记 ， 与预 告 登记 这
性质 不符 。同时 ， 品房 预售 人进 行 预售 登 记是 商 依据 公法 而进 行 的 ， 而预 告 登记 是登 记权 利 人依 据 私 法行 使私 权 的行 为 。可 想而 知 ， 如果 商 品房 预售 中的购 房人 无 权申 请预 售 登记 ， 作 为债 务 而 人 的预 售 人 对 商 品房 预 售合 同登 记 又 没 有什 么
利 益可 言 ， 至 要支 付 预 售 登 记 的 费用 ， 么 商 甚 那 品房预 售合 同登记 如何 起 到保 护交 易 安全 、 护 维 当事 人合 法权 益 的作用 呢 ？
第二 ， 品房 预 售合 同之 标 的是 正在 建 造 中 商 尚未完 工 的商 品房 ， 预售 合 同订立 到 不动 产 的 从
物权变动而将债权请求权记载于登记簿 的登记 ， 这 项 制 度通 常 是 为 期 房 买 卖 或者 其 他 不 动 产 期
权交 易 设立 的 ， 因此不 是对 现 实不 动产 的登 记 ，
发商 ， 当如何 为弱 势 的买 受人 提供 制度 上 的保 应 障 或者 救济 呢 ？我 国 《 物权 法》 ２ 规 定的 商 第 Ｏ条
第 一 ， 国预售 登记 备案 制 度实 质 上属 于 一 我 种行 政 意义 上 的备 案义 务 ， 于 预售 合 同 的生效 对 并无 影 响 。从 我 国的现 实情 况 来看 ， 品房 预 售 商 的登 记 备案 制度 可 以保 护购 房者 的合法 权益 ， 也
并将 房屋 登记 于其 名下 。 先前 的第 一买 受人 无 而
定。从各国法律 的规定看， 预告登记 的
包括 保 全权 利 的效 力 、 全顺 位 的 效力 保 效力 。 述三 种效 力分 别体 现 了预告 登 上
法获得房屋 ， 只能寻求债法上 的救济 。虽然在预 售合 同订立之后 ， 第一买受人有请求预售人在未 来移转所有权或他物权的义务，但是此为债权，
交付 和 登记 尚有 一 定 的时 间差 ， 且我 国对 于 不动 产 所采 用 的是登 记 生效 主义 ， 动 产只有 办理 登 不 记之 后权 属才 发生 转移 。 以在 这段 时 间 内房 地 所
产 开发 商可 以与第 二买 受人 另行 订立 买 卖合 同，
预 告登 记 的效 力 是预 告登 记 制 度 的 中 心 问 题， 因此 ， 国立 法 均 对 预 告登 记 的效 力 作 了规 各
而是对将来不动产物权变动的请求权的登记。 预 告 登 记 制度 旨在 保 全 对 不 动产 物 权 变 动 之 债 权
请求 权 ， 有对 抗 第 三 人 效 力 ， 性 质 上 仍 然 是 虽 但
债 权 ； 其 作用 在 于 对 未 来 物权 变动 效 果 的预 设
定 ， 债 权 经 公示 后 发 生 排 他 效 力 ， 使 阻击 后 登 记 物 权 的变 动效 果 。
偿 作用 有 限 ， 何 况还 要 经 过 成 本 高 昂 、 心 劳 更 耗
力 的诉讼 。 以面 对 实力和 地位 强悍 的房 地产 开 所
售合 同于不顾， 就预售的商品房于其他买受人另 行 订立 买卖 合 同并进 行 转 让 登 记 ， 导致“ 房 二 一
卖， ， 甚至“ 一房 数卖 ” 的纠纷频 频发 生 。 究其 原 因， 主要 在 于 以下 两 点 。