养老地产发展现状及趋势分析

养老地产发展现状及趋势分析党的“十八大”报告提出，“要积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业。

”新时期，中国老龄事业发展“十二五”规划以及社会养老服务体系建设规划两大老年事业规划相继出台。

各地政府也纷纷出台相应的养老事业发展规划，养老机构数量不断增加，养老机构的建设补贴和运行补贴政策陆续出台，社会资金进入老年住区建设的意愿逐步增强，我国老年住区发展将迎来新的机遇。

一、养老产业是未来经济新的增长点国家实力增强和居民收入提高为发展养老产业奠定了物质基础。

近年来，国家不断建立和健全社会养老保障制度，农村新农保基本实现全覆盖，城镇居民基本养老保险不断完善，这些都有利于不断提高老年人收入，也有利于促进养老服务需求的增长和整个养老服务市场的发展。

人口老龄化和家庭结构变迁成为助推养老产业发展的基本动力。

人口老龄化快速推进对加快发展社会养老服务提出了新的客观要求。

近十来年是我国老龄人口快速增长的时期，1999年，全国60岁以上的老人达到1.29亿，占全国人口比例10% 以上；2010 年，全国60岁以上老年人口已经飞速增长到1.85亿，占到总人口的13.7%。

根据国家老龄委预测，到2015 年底，也就是“十二五”规划末期，我国的老龄人口将达到2.21 亿，占到总人口的16%，2020 年将达到总人口的18%。

值得注意的是，我国的快速老龄化进程是和家庭的小型化、高龄化同步的，并伴随着高空巢比例、高失能比例。

规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育政策形成独特的421 家庭结构（即一对夫妻赡养4个老人和1 个小孩），使中国社会面临越来越严重的养老压力。

政府高度重视和社会积极参与为发展养老产业提供了重要保障。

1999 年成立了全国老龄工作委员会，作为全国老龄工作的最高议事协调机构。

2011年以来，为应对快速老龄化的社会现状，国家先后出台了两个规划：《中国老龄事业发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，提出到2015年的建设目标是“千名老年人拥有养老床位数达到30 X。

居家养老和社区养老服务网络基本健全。

”二、养老地产是养老产业发展的撬动点养老产业具有较长的产业链条，涉及金融、地产、保险、服务等多种行业，实体经济方面主要涉及老年住区的营造。

无论是居家养老、社区养老、机构养老或者近年来新出现的旅游度假式养老模式、循环养老模式等，最终的归宿离不开老年住区的开发。

基于立足基本国情、兼顾传统文化、接续既有政策的考虑，国家在养老政策方面提出“9073”计划，即90% 的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老；让7% 的老年人通过社区照顾实现居家养老；让3% 的老年人入住养老服务机构集中养老。

无疑，回归社区是养老产业发展的一个主流趋势。

与此同时，中国房地产市场10 余年的发展，逐步走向成熟。

目前，我国房地产行业面临着一次转型升级，在各地楼市政策紧缩的政策背景下，养老地产将是一个前景广阔、潜力无限的平台。

房地产企业要满足社会对养老产品的需求，其传统的开发、运营、盈利模式都面临着全新的挑战，但伴随着我国养老市场供需矛盾日益突出，以及国家在养老市场相关政策与鼓励措施的出台，必将推动商业地产这一实体经济的支柱产业融入养老产业的市场。

所以，养老地产成为撬动养老产业发展基点的重要选择。

三、养老地产的科学定义养老地产≠以房养老。

养老地产与以房养老不是一个概念。

对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。

如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。

目前我国的养老模式基本上都是公益性质，但随着人口老龄化问题的日益突出，我们研究的养老地产更应该是一个系统的产业链，它有地产属性，包括住宅、普通商业地产、医疗保健等。

养老地产的开发除了居住功能之外，囊括卫生医疗、服务业、咨询业、旅游产业、房地产业、金融业、保险业、老年设施、家政服务等产业链，是多种产业独立运作又无缝整合的全新产业，它的养老配套和服务是关键，它的房屋产权性质可以销售，也可以租赁，不一定要拥有产权。

而以房养老则是把法律规定的房屋土地所有权改革落到实处，让房产人拥有永久性使用权，然后以房产作为其经济支柱保证其老年时的居住，它并不具备后期系统的服务功能。

四、养老地产前景及现状“中国社会老龄化问题将会日益突出，尤其是5 年以后这个问题将会更加明显，原因很简单，20 世纪80 年代出生的独生子女，他们的父母在5 年后年龄会达到65 岁。

这意味着养老地产市场具有比较大的发展空间。

”同策房产咨询研究中心总监X宏伟说。

X宏伟认为，尽管当前90% 以上的人以居家养老、社区养老为主，并不会进入养老地产项目之中。

但是，目前仍有众多品牌房企提前布局养老地产市场，因为他们面临的服务对象是这不到10% 人群当中的中高端老年收入者，这些人群的养老需求足以支撑这些开发商在养老地产市场上拿地抢地盘。

在业内人士看来，目前中国在养老地产方面先行尝试的“北有太阳城，南有亲和源”，指的便是太阳城与XX亲和源老年公寓。

太阳城地处昌平区小汤山镇，小区里散步的老人告诉记者，这里住的老年人差不多超过九成，只有周末才会出现前来探望父母的年轻人身影。

小区内，绿树成荫，无障碍设施、食堂、酒店、超市、邮局、娱乐中心一应俱全，外出有班车。

楼栋内，电梯直达每家每户，并且电梯可以直接推进医疗床。

24h营业的太阳城医院设立在老年公寓旁，是宣武医院与社区合作建立的正规定点医院，拥有抢救、治疗、健康咨询及安养等四大功能。

亲和源位于XX浦东新区康桥镇，入住该社区的男性必须满60 岁，女性满55 岁，以保证居住者的纯粹性。

目前，亲和源入住老人有600 余户，还可以容纳约300 户。

这里的配套设施与太阳城并无太大差别，也设置了护理医院，方便老人雨天出行的风雨连廊则贯穿整个社区。

为防止老人摔倒或发生其他意外时无人知道，太阳城和亲和源给每个房间都配备了紧急呼叫器。

亲和源的房间里更是设有多个生命监测器，如老人在床上6 个小时没有翻动或在马桶上蹲坐超过半小时就会报警。

另外，亲和源的入住老人都会随身带着一X 多功能芯片卡，集通行证、饭卡、医疗卡于一身，并具有定位功能。

五、养老地产发展过程中存在的问题尽管前景一片大好，目前敢于试水的开发商并不多。

养老地产要想形成规模，尚需时日。

对于养老产业的支持政策，目前仍然仅仅停留在研究阶段。

这对于急速发展的行业来说，政策支持的缺乏从拿地、建设与经营阶段开发建设企业都是一头雾水。

但是，最艰难的还是在经营阶段。

1、开发和经营的问题如何实现养老项目的盈利。

房地产企业在国内的发展高峰期仅仅不足五年，实力房企本身还是凤毛麟角。

开发过程的现金流增速才是国内房企的最大诉求，这就影响了房企对于养老地产的开发选择散手为主，而很难考虑长期持有经营。

考察众多项目时我们发现：很多著名的养老项目，养老公寓并不是项目的主体。

原因是只有养老公寓，对于投资的收回目前来说还没有很好的模式。

而居家养老的概念目前还没有根本改变，高端的机构养老还属于培育阶段，所以持有型养老公寓的发展还不能成为主流。

业内人士认为养老地产持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，贷款利息都不足以偿还，所以养老项目的持有经营是没有利润的。

对于房企开发经营养老地产项目，确实是不可持续的。

那么，开发与经营的截然分开势在必行。

2. 老年住区建设缺乏统一的规划参考发达国家的经验，人口老龄化达到10% 的时候，公共养老机构的规划和建设已经跟上，在15% 的阶段，已经转向社会主导、社区养老、政府监督的养老产业格局。

在我国，虽然在1999 年第五次全国人口普查时，人口老龄化问题就已经达到10% 以上，但是由于人口老龄化认识不足、综合国力有限等因素的影响下，各地政府鲜有老年住区发展的长远规划，尤其是用地指标，规划层面对老年住区发展居家、社区、机构等社会养老体系缺乏统筹安排。

现在，养老地产正逐步成为房地产企业获得盈利的新渠道。

然而，由于目前城市规划XX无养老产业用地这一土地用途，目前多数养老项目的土地都是居住、商业、医疗用地，土地成本高昂，这也使不少地产企业却步不前；同时，由于缺乏产业标准与制度支持，也使地产企业陷入困惑之中。

3. 开发商雾里看花，观望多于实践XX省建筑XX副院长、总建筑师徐卫分析认为正常情况下，养老地产的投入产出比是22 年，即使让开发商参与一级土地开发，然后再开发养老地产，但其投入产出比也只能缩短至6 ～7 年。

而开发商开发普通的商品住宅，其资金回笼只需要2～3年，因此，从这个投资回收期长短来说，开发养老地产，要求开发商除了要有巨大的决心之外，还要有强大的经济实力作为支撑。

二是简而言之，养老地产的核心角色涉及三方，一个是开发商，一个是政府，另外一个就是专业的管理服务团队。

只有在三者合一的情况之下，才能打造出货真价实的养老地产项目。

目前国内的养老地产正是缺少专业的服务公司，没有规X的服务，缺乏成本控制，没有形成固定的模式，就不能有效地抓住客群，带来更大的效应。

在政府和专业服务公司都缺位的情况下，开发商们不敢真真涉足也无可厚非。

4. 老年住区规划设计和管理服务水平低养老地产是近年来房地产市场中的新兴产物，国家暂时没有出台针对养老地产的建筑规X。

《住宅建筑规X》中关于“老年人住宅”的解释为：供以老年人为核心的家庭居住使用的专用住宅。

规X上的缺失，使得养老地产项目在申请立项时只能参考酒店式公寓的标准，产品性质尚不明确。