浅析商品房预售制度的优缺点
房地产预售制度优点缺陷分析
房地产预售制度优点缺陷分析当前，对房屋预售制度的争论可以分为正反两方意见。
反对取消的人主要是开发商，支持取消的人主要是购房者和众多的学者。
下面重点分析房地产预售制度的优点和缺点。
1.1预售制度的优点1.1.1缓解资金压力、加快开发进度。
房屋预售降低房地产企业的门槛。
国家准许商品房预售，有利于房地产商及时筹集资金投入到商品房开发建设中去，以弥补建设资金不足，降低房地产企业的门槛，促进房地产业的快速发展。
众所周知，房地产行业的投资大、建设周期长。
开发商的房地产项目的全部投资如果依靠自有资金来解决，势必大大减缓建设的进度和开发的难度。
特别是2004年房地产开发项目资本金由20％提高到了35％，对开发商资金要求更高了。
有了预售资金的支持，开发商就可以加大项目的开发进度。
1.1.2刺激消费需求、拉动内需增长98年以来，我国坚持实行以来动内需为主的经济增长政策，房地产是国民的经济增长热点。
刺激居民的住房消费，有利于保持房地产行业增长。
房地产作为大宗不动产来说，其保值增值效果较好。
房屋预售的特点是预售合同和房屋的实际交工有一段的时间差，房屋预售合同价格和最后实际销售价格有一定的差值，一般的有5％左右的差额，对于采取低开高走的销售策略的房地产开发公司更是如此。
居民受到优惠条件的影响，往往愿意在房屋的预售阶段就购买房屋。
1.1.3增加供给总量、满足购买需求预售制度能够在同等时间内增加房地产市场商品房的供给量。
由于期房能够参与房地产产品的流通领域，增加了房地产商品的供给，对房地产市场起到了调剂作用。
更好的满足消费者的需求。
当然，这种供给总量是相对增加，是同时期内可供应的总量增加。
2.1预售制度的缺陷2.1．1消费者负担（1）消费者利益得不到保护在商品房预售中，购房人往往是先支付一笔不小的购房款给开发商，而开发商仅承担工程完成后将现房交付购房人的义务，购房人事先支付的购房款项因缺少有效的监管制度而得不到保护。
（2）预售合同标的物和实物不配在一般情况下，在订立合同时，购房人只能依据开发商提供的图纸、模型或部分建好的样品房。
商品房预售行为的利与弊
商品房预售行为的利与弊就象是看待一个人一样，要看他的优点，也要看他的缺点。
商品房预售这个时下的热门话题，同样需要人们从他的利与弊两方面看待。
（一）商品房预售的利（1）商品房预售的普遍性自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上就象是看待一个人一样，要看他的优点，也要看他的缺点。
商品房预售这个时下的热门话题，同样需要人们从他的利与弊两方面看待。
（一）商品房预售的利（1）商品房预售的普遍性自从94年，预售许可制度建立以来，其占有的商品房的销售比例已经达到了80%，甚至是90%以上。
（2）加速了建设资金的周转由于我国城镇住房总量上的供不应求，加快建设、增加住房供应量是客观需要，其正是大大加速了建设资金的周转速度，提高了资金的使用效率，降低了资金的使用成本。
（3）房地产开发融资的重要手段我国的资本市场发展的滞后，决定了融资手段的单一、缺乏。
而商品房的预售却是给出了一条融资的好路子。
成为了房地产开发融资的重要手段！（4）销售价格低目前预售价格都普遍低于现售价格，达到了10%-15%，这也是其受到群众爱戴的重要原因。
（二）商品房预售的弊（1）消费者利益的不到有利的保障由于预售行为与房屋的实际交接之间有一定的时间差，这就给了部分经销商弄虚作假、规划改变等留下了空子。
消费者的利益得不到有利的保障。
（2）各种风险因素较高商品房的预售决定了政府和银行的监管能力要高，预售制度中隐含的各种风险因素要降到最低。
因此，商品房预售制度有无存在的必要性便成为了社会争议的话题，由于商品房预售涉及到社会的方方面面，不是简单的保留和取消的问题！。
房产预售的利与弊
房地产预售制度的利与弊商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。
目前，商品房预售价格较现售价格约低10%—15%。
而一些购房者在接受调查时也表示，预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为、银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力管理成本也相对较高。
1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上,建立了预售许可制度,并对预售条件、监管作出了原则性规定。
目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上,部分城市甚至达90％以上。
商品房预售制加速了整个建设资金周转,提高了资金使用效率,降低了资金使用成本。
根据测算,以预售方式进行销售的项目,比现售方式进行销售的项目的开发动态回收周期约缩短10个月。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的时间差,给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子,使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外,商品房预售制度中隐含着风险因素,对政府和银行的监管能力要求较高。
如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理,严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。
什么是房屋预售制度房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
中国预售制度
中国预售制度
中国预售制度是指商品进行销售之前，先进行预售操作的一种销售模式。
根据相关法律规定，预售商品必须获得国家相关部门的许可，并在一定时间内公示相关信息。
预售商品一般是指房屋、车辆等大宗商品。
预售制度的实施有以下几点特点：
1. 保护购房人权益：预售制度要求开发商提前公示商品的基本信息、销售价格、交付时间等重要信息，为购房人提供了选择权和信息透明度，有助于保护购房人的权益。
2. 规范市场秩序：预售制度对于房地产市场的监管起到了重要作用，可以防止开发商过度销售、虚假宣传等违法行为的发生，维护了市场秩序的稳定。
3. 促进企业发展：预售制度可以为开发商提前获得销售资金，有利于企业的项目推进和资金周转，促进了企业的发展。
然而，预售制度也存在一些问题和挑战，如信息不对称、开发商失信等。
政府部门和相关利益方需要加强监管和管理，确保预售制度的公平性和透明度。
商品房预售风险
浅析商品房预售风险【摘要】商品房预售是当前中国较为流行的一种购楼方式，它在很大程度上助推了国内房地产业的兴盛，对内需提升和经济发展起到了重要作用，但与此同时，商品房预售存在较大的风险。
因此，本文通过分析商品房预售的本质和定义，明晰了买卖双方在商品房预售中的风险所在，并从制度内在、市场信用及外部制度缺陷三个方面来阐述商品房预售的风险所在，进一步从立法、监管两个角度讨论了防范这些风险的措施，给出了相关建议，以期给买卖双方、政策制定者提供科学参考。
【关键词】商品房预售；风险；防范措施1、引言商品房预售自开始以来，利弊对比较为明显。
首先，它具有相当的融资能力，能缓解房地产开发商在资金上的压力，一定程度上降低我国房地产行业的准入门槛，对房地产业的发展作了较大的贡献；然而，由于买卖双方的信息具有不对称性，导致商品房风险较大，其风险带来的危害将对整个房地产业的秩序造成负面影响，同时也危害到国民经济的健全发展和人民的居住权。
为了保障买房者的权益和房地产业的健全发展，我国也出台了相关的法律来对商品房预售进行控制，但并不完善，同时市场机制还不成熟，使得商品房的交易遗漏巨大风险，部分开发商存在欺诈行为，损害购房者的权益。
本文拟对商品房预售的概念进行界定，在此基础上分类阐述商品房预售的风险及其应对措施。
2、商品房预售的相关概念商品房预售又称房屋预售，指房地产开发商预先出售在建的商品房给购买者、同时买房预付款或交付订金，而买方在商品房建成后才能拥有现房的交易行为。
从金融学的角度来讲，商品房预售是一种实物期货买卖，不过被交易的是代表商品房的期货合约，它已发展为我国一种重要的房屋销售方式。
一般来讲，商品房预售时，其在建期较长，可能有一两年，这样将给交易带来一些不确定性因素，买方将比现房购买面临更多的风险。
从某种程度上讲，买方在商品房预售过程中购买的是期权，权益处于被动。
开发商是有投机性的，若不进行控制，买方的权益将可能受侵犯。
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善
现阶段商品房预售预告登记制度缺陷及完善探究摘要：任何一种制度都是一把双刃剑，有利必有其弊。
商品房预售制度在一定程度上缓解了我国房地产市场资金紧张的状况，但是现阶段商品房预售制度在司法实践中存在很多的缺陷和漏洞，如何完善商品房预售预告登记制度，值得我们思考和探究。
关键词：商品房预售；预告登记制度；完善2007年我国《物权法》明确规定了预告登记制度，对预告登记的范围、发生、转让和消灭等等做了相关规定，但条文内容过于抽象，在具体实践操作过程中产生了不少问题。
2008年实施了《房屋登记办法》，它对预告登记的范围，申请条件及其应提交的材料等都作了明确规定，以进一步完善《物权法》。
尽管如此，在实践中仍然出现了问题。
本文将对现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷和漏洞进行分析，并试图提出一些完善该制度的建议。
只有进一步完善我国商品房预售预告登记制度，才能确保预购人的合法权益，才能确保房地产市场的健康发展。
一、现阶段商品房预售预告登记制度存在的缺陷分析（一）恶意利用预告登记预告登记是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。
商品房预售预告登记制度，其目的就在于按照预售合同，实现债权请求权，所以预告登记的效力就是要保全债权请求权。
然而预告登记的主动权和请求权在于申请人方，由于预告登记机关在登记时一般只进行形式审查而并不进行实质审查，很容易出现当事人提供虚假材料进行预告登记的现象。
在我国《物权法》和《房屋登记办法》有关规定中，对于预告登记申请的审查问题，并没有做出明确而严格的规定。
这一问题直接关系到预告登记当事人的切身利益如何得到保护。
目前采取的以形式审查的宽泛管理方式，一旦出现虚假材料的现象，如何处理？如何保护好登记当事人的合法利益？如果采用实质审查制度来进行严格的规范，程序该如何启动？在现实生活中出现的很多问题，在《物权法》及其它司法解释中，并没有对此做出明确规定。
这将是需要我们完善改进的地方。
商品房预售制度
浅析商品房预售制度摘要：在快速发展的中国社会里，每一个人都期盼有一个温馨的家，它可以不大，但是必须得客观现实的存在。
所以尤其是如今的80后，大都在为一个房子而奔波一生，最后可能由于某些原因反而没有买的一个”如意房”。
这与我国现存的房地产制度不合理有极大的联系，与我国现存的商品房预售制度也有深深的关联。
所以进一步规范房地产制度、规范商品房预售制度，对于保障购买人，尤其是预购人的权利有重要的作用。
关键词：商品房预售；房地产制度随着近十多年来的”售房热”，商品房的销售已经逐渐演变成一门深深的学问，很多人开口不离”房子”，这成为人们饭后茶余的话题。
然而，当我们耗费大半生的精力去购置了一套根本就不是我们想要的房子时，我们的心情会是怎样？我们余生是否还有幸福可言？当然，答案因人而异，但是这是我们不可避免会遇到的问题，因为我们不可能都是富二代，不可能有大把的钞票去购置我们喜欢的东西。
由此，无论是房地产商还是国家有关部门，都应该尽职尽责，为广大的平民提供一个幸福生活的条件。
一、商品房销售制度介绍我国现行的商品房销售制度，是指对于商品房的销售采取的方式等一系列规定。
现阶段的销售方式主要有商品房现售和商品房预售构成。
商品房现售这主要是指，购买人分期付款或者是全额付款之际如期获得已经竣工的房子，这在我国目前阶段主要表现为”二手房”的购置等。
商品房预售这主要是指，开发商在房屋尚未建造完成之时，为筹集建造工程所需款而向购买人提前出售的，预购人提前支付购房款待房屋建造后取得所有权的售房方式。
从我国目前的商品房销售来看，商品房预售是最主要的方式，而且以此方式使得房地产行业成为我国近年来国民经济的支柱产业和新兴产业，但是我们应该看到在其背后给预购人和金融机构带来的巨大的风险。
二、商品房预售制度现状1994年，我国全国人民代表大会通过《中华人民共和国房地产管理办法》，从而第一次在我国立法上建立了商品房预售许可制度。
同年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，从而进一步细化了有关商品房预售的有关规则。
浅析我国现行商品房预售许可制度现状及其不足
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、什么是商品房预售制度
商品房预售也称房屋预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。
其实质是房屋期货买卖，买卖的只是房屋的一张期货合约。
它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。
二、商品房预售制度的优点
商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。
长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。
商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。
此外，我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上成为房地产开发融资的重要手段。
预售商品房相对于现售商品房有价格优势，这也是预售制度为消费者所接受的重要原因。
三、商品房预售制度的缺点
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。
如预售商品房销售行为与房屋实际交付行为之间有一定的存在时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。
此外，商品房预售制度，对政府和银行的监管能力要求较高，预售制度中隐含的风险因素，客观上要求政府对开发行为，银行对资金和预售款使用行为具有较强的监管能力，管理成本也相对较高。
四、对商品房预售制度应否存在的探讨
因此，商品房预售制度是否还有存在的必要成为社会热议的话题。
支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。
反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。
还有人担心，一旦取消预售制，留出的开发资金缺口将进一步刺激外资加速进入市场，从而加大市场的不确定性，加大宏观调控的难度，有可能引发新的市场风险和金融风险。
笔者认为，商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管、强化商业银行风险管理，严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统。