浅论商品房预售存在的问题和防范对策
试论商品房预售制度在我国的存在及改良问题的开题报告
试论商品房预售制度在我国的存在及改良问题的开题报告一、研究背景及意义随着城市化进程的不断加速和人民收入水平的提高，房地产市场在我国经济中占据了越来越重要的地位。
而在房地产市场中，商品房是最为重要的一个组成部分。
商品房预售是当前市场上最为普遍的销售方式之一，也是商品房销售利用资金最为灵活的方式，房地产公司和购房者都可以从中获得利益。
商品房预售制度是一个复杂的系统工程，它涉及到国家政策、开发商规划、购房者利益、银行贷款等多个方面。
然而，当前商品房预售制度在我国存在着许多问题，如买房难、买房贵、买房风险大等。
因此，在当前经济形势下，如何进一步完善商品房预售制度，让其更好地适应市场需求，提高购房者的满意度，促进房地产市场的稳定发展，成为了一项非常重要的研究方向。
本文旨在分析商品房预售制度在我国的存在及改良问题，明确其研究意义和必要性，并探讨其改善措施，为相关管理部门提供参考和建议。
二、研究目的及内容本文旨在就我国商品房预售制度存在的问题进行研究，探讨其改良与完善的措施。
研究内容包括：1、商品房预售制度的基本概念和发展历程。
2、商品房预售制度存在的问题，包括房价虚高、开发商资金链断裂、购房者维权难等。
3、针对问题提出的改良措施，包括引导市场理性发展、严格核发预售许可证、加强购房者保护等。
4、商品房预售制度改进措施的可行性和效果评估。
三、研究方法本文采用文献综述和案例分析相结合的方法，通过搜集关于商品房预售制度的相关文献资料，总结国内外研究成果，结合各地区的实际情况，运用SWOT分析法，提出改进措施，并对其可行性和效果进行评估。
四、预期成果本研究旨在发现我国商品房预售制度的问题，并提出相应的改进措施，探讨开展这些改进措施的可行性和效果。
通过研究，预期将获得以下成果：1、全面了解商品房预售制度在我国的现状及存在问题。
2、提出可行的改进措施，帮助业界和政府更好地进行房地产市场的规划和管理。
3、为购房者提供更好的购买体验，减少不必要的经济和法律风险。
房地产销售存在的问题及建议
房地产销售存在的问题及建议引言：近年来，随着经济发展和城市人口的增加，房地产行业迅速崛起成为我国重要的经济支柱产业之一。
然而，在房地产销售过程中存在一些问题，如虚假宣传、不透明合同、高额佣金等，严重损害了消费者利益和行业形象。
本文将分析房地产销售存在的问题，并提出相关建议以促进行业的良性发展。
一、问题分析1.1 虚假宣传：许多开发商采用夸大或虚构项目信息的方式来吸引购房者。
他们可能会夸大物业附近的公共设施、交通条件或配套服务，并对未能兑现承诺进行辩解。
1.2 不透明合同：部分开发商会采用含糊不清的合同条款，以规避责任并限制消费者维权渠道。
合同中使用复杂专业术语和格式化语言使消费者很难理解其中权益和义务。
1.3 高额佣金：由于销售员与代理机构之间存在紧密联系，购买者需要支付过高的佣金费用。
这种费用不仅增加了购房成本，同时也给代理机构资金链造成了压力。
二、解决方案2.1 强化监管：加强对房地产销售市场的监管力度是关键。
政府部门应建立健全相关法规，并加大对开发商虚假宣传行为的查处力度，以保护消费者权益和维护市场秩序。
2.2 加强信息透明度：打破信息壁垒，确保合同和宣传材料的透明化。
要求开发商提供真实准确的项目信息，并严格限制广告中夸大宣传和误导性言辞的使用。
2.3 提高专业素质：培训销售人员，在其专业技能与职业道德方面进行全面提升。
只有充分了解产品和市场，才能为购房者提供真实、客观的建议，避免误导或隐瞒重要信息。
2.4 降低佣金费用：政府可以通过出台相应政策，限制佣金费率并鼓励多元化竞争，在一定程度上减轻消费者购房压力。
三、具体措施3.1 建立信用评价机制：政府可以建立房地产开发商信用评价体系，对房地产企业进行评级并公示结果。
购房者可以根据这些评级信息，选择信誉良好的开发商进行交易。
3.2 推进互联网房产平台建设：借助互联网技术和大数据分析能力，建立一个全面、及时、准确的房产信息发布平台。
这将提高消费者对市场信息的了解程度，增加市场透明度。
完善商品房预售制度的研究
完善商品房预售制度的研究商品房预售制度是指房地产开发商在开发过程中，未将新建房屋全部建设完毕前，先将计划建设的房屋按照一定的时间段预售给购房人的制度。
商品房预售制度在保障房地产开发商从中获得收益的同时，也为广大购房者提供了更多的购房机会和选择。
然而，在现实实践中，商品房预售制度也暴露出了一些问题。
为了更好地完善商品房预售制度，本文将就其存在的问题以及解决办法进行分析和探讨。
1.存在的问题（1）布局方面：由于工程建设过程的拖延、规划变迁等原因，导致部分已经预售的房屋在未来可能会存在质量问题或未能在规定期限内交付，这给购房者带来了很大的困扰和不安。
（2）价格方面：某些房地产开发商在预售房屋时，会对房屋的价格进行波动调整，从而使购房者难以获得稳定的购房价格。
而且，由于楼盘推出时间的不同，不同时间段购房价格可能会存在较大差异，这对购房者不公平。
（3）购房合同：对购房者来说，购房合同是保障自身权益的重要法律依据。
但是，由于某些房地产开发商在出售商品房时，没有为购房者提供清晰明了的购房合同，使得购房者在出现纠纷时难以维权。
2.解决办法（1）规范开发商预售行为。
加强房地产开发商的监管，严格审批预售许可证的范围和期限，规范开发商的预售行为。
同时，要求房地产开发商在预售过程中要及时向购房者公布相关信息，尽可能减少隐瞒或误导。
（2）完善购房投诉渠道。
购房投诉渠道对于购房者的维权至关重要。
应及时建立完善的购房投诉渠道，并制定相应的解决方案，以保障购房者的合法权益。
（3）加大合同审查力度。
为保障购房者的合法权益，应加大房地产开发商合同的审查力度，确保购房合同的合法性、合理性和公平性。
同时，要求房地产开发商给购房者提供清晰明了的购房合同，保障购房者合法权益。
3.总结商品房预售制度为广大购房者提供了更多的购房机会和选择，但在实践中也存在一定问题。
为了更好地完善此制度，应加强对开发商的监管和规范，同时在规范预售行为、完善投诉渠道和加大合同审查力度等方面进行探索和创新，以推动商品房预售制度的规范化和完善化。
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》范文
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》篇一一、引言随着城市化进程的加速，商品房预售成为我国房地产市场的主要交易方式之一。
然而，在商品房预售过程中，行政监管问题逐渐凸显，给市场秩序和消费者权益带来了一定的风险。
本文将就我国商品房预售过程中的行政监管问题进行浅析，旨在为完善相关监管制度提供参考。
二、商品房预售过程中的行政监管现状1. 监管制度不健全当前，我国商品房预售过程中的行政监管制度尚不完善，存在诸多漏洞。
一方面，相关法律法规不够健全，导致监管部门在执行过程中缺乏明确的法律依据；另一方面，监管部门之间的职责划分不够清晰，存在重叠和盲区，导致监管效率低下。
2. 预售资金监管不严商品房预售过程中，开发商往往会收取一定比例的预售资金。
然而，目前对预售资金的监管不够严格，存在资金被挪用、占用等风险。
这不仅影响了项目的正常进行，还损害了消费者的权益。
3. 信息披露不充分在商品房预售过程中，开发商应当向消费者充分披露房屋信息、价格、开发商资质等相关信息。
然而，在实际操作中，部分开发商存在信息披露不充分、不真实的情况，导致消费者在购房过程中无法全面了解房屋情况，从而产生纠纷。
三、行政监管问题的成因分析1. 法律法规滞后随着房地产市场的快速发展，相关法律法规未能及时更新，导致监管制度滞后于市场发展。
这使得监管部门在执行过程中缺乏明确的法律依据，难以有效应对市场中出现的新问题。
2. 监管部门执行力不足部分监管部门在执行过程中存在执行力不足的问题，表现为对违规行为的查处不力、对违法行为的惩罚不够严厉等。
这导致部分开发商存在侥幸心理，敢于触犯法律法规，从而加剧了市场秩序的混乱。
3. 市场竞争压力影响在激烈的市场竞争环境下，部分开发商为了追求利润最大化，可能会采取一些违规手段，如虚假宣传、偷工减料等。
这给行政监管带来了挑战，也加剧了市场秩序的混乱。
四、完善商品房预售过程中行政监管的对策建议1. 完善法律法规体系应加快相关法律法规的制定和修订工作，确保监管制度与市场发展相适应。
《2024年浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》范文
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》篇一一、引言随着城市化进程的加速，商品房预售成为我国房地产市场的主要交易方式之一。
然而，在商品房预售过程中，行政监管问题逐渐凸显，引发了社会各界的广泛关注。
本文旨在浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题，分析其现状、原因及影响，并提出相应的解决对策。
二、我国商品房预售过程中的行政监管现状目前，我国商品房预售过程中的行政监管主要涉及住建、房管、市场监管等部门。
虽然相关法规政策不断完善，但在实际操作中仍存在一些问题。
具体表现在以下几个方面：1. 监管力度不够：部分地区对商品房预售过程的监管力度不够，导致市场秩序混乱，开发商违规行为频发。
2. 监管标准不统一：不同地区、不同部门对商品房预售的监管标准存在差异，导致市场出现不公平竞争。
3. 信息披露不透明：开发商在预售过程中对房屋信息、价格等关键信息披露不充分，导致消费者权益受损。
三、商品房预售过程中行政监管问题的原因分析1. 法律法规不完善：虽然我国已出台了一系列与商品房预售相关的法律法规，但仍有部分内容存在漏洞和不足，导致监管难度加大。
2. 监管部门职能重叠：住建、房管、市场监管等部门在商品房预售过程中存在职能重叠现象，导致资源浪费和效率低下。
3. 开发商违规成本低：部分开发商为追求利润最大化，采取违规行为，而违规成本相对较低，使得其敢于冒险。
四、商品房预售过程中行政监管问题的影响1. 损害消费者权益：由于信息披露不透明和监管不力，消费者在购买预售商品房时往往面临诸多风险，如房屋质量、价格等问题。
2. 扰乱市场秩序：开发商的违规行为破坏了市场秩序，导致市场竞争不公平，影响房地产市场的健康发展。
3. 降低政府公信力：行政监管不力使得政府在房地产市场中的公信力下降，影响政府形象和政策执行效果。
五、解决我国商品房预售过程中行政监管问题的对策建议1. 完善法律法规：加强对商品房预售过程的法律法规建设，填补漏洞和不足，提高监管力度和效果。
当前商品房销售管理中存在的问题及对策研究
当前商品房销售管理中存在的问题及对策研究1. 引言商品房销售作为房地产市场的核心环节之一，直接影响着经济发展和人民群众的居住需求。
然而，当前商品房销售管理却存在一些问题，如销售信息不透明、销售套路欺诈、销售违规行为等，严重影响了市场秩序和购房者的权益。
本文旨在探讨当前商品房销售管理中存在的问题，并提出相应的对策。
2. 问题分析2.1 销售信息不透明目前，一些开发商在商品房销售过程中隐藏了相当多的房产信息，如实际面积、装修标准、临近设施等。
购房者在购房前对房产信息缺乏充分了解，导致购房风险增加。
2.2 销售套路欺诈为了提高销售量，某些开发商使用各种销售套路欺骗购房者，如虚假宣传、低价诱骗、推高价格等。
这导致购房者购买到不符合期望的房产，丧失了对商品房市场的信任。
2.3 销售违规行为部分开发商在销售过程中存在违规行为，如强制搭售其他商品、拒绝接受公积金贷款等。
这些行为严重侵犯了购房者的权益，也损害了市场的信用。
3. 对策研究3.1 加强销售信息透明化管理政府应建立完善的商品房销售信息公示制度，要求开发商提前向购房者公布详细的房产信息，包括实际面积、装修标准、价格等，确保购房者充分了解到房产的相关信息。
同时，建立投诉平台，鼓励购房者举报销售信息不透明的行为，形成监督机制。
3.2 加强销售行为监管政府应加强对商品房销售行为的监管，严厉打击虚假宣传和价格欺诈等违规行为。
建立健全法律法规体系，规范销售合同和交易流程，并加强对销售人员的培训和监督。
如果发现违规行为，应依法追究责任，严惩不贷。
3.3 加强购房者权益保护政府应建立健全的购房者维权机制，加大对购房者权益损害案件的处罚力度。
创建专门的法律服务机构，提供购房者法律援助和纠纷调解的支持。
同时，建立信用评价系统，记录开发商的信用状况，及时公示不良开发商的相关信息。
3.4 推动行业自律行业协会、开发商和房地产企业应加强自律，建立行业规范，推动行业内部竞争秩序健康发展。
加强商品房预售资金监管的建议
一、问题概述在我国商品房销售中，预售资金往往成为一项重要的资金流动。
然而，在当前的实践中，对商品房预售资金的监管依然存在一定的问题，例如监管不严、监管手段不够灵活等。
这些问题不仅容易滋生一些不法行为，也影响了商品房市场的健康发展。
加强对商品房预售资金的监管显得尤为重要。
二、当前监管存在的问题1.监管不严目前，商品房预售资金的监管主要由房地产主管部门和相关银行完成，但由于监管体制不够完善，监管人员的专业水平有限，监管工作往往不够到位，导致一些违规行为难以及时发现和查处。
2.监管手段不够灵活目前的监管手段主要有审批、登记、监督等，但存在的问题是监管手段比较单一，缺乏灵活的操作性和针对性，一些预售资金的违规行为往往能够通过各种途径进行规避。
三、加强商品房预售资金监管的建议针对上述问题，笔者认为应当从以下几个方面着手加强商品房预售资金的监管：1.建立健全监管体制应当进一步完善商品房预售资金监管体制，明确监管责任部门、监管流程和监管标准，确保监管工作的全面性和及时性。
2.加强监管人员队伍建设应当加大对监管人员的培训力度，提高监管人员的专业水平和业务素质，确保监管工作的专业性和准确性。
3.加强监管手段建设应当引入更加灵活、便捷的监管手段，例如可以利用大数据、人工智能等技术手段，对预售资金进行实时监控和分析，及时发现异常行为。
4.加大对违规行为的惩处力度应当加大对违规行为的查处力度和惩处力度，对于一些严重违规行为应当给予重罚，并依法追究相关责任人的刑事责任。
四、加强商品房预售资金监管的意义通过加强商品房预售资金的监管，不仅可以有效遏制一些不法行为，维护正常的商品房交易秩序，还可以增强购房者的信心，促进商品房市场的健康发展，有利于整个房地产行业的稳定和可持续发展。
五、结语加强商品房预售资金的监管，是当前我国房地产市场监管工作的一项重要任务。
只有加强监管，建立完善的监管体制，才能为商品房市场的健康发展提供坚实保障。
商品房预售制度的不足及解决思路
商品房预售制度的不足及解决思路一、我国商品房预售制度的不足1、交易不公平问题商品房预售存在着交易不公平的现象。
通过这一方式，房地产商把商品房的开发风险全部转移给了银行和社会。
根据我国的预售制度．当商品房还在建设过程中，买方就已支付大部分房价款。
这种不完善的预售机制使房地产商不仅无息占用预付款、承建商的垫款、低成本使用银行资金，而且也不须承担施工建设风险和房屋存货成本等等。
因此，开发商将资金成本大部分转嫁给了购房者，借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款等方式，把开发项目庞大的债务负担、几乎全部的开发风险转移在银行身上。
更有甚者，当现房与预售协议、广告和口头承诺出现差异时。
处于弱势的购房者往往只能被迫接受不符合要求的住房或者承担毁约责任。
2、居民消费风险成本大在商品房预售制度下。
预售商和预购者掌握的信息严重不对称。
增大了居民消费的风险成本。
商品房预售的交付履行周期长．不仅要受到建筑材料价格、土地价格影响．还要受到市场供求关系．不可抗力等因素的影响．交易双方都面临着不可预测的风险。
现有国内市场的商品房销售中，开发商拥有信息优势，而购房者则相对处于信息劣势的不均衡状态。
房地产商往往会利用这种信息不对称．千方百计隐匿有关信息，转嫁风险，谋取不正当利益，产生了经济理论上的“道德风险”问题。
3、低效竞争现行的预售制度容易造成低效率竞争和不公平竞争。
商品房预售制度相对降低了房地产业的门槛．开发商只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，获得廉价的土地和低成本的贷款，往往就意昧着项目的成功。
这导致我国房地产业不但没有形成优胜劣汰的市场机制，还造成了以“圈钱、圈地”为主要特征的赢利模式和以广告、炒作为主的销售方式，大量低质开发商充斥房地产市场。
二、商品房预售制度的解决思路1、设立房地产预售风险担保基金当前商品房预售中的风险分配极不合理，因此，政府应用基金平衡交易各方的风险、设立房屋预售制度的风险担保基金，凡是房地产开发商都应参加这个基金。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅谈商品房预售存在的问题及防范对策我国社会主义市场经济发展至今，房地产行业进入鼎盛时期，各大城市房产开发商大力投资房产事业，建设大量商品房，但是商品房仍然不能满足人民群众的日益增长的需求。
自我国《城市房地产管理法》颁布以来中，商品房预售就成为房产开发商最热衷的一种销售方式。
然而在商品房预售中，如何保障购房者的权益成为我们面临的难题。
虽然我国对商品房预售制定了一系列的法律、法规，但是在实践中，购房者的合法权益还是不断遭受侵害，其原因在于我国现有的相关法律制度过于简单、笼统，同时存在很多不足，无法有效地发挥其应有的作用。
一、房产商预售房产中存在的问题及对购房者造成的权利侵犯由于商品房预售时，标的物尚不存在，房产开发商无法即时履行交付房屋的义务。
在商品房预售时，房产商会尽量通过广告宣传美化商品房，甚至夸大宣传、设立定金陷井、使用霸王条款等，使购房者的权利受到不同程度的侵犯。
（一）房产商预售房产中主要存在的问题1、房产商无证预售或缺证预售根据房地产相关法律法规的规定，房产商在预售商品房时应当持有“一照”、“五证”。
“一照”即《企业法人营业执照》，“五证”即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。
上述证照构成了房产商的开发预售资质，有无开发预售资质将关系到商品房预售合同是否有效。
如果房产商无开发预售资质，将导致商品房预售合同无效，购房者无法取得预售商品房的所有权。
即使购房者已经占有了商品房，一旦发生纠纷，按照无效合同的处理原则，也要返还给房产商。
2、房产商预售时夸大宣传在商品房预售中，购房者将要购买的商品房有的仅是在建工程，因此，广告和售楼书对购房者起着非常重要的作用，是购房者了解预售商品房的必需资料。
设计精美、充满想象力的广告和售楼书会使购房者充满憧憬。
房产商为吸引更多的购房消费者前来参观沙盘，订购预售商品房，往往会印制大量的广告、售楼书等宣传资料来宣传自己楼盘的优势。
不诚信的房产商的宣传资料中都或多或少的存在夸大宣传的情况。
同时，有的房产商还会特地找来大量“房托”，烘托预售当天的气氛，影响意向购房者的心理，从而促成交易。
3、在预售商品房时设立定金陷阱按照目前商品房预售市场上的交易习惯，房产商与购房者在签订正式的商品房预售合同前，双方先签订一份认购书，对双方交易房屋的有关事项进行初步约定。
认购书中通常有着非常核心的内容——定金条款。
开发商拟定的认购书对于定金一般作如下规定：“乙方（购房者）须于签署本认购书后X日内与甲方（开发商）签署《商品房买卖合同》。
如乙方在上述期限内不签订《商品房买卖合同》，甲方有权扣除乙方已交定金，并另行处置该房屋。
”根据我国《担保法》第89条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。
这就是“定金罚则”的具体规定。
就初衷而言，“定金罚则”惩罚的是违约方，对双方来说本应是一种公平、公正的一种制度。
然而，不少开发商利用了这一制度，或者以此骗取购房者已交纳的定金，或者将其作为胁迫买受人签订预售合同的砝码，因此，在房产商中流传着这样一句话：“定金是陷阱的开始”。
4、预售合同中使用霸王条款在我国现行的商品房预售中，建设部和国家工商行政管理总局联合制定预售合同文本，与商品房市场发展初期由房产商单方面制定合同文本的情形相比，格式条款的滥用的确得到一定程度的制止。
但是，商品房预售合同文本毕竟不是立法机关制定的法条，房产商可以另行拟定补充协议，况且，即使是示范文本中的条款也可以“依法变更”或“另行协商”，这些都为房产商设置一些不公平的格式条款提供了可乘之机，只是在表现形式上变的更加不易觉察而已。
常见的滥用格式条款的情形有：（1）利用含混表述误导购房者，在违反承诺时就以多重语义为由逃避责任。
（2）对不可抗力作扩大解释。
（3）利用格式条款单方变更国家职能部门或地方政府就商品房预售而颁布的规定内容。
（4）以商品房预售合同示范文本为借口拒绝设定购房者提出的条款以及某些有利于购房者的法定内容。
（5）限制购房者的法律救济手段。
（二）房产开发商可能侵犯购房者的权利根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，消费者享有人身财产安全权、知情权、自主选择权、公平交易权、求偿权、结社权、受教育权、受尊重权、监督权等。
作为商品房的消费者即购房者，同样享有这些权利。
房产开发商的行为可能侵犯购房者以下几种权利：第一，商品虚假广告现象有可能侵犯购房者的知情权；第二，地产商将房屋产权违法进行抵押可能侵犯购房者财产安全权；第三，将来在房屋面积、共摊面积上处理不公可能侵犯购房者公平交易权；第四，涉及房贷的各种金融服务被指定为某单位所提供侵犯购房者选择权；第五，开发商利用霸王条款等优势地位不予赔偿侵犯购房者的赔偿权。
二、商品房预售制度不足的主要表现（一）商品房预售的信息不对称，导致实质不公商品房预售制度本身所固有的缺陷决定了其运行过程需要信息的充分披露，以降低预售的风险。
对房产商而言，商品房预售制度具有提高资金周转效率、缓解资金压力作用，可是，对购房者和银行而言，将承担房价波动的风险。
如果房价调整或者出现房地产泡沫，在期房变现房时，银行就会因房价下跌而增加贷款坏账的概率，购房者也要承担购买期房时多支出的房价。
此外，一些不讲诚信的开发商利用自己所掌握的预售信息优势，制造虚假的期房供求关系，以广告和宣传资料欺骗购房者，所建项目一再延期，一房多卖等，致使商品房预售纠纷屡见不鲜。
其原因在于我国对商品房预售信息披露监管不力，有关法律法规不健全，再加上一些房地产开发商自律性差，唯利是图，钻法律漏洞的空子。
（二）商品房预售款监管机关不明确《城市房地产管理法》第45条第3款规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
”该法条仅笼统的规定了商品房预售款的用途，并没有明确规定监管主体及其权限、法律责任等。
《城市商品房预售管理办法》第11条第2款又做了进一步的规定：“商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。
”虽然该部门规章将资金监管的具体办法制定权授予了各地的房地产管理部门，但是在实践中难以形成统一的监管机关和监管模式，导致了很多的房地产市场风险。
尽管我国房地产市场已经有了进30年的发展，可是预售款的使用已经成为当前商品房预售管理中最为薄弱的一个环节。
三、商品房预售的防范对策就当前社会实践而言，购房者购买商品房是一件十分重要的置产行为，许多个人和家庭实际上是倾其全力来购买商品房，若其权益无法得到有效保护，则必将为购房者带来严重灾难，进而可能影响社会团结和稳定。
另一方面，我们也应该看到商品房预售制度对我国房地产业的发展所起的积极作用。
当前其之所以存在许多弊端，主要是没有与时俱进，导致有些僵化、老化，甚至对我国房地产业的发展造成了一定的负面影响。
尽管如此，我们认为其存在的弊端完全可以通过对预售制度的改革和完善来解决，而不是采取彻底废除的做法。
下面笔者将结合前文所述，提出防范预售合同中购房者法律风险的对策，以期对改革和完善我国当前的商品房预售制度起到一定的借鉴作用。
针对商品房预售制度存在的风险，笔者分别从国家和购房者的角度分析，采取相对应的防范对策。
（一）国家应为商品房预售提供法律保障1、建立健全完善商品房预售信息披露制度房产商在商品房预售市场中所为各种欺诈行为的实质是：房产商不充分履行其应承担的信息披露义务而导致购房者依法享有的知情权被侵犯。
而美国、香港的预售制度未出现较大的争议，很大的原因在于信息透明的房地产市场环境，任何违背信息披露义务侵害购房者信息知情权的行为都将受到严厉的惩罚。
我国应借鉴国外先进经验，可以通过特别立法设立一套严格而完善的信息披露制度，将房产商的“信息披露”作为一项法定义务加以规定，加大房产商信息披露义务，无疑是防范风险的较好方法。
具体而言，针对房产商建立的信息披露制度应参考真实性、全面性、方便性、最新性、简易性、惩罚性等标准。
2、建立商品房预售合同事前审查制度在美国和香港都将预售合同作为审查的对象之一，可以有效地防止房产商精心设计条款引诱购房者上当，避免欺诈的发生。
我们应借鉴其规定，建立预售合同事前审查制度。
预售合同主要审查两方面：一方面审查预售合同是否具备法律规定的必备条款。
可以按照《商品房销售管理办法》第16条的规定对合同进行审查。
另一方面审查是否存在不利于购房者的格式条款。
因为在我国房产商利用格式条款侵害购房者权益的事情时有发生。
3、建立预售款第三方托管与专用账户制度商品房预售款可以说是商品房预售合同中的核心部分，房产商通过预售款达到融资的目的，购房者通过预售款对将来的房屋行使权利。
因此，对预售款的有效监管无疑具有重要意义。
建立我国的预售款第三方托管制度，并设立预售款的专用账户，划拨这个账户的资金必须先提交相关的申请证明文件，开发商不得擅自挪用，降低银行风险，保障购房者的权益。
（二）商品房购房者法律风险的防范对策在商品房预售合同中，购房者面临很多法律风险，一旦房产商违约又没有足够的能力承担责任的情况下，即使购房者诉诸法律程序并最终获得了法律的支持，购房者的权益仍旧是没有得到实际的保护。
因此，建立相应的救助体系，实现在房产商违约之后的快速赔付是非常必要的，也是维护社会公平正义的应有之义。
1、提高购房者的法律风险防范意识在商品房预售中，购房者的权益不仅仅需要法律制度的保障，更需要购房者自身对商品房预售合同中的法律风险的识别和规避。
然而，我国当前大部分的购房者并不了解商品房预售合同中存在的风险及其避免方式，这就给开发商提供了侵犯购房者权益的可乘之机。
面对这种状况，我们政府的有关部门应当系统的整理商品房预售合同中可能存在的法律风险，向社会广泛宣传，使广大的购房者能够及时了解商品房预售合同中的风险和规避方法。
同时，购房者也应当主动学习和了解商品房预售的知识及相关法律规定。
在与房产商签订商品房预售合同之前认真审查开发商的“五证”和“一照”，对开发商的宣传资料认真辨别，必要时聘请律师协助等等。
2、参加商业保险，减少预购的法律风险如前文所分析，当前我国商品房预售合同中的风险分配极不合理，因此，政府有必要设立专门的商品房预售风险担保基金。
凡是房地产开发商都应该参加这个基金，把整个商品房预售制度的风险分散给银行、购房者及开发商，从而有效的平衡各方的利益。
在现代社会中，风险无处不在。
在商品房预售市场中，同样存在风险。
为减少风险，购房者可以参加商业保险，以便得到相应的事后救济。
目前在房地产行业，保险仅在银行按揭的某些业务中才有所介入，但购房者对预售合同中相关的不同环节能否用商业保险的方式来规避风险，有着现实的期待。
商品房是人们生活起居的重要场所，而且价值颇大。