南充商业项目营销定位PPT课件

项目劣势：非产权，小规模，不具影响力
周边消费群体对区域商业的认知仅仅停留在社区配套层面，对未 来商业发展，无概念想象。
城乡结合，地缘型常驻容量小带来的发展逆向作用是显而易见的。
2.5 项目本体—竞争环境状况 周边有大型商业项目与商住项目，本项目在声势“后人一步”
项目南面：盛世天城是区域 内早已面市的项目，在区域
1.3 嘉陵区的商业发展格局
时势造英雄，从嘉陵区城市发展功能上看，项目面临城市商业升级与中心商业区打造 的利好，但就客观局面看，中心商业区的建设必然助推商业竞争进入新一轮高潮。
商业格局：时间换空间
本项目并不属于嘉陵区的核心 商业区域，而在新兴发展区
而未来1-2年将是嘉陵区商业 中心快速发展快速升级的时机
从地形上看：项目用地形状方正，但全 为下沉商业，开发成本相对较高。 从规划上看：项目地面为市政公园，公 园是政府着力打造的市政项目之一。本 项目在开发销售过程中会受一定的利好
影响。但不具备产权是本项目销 售难以克服的一大瓶颈问题。
项目优势：资源条件得天独厚
嘉陵区的发展速度较为缓慢，且面临高坪区与政府新区的区域竞争。 顺庆区当仁不让稳坐城市中心。
南充都尉公园项目营销思考
翰龙地产策划部 - 2013.8-
3 本次报告将重点探讨的 大课题
Section 1 项目定位 Section 2 客群认知及偏好
Section 3 营销策略
深刻认识本项目在市场上存在的实际客观条件
第一章：关于项目市场定位的两点思考
两个关键问题：以城市功能进化为出发点
问题一：项目所处位置的城市发展环 境与其竞争力如何？
结论观点二：
本项目周边商业环境较为落后，商业配套满足区域内的日常生活消费，业态凌乱，经营档次低 端，对外缺乏消费吸引力，非传统商圈，内生市场特征突出。投资者买铺投资一定是全城必选， 而对于一个缺乏商业氛围的区域而言，无论怎样都难以建立投资信心。
关键问题转换为营销问题：
项目所处位置的城市发展环境与其竞争力如何？
时也能享受到市政配套的部分利好。
翰龙观点： 最大竞争优势，项目 公园资源的唯一性
2.4 项目本体—经济指标
“小而精”而非“大而全”的商业体项目，非产权带来最大阻力。
从指标上看：项目总开发体量低于4万方， 项目体量较小，整体开发周期与销售周期 较易控制。但排除近2万方的车库配套，
本项目商业部分其实仅有2万方不 到，项目很难做足商业项目的品 牌力。
2.3 项目本体—资源条件
凌驾于公园光环下的商业体，是本项目一大特色。这也是本项目 区隔其他项目的差异优势所在。
规划： 本项目是一个具备娱乐、购物与一体的公园商
业项目。 地面的公园与地下商业的的结合，使本项目具
备其他商业所不具备的建筑特色。 公园式景观布局、中心活动广场等配套设施，
使本项目具备较强的舒适性与空间性。 本项目的购物体验是具备特色竞争优势的，同
非第一比选序列，区域信 心不足，束缚如何突破！
两个关键问题：以项目本体价值为出发点
问题二：项目具备怎样的资源优势？ 项目价值几何？
2.1 项目本体—交通
两大主干道毗邻，接连南充各大住区，两大主干道导流车流，
形象昭示性强与截流性高，但公交不完善，外区消 费进入存在不便。
项目位置
交通现状： 项目毗邻都尉路，南荣路两条交通要道， 车辆途经必经之道，对于项目带来较高的 昭示性。项目所处位置优先于周边两大商 业项目，因此具有一定的客户截流优势。
城市功能的完善，催巨大的 竞争威胁。
目前区域内商业环境较为落后， 区域内商业业态基本仅能满足周 边居民日常生活需求，无法提供 目的性消费，周边消费群体对区 域商业的认知仅仅停留在社区配 套层面。
城市环境条件：非热点
嘉陵区的发展速度较为缓慢，且面临高坪区与政府新区的区域竞争。 顺庆区当仁不让稳坐城市中心。
消费群中已占得先入为主 的优势，本项目的出现，明
显会受到盛世天城项目的分 流影响。
盛世天城
项目对面：仅仅一条马路之 隔，对面的形象项目已然打 出“世界500强商业强势入驻”
的口号，姑且不论世界 500强商业究竟是哪个 商家，但这一声势为项 目带来的人气与商业认 可，势必对本项目带来 重大冲击。本项目仅2万方
1.1 城市历史沿革与未来发展方向：
南充市的城市发展由顺庆区起步。 城市拓展呈放射状逐渐向东南西北四个方向扩散。
虽然嘉陵区在规划中处于城市发展的第一梯队区域，但实际情况是，嘉陵区的发展速 度较为缓慢，且面临高坪区与政府新区的区域竞争。
1.2 城市商业流向主阵营：
顺庆区当仁不让稳坐城市中心，依托于日积月累的商脉传承，吸引南充大城市消费汇 聚，一直以来都是城市核心商圈所在，其商业辐射力与吸纳力难以企及，更无法动摇。
区域竞争力条件：低端，地缘型
周边消费群体对区域商业的认知仅仅停留在社区配套层面，对未 来商业发展，无概念想象。
城乡结合，地缘型常驻容量小带来的发展逆向作用是显而易见的。
结论观点一：
从城市的发展格局来看，本项目所处嘉陵区在成熟度上无法与顺庆区匹敌，而在邻区发展势头 上，又无法与市政新区与高坪区竞争。对于投资者而言，往城市发展的核心方向投资总比在一 个陌生的非热点区域投资的风险控制更稳妥，项目难以进入投资买铺的第一序列。
消费流向： 交通的利好带来较好的消费人群的引流 条件，但公交的缺失，又使得外区消费 进入存在不便。
2.2 项目本体—周边条件
受区域发展影响，项目周边配套较少，不具备完整的市政/教育/医疗等配套资源。 区域内仅盛世天城项目商业具备一定的集中性。 项目周边亦存在较多的小型社区商业。
周边目前无代表商业作品，项目具备商业升级发展的潜力空间 但受长期商业氛围凌乱影响，其区域价值印象偏低。
政府 新区
顺庆
嘉陵
高坪
从大趋势上看，我们认为项目面
临着至少两点不利：
其一：短时间内，顺庆区仍然是 南充当仁不让的商业中心，消费 者与投资者对顺庆区的价值认知， 远超过嘉陵区，市场认知不在此。
其二：从城市发展方向上看，高 坪区以及政府新区作为城市未来 的重点发展方向，区域的发展潜 力以及市场前景已然明了，对于 嘉陵区的区域价值形成更多威胁。