如何做好物业设备设施管理

如何做好物业设备设施管理

内容摘要：设备设施运行管理是物业管理过程中的重要一环，是保证人们正常生活和工作的基础。设备设施管理也是一门发展中的应用学科，它包括系统理论和丰富的实践经验两个有机的组成部分。为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的，必须学习和掌握设备管理的基本原理，树立现代化科学管理的思想，结合物业设备的特征和具体实践，完善科学的管理组织机构和管理制度，提高管理人员的素质水平，推广先进的设备管理方法和管理技术手段，以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。

关键词：运行管理管理体系维修保养计划管理

在跨进新世纪和我国加入世界贸易组织后，为物业管理提供了新的发展机遇，同时也面临着挑战，随着社会的不断发展与进步和人们的生活水平逐步提高，简单的粗线条的服务已满足不了人们的要求。优势的、细化的综合性服务是人们追求的目标。我们学会服务，做精服务文章，用优质的服务产生更大的价值，是迎接入世挑战融入经济全球化的有效方式，是物业管理部门参于市场竞争的主要手段和重要基础，是推动物业管理发展的有效途径，也是落实“三个代表”的实际行动，这是历史发展的趋势。

一、设备设施管理在物业管理中重要性

现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，而且在很大程度上还取决于配备设备设施的品质性能、系统结构和运行状况。在物业区域内，设施设备的维护与管理是物业管理活动中重要的一环。人们对物业的工程维修工作常常有这么一个误区，认为工程维修只要出现问题就去维修。这是片面的，物业工程维修人员的工作不仅是发现问题及时处理解决。实际工作中更需要工程人员有综合管理能力，既要会日常维修，更要精通工程设施设备的管理，同时具有良好的客户服务意识、服务理念，有认真负责的工作态度以及强烈的责任感和沟通表达能力。我们不仅仅要在出现问题时维修，更重要的是对设施设备进行有效维护与管理，制定合理的工程维修养护计划，并遵照计划去实施开展工作。作为一名物业工程人员不是等出现了问题再去做亡羊补牢的事，还要有防患于未然的工作意识。凡事预则立，无预则废。主动的做好设备设施维保工作，既能节省设备维修成本，增加其使用寿命，使设施设备处于一种良好的运行状态。随着经济体制改革的深化和竞争机制的引入，物业对现代化设备设施的需求和依赖程度越来越高，设备设施的作用也越来越突出。事实上，设备设施管理几乎涉及到物业管理企业经营过程的各个环节，归纳其功效与意义主要有以下几个方面：

（一）关系到声誉和生存

作为企业管理的重要组成部分，设备设施管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。物业设备设施一直处于良好状态，人们能安心方便地生活和工作，企业被认可，社会地位逐渐提高，竞争力得以加强，企业发展前景广阔。反之，如果一些设备设施经常处于性能不良或停机待修状态，直接影响整个物业的功能发挥，降低物业的使用价值和社会声誉。甚至无法再取得人们的承认，丢掉市场，丧失生存的根本条件。

（二）关系到服务的成本和企业资金的合理利用

设备设施管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还有设备设施的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等。加强维护保养，能有效地延长设备设施的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗费用、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常机物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备设施一直处于最佳、最经济的运行状态。随着现代化设备设施的不断发展和普遍使用，设备设施所占资金在固定资产中的比例越来越高，显然，要提高企业的经济效益，就要设法提高资金的合理利用程度，而设备设施管理的科学化无疑是关键。具体说，就是取决于设备设施经济管理的一系列环节是否达到最佳水平。

（三）关系到技术安全和环境保护

若设备设施的可靠性低，管理不善，在运行中发生意外，不仅破坏了企业的生产经营秩序，同时也使国家和企业遭受重大的经济损失，也给家庭带来不幸。若设备设施陈旧落后，排放有害物质或噪声超标，就会污染环境、危害人类和生物的生存，成为社会公害。因此，保证安全生产，消除环境污染，有效地预防设备设施和人身事故及社会公害，是现代设备设施管理的重要课题。物业管理企业的迅猛发展，物业建设中的科技含量在迅速上升，网络化、智能化管理服务已经成为当前物业管理企业竞争致胜的关键筹码。为保证在激烈的竞争中具有较强的应变能力，就必须依靠技术进步，而先进的设备设施管理是企业技术进步的根本保证。

二、物业设备设施管理的现状

物业设备设施是是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分。人们对物业设备的功能需求不断提高，也对物业设备的管理提出更高的要求。多数物业的物业设备设施管理除了具有系统化、多样化和综合性等特点外，一般还具有以下特点：（一）维修管理综合技术性强

随着技术全面进步，越来越多的高科技设备设施被应用到物业建筑中，门类繁多，涉及专业面广。物业设施设备包括给排水系统、消防系统、通风空调系统、电气系统、交通（电梯）系统、保安监控系统、自动化控制系统、停车场管理系统等多项功能，在这些设备的管理和维护过程中，牵涉到十几个技术工种，其中各个工种之间构成一个复杂的系统，对维修管理人员技术水平要求越来越高。因此物业管理部门必须引进和培养大批综合技术性强的人才，并且对各部门人员组织得当，确保各项设备设施顺利运转。

（二）维修成本高

当前新兴的建筑更多地将以大型建筑，高层建筑，综合建筑和智能建筑为主，建筑设备工程技术更是趋向于集建筑设备自动化、智能化、一体化的方向发展。目前建筑设备工程在建筑工程基本建设投资中的比重增长很快，一般工程占工程总投资比例20%-30%，对于一些高档建筑、智能建筑中的设备工程占工程总投资比例甚至达到了40%-50%。如此高成本的设备投资，会使设备维修更新成本增加。另外，使用效能更高、更舒适方便的新型设备的一次性投资较大，维修更新这种设备的成本就更高。

（三）突发事故损失大

通常物业设备的故障发生有很强的突发性，而传统的设备管理模式又常以事后维修为主。而随着人们生活水平的提高，人们的日常生活和工作对物业设备的

依赖也在增加，尤其是智能化、网络化较高的建筑或小区，一旦发生突发性故障，将会给业主的工作和生活带来巨大的影响。

三、加强设备设施管理，确保安全运行

管理好物业设备设施是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。掌握物业设备设施的运行管理，首先应熟悉小区(大楼)的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵、电梯、消防设备、消防监控设备及消防设施、安全防范系统、交通设施、整个小区的监控设备、中水设备、排水系统等设备设施性能要做到了如指掌。对新接管的物业，要加强设备接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备设施存在的隐患，日常管理要根据物业设备设施运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设备设施负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备设施的使用价值。

（一）电梯系统；它的安全有效运行尤为重要，在对电梯的管理中需采取维修保养外包形式，由有资质的专业维保公司确保电梯正常运行和日常维保任务。物业的电气工程师、技术人员对其工作进行监督检查，做好相应的协助配合工作。

（二）消防安全系统；消防设备设施、器材完好率必须保证100%，消防责任重于泰山。定期巡视，定期检测。

（三）给排水系统；对供水、排水设备设施要每天巡视记录齐全。委托专业公司维护保养。

四、建立管理体系，提高设备设施管理水平

俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备设施管理就必须建立和完善设备设施管理体系，对设备设施进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下：

（一）建立设备设施管理质量体系。设备设施管理是一项长期性，综合性的工作，对设备设施管理要引入ISO9001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备设施日、周、月巡查制度；设备设施维修制度等，对设备设施进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。

（二）建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备设施管理考核，督查机制．制定设备设施管理考核标准，如设备设施上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期做好重点设备设施的日巡并做好记录，不定期对各小区(大楼)的设备设施进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。

（三）建立设备设施档案。物业的设备设施结构复杂，管线纵横，对设备设施原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备设施系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。一些重大设备设施发生故障时需原生产厂家维修时，通过设备设施台账及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备设施能及时维修赢得宝贵时间。故对设备设施建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备设施管理适应现代化管理需求，同时为设备设施的及时维修，确保设备设施的完好与使用安全提供科学依据。

（四）建立先进的设备管理体制

1、按物业管理企业的规模、考虑用设备的数量、复杂程度和设备集中程度、管理人员的业务水平、检修人员的技术力量和组织形式，结合企业的特性、功能及工作特点（运行班次、有无假日）等各种因素、实事求是地设置设备管理体制。管理体制力求理顺关系，提高工作效率，体现先进性。

2、设备管理负责人必须熟悉国家的有关政策、法规、条例；必须熟悉设备的技术理论知识，必须具有一定的业务能力。

3、加强设备管理体系的人员培训教育工作、提高员工的职业道德及业务水平，对管理人员实行岗位责任培训，对操作人员实行使用维护培训，对检修人员实行技能培训，并把各项培训工作列入设备管理工作计划中。

4、建立完善的设备管理规章制度规范的物业管理企业设备管理规章制度应主要有以下几种：

（1）设备管理岗位责任制度。

（2）设备基础资料管理制度。

（3）设备运行和维护保养制度。

（4）设备检修制度。

（5）固定资产管理制度。

（6）培训教育制度。

（7）特殊设备管理及应急制度。

（8）各类机房、变配电房的出入。

5、对特种设备设施及重点设备的管理（如电梯、变频泵等），要严格按照国家标准，地方标准进行维护保养，要和有资质的专业公司来签订维护保养和维修合同；由专人负责巡视并认真做好巡视记录

五、加强基础管理，作好设备设施维修养护工作

设备设施在于管理，好的设备设施若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备设施进行维修保养是保证设备设施运行安全，最大限度地发挥设备设施的有效使用功能，因此，对设备设施进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即：

（一）坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备设施用好、养护维修好、管理好；“四会”即是对设备设施会使用（合理使用）、会保养（规范化保养）、会检查（全面的检查）、会排除故障（科学的排除故障），“五定”即对设备设施进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设备设施采用预防性维修，防止设备设施出现故障，对一般设备设施做好日常维修保养。

（二）注重安全管理。对设备设施进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备设施管理最基本和最重要的要求是保证设备设施体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。

（三）结合实际、节能降耗。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备设施维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备设施的预防性维修保养，将设备设施故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备设施维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经

济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备设施使用寿命的目的，从而降低设备设施运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。

六、以人为本、提高员工综合素质

一流的设备设施有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备设施管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到：（一）树立质量服务意识。物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备设施管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确保设备设施运行安全。

（二）提高员工业务技能。业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备设施性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备设施进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。

我国的物管行业要顺应潮流，尽快适应这种产业结构的变化，以现代高科技为基础，知识、技术密集，结合国家和各物管企业的具体情况对国内外先进的设备管理经验和方法加以消化和吸收，使设备管理工作逐步同国际接轨，以适应市场竞争激烈的要求。总之，随着物业管理的内外环境的不断改善，各物管企业在物业设备管理中结合自身设备运行状况，总结设备运行管理经验，创新发展，加强高新技术应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个良好的工作和生活环境，使其物业保值、增值。

参考资料：

（1）《物业设备设施管理》人民邮电出版社刘国生

（2）《物业智能化管理》同济大学出版社沈瑞珠

（3）《搞好设备设施管理，提高物业环境品质》伍培常剑

（4）《物业管理经营之道》机械工业出版社王荷

（5）现代物业管理信息网