商品房预售制度存在的问题与对策
我国商品房预售制度存在问题及完善对策_吴晅
第06期2011年3月企业研究Business researchNo.06MAR.20111.商品房预售制度商品房预售制源于香港，1954年由香港立信置业公司首创。
我国对于商品房预售的法律定义出现于国务院颁布的《城市商品房预售管理办法》规定：“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
”房地产预售这一新兴的交易制度被引入内地后便迅速地得到了广大房地产发展商的接受和推崇。
据统计，我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%~90%。
究其原因：（1）对房地产开发企业来说，采用预售的交易方式，不仅使企业可以在施工过程中获得部分建设资金，加快资金回笼，减轻借贷压力，而且大大地推动商品房的销售，有助于风险转移。
（2）对于预购人而言，预售楼价与正式竣工时的房价之间可能形成差价，该差价也促使人们积极参与商品房预售。
2.商品房预售制度存在问题2.1预售制度本身的缺陷法律关系繁杂。
商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及开发商与施工承包人间的建筑工程承包关系，承包人如转包、分包还涉及承包人与次承包人、分包人等关系。
其中，任何一法律关系不履行债务或者违约，均可能影响开发商与购房人之间交易合同的履行。
交易标的规格详情变动。
通常情形，在订立合同时，购房人据以参考的仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商兴建的“样品房”。
至于房屋完成的实际面积、建筑材料的品质、公共设施的有无等等问题，购房人无法预测，而这些往往是购房人决定是否交易的重要因素。
履行周期长。
在预售交易中，从订立合同到房屋竣工需相当时日。
在房屋建造过程中，开发商本身的履行能力容易受多方因素发生变化。
因此，购房人处于不利地位。
造成不平等或低效率竞争。
商品房预售制度降低了房地产业的门槛，只要能够获得廉价土地和低成本贷款就意味着项目成功，进而大量的中小房地产企业集聚，具有实力、品牌的企业竞争优势并不明显。
商品房预售存在的问题及对策解析
精 品JINGPIN商品房预售存在的问题及对策解析■朱营磊朝阳县自然资源局 辽宁朝阳 122629摘 要：随着社会主义市场经济的发展，我国的各行各业的发展也有了前所未有的提高。
近二十年来，房地产行业迅速崛起。
房地产开发企业为了增加融资的渠道，同时，适应市场需求，商品房预售引领商品房交易的潮流，并且成为其主要的交易方式。
一方面促进房地产市场的繁荣，但是也存在许多问题。
本文第一章为商品房预售的概念。
第二章论述了我国商品房预售法律制度存在的问题。
第三章介绍了国外关于解决商品房预售中存在的问题以及措施。
第四章结合我国具体实际以及国外规定对提出具体的监管措施。
为购房人营造安全、诚信的购房环境。
关键词：商品房预售；存在的问题；对策解析引言当前，商品房经济是国民经济当中重要的发展支柱之一。
商品房市场伴随着我国经济管理体制的持续改革，从而逐渐的深入和更加的完善。
商品房市场的和谐运转和健康秩序的维持无法离开健全的商品房法律制度的建设。
但是，伴随着商品房市场的飞速发展，由此所产生出的商品房买卖纠纷也呈现不断递增的趋势，其中由于不可抗力导致的纠纷便是其中一种常见的类型。
本论文主要是对商品房预售过程中发生的不可抗力纠纷的相关法律问题进行研究，并就如何完善处理商品房预售期内不可抗力纠纷的法律规则提出相关建议。
1.问题分析首先，对开发商如实告知义务法律规定不明确具体。
《商品房销售管理办法》中"房地产开发公司在订立商品房买卖合同之前必须向买受人明确出示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》。
"房地产管理部门批准商品房预售许可后，必须进行公开，消费者有权进行查阅；房地产开发公司进行商品房预售必须向预购人明示商品房预售许可证。
从以上相关的规定可以看出，主要是行政管理部门负责房地产开发公司的商品房预售登记备案，在我国，一般情况下，行政管理部门仅对信息进行形式上审查，忽略对通过批准的房地产开发公司的具体信息的公示，由此容易导致预购人对商品房预售的绝大多数信息都来自开发商的宣传广告或者对其工作人员的咨询。
对完善我国商品房预售制度的几点思考
对完善我国商品房预售制度的几点思考一、论文报告的标题：1.完善我国商品房预售制度的现状及问题分析2.商品房预售制度确定购房者权益的重要性3.进一步加强商品房预售制度监管的必要性4.完善商品房预售制度对房地产市场发展的影响5.对完善商品房预售制度的优化建议及解决方案二、完善我国商品房预售制度的现状及问题分析商品房预售制度是目前大部分楼盘采用的一种销售方式，它是由房地产开发商在将项目开始建设前，通过发售预售合同、预售许可证等方式，向购房者预售房屋，这样做的好处在于可以为开发商提供一定的资金回笼并降低一定的财务风险。
但是，实践中却因为种种原因，存在着一些问题。
1、购房者利益难以保障在现行商品房预售制度下，一些开发商可能存在不合规行为，如虚假宣传，以及出售面积与实际面积不符，产生巨大误差，导致购房者在拿到房屋时，会面临房屋缺乏实际利用价值的问题，因此购房者的利益得不到保障。
2、资金使用透明度低由于买卖双方之间的资金交易闭门造车，购房者对于资金的使用并不了解，可能会使有资金漏洞和风险，导致购房者资金被冻结、资金减少、违约等问题。
3、监管不到位目前商品房预售市场面临着监管不到位的情况，开发商往往可以抓住监管的漏洞，或者与行业内部的一些机构勾结，导致违法行为得以合法化，让消费者难以得到保障。
三、商品房预售制度确定购房者权益的重要性1、规范市场秩序建立完善的预售制度可以加强对市场的监管，规范市场秩序，降低商品房市场的不稳定性和波动性，进而维护广大购房者的利益。
2、保障买卖双方的合法权益为了保证购房者权益和开发商的资金安全，确保交易透明，购买商品房的买卖双方的合法权益都是相当重要的，从而提升市场信誉，吸引更多客户和降低市场风险和短期波动性。
四、进一步加强商品房预售制度监管的必要性1、加强法律法规首先，有必要加强对现行商品房预售制度的立法，例如对市场的准入和退出、开发建设的实施等方面进行规范，以法律法规的实行保证预售制度的再次重心。
完善商品房预售制度的研究
完善商品房预售制度的研究商品房预售制度是指房地产开发商在开发过程中，未将新建房屋全部建设完毕前，先将计划建设的房屋按照一定的时间段预售给购房人的制度。
商品房预售制度在保障房地产开发商从中获得收益的同时，也为广大购房者提供了更多的购房机会和选择。
然而，在现实实践中，商品房预售制度也暴露出了一些问题。
为了更好地完善商品房预售制度，本文将就其存在的问题以及解决办法进行分析和探讨。
1.存在的问题（1）布局方面：由于工程建设过程的拖延、规划变迁等原因，导致部分已经预售的房屋在未来可能会存在质量问题或未能在规定期限内交付，这给购房者带来了很大的困扰和不安。
（2）价格方面：某些房地产开发商在预售房屋时，会对房屋的价格进行波动调整，从而使购房者难以获得稳定的购房价格。
而且，由于楼盘推出时间的不同，不同时间段购房价格可能会存在较大差异，这对购房者不公平。
（3）购房合同：对购房者来说，购房合同是保障自身权益的重要法律依据。
但是，由于某些房地产开发商在出售商品房时，没有为购房者提供清晰明了的购房合同，使得购房者在出现纠纷时难以维权。
2.解决办法（1）规范开发商预售行为。
加强房地产开发商的监管，严格审批预售许可证的范围和期限，规范开发商的预售行为。
同时，要求房地产开发商在预售过程中要及时向购房者公布相关信息，尽可能减少隐瞒或误导。
（2）完善购房投诉渠道。
购房投诉渠道对于购房者的维权至关重要。
应及时建立完善的购房投诉渠道，并制定相应的解决方案，以保障购房者的合法权益。
（3）加大合同审查力度。
为保障购房者的合法权益，应加大房地产开发商合同的审查力度，确保购房合同的合法性、合理性和公平性。
同时，要求房地产开发商给购房者提供清晰明了的购房合同，保障购房者合法权益。
3.总结商品房预售制度为广大购房者提供了更多的购房机会和选择，但在实践中也存在一定问题。
为了更好地完善此制度，应加强对开发商的监管和规范，同时在规范预售行为、完善投诉渠道和加大合同审查力度等方面进行探索和创新，以推动商品房预售制度的规范化和完善化。
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》范文
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》篇一一、引言随着城市化进程的加速，商品房预售成为我国房地产市场的主要交易方式之一。
然而，在商品房预售过程中，行政监管问题逐渐凸显，给市场秩序和消费者权益带来了一定的风险。
本文将就我国商品房预售过程中的行政监管问题进行浅析，旨在为完善相关监管制度提供参考。
二、商品房预售过程中的行政监管现状1. 监管制度不健全当前，我国商品房预售过程中的行政监管制度尚不完善，存在诸多漏洞。
一方面，相关法律法规不够健全，导致监管部门在执行过程中缺乏明确的法律依据；另一方面，监管部门之间的职责划分不够清晰，存在重叠和盲区，导致监管效率低下。
2. 预售资金监管不严商品房预售过程中，开发商往往会收取一定比例的预售资金。
然而，目前对预售资金的监管不够严格，存在资金被挪用、占用等风险。
这不仅影响了项目的正常进行，还损害了消费者的权益。
3. 信息披露不充分在商品房预售过程中，开发商应当向消费者充分披露房屋信息、价格、开发商资质等相关信息。
然而，在实际操作中，部分开发商存在信息披露不充分、不真实的情况，导致消费者在购房过程中无法全面了解房屋情况，从而产生纠纷。
三、行政监管问题的成因分析1. 法律法规滞后随着房地产市场的快速发展，相关法律法规未能及时更新，导致监管制度滞后于市场发展。
这使得监管部门在执行过程中缺乏明确的法律依据，难以有效应对市场中出现的新问题。
2. 监管部门执行力不足部分监管部门在执行过程中存在执行力不足的问题，表现为对违规行为的查处不力、对违法行为的惩罚不够严厉等。
这导致部分开发商存在侥幸心理，敢于触犯法律法规，从而加剧了市场秩序的混乱。
3. 市场竞争压力影响在激烈的市场竞争环境下，部分开发商为了追求利润最大化，可能会采取一些违规手段，如虚假宣传、偷工减料等。
这给行政监管带来了挑战，也加剧了市场秩序的混乱。
四、完善商品房预售过程中行政监管的对策建议1. 完善法律法规体系应加快相关法律法规的制定和修订工作，确保监管制度与市场发展相适应。
《2024年浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》范文
《浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题》篇一一、引言随着城市化进程的加速，商品房预售成为我国房地产市场的主要交易方式之一。
然而，在商品房预售过程中，行政监管问题逐渐凸显，引发了社会各界的广泛关注。
本文旨在浅析我国商品房预售过程中的行政监管问题，分析其现状、原因及影响，并提出相应的解决对策。
二、我国商品房预售过程中的行政监管现状目前，我国商品房预售过程中的行政监管主要涉及住建、房管、市场监管等部门。
虽然相关法规政策不断完善，但在实际操作中仍存在一些问题。
具体表现在以下几个方面：1. 监管力度不够：部分地区对商品房预售过程的监管力度不够，导致市场秩序混乱，开发商违规行为频发。
2. 监管标准不统一：不同地区、不同部门对商品房预售的监管标准存在差异，导致市场出现不公平竞争。
3. 信息披露不透明：开发商在预售过程中对房屋信息、价格等关键信息披露不充分，导致消费者权益受损。
三、商品房预售过程中行政监管问题的原因分析1. 法律法规不完善：虽然我国已出台了一系列与商品房预售相关的法律法规，但仍有部分内容存在漏洞和不足，导致监管难度加大。
2. 监管部门职能重叠：住建、房管、市场监管等部门在商品房预售过程中存在职能重叠现象，导致资源浪费和效率低下。
3. 开发商违规成本低：部分开发商为追求利润最大化，采取违规行为，而违规成本相对较低，使得其敢于冒险。
四、商品房预售过程中行政监管问题的影响1. 损害消费者权益：由于信息披露不透明和监管不力，消费者在购买预售商品房时往往面临诸多风险，如房屋质量、价格等问题。
2. 扰乱市场秩序：开发商的违规行为破坏了市场秩序，导致市场竞争不公平，影响房地产市场的健康发展。
3. 降低政府公信力：行政监管不力使得政府在房地产市场中的公信力下降，影响政府形象和政策执行效果。
五、解决我国商品房预售过程中行政监管问题的对策建议1. 完善法律法规：加强对商品房预售过程的法律法规建设，填补漏洞和不足，提高监管力度和效果。
商品房预售资金监管存在的问题和建议
操作人员之间的操作权限，让其具有更强烈的职业操守道德意识和职业素养；必要时，可以实行对重点岗位的定期轮岗制，减少个体舞弊情况的发生，定期实行有效的轮岗制度，避免群体舞弊行为的发生。
在此过程中，企业也要拥有一支专业优质的数字化转型工作建设团队，增强对内部控制数字化转型过程中的人才培养，本着以人为本的理念，对现有员工的职业素养、专业技能等进行强化和培训，提升其从业能力。
（作者单位：威海纺织集团有限责任公司）商品房预售资金监管存在的问题和建议V V 宋金颖商品房预售资金是指房地产开发企业将未完工的商品房出售给购房者，购房者按照商品房预售合同约定付给开发商的预购房款，现行商品房预售制度下的商品房预售资金缩短了房地产开发企业资金回笼周期和住房交付周期，对推进人居环境改善和城镇化建设发挥了积极作用。
但由于部分城市过于宽松的商品房预售资金监管或者资金监管缺位，致使一些房地产开发企业项目的预售商品房逾期难交付，从近期房地产行业风险案例看，预售资金监管的有效性亟待提高。
一、存在的主要问题一是商品房预售监管资金未按规定进入监管账户。
住建部门多次发文要求房地产开发企业将预售资金直接收存至监管账户，监管账户以外的任何账户不得直接收存预售资金。
购房者申请购房贷款的，发放贷款单位（银行、住房公积金管理中心）应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至对应的监管账户。
实际执行中，有的房地产开发企业为躲避监管，要求购房者将首付款、定金或购房款直接打到企业其他的账户，脱离监管的资金用于其他项目建设，甚至挪作他用。
二是将预售监管资金挪作他用。
个别房地产开发企业与建筑商、供应商通过开具虚假发票、虚报工程进度等方式，提前支取预售监管资金用于偿还贷款、支付土地款、发放员工工资；有的房地产开发企业将预售资金用于新的项目开发土地出让金或其他前期费用支出，并通过撬动金融杠杆实现规模扩张，最终因扩张速度过快、市场疲软销售不理想资金链断裂，导致楼盘停工，特别是出现烂尾项目，甚至出现开发商“跑路”现象。
对完善商品房预售制度的思考
对完善商品房预售制度的思考俗话说“金杯银杯不如百姓的口碑”。
通过这几年来广大人民群众对建设领域的监督和投诉，可以看出，当前人民群众反映最多的是商品房预售中存在的质量、违规销售等问题，有关商品房的纠纷呈不断上升趋势。
一、现行商品房预售制度的主要缺陷及其原因分析1．主要缺陷（ 1）有关法规不够完善。
目前我国有关商品房预售方面的法律法规主要有《城市商品房预售管理办法》《城市商品房预售管理办法实施细则》和《城市商品房预售面积测算及公用建筑面积分摊规则》等，对这些法规的表述较笼统，内容也不够具体。
而且我国有关商品房预售方面的法规都是在1993年颁布的，已相对滞后，无论是从法规自身还是从立法层次上看，都有很大的局限性。
（ 2）政府监管不到位。
由于我国各地情况差异比较大，有的是商品房预售制度刚刚起步时期，有的地方政府为追求土地资源利益最大化，对预售商品房审批、监管不严格；另外，还存在权力寻租现象，致使一些开发商钻了政策空子，影响了我国预售制度的进一步完善。
（ 3）预售制度执行不严。
商品房预售制度作为一种市场调节手段，在发挥优化资源配置、提高房地产市场运行效率、降低交易费用等方面具有显著优势。
但同时也必须看到，由于法规不够健全，商品房预售制度的某些环节或程序也存在一定缺陷。
个别开发商利用有关法规中的漏洞钻空子，先拿地，再造楼，拿预售证，先收钱，再建房，赚取暴利，扰乱了正常的预售市场秩序。
随着我国市场经济体制改革的逐步深入，计划经济体制下形成的“小生产—大流通”模式将被打破，原先按行政划拨方式建设的小区配套公共设施（如幼儿园、托儿所、学校、医院等）将会加速消失。
同时，由于原先的商品房预售许可范围与目前大多数新建住宅开发项目的具体实际并不相适应，因此，应根据房地产市场实际情况进一步扩大商品房预售许可的范围，减少非住宅类建筑项目预售许可审批，促进房地产市场持续、快速、健康发展。
为了解决好存在的上述问题，本人就现行商品房预售制度中存在的问题提出了相应的解决措施： 1．要明确开发商和购房者的责任。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商品房预售制度存在的问题与对策
内容摘要
近年来，随着我国房地产行业的兴起和快速发展，出现了一种新的房屋销售制度——商品房屋预售制度。
它是指开发商在房屋尚未建成时，就把楼宇分成各个单位（以图纸标明）来预售给客户，此时先预收首期付款，建筑期中再收一部分，待楼宇竣工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。
相对于一般的现房买卖，也称之为期房买卖。
由于商品房销售在我国属于一种新鲜事物，立法中存在空挡，实践中存在许多模糊认识，理论界也对一些问题争论不休，因此商品房销售市场较为混乱，纠纷层出不穷，本文就商品房预售合同性质、预售商品房抵押、转卖和预售过程中常见的纠纷及其处理进行简单探讨。
作为一种新兴制度，因立法规定的不足和实践经验的欠缺，在房屋预售中有一些基本问题认识不清。
笔者试图依据现行法律、法规，结合基本法理，参考境外先进经验，对预售商品房设立抵押的三种情况进行了分析，提出开发商设立抵押应建立登记备案制度和设立严格的条件限制；同时笔者认为应对预购人进行权利保护，并简述商品房预售中常见的纠纷，针对不同情况提出了不同的处理意见。
关键词：商品房屋预售制度预售合同性质销售过程中常见纠纷处理意见
目录
一、预售合同的法律性质 (1)
（一）预售合同是买卖合同 (1)
（二）预售合同不是分期付款买卖合同 (2)
二、预售商品房的抵押问题 (2)
（一）房地产开发企业对预售商品房设立的抵押 (2)
（二）购买方对预售商品房设立的抵押 (3)
（三）双方重复抵押 (4)
三、对预购人权利保护的问题 (4)
（一）行政管理方面 (4)
（二）合同法保护措施 (5)
（三）物权法保护措施 (6)
四、预售商品房的纠纷问题 (6)
（一）标的瑕疵纠纷及其处理 (6)
（二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理 (7)
参考文献 (8)
商品房预售制度存在的问题与对策
近年来，随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度--商品房预售应运而生。
商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，视合同约定而为)并在房屋竣工验收合格后依法取．得房屋所有权的一种房销售形式。
可见，相对于一般的现房交易，该种销售方式有利于房地产开发吸收资金，对于解决房屋在开发建设中资金不足的问题起重要作用。
但是，商品房的预售在我国还刚刚起步，现行立法尚不够完善，实践经验也还欠缺，对房屋预售中的一些基本问题还模糊不清。
因此，有必要加强对商品房预售制度的法律研究，澄清一些理论与实践问题，使之能在房屋交易市场上发挥最大的经济功能。
一、预售合同的法律性质
我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。
预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。
站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，减少因权义不明所生的争执或纠纷。
另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。
（一）预售合同是买卖合同
1、商品房预售合同符合买卖合同性质。
《台湾民法典》第98条规定:"解释意思表示应探求当事人之真意，不得拘泥于所用之辞句。
"因此应该从当事人真实意志的角度去探求预售合同的法律性质。
房屋预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物，有一个"成长"过程。
但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。
预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务，这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。
预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。
预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容也多与买卖合同相同，具有明显的买卖合同性质。
2、商品房预售合同是非即时交付合同。
商品房预售与成品房的买卖相比又具有自身的特殊性。
主要表现在交易标的物的非现实性、合同履行的非即时性。
即合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件，合同不能即时完全履行，仍需要一定时间，是一种远期交付合同。
但这种远期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到来时合同才生效，而预售合同成立时即已生效，只是履行期限的延后。
3、房屋预售合同不是承揽合同。
在学理上，有人采"承揽契约说", 将预售行为视为是房屋的加工承揽。
承揽合同是承揽人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，由定做人给付报酬的合同。
合同的标的是承揽人依定做人的要求最终完成并交付的工作成果，承揽合同签订时该标的尚不存在，在这一点上与预售合同具有相似性。
但预售合同与承揽合同的区别还是显而易见的。
（1）、合同订立的目的不同。
预售合同旨在实现房屋产权的转让，由购买方取得房屋所有权，预售方获得房屋价款．而在承揽合同中，工作成果完成后所有权是直接归属于定做人的，承揽人只是依约取得报酬而并非是工作成果的价款。
（2）、确定合同标的具体状况的主体不同。
在实践中，预售合同多为标准合同，通常由预
售方单方面拟定，对于预售房屋的面积、地段、楼层朝向、房屋的结构、装修状况、设备等基本情况都是由预售方依据房屋开发的总体规划确定的。
购买方只是在预购方己确定的范围内选择欲购房屋，对房屋不能提出特殊要求。
在承揽合同中，定做人对标的物在种类、规格、质量等方面往往有特殊要求，承揽人必须严格按照定做人的要求进行加工制作。
（3）、违约后的救济措施不同。
在预售合同中，房屋竣工交付时，如果购买方未按合同约定付清价款，因为此时房屋的所有权仍属于预售方，预售方完全可以拒绝转移房屋的所有权。
在承揽合同中，如果定做人不依约支付报酬，虽然承揽人占有完成的工作成果，但该工作成果的所有权人是定做人，承揽人只能对完成的工作成果行使留置权。
(二)、预售合同不是分期付款买卖合同
商品房预售的融资功能较为突出，实践中的常规做法是，由预购方根据施工进度分期交付房款，这种做法类似于分期付款买卖。
分期付款买卖的特点在于标的物交付给买受方后，价金尚有二期以上仍待支付。
在价款的支付方式和付款完毕以前标的物所有权的归属上，预售房屋交易与分期付款买卖是相同的。
但商品房预售行为在性质上绝不是分期付款买卖。
1、分期付款买卖的标的物在合同生效时就要交付给买受人，由买受人占有、使用、收益。
而在商品房预售中，标的物是在建房屋，合同成立生效时，该标的物品还不存在，根本谈不上再转移给购买方占有。
2、分期付款买卖的标的物在转移占有后，必然还有二期以上的价款未支付。
而商品房预售并非必须采取分期支付价款的履行方式，预售方和购买方完全可以在合同中约定由购买方一次性交付存款。
而且实践中，在交付房屋前，预售方通常是要求购买方以贷款缴清价金或以现金付清剩余房款。
3、分期付款买卖使买受人在经济能力较差，无力一次性付清标的物价款的情况下仍可提前享受生活上所需的新商品，是卖方对买方的融资。
而在商品房预售中，购买方先要支付房屋价款或至少支付部分房价，预售方将收到的这些资金投入到房屋建设中去，有利于解决建房过程中的资金周转问题，这实为买方向卖方的融资。
二、预售商品房的抵押问题
根据1997年我国建设部发布的《城市房地产抵押管理办法》的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。
但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。
(一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押
商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。
但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。
而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。
如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然是极为不利的。
因此对已经预售的商品房在立法上应禁止再抵押。
虽然2003年6月1日的司法解释规定，预售方必须将抵押情况如实地告知购买方，对于预售方隐瞒不告的，购买方有权要求返还已付房款及其利息、赔偿损失并可请求预售人承担赔偿损失。
但笔者认为产权有无暇疵是购买者最关心的事，应从立法上禁止开发商以预售房屋设立抵押，一方面是对开发商实力的考验，另一方面，也是保证购房者利益的需要。
对于特殊情况，须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。
并且，对于设立已抵押的合同，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下，开发商才能得到该笔房款。