商品房预售制度
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指房地产开发商在房屋尚未完工之前进行销售的一种制度。
预售制度是我国房地产市场发展的一个重要特征，也是房地产行业的一种常见现象。
商品房预售制度对于房地产市场的发展和稳定起着至关重要的作用。
本文将从商品房预售制度的概念、发展历程、意义和影响等方面进行阐述，以便更好地了解和认识商品房预售制度。
一、概念商品房预售制度是指开发商在房地产项目尚未竣工，开发商为了融资等目的，有时需要提前进行房屋销售，这种销售方式即为预售。
预售制度是指在开发商获得相应房地产权属证书前进行的销售行为。
在商品房预售制度下，购房者可以在开发商获得预售许可证后进行购房。
预售制度是房地产市场的一种重要销售方式，也是房地产项目开发的常见模式。
二、发展历程商品房预售制度起源于上世纪70年代中国房地产市场的发展。
在改革开放之初，我国房地产市场处于起步阶段，房地产行业需求量大，但房地产企业的资金短缺，在这种情况下，商品房预售制度应运而生。
预售制度为房地产企业提供了一种资金来源，开发商可以通过预售房屋的方式来获取资金，从而实现项目的顺利进行。
随着房地产市场的不断发展，预售制度逐渐成为了房地产市场的一种常见销售模式。
三、意义和影响1. 为开发商提供了融资渠道。
商品房预售制度为房地产开发商提供了一种融资渠道，开发商可以通过预售房屋来获取资金，从而支持项目的顺利进行。
2. 促进了房地产市场的发展。
商品房预售制度为房地产市场的发展提供了良好的保障，开发商可以通过预售的方式来推动项目的进展，从而促进了房地产市场的发展。
3. 为购房者提供了更多选择。
商品房预售制度可以让购房者在开发商获得预售许可证后进行购房，购房者可以提前选择心仪的房屋并进行购买，为购房者提供了更多的选择。
四、存在的问题和建议1. 建议加强监管。
对于商品房预售制度，需要加强监管，避免出现一些违规的操作，保护购房者的合法权益。
2. 建议完善法律法规。
在商品房预售制度方面，需要不断完善相关的法律法规，保障购房者的权益，促进商品房预售制度的健康发展。
商品房预售资金制度范本
商品房预售资金监管制度范本第一条总则第一条为加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规，制定本制度。
第二条本制度所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照预售合同或者认购协议约定支付的全部房价款，包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
第三条商品房预售资金的监管原则：（一）政府指导：各级人民政府应当加强对商品房预售资金监管的领导，确保预售资金的安全、合规使用。
（二）银行监管：房地产开发企业应当与银行签订商品房预售资金监管协议，设立资金监管账户，确保预售资金的专款专用。
（三）多方监督：各级房地产管理部门、审计部门、监察部门等应当按照职责分工，加强对商品房预售资金的监督和管理。
（四）专款专用：房地产开发企业应当将预售资金存入监管账户，专项用于商品房的开发建设，不得挪作他用。
第四条房地产开发企业在申请预售许可之前，应当与银行签订商品房预售资金监管协议，并在购房人支付房价款时，将预售资金存入监管账户。
第五条银行应当按照监管协议的约定，对预售资金的收存、支取、使用进行监管，确保预售资金的安全、合规使用。
第六条房地产开发企业应当在销售现场公示商品房预售资金监管制度、监管账户等信息，接受购房人和社会的监督。
第七条购房人应当按照预售合同或者认购协议的约定支付房价款，并将房价款存入监管账户。
第八条预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至办理商品房屋所有权首次登记后终止。
第二章监管协议签订与账户设立第九条房地产开发企业应当在取得预售许可之后，与银行签订商品房预售资金监管协议，并设立资金监管账户。
第十条监管协议应当包括但不限于以下内容：（一）监管账户的开户银行、账号、名称等基本信息；（二）预售资金的收存、支取、使用规则；（三）监管责任的划分和履行；（四）违约责任及处理方式；（五）其他需要约定的内容。
商品房预售制
弊处
商品房预售的弊端可以通过商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理 等四个方向讨论。
一、预售合同的法律性质我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企业应当 与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管 理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要 件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明 所生的争执或纠纷。另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求， 也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
预售程序
预售程序
从主体上看，商品房预售方应当是依法成立的各类从事房地产开发经营的企业，买受人可以是境内外的自然 人或法人。依据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售， 应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。未取得者，不得进行商品房预售活 动。
商品房预售制的弊端二、预售商品房的抵押问题根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》 的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预 购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开 发商和购房者设立的重复抵押。(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押商品房预售合同是买卖合同，房屋 竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用 在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方 依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债 权。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指开发商在商品房建设之前，向购房者公开承诺出售楼盘，并且预先收取部分或全部房款的一种销售方式。
这种销售模式在中国房地产市场中广泛存在，成为购房者购房的主要方式之一。
商品房预售制度的实施，对于房地产市场和购房者都有一定的影响，本文将对此进行详细的分析。
商品房预售制度的实施，一定程度上加快了商品房的建设进度。
在中国的房地产市场中，由于土地出让制度的特殊性，开发商在购得土地后需要在规定的时间内完成项目的建设，否则将面临土地收回的风险。
商品房预售制度让开发商可以利用购房者提前支付的款项，来加快项目建设进度，提前完成交房，尽快回笼资金，减少资金的占用和风险。
商品房预售制度也为购房者提供了更多的购房选择。
购房者在商品房预售期间可以通过开发商提供的样板间、规划图纸等信息，提前了解到项目的情况、户型、价格等相关信息，可以有更多的时间进行选择和比较，更有利于购房者做出明智的选择。
商品房预售制度也存在一些问题，首先是购房者的风险。
在商品房预售期间，购房者需要提前支付一定比例的购房款项，一旦开发商因各种原因无法按期交房，购房者将面临无法及时入住的风险。
一旦开发商因为资金链断裂或其他原因导致项目无法建设完成，购房者的购房款项也面临挽回的难度。
预售制度也容易给开发商留下更多的变相涨价甚至无良开发商的作歹机会。
由于开发商在预售期间可以根据市场情况灵活调整房价，也容易导致一些不法开发商通过各种手段，在关键时刻提高房价，或者在售后隐性加价，逼迫购房者无奈接受。
而对于一些无良开发商，也可能通过预售制度违规操作，虚假宣传、以次充好、欺骗购房者等等。
对此，国家相关部门也出台了一系列规定和政策，加强对商品房预售制度的监管和规范。
对于开发商在预售期间的价格调整，国家规定了一定的限制，即预售合同签订后，一般不得再改变销售价格；对于开发商在预售期间的宣传和信息公开，也有一系列要求，要求开发商必须提供真实、准确的信息，并定期公布项目的销售进度和物业管理情况；国家还规定开发商必须购买预售资金监管保险，以保障购房者的权益。
商品房预售管理办法
商品房预售管理办法第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。
第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。
第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理;省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理;市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门(以下简称房地产管理部门)负责本行政区域内城市商品房预售管理。
第五条商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
第六条商品房预售实行许可制度。
开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。
未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。
第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：(一)商品房预售许可申请表;(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;(五)工程及关于施工进度的说明;(六)商品房预售方案。
预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。
第八条商品房预售许可依下列程序办理：(一)受理。
开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。
房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。
天津市商品房预售制度
天津市商品房预售制度【天津市商品房预售制度：深度评析与探讨】序近年来，随着市场经济的快速发展，我国房地产市场持续升温。
在这背景下，商品房预售制度作为我国房地产市场的重要组成部分，扮演着至关重要的角色。
作为天津市民，我们对于天津市商品房预售制度是否能够确保购房者的权益和房地产市场的稳定运行一直存有疑虑。
本文将从深度和广度两个方面对天津市商品房预售制度进行全面评估，并探讨其优势、问题及对策，以期为我们更好地理解和把握该制度提供参考。
一、天津市商品房预售制度概述1.1 什么是商品房预售制度？商品房预售制度是指房地产开发商在开发商品房时，在房产未建成之前，提前向购房者销售房屋并签订预售合同的一种制度。
1.2 天津市商品房预售制度的文化特点天津市商品房预售制度在传承和发扬天津市的传统文化中具有独特的特点。
天津自古以来就是北方的商贸中心，商人的精神文化深植于人们的血脉之中。
这种商贸文化的特点也深刻影响了天津市商品房预售制度的运行和发展。
二、天津市商品房预售制度的优势与问题2.1 优势2.1.1 可以提前满足购房者的购房需求商品房预售制度能够让购房者提前购买到心仪的房屋，满足其正常居住和投资需求。
这对于那些急需购房的人来说，具有非常重要的意义。
2.1.2 有助于房地产市场的稳定运行商品房预售制度可以有效调控房地产市场，减少因房屋供应不足而导致的房价上涨。
通过提前预售商品房，开发商可以根据市场需求合理安排开发计划，保持房屋供应与购买需求的平衡。
2.1.3 有利于促进房地产开发的资金链稳定商品房预售制度通过提前预售房屋，可以为房地产开发商提供资金支持。
这种预售方式使得房地产开发商能够以较低的成本进行开发，从而减轻了其资金压力，有利于开发商的资金链稳定。
2.2 问题2.2.1 预售合同条款不规范天津市商品房预售合同的条款往往存在不规范的情况。
部分开发商在合同中存在诸如“一切以政府政策为准”等模糊条款，这给购房者的权益保护带来了一定的困扰。
商品房预售证法律规定(3篇)
第1篇一、概述商品房预售证是房地产开发企业在进行商品房预售前，必须取得的合法证件。
它是国家对商品房预售行为进行监管的重要手段，旨在保障购房者的合法权益，维护房地产市场秩序。
本文将详细解读我国商品房预售证的法律规定。
二、商品房预售证的含义商品房预售证是指房地产开发企业（以下简称“开发企业”）在取得土地使用权后，按照国家有关法律法规的规定，向市、县级人民政府房地产管理部门（以下简称“房地产管理部门”）申请领取的，允许其在一定范围内预售商品房的合法凭证。
三、商品房预售证的法律依据1.《中华人民共和国城市房地产管理法》2.《商品房销售管理办法》3.《城市房地产开发经营管理条例》4.《城市商品房预售管理办法》5.《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度的通知》四、商品房预售证申请条件1.开发企业具备房地产开发资质；2.开发企业已取得土地使用权；3.开发企业已按规定缴纳土地出让金；4.开发企业已按规定进行房屋建筑工程设计；5.开发企业已按规定进行房屋建筑工程施工；6.开发企业已按规定进行房屋建筑工程质量监督；7.开发企业已按规定进行房屋建筑工程竣工验收；8.开发企业已按规定编制商品房预售方案；9.开发企业已按规定设立商品房预售资金监管账户。
五、商品房预售证的申领程序1.开发企业向房地产管理部门提交申请材料；2.房地产管理部门对申请材料进行审核；3.房地产管理部门组织专家对开发企业进行实地考察；4.房地产管理部门根据审核结果和实地考察情况，决定是否颁发商品房预售证；5.开发企业领取商品房预售证。
六、商品房预售证的内容1.开发企业名称；2.开发企业法定代表人；3.开发企业资质等级；4.土地使用权证号；5.房屋建筑工程规划许可证号；6.房屋建筑工程施工许可证号；7.房屋建筑工程竣工验收合格证号；8.预售范围；9.预售面积；10.预售价格；11.预售期限；12.预售资金监管账户；13.其他需要注明的事项。
商品房预售制度
商品房预售制度商品房预售制度是指国家或地方政府规定的一种房地产销售管理制度，主要适用于商品房的销售。
该制度的出现，旨在保护购房者的权益，规范房地产市场，促进房地产行业的健康有序发展。
商品房是指由开发商按照规划、设计、建设、管理与销售的要求，开发建造并在市场上销售的新建住宅及相关建筑物。
商品房预售制度适用于新建住宅、商业用房、公寓等不动产的销售活动。
商品房预售制度的核心内容包括以下几个方面：1. 预售许可证管理商品房预售的第一步是获得房地产预售许可证。
在商品房开发商得到相关国家或地方主管部门颁发的房地产预售许可证后，才有资格开展预售活动。
预售许可证是商品房开发商合法进行预售的凭证，也是购房者的保障。
2. 项目前期工作商品房预售前，开发商需要进行项目前期工作，包括土地开发、规划设计、建设施工等环节。
还需要编制商品房的预售方案，明确房屋建筑面积、户型布局、装修标准、售价等相关信息，并经相关部门审核批准。
3. 预售合同签订商品房预售制度要求开发商在开始预售前，签订书面的商品房预售合同。
预售合同内容包括商品房的详细信息、价格、付款方式、交房时间、装修标准、保修服务等内容，购房者需在签订合同时认真阅读并确认相关条款。
4. 预售资金监管在商品房预售过程中，购房者支付的首付款和房款应当由开发商存入专用账户，并接受国家或地方监管部门监管。
这样做有利于保障购房者的资金安全，防范开发商挪用资金和违规操作。
5. 房屋质量保证商品房预售也包括了商品房的质量保证。
开发商应当在预售合同中明确商品房的质量保修标准和期限，购房者有权根据有关法律法规对房屋的质量进行验收，对于验收中出现的问题，要求开发商及时进行整改。
6. 监督检查商品房预售制度要求政府主管部门加强对商品房预售活动的监督检查，防止房地产开发商违法违规操作，保障购房者的合法权益。
监督检查的内容包括房地产开发商的资质、预售合同的合法性、资金监管情况等方面。
1. 部分房地产开发商存在违规操作一些房地产开发商在房地产预售过程中存在土地规划不清晰、资金挪用等违规操作，导致购房者的权益受损。
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浅析商品房预售制度
摘要：在快速发展的中国社会里，每一个人都期盼有一个温馨的家，它可以不大，但是必须得客观现实的存在。
所以尤其是如今的80后，大都在为一个房子而奔波一生，最后可能由于某些原因反而没有买的一个”如意房”。
这与我国现存的房地产制度不合理有极大的联系，与我国现存的商品房预售制度也有深深的关联。
所以进一步规范房地产制度、规范商品房预售制度，对于保障购买人，尤其是预购人的权利有重要的作用。
关键词：商品房预售；房地产制度
随着近十多年来的”售房热”，商品房的销售已经逐渐演变成一门深深的学问，很多人开口不离”房子”，这成为人们饭后茶余的话题。
然而，当我们耗费大半生的精力去购置了一套根本就不是我们想要的房子时，我们的心情会是怎样？我们余生是否还有幸福可言？当然，答案因人而异，但是这是我们不可避免会遇到的问题，因为我们不可能都是富二代，不可能有大把的钞票去购置我们喜欢的东西。
由此，无论是房地产商还是国家有关部门，都应该尽职尽责，为广大的平民提供一个幸福生活的条件。
一、商品房销售制度介绍
我国现行的商品房销售制度，是指对于商品房的销售采取的方式等一系列规定。
现阶段的销售方式主要有商品房现售和商品房预售构成。
商品房现售这主要是指，购买人分期付款或者是全额付款之际如期获得已经竣工的房子，这在我国目前阶段主要表现为”二手
房”的购置等。
商品房预售这主要是指，开发商在房屋尚未建造完成之时，为筹集建造工程所需款而向购买人提前出售的，预购人提前支付购房款待房屋建造后取得所有权的售房方式。
从我国目前的商品房销售来看，商品房预售是最主要的方式，而且以此方式使得房地产行业成为我国近年来国民经济的支柱产业和新兴产业，但是我们应该看到在其背后给预购人和金融机构带来的巨大的风险。
二、商品房预售制度现状
1994年，我国全国人民代表大会通过《中华人民共和国房地产管理办法》，从而第一次在我国立法上建立了商品房预售许可制度。
同年，国家建设部发布《城市商品房预售管理办法》，从而进一步细化了有关商品房预售的有关规则。
（一）现实状况
经过十多年的实践发展，商品房的预售制度一方面，在一定上促进了国民经济的发展，促进了房地产行业的发展，也使得一些房地产开发商积累了巨大的能力。
另一方面，有些开发商利用我国这一制度的不健全不完善，从而欺骗一些金融机构和广大的平民百姓，对此，影响巨大。
中国人民银行面对近年来的一些案件，发布了《2004年中国房地产金融报告》，里面指出：目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。
报告一经发出就引起了国内经济学界的一番讨论，但最终，
国家建设部发布声明说，近期内不会取消商品房预售制度。
（二）现实问题
国家建设部声明虽然声明，近期内不会取消商品房预售制度，但是这仍旧不能掩饰这一制度背后的缺陷和漏洞。
我们仍要提高警惕，防止被一些没有天良的房地产商所欺骗。
问题如下：1、信息披露制度的缺失。
在我国现行的法律规定中，很少是有关房地产商的信心披露义务和责任。
广大的购房者在预购完之后，对工程的建造以及房屋的产权状态都处于一种无法详细的得知的状态中。
虽然有人说，工程就在那进行中，还有什么不可以放心的？此话就是”站着说话不腰疼”的典型范例，没有亲身经历是无法得知里面的心情。
2、市场准入制度的缺陷。
在我国，有关开发商的市场准入机制问题较大，导致房地产商的开发水平良莠不齐，从而深深影响到了预购人的交付请求权。
商品房预售准入制度是指房地产开发企业进入商品房预售市场所应具备的基本条件，但是我国的商品房预售市场准入条件较低，这在一定程度上导致了许多不太合格的房地产商混乱的进入房地产业，使得广大的群众无法通过清晰的披露制度，了解不同的房地产商的不同水平。
3、预售监管制度不健全。
在我国，进行商品房预售时，有关购房款的支付是直接交付给出卖者，所以这在一定程度上增加了购买者的支付风险。
往往有很多房地产商拿到钱后就不翼而飞，再也找不到人了。
我国只是规定了一些事后求偿办法，但是不能弥补购买者的巨大损失。
三、商品房预售制度的完善
对于我国的商品预售制度，存在的问题很多，所以无论是国家有关机关还是房地产商还是购买者自身都应该立足于自身，在满足自身利益的同时也不要损害他人还有国家社会的利益。
所以本文从主体的不同，对于商品房预售制度提出肤浅的见解：
（一）国家机关
在我国目前的状况下，有关行政机关的威力还是比较巨大的，所以应该充分运用国家机关的行政权力，加强行政监管。
具体如下：1、加强对信息披露制度的完善。
上文中已经谈到了有关不完善的信息披露制度对于购买人造成的权利损害，所以应该在制度上，行政机关设立专门的机构对放房地产商的信息和房屋的建构进行收
集和公开公布。
这样，才会是购买人可以很好的了解到有关当房地产商的建房状况，从而决定购买哪个房地产商的房子。
2、加强预售监管。
由于我国的房地产行业没有明确的监管机构，所以对于监管事宜，仅仅是在不影响国家房地产行业的总体发展状况下就可以顺利开展。
在预售中，有关置放款的支付问题是相当具有风险的，我国目前是直接交付的，并没有第三方的插足，但是这是不安全的，在外国很多国家都是由专门的第三方提供账户，将定金等存放于第三方手中，才能保证购房者的权利。
所以，采取由第三方监管模式为主导一一即由准业主委员会委托的专业机构为主体，政府房管部门、银行三方组成的预售房资金监管是最完善的组合。
（二）房地产商
作为商品房预售的主体之一，房地产商应该严格要求自己，严格
规范自己的行为。
具体如下：1、严格遵守市场准入机制。
对于市场准入机制，房地产商应该严格遵守，不能蒙混过关欺骗广大的购买者。
这样会造成房地产行业的鱼龙混杂、良莠不齐，从自身提高素质这是最关键的。
2、认真制定预售合同中的补充协议条款。
在房地产商和购房者签订的预售合同中，除了硬性的合同条款以外，还有一部分补充协议是由房地产商自己制定的，类似于格式条款，但是具有更大的随意性。
所以，有的部分房地产商则利用这一点损害购房者的利益，为自己谋取更大的利益。
（三）购房者
之所以提到购房者是因为，预售合同不是卖房者一个人的事情，这也是需要购房者自己细心的观察和了解。
因为房子一事对于购房者而言，可能是一生之中很重要的事情，所以不能仅仅靠国家靠别人来帮助自己监管，而是需要购房者自身的关注。
结语
在如今社会下，”房子”是事关老百姓一生重要的事情，事关广大人民能否过上幸福的生活。
所以无论是国家，还是房地产商和购房者，都应该互相监督，严格依程序办事，依法办事，这样大家才能得到自己想得到的，满足不同的利益需求。
参考文献：
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[2]中国人民银行房地产金融分析小组编.2004年中国房地产金
融报告[m].北京：中国金融出版社，2005.
[3]万卉.商品房预售制度的若干法律问题研究[m].上海：上海社会科学院，2008.
作者简介：魏燕（1989-），山东省泰安市人，兰州大学法学院2010级民商法学硕士研究生。