LCM理论在自建房地产项目中的应用

Ｄ Ｏ Ｉ ：１ ０ ． ３ ９ ６ ９ ／ｊ ． ｉ ｓ ｓ ｎ ． １ ０ ０ １ －８ ９ ７ ２ ． ２ ０ １ ３ ． １ ２ ． １ ３ ３
Ｌ Ｃ Ｍ理论在 自建房地产项 目中的应用
方富丽 长庆 油田， 厶 ＼ 司矿 区服 务事业部 湖滨花 园物业服 务处 ， 陕西 西安
摘 要 通过 对 全寿命 周期 管理概 念和 特 点的 深入 分 析 ，给 出 了全寿 命 管理 管理应 该 遵循 的原 则 和任 务 ，并将 其 应 用于 自建房 地产住 宅开 发 项 目中，得到 了全寿 命周期 管理在 自 建 房地 产项 目中 的特 点 ，即Ｌ ｃ Ｍ 实现 了Ｄ Ｍ 、Ｐ Ｍ 、Ｆ Ｍ 的相 互整 合 统一 ，并 在 全寿命 周期 内实行 了 成 本控 制和 绿 色建 筑 的设 计理 念 ；Ｌ Ｃ Ｍ 有利 于广 泛 的公众 参 与 管理 全过程 ，为实现 项 目
增 值 奠 定 了基 础 。
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项 目管 理者 ，也 是运 营 阶段 的物 业管 理者 。 （ ２ ）不以 营 利为 目的 ，从 项 目的 全 过 程 考虑 成本 控制 。 多数 房地 产项 目在制 定 成 本 目标 时只 注重 建设 期 间的一 次性 投 资 ，较 少 考虑 项 目寿命 周期 全过 程 的费用 ，而 自建 房 地产 开发 成本 控制 则将 物业 管理 成 本和 废 弃处 置 成本 纳入 成本 核算 中 ，力求 对项 目的 全过 程进 行成 本 控制 。 （ ３ ）更 广 阔 、更 深 入 的 考 虑 环 境 背 景 。在 营造 绿化 空 间的 同时 ，也考 虑节 能 降 耗 、环境 治理 、生态 系统 的健 康和 社 区服 务 功能 的 完善 等更 综合 的环 境 背景 。努 力实现 对能 源 的最佳 利 用 ，减 少 能源 的消 耗 ，同时 对环 境 的负荷 最 小 。 （ ４ ） 广 泛 的 公 众 参 与 ，注 重 人 本 文 化 。该 小区房 地 产为职 工 建设 ，项 目规 划 、 设计 、建 造 、运营 均建 立在 职 工需 求的 基础 上 ，项 目建设过 程 中职 工不 是被 动 、象 征性 的参 与项 目建 设 活动 ，而是 切 实主 动地 参与 各项 建设 决策过 程 。项 目决 策在 充分 考 虑功 能 适 应性 的 同 时 ，也 注 重 文 化 精 神 性 的 开 发 ，注 重 反映 职工 所需 要的 文化 价值 取 向和 精 神取 向，在环 境 规划 、景 观设 计 、单体 造 型 、户型 设计 ，以 及各 类配 套设 施 的选 择过 程中，均不 同程度地反映了这种价值取向。 （ ５ ）实 施项 目Ｌ Ｃ Ｍ。从 项 目选 址 、方 案 规划 、小 区设 计 、设 备材 料选 用 、建筑 施 工 、运 营维 护 、设 备更新 一直 到项 目报废 重 建 ，均 由建 设 项 目组 统 一决 策 ，一 体 化 实 施。 该小 区 的 开发 强调 的是 生 态 环境 与 发 展 的 联 系 ， 强调 的是 生 活 品 质 与 发 展 的 联 系 ，强 调的 是企 业成 本控 制和 发展 的联 系 ， 强调 的是 环境 、社会 和 经济可 持续 的 共 同发
。
全寿命 周期管理 Ｌ Ｃ Ｍ （ Ｌ ｉ ｆ ｅ Ｃ ｙ ｃ ｌ ｅ （ １ ） 目的性 Ｍａ ｎ ａ ｇ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ） 在２ ０ 世纪６ ０ 年 首先 出现 于美 国 军界 ，用于 先进 战斗 机 、激 光制导 导弹 、军 Ｌ Ｃ Ｍ使 投 资 、进 度和 质 量 目标 明确 ， 队航 母等 高 科技 武 器的 管理 上 。从２ ０ 世纪 ７ ０ 通 过 目标 的动 态控 制 ，最终 使工 程建 设和 工 年代 开始 ，该理 念被 各 国广泛 用 于 国防 、交 程 使用 增值 ，最 终使 得 户受 益 。 （ ２ ） 整体 性 通 、 航 天 和 能 源工 程 等 领 域 。ＬＣ Ｍ从 投 资 的长 期效 益 出发 ，应 用一 系 列先进 的技 术手 Ｌ Ｃ Ｍ由负责人领导 ，时间贯穿于项 目 段和 管理 方 法 ，统筹 规划 、建设 、生 产 、运 的 整 个 生 命 周期 ， 能从 整体 出 发 ，全 盘 考 行和 退役 等 各环 节 ，在确 保规 划 合理 、工程 虑 ，对项 目全管理过程进行监督和管理。 （ ３ ） 集 成性 优质 、生 产 安全 和运 行可 靠 的前提 下 ，以项 Ｌ Ｃ Ｍ的 集成 包括 信 息 的 集成 和 管 理 过 目全 寿命 周 期的 整体 最优 作 为管理 目标 。 由 于其 将决 策 开发 、项 目实 施和 后期 设施 管理 程 的集 成 。信息 的集 成是 指 不同 管理过 程 之 集 成 和统 一成 一 个有机 的 管理 系统 ，也 在近 间的信 息传 递 ，利用 计算 机 网络等 辅 助工具 ３ ０ 年 来广 泛应 用 于工 程项 目管 理 当中 。 通过数据库的方式实现数据集成 ；管理过程 通 常 ， 工 程 项 目具 有 投 资 大 、 规 模 的集 成 是指 以信 息集 成为 基础 ，通 过数 据库 管理系统实现工程项 目生命周期内的集成管 大 、技 术 复 杂 、建 设 周期 长 涉 及单 位 多 、 项 目间存 在差 异管 理协 调 复杂和 受社 会 、政 理 。 （ ４ ） 协 调性 治和经济的影响大等特点，致使在工程项目 协 调 性 是 指 人 员 的综 合 集 成 ，强调 管 当中存 在 着 巨大 的风 险。按 照传统 的观 念 ， 将 项 目建 设的 决策 开发 、项 目实施和 使 用的 理人 员之 间 的沟 通和 协调 ，并 将不 同阶 段 的 设施管理三个阶段常割裂开来 ，分为三个相 管理人员服务于一体 ，实现分布环境中群体 互 独立 的管 理 系统 ，那 么项 目从 开始 项 目策 活动 的信 息 交换 和共 享 ，并 对 管理 活动 进行 划、实施和后期使用管理与 目标控制之间将 动态 调整 和监 督 。 （ ５ ） 并 行性 存 在把 握不 好 的矛 盾 ，致使 项 目的投 资 、进 Ｌ Ｃ Ｍ管 理 过 程 是并 行 进 行 ，在决 策 、 度 和 质量 目标 难 以 顺利 实 现 。 由 于 房 地 产 实施阶段） 考虑实施阶段（ 运 营 阶 项 目建设 过 程存 在 严 重 的低 效率 现 象…，因 设 计 阶段 （ 段） 的需 求 ，减 少真 正 的实施 阶段 （ 运营 阶段 ） 此 ，有 必 要研 究ＬＣ Ｍ理 论 的原 则 和 特 点 ， 实施 阶 段） 的更 改 反馈 。 将其 应 用于 自建 房地 产 项 目中 ，以提 高房 地 对 设计 阶 段（ 产项 目的运 作效 率和 满 足最 终用 户的 使用 功 能要 求 。 ２ Ｌ Ｃ Ｍ 在 ；全寿命周期管理 ；房地产；
建 管一 体
引言
统 一 的信息 处理 系统 ，避 免 了三 者产 生的 弊 端 ，如 ：不 能以 工程 项 目的运 营 目标 来导 向 决 策 和实 施 的 问 题 ； Ｄ Ｍ 、Ｐ Ｍ￣ ， Ｆ Ｍ的 工 作任 务 不相 关给 以后 的管 理 工作 带来 意想 不 到 的 困难 问题 ；Ｄ Ｍ、Ｐ Ｍ￣ ［ Ｉ Ｆ Ｍ数据 之 间不 能进 行共 享 和信 息的 沟通 渠 道不畅 通 问题 等 因此 ，Ｌ Ｃ Ｍ组 织的 设置 应为 运 营使 用导 向型 组织 ，应 遵 循 目标 一 致 、统一 指挥 、精 干高 效和 灵 活性 四个 基本 原则 。 １ ． ２全 寿命 周期 管理 任 务及 特点 工程 项 目Ｌ Ｃ Ｍ管 理的 核 心 任 务是 为 工 程建 设增 值 和工 程使 用增 值 。工程 建设 增值 体现 在确 保 工程建 设安 全 、提 高工程 质量 、 有利 于成 本控 制 和进 度控 制 ；工程 使用 增值 体现 在确 保 工程使 用安 全 、有利 于环 保 和节 能 、有利 于 降低 工程运 营成 本和 工程 维 护 ， 满足 最 终用 户 的 使用 功 能 。因此 ，工程 项 目Ｌ Ｃ Ｍ具 有 自身特 点 ，表现 在 Ｊ ：