物业机电设备设施管理

物业机电设备设施管理设备管理是以科学管理为基础，按照现代科学的理论、方法和手段研究和解决设备运行中的规律性问题，确保设备的正常、安全运行。

高层楼宇的大量涌现，使人们对楼宇设备的依赖性越来越强，同时也对楼宇设备的运行提出了更高的要求。

在设备管理中，本物业管理公司注重设备全过程的综合管理，即把设备管理概念融合于设备整个寿命期中，保持楼宇设备的最佳运行状态，充分发挥楼宇设备的效益潜力。

在设备管理概念中，本物业管理公司又进一步注重预防检修，即不仅做到设备的正常使用和精心维护，而且通过制定、实施周密合理的设备定期检修计划，以预防重于补救之观念，提高楼宇设备的运行效率，确保楼宇设备的安全、稳定、无故障运行，提供一个良好舒适的工作环境。

一、系统运行及日常管理楼宇设备运行管理的目的在于通过提高设备的运行效率和运行质量，提供一个高质量的安全、舒适、便捷的工作环境。

设备运行、维护管理的优劣直接关系到各个系统能否达到原有的设计性能与服务年限，关系到楼宇的供电、供水、供热、供冷等供应状况能否正常，关系到能否保障大厦运行安全。

1、运行管理设备运行首先要在技术上考虑安全性和可靠性。

其次设备的运行在技术性能上应始终处于最佳状态，以发挥设备的最佳效用。

（1）编制设备详细的技术资料，并建立设备台账。

（2）建立严格的机房管理制度，巡视检查制度和岗位责任制。

（3）制定科学、严格的操作规程。

（4）制定周密、合理的设备维护保养计划。

（5）对操作人员进行专业培训，明确各自的岗位职责，掌握专业街市和操作技能。

（6）实施维护保养工作。

（7）定期校验设备中的安全附件，保证灵敏可靠。

（8）工程技术人员对设备运行参数和统计结果作分析，及时发现事故的潜在危险，采取有效措施进行清除，确保安全运行。

（9）发生设备故障后对原因进行分析，提出有效的改善措施，确保类似事故不再发生。

2、设备系统的日常运行（1）变配电系统变配电系统是为建筑物提供电源的系统，是楼宇设备正常运行的最基本保障，运行人员将对变配电设备运行状态进行全面监控，对变配电室进行巡视检查，监视、记录电压、电流、功率因数等运行参数，一旦发现问题，给予及时处理。

当发生局部停电等运行故障时，按照预定程序进行倒闸操作，保证安全可靠运行。

（2）建立大厦用水、供水管理制度。

值班人员结合大厦自动控制系统定时监测水池、水箱的水位情况，管道及水泵的运行情况，巡视人员对屋顶、地下层等各处相关设备进行巡回检查，一旦发现缺水、溢水、跑冒滴漏等问题或其征兆，立即通知有关人员前往处理。

并按政府规定，定期清洗两次供水蓄水池，确保二次供水无污染隐患，当发生运行故障时，维修人员及时到场，按应急处理预案及时处理，恢复系统正常运行。

（3）照明系统照明系统的质量好坏直接影响到大楼的整体形象。

照明系统管理的主要内容就是做到既保证照明质量又节约能源。

巡视人员必须巡视检查大楼的公共照明，发现损坏要立即更换。

根据工作人员的作息时间，按预先的设定，通过大厦控制系统对公共照明进行开/关控制。

（4）消防系统消防系统是整个大厦消防安全的保证，所以要求时刻保持正常工作状态，消防监控中心实行24小时值班制度。

消防管理人员定期巡视检查，真正做到“预防为主，消防结合”。

当发生险情时，消防管理人员及时到场，按突发火灾的应及方案及时处理，确保生命财产安全。

（5）电梯系统电梯系统是大厦必不可少的运输工具，管理人员将规定检查其运行情况以及平层是否准确、显示灯是否正确完整，按钮功能是否有效。

按客流情况分不同时段调整运行方式，以使电梯运行在安全、节能、方便的最佳方式。

另外可利用电梯智能运行管理装置解决非办公时间的安全保卫和通行方便的矛盾，在办公时间段内，电梯全开放运行，可自由乘坐。

在非办公时间，相关人员可凭人手一张的智能卡乘电梯到达按授权可到的楼层，无卡人员则操作不了电梯。

每张卡的授权区域及使用功能都可由电脑设置，一旦丢失可立即挂失注销（此功能暂时末装设）。

当发生电梯困人等事故时，按电梯困人救援程序及时处理。

二、系统的应及处理方案1、设备故障处理规程（1）故障分类设备在运行中，凡由于人为或非人为因素造成不能提供正常服务的情况均属故障，凡故障发生时，均应视情况分重大故障和一般故障两级处理。

重大故障包括：人身伤亡事故；设备故障导致经济损失达人民币万元以上，因故障引起重大停水、停电、停空调、停气、发生火灾等。

除上述事故外，其它为一般故障。

（2）故障处理通则发生故障时，值班人员应立即处理，一般故障应先汇报后处理，事后做好记录。

重大事故应一面处理，一面汇报，无法处理应尽快报告工程部主管。

根据表计的指数和设备的外部征象，判断故障的全面情况，尽快限制故障的发展，迅速地排除危及人员及安全的因素。

最迅速地恢复设备设施至正常运行状态。

处理故障必须迅速、正确、果断、镇静。

不得违反安全规程管理处主任是处理故障的全面领导人，负责调动、安排有关人员采取相关措施。

对于需要立即抢修的设备，值班员应判断故障部位和性质后在工程技术人员到达之前，把工作现场安全措施做好。

（3）重大事故处理职责凡发生重大故障，由值班人员立刻通知工程部主管并按相关应急处理程序采取措施。

工程部主管接到报告后应立即到现场指挥故障处理，并上报管理处主任。

管理处主任尽快赶赴现场，负责全面指挥。

（1）般故障处理职责对于一般故障，管理处主任可授权工程部主管处理，工程部应及时报告并做好有关故障发生和处理记录。

2、供电电源停电故障处理规程电源故障分以下几种情况处理：（1）在接到供电部门发出的停电通知后，管理处应立即通知大厦内各有关业主单位。

（2）正常情况下的倒闸操作，管理处提前一天发出停电通知。

（3）如因大厦内故障引起供电回路停电，应尽快排出故障后恢复送电。

（4）如设备或线路的电气联络部分发热、发红，不能继续运行时，应设法将负荷倒换到其他设备线路供电或降低负荷，并继续观察，采取相应措施。

（5）低压配电柜母线及其引出线障时，应将故障段母线隔离，然后设法对未受影响的部分恢复送电。

（6）如供电局对大厦突然全部停电，则应立刻给楼内各有关单位发出通知，告知原因，设备值班员应坚守岗位，待恢复供电后，马上启动设备，确保大厦的正常工作。

3、停水及故障处理规程（1）在接到自来水公司发出的停水通知后，管理处应立即转告楼内各有关单位，并积极采取贮水保障措施，减少停水影响。

（2）若安排水池清洗，管理处应提前三天以书面形式发出通知，通知内容包括清洗时间、停水时间、影响范围等。

（3）停水设备故障一般处理程序①给水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后及时对故障泵进行维修。

②排污泵出现故障时，应迅速抢修，若一时不能恢复，应备临时排污泵。

③若供水管网出现故障、发生泄漏等影响正常供水，值班人员应立即关闭泄漏部位前端阀门，及时通知维修人员抢修。

④排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。

4、发生火火警处理规程（1）大楼发生火警时，要做到忙而不乱，及时报警，并做到灭火及疏散人员、抢救物资等工作。

（2）火灾报警程序①发现火警时，立即用消防电话或普通电话向中央监控室报警，也可启动手动报警器，使楼层警铃、火灾报警器的信号传到中央监控室。

②用电话报警时，必须讲清下列事项：火灾发生的具体地点、火势大小、燃烧物资、报警人的姓名和身份。

（3）接到报警后的处理方法①中央监控室接到报警信号后，利用对讲机通知巡逻保安立刻前往火警现场，如属火警误报，应通知中央监控室复位；如证实火警，应立即通知中央监控室启动报警设施并通知相关人员到场施救，并利用现有设施灭火。

如火警严重，在组织前期扑救的同时向119报警。

②中央监控室利用消防广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散；使电梯降到首层；切除火灾区域电源，准备启动应急电源；启动相关防、排烟风机、消防泵。

③管理处主任到现场指挥灭火，管理处其它人员要立即到现场参与灭火，设备值班人员则坚守岗位，随时听从指挥。

5、其它设备故障处理规程（1）当设备发生故障时，应立即检修，并尽可能把影响减到最低。

（1）由于停电导致设备不能正常驻运行使用时，有应急电源的应立即供应，确保重要设施设备正常运行。

三、系统的维护保养设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好工作状态，而且要保证各项参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。

1、维护保养工作方维护保养工作方式分日常维护保养和定期限维护保养两个层次：日常维护保养属于操作人员的职责范围，使用的设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。

其工作内容是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。

定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。

其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性检修，由维修人员在工程技术人员指导下实施。

2.日常维护保养、定期维护保养的质量控制日常和定期维护保养均按相关工作规程实施。

保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。

各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。

同时工程部部长与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发生不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。

对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。

3.主要系统定检工作要点（1）变配电系统：对相零地线端子检查是否接触良好，牢固可靠。

线路电压、电流、功率的检测仪表工作是否正常，读数是否在正常范围内，其接线是否牢固，显示是否清晰。

变压器运行声音是否正常。

（2）给排水系统：检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。

管道是否有渗漏，阀门动作是否灵活、可靠，有无漏水。

水泵运行声音是否正常。

（3）空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个电磁阀门进行开、合测试。

空调主机运行是否正常，各项参数是否在正常范围内，冷冻泵、冷却塔运行声音是否正常，水管是否渗漏。

定期对风机盘管、空调风柜进行清洗。

年度换季时进行大清洗并对主机进行大的保养。

（4）防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。

在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些防雷避雷器件损坏或某些连接点松脱和熠开。

若有问题，立即处理。

（5）电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。

4、设备维护保养检修计划和标准（1）供电设施年度检查保养计划（2）水暖设施年度检修保养计划（3）备维护保养及实施方案将根据所安装设备的设计、安装及动作等实际情况，需待某物业管理公司正式接管后根据相应设备逐一制定。

四、节能管理在楼宇设备的运行成本中，能源开去是最重要的一部分。