长沙商业地产市场分析
长沙IFS国金中心调研报告
体档次和竞争力。
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该中心可以举办更多时尚、 潮流的活动，吸引更多消费 者前来购物和参与。
2
该中心可以加强与国内外
时尚品牌的合作，引进更
多具有影响力的品牌。
3 长沙IFS国金中心应加强
营销推广，提高品牌知名 度和影响力。
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总结词
较高认知度
详细描述
调查显示，大部分受访者对长沙IFS国金中心有一定的了解，这主要得益于其高 端的品牌形象和市场宣传。
消费者在长沙IFS国金中心的消费行为
总结词
以休闲娱乐和高端购物为主
详细描述
消费者在长沙IFS国金中心主要进行高端购物、休闲娱乐等活动，其中高端购物 占比最大，其次是餐饮和休闲娱乐。
该中心可以加强营销推广，提高 品牌知名度和影响力，吸引更多 消费者前来购物。
该中心可以加强与国内外时尚品 牌的合作，引进更多具有影响力 的品牌，提升整体档次。
在保持高端定位的同时，长沙IFS 国金中心可以考虑引入更多中高 端品牌，扩大目标消费群体。
下一步行动计划
长沙IFS国金中心应进一
1
步优化品牌组合，提升整
城市发展
长沙市的经济和人口增长将推动商业地产的发展，长沙 IFS国金中心作为城市地标和商业综合体，有望在城市发 展中获得更多商机。
品牌影响力
长沙IFS国金中心凭借其高端定位和优质服务，将吸引更 多知名品牌入驻，提升整体商业氛围和品牌影响力。
Part
04
消费者行为分析
消费者对长沙IFS国金中心的认知度
STEP 02
STEP 03
竞争态势及行业发展趋势。
STEP 01
目标消费群体及市场定位。
长沙商圈分布
长沙商业分布及各商圈业态分析、长沙市经疥现状及近期商业规划k行政现状：长沙市辖类蓉、天心・T :开福•雨花5区;长沙县.坐城县、宁乡县县、浏阳市.共54街道79镇39乡.568居粪会2727村.全市辖区囱枳1.1819万平方公里.■区总人口637万•城区面积566平方公里•长沙市现在有常住人口210丿几这包括五［丈和星沙.梵中冇外省常住人口大约70万左右.2■经济现状* 2008年全ip GDP3000亿.问比上升15. 1%： H中第三产业1270 亿.同比上升12 3%；房地产业85亿.同比下降1離°3.近期商业規划，A、三条过江隧道:分别是劳动路连牌楼路.南湖路连阜埠河路.晋揺路连威彖湖路。
B、四条地铁线,地铁I号线由金筱开发区翻身現沿芙蓉路至力家IffliS交汇处; 地轶Z号钱从布铎氛沿枫休路经五kiji.远斤路至新就广新火车晰地铁3 号线从含浦经过大学城、劳动路过江隧迫、沿劳动骼.经黎托、到黄花;地铁4 号线从万家丽路菩云段沿万家冊路到星沙张公塘.C、四个人型商业「场：潇湘文化时代厂场占地5如由,总建筑血枳30力方；滨江新城国际商贸中心•占地245亩・总建筑面70万方:那原广场总13万方. 和削腾商业广场16万方?长沙［角洲商业广场占地1600亩.总建筑面枳500 万方.二、长沙市商圈分布长沙五一广场商圈、火车站商圈、袁家岭商圈.仙家岭商圈•岛桥商圈、力家丽商圈■荣湾镇商圈.东塘商圈•候家塘商BL红星广场商圈、望城坡商圈等育业中心三、各商圈商业待点分析主要针对五一商圈、火车站商圏・东塘商荣湾镇商IB做具体分析.3、火车站商圈I.荣湾镇崗业副中心五、最具发展港力商・伍家岭商业中心一北部唯一商■,发展前戏好区域范出：以伍凉岭立交为核心、步行在15分沖的范出.曲鳳简C：忻家岭商阍W以来就是R沙北部唯一的个両业仪・以旳帀畀和茨神路交叉处为檢心•孤阳爲城.北斗应両厦雄蹴毗地參年.随行芙称略的修建•世界茗名©•由企业迥叩电搭也和规过肚・(n± 1 2uoz环波陟立交桥的修理. 別剁「该曲W木身就不够浓J9的仙业k I N・加上孩地区客户的消费能力不强,导致牌尔斯吗特、北斗圮曲麼披迫关门或絆甘转曲・崗业背业血枳釣4力・卜」人流協"8力•北辰烦H的划动为fi家岭商闿的勉兴奥定了幣实的尿础.荣湾慎商业副中心岳肮山为国家4A级风条爼胺2008年接待游200力人次.毗邻荣湾镶商圈的岳能山风景名胜区提n 了商hi对区外游客的in »吸纳能力，木来3-5年・Hi睫b计划仪入120亿将漁湘人道北氐打适为垠关的湘江风光诺‘改咐刈」旅游资源开发与基副设施建设有利于商闿发展•。
2024年长沙房地产市场前景分析
2024年长沙房地产市场前景分析引言长沙作为湖南省的省会城市，在经济快速发展的背景下，房地产市场也经历了多年的繁荣。
然而，随着房地产市场调控政策的不断收紧以及宏观经济形势的变化，长沙房地产市场面临着一系列挑战和机遇。
本文将对长沙房地产市场的前景进行分析，并提出相应的建议。
1. 当前形势分析1.1 市场供求关系长沙房地产市场供求关系紧张，特别是住宅市场。
尽管市场需求不断增加，但供应增速相对较慢，导致房价上涨。
同时，商业地产市场的供应过剩也影响了整个市场的稳定发展。
1.2 调控政策影响长沙房地产市场调控政策不断加码，从限购、限贷到限售等一系列措施的出台，有效控制了市场投资过热的态势。
这些政策的实施对市场需求和价格产生了一定的影响，市场出现了一定的调整。
2. 前景分析2.1 市场机遇长沙具有丰富的土地资源和人口红利，城市建设规划和产业发展引发了对住房需求的增加。
同时，近年来长沙加快城市建设，提升交通、教育、医疗等城市配套设施，进一步提高了居民的生活品质，加大了对房地产市场的需求。
2.2 产业结构调整长沙市鼓励发展高新技术产业和新兴服务业，吸引了大量优秀人才和企业前来投资。
这将进一步推动房地产市场的发展，带动商业地产需求的增加。
2.3 政策环境长沙市政府采取了多项措施鼓励房地产市场的健康发展，例如推动住房租赁市场的发展、加大对保障性住房建设的支持等。
这些政策将为长沙房地产市场提供更多的发展机会。
3. 发展建议3.1 加强土地供应长沙房地产市场需要加大土地供应，充分释放土地资源的潜力，满足市场需求，避免因供应不足而导致的房价过高。
3.2 促进市场多元化长沙房地产市场应推动多元化发展，更加注重商业地产和租赁市场的发展，减少对住宅市场的过度依赖，实现市场的平衡。
3.3 调整政策措施长沙市政府应根据市场需求和宏观经济形势的变化，适时调整房地产市场的调控政策，保持政策的稳定性和可预期性。
结论长沙房地产市场在面临挑战的同时，也蕴含着巨大的发展机遇。
未来十年长沙市房地产市场预测
长沙市房地产发展趋势预测一、预测目的通过对长沙市房地产市场未来一定时期内发展趋势的预测分析，为先导区未来几年土地供应数量及土地价格预测提供依据，以便更加科学、合理的制定土地开发计划和土地出让计划。
二、主要预测依据1、中国宏观经济周期2、房地产市场周期及近期房地产宏观调控政策3、供需平衡理论4、全国房地产市场泡沫分析5、中国人口结构以及城市化率三、预测思路与方法反映房地产发展趋势的指标有多种，如商品房需求量、商品房均价、经营性土地需求量、商品房新增建设量、消费者购房信心指数等，结合本项目要求，最终选取商品房需求量与商品房均价作为最重要的代表指标进行预测分析。
第一步在分析中国宏观经济走势的基础上，结合长沙市所处区域环境及竞争性城市发展情况，对长沙未来一定时期内房地产市场发展趋势进行基本判断，作为定量分析的依据；第二步基于影响房地产价格因素的重要程度，选取出主要因素，并利用趋势图法和数学建模法，对长沙未来10年商品房需求量及均价进行预测；第三步在定量预测的基础上，结合本地及宏观历史波动数据，对成果进一步完善与修正，以更清晰地反映长沙市未来10年房地产市场需求量及市场价格，并形成数据波动曲线。
第四步结合上述分析与预测，得出主要结论，以作为后期供地时序、土地价格、市场风险预测与分析的依据。
四、预测过程1、宏观分析法预测长沙市房地产未来走势（1）中国宏观经济走势分析2010 年，在刺激政策、存货周期逆转、世界经济同步反弹等多重力量的作用下，中国宏观经济延续了2009 年的反弹趋势，在总体静态上呈现出GDP 增速提升、物价水平全面提升、就业形势逆转、外需常态化等多元景气的局面。
但是，从动态趋势角度来看，由于刺激性政策的逐步退出、房产新政的出台、地方投融资平台的清理、结构性调整的力度加强以及中国存货周期与发达国家存货周期的同步高点回调、欧元主权债务危机的蔓延与不确定性的冲击等因素，2010 年中国宏观经济虽然不会出现“二次探底”，但GDP 增速将出现强劲的逐季回落的趋势，多重经济下滑力量将在第四季度同时爆发，使中国出现GDP 季度增速跌破9%、CPI 月度增速回落至2%左右、总量平衡和动态再次恶化的“次萧条”局面，从而导致2011 年宏观经济景气大幅度下滑。
2024年长沙房地产市场环境分析
2024年长沙房地产市场环境分析简介本文对长沙市房地产市场环境进行分析，旨在了解该市场的基本情况、发展趋势以及面临的挑战。
通过对该市场环境的分析，可以为投资者和相关决策者提供有用的信息和建议。
1. 长沙房地产市场概况1.1 市场规模长沙市房地产市场规模庞大，呈现稳定增长态势。
近年来，房地产销售面积和销售额均保持较高增长率，市场竞争激烈。
1.2 市场结构长沙房地产市场以住宅为主，同时还有商业地产、工业地产等多个子市场。
住宅市场占据主导地位，需求量大且稳定。
1.3 市场特点长沙房地产市场特点是开发商众多，项目竞争激烈，价格波动较大。
同时，购房者对房屋品质和配套设施要求较高，市场需要不断创新满足消费者需求。
2. 长沙房地产市场发展趋势2.1 市场需求增长随着经济发展和人口流入，长沙房地产市场需求持续增长。
城市扩张、城镇化进程和年轻人购房需求是市场增长的主要推动力。
2.2 土地供应紧张长沙市土地供应紧张，导致房地产市场供需失衡。
政府应加大土地供应力度，平衡市场供应与需求，防止市场泡沫。
2.3 管理政策加强房地产调控政策不断加强，限购、限贷政策频繁出台。
政府监管力度加大，房地产市场发展将更加规范和健康。
2.4 房地产投资回报下降房地产投资回报率逐渐下降，开发商利润空间受到挤压。
开发商需加大市场调研，降低开发成本，提高投资回报率。
3. 长沙房地产市场挑战3.1 风险防范长沙房地产市场存在价格波动和市场风险，投资者需要谨慎决策，制定风险管理策略。
3.2 供应质量保障随着房地产市场竞争加剧，开发商需提高产品质量，满足消费者需求，保持市场竞争力。
3.3 政策调控不确定性房地产市场调控政策频繁变动，投资者需关注政策动向，灵活应对。
3.4 市场竞争压力长沙房地产市场竞争激烈，开发商面临市场份额争夺和利润下降的压力，需要通过创新和差异化竞争提升竞争力。
结论通过对长沙房地产市场环境的分析，可以看出该市场规模庞大、发展前景广阔，但面临土地供应紧张、政策调控、风险防范等挑战。
2024年长沙房地产市场分析报告
2024年长沙房地产市场分析报告概述本报告对长沙房地产市场进行了全面的分析，包括市场规模、供需情况、价格趋势等方面。
通过对数据的统计和解读，为投资者和相关行业提供了有价值的参考和决策支持。
市场规模根据数据统计，长沙房地产市场的规模逐年扩大。
在过去五年中，长沙市的住宅销售面积年均增长率超过10%，其中新房销售面积增长较快。
此外，非住宅市场也呈现出良好的发展态势，商业办公用房需求稳步增长。
供需情况在长沙房地产市场，供需关系紧张。
需求方面，人口流入和城市化进程加速，带动了住房需求的增长。
同时，居民收入水平提高，对改善居住环境的需求也在增加。
供应方面，房地产开发商积极开发新项目，但供应量仍然难以满足市场需求。
价格趋势长沙房地产市场的价格呈现出较为稳定的趋势。
由于供需关系紧张，房价保持在较高水平。
然而，政府对房地产市场进行调控，采取了多项措施，包括限购、限售等政策，有效地遏制了过快上涨的趋势。
影响因素分析长沙房地产市场的发展受多个因素影响。
首先，宏观经济因素是决定市场走势的重要因素，如经济增长、利率政策等。
其次，土地供应和政府政策也对市场有着直接影响。
此外，人口变动、城市规划以及文化环境等因素也会对房地产市场产生影响。
风险与机遇长沙房地产市场存在着一定的风险和机遇。
房价过高可能导致市场泡沫，而政策调控的不确定性也存在一定风险。
然而，随着城市发展和人口增长，长沙房地产市场仍然有着较大的发展潜力，投资者可以通过把握市场机遇来获取良好的回报。
结论综上所述，长沙房地产市场具有较大的发展潜力，但也存在一定的风险。
投资者在进行投资决策时，需要综合考虑市场规模、供需情况以及价格趋势等因素，并密切关注政府政策的变化。
同时，应根据自身风险承受能力和投资需求，制定合理的投资策略。
以上为2024年长沙房地产市场分析报告，总字数1500字。
2024年长沙房地产市场发展研究报告
标题：2024年长沙房地产市场发展研究报告摘要：本研究报告旨在分析2024年长沙房地产市场的市场状况，调查房地产市场的供需情况，分析市场发展趋势，并给出相应的建议。
一、引言房地产是国民经济的支柱产业之一，也是人民生活的重要组成部分。
作为湖南省的省会城市，长沙作为一个新兴城市，近年来房地产市场一直保持稳定增长。
本报告将对2024年长沙房地产市场的发展进行全面分析。
二、市场现状2024年长沙房地产市场整体呈现供需平衡的格局。
与其他一线城市相比，长沙市场的房价相对较低，吸引了不少购房者。
尤其是在经济发展与城市规模扩大的背景下，长沙的房地产市场表现出良好的发展潜力。
三、市场供需情况1.供给方面：长沙市在2024年总计推出各类房地产项目600个，总计供应住房58万平方米。
其中，商品住房项目占比60%，政策性住房项目占比30%，保障性住房项目占比10%。
供应面积相对稳定，但政策性住房和保障性住房供应不足，需要加大投入。
2.需求方面：长沙人口持续增长，市民购房需求稳定。
除了本地市民的需求外，外来人口也给市场带来了一定的购房需求。
尤其是政策性住房和保障性住房的需求量较大。
四、市场发展趋势1.住宅市场：长沙住宅市场有望继续保持增长态势。
随着人口增加和城市化进程加快，住房需求将进一步扩大。
政府对住房市场的调控力度也将加大，加快推进政策性住房和保障性住房建设，以满足市场需求。
2.商业地产市场：长沙商业地产市场前景广阔。
随着城市经济的快速发展，商业地产市场的需求较大。
商铺、写字楼等商业地产将成为投资热点。
3.房地产调控：国家对房地产市场的调控政策将逐渐加大力度，以避免房价过高，防范房地产泡沫。
长沙市也将加大住房供应的力度，引导市场秩序的健康发展。
五、建议1.增加政策性住房和保障性住房供应，满足居民的购房需求。
2.加强房地产市场监管，打击房地产市场的非法行为，维护市场秩序。
3.政府应加大对商业地产市场的扶持力度，引进更多商业项目。
2023年长沙房地产行业市场分析现状
2023年长沙房地产行业市场分析现状长沙作为湖南省的省会城市，其房地产行业市场自20世纪90年代以来经历了迅速发展的阶段。
截至目前，长沙的房地产市场已经成为湖南乃至中部地区的重要市场之一。
本文将对长沙房地产行业市场的现状进行详细分析。
首先，长沙房地产市场的供需格局相对平衡。
长沙城市化进程加快，人口增长较快，对住房需求量大。
同时，各类搬迁政策的推动以及城市更新项目的推进，增加了房地产市场的供应量。
因此，供需格局相对均衡，市场运行平稳。
其次，长沙房地产市场的价格相对稳定。
由于供需相对平衡，长沙的房价相对于其他一线城市和部分二线城市来说相对较低。
根据相关数据显示，长沙市的房价增长率相对稳定，不会出现大幅度上涨或下跌的情况。
这为购房者提供了一定的安全感，也降低了购房的门槛。
再次，长沙房地产市场的品质与规模得到提升。
随着城市发展和政府对房地产市场的规范管理，长沙的房地产开发商开始更加注重产品质量和规划设计。
很多楼盘采用了现代化的建筑设计和智能化的居住环境，提供了更加舒适和优质的居住条件。
同时，长沙的房地产市场规模也扩大了，越来越多的楼盘投入市场，满足了居民的不同需求。
此外，长沙的房地产市场正在向多元化发展。
除了传统的住宅楼盘外，商业地产、写字楼、产业园等也得到了快速发展。
尤其是近年来，长沙的商业地产项目和写字楼项目相继投入使用，提供了更多的商业办公空间。
这些多元化发展的举措，为长沙的经济发展提供了有力的支撑。
然而，长沙的房地产市场也存在一些问题和挑战。
首先，长沙的土地资源相对有限，限制了房地产市场的进一步扩大。
其次，一些地方政府在土地出让和房地产开发过程中存在不当行为，导致市场秩序不完善。
此外，虽然房地产价格相对稳定，但高房价依然是长沙房地产市场的一大问题，这可能导致部分购房者难以负担。
综上所述，长沙房地产行业市场具有相对平衡的供需格局和稳定的价格。
房地产市场品质和规模不断提升，市场也在向多元化发展。
然而，长沙的房地产市场也面临着土地资源有限、市场秩序不完善以及高房价等问题。
长沙商业概况
商场定位：高档商场 年龄定位：20岁以上 平均价位：以国外顶级品牌为主平均1200元以上 整体品牌结构：偏中年轻化，国外品牌占比例50%;国内占50% 客流量：一般 购物对象：高收入阶层 购物环境：良好 营业面积：较大 店内品牌形象：边厅品牌形象有特色、突出 中区品牌形象统一,有一定个性 消费趋势：高消费或其他自由购物为主 整体形象：优雅,舒适 主导品牌： SYL;都彭;巴黎世家;皮尔.卡丹;卡尔.丹顿;杉杉;报喜鸟;LEO;伦 敦雾;TONY WEAR;堡马;绅浪;罗蒙;圣大保罗等
长沙商业区 长沙大型商场 长沙主要珠宝品牌
等级：市级商业中心 现状 五一商圈，号称湖南第一商圈，拥有6000余商家，年消费额数十亿 元，日均客流量为30万人次以上，是长沙乃至整个湖南名副其实的人流、 物流、资金流、信息流的中心。凭借这成熟的商业环境与不可复制的优 越位置，五一广场周边近3平方公里的区域，一直是各路商家必争之地。 平和堂、春天百货、新大新、王府井、新世界百货、百盛、沃尔玛、好 又多、黄兴南路步行街、坡子街民俗名食商业街、解放西路酒吧一条街、 金满地地下商城、国美电器、苏宁电器……此区域内的房地产项目，中 天广场、BOBO国际、嘉顿•新天地等项目，即便价格不菲，但销售仍 然格外红火。 前景 对于商业地产而言，地段是其命脉。地段的无可比拟性首先体现在 其交通与生活配套设施上，而这些优势五一广场商业中心全部具备。正 是基于对五一广场商业中心这一黄金口岸的认同，众多商家、开发商、 投资者对区域内的商业物业极具信心，同时也预示着这一区域内的市场 竞争将日趋激烈。由于此区域完全达到了寸土寸金的地步，在高利润的 驱逐下，不少房地产企业及商家们仍对它虎视眈眈，它是长沙商圈史中 永不衰落的神话。五一商圈当“一哥”好多年了。虽然未来3年内，可能 由于2号地铁线开建而出现交通受到较大影响，从长时间来看，五一商 圈的“一哥”地位应该无可撼动。
长沙市商业市场分析报告范文(80页)
长沙市商业市场分析报告范文(80页)目录第一章长沙市商业发展进程研究............................................................. ..................................................1一、长沙市商业市场发展进程研究............................................................. ................................................11.长沙市商业市场发展各阶段划分............................................................. ................................................12.长沙宏观经济指标分析............................................................. ............................................................... .53.长沙市商业网点规划............................................................. ............................................................... ...11二、长沙市三大商圈的专题研究............................................................. ..................................................121.五一商圈分析............................................................. ............................................................... .............122.东塘商圈分析............................................................. ............................................................... .............213.溁湾镇商圈分析............................................................. ............................................................... .........274.长沙主要商圈总结............................................................. ....................................................................30第二章长沙百货商场专题研究............................................................. ....................................................32一、长沙市百货商场的发展情况............................................................. ..................................................321.长沙百货商场基本情况............................................................. ............................................................322.长沙百货商场发展情况............................................................. ............................................................333.长沙百货商场分布............................................................. ............................................................... .....33二、百货商场专项调查............................................................. ............................................................... ...351.平和堂百货............................................................. ............................................................... .................352.王府井百货............................................................. ............................................................... .................383.新世界百货............................................................. ............................................................... .................404.春天百货............................................................. ............................................................... .....................435.百联东方............................................................. ....................................................................................456.美美百货............................................................. ............................................................... .....................477.平和堂百货东塘店............................................................. ............................................................... .....498.金色家族............................................................. ............................................................... (51)9.友谊商店.............................................................. ................................................................ ...................53三、长沙市百货商场的经营状况分析.............................................................. .........................................561.各百货商店营业状况分析.............................................................. .......................................................562.长沙名品的营业情况统计.............................................................. .......................................................56四、长沙市百货商场经营模式及扣点/租金对比分析.............................................................. ................57五、百货商场未来供应项目.............................................................. .........................................................58附件一平和堂百货品牌列表.............................................................. .......................................................62附件二王府井百货品牌列表.............................................................. .......................................................64附件三新世界百货品牌列表.............................................................. .......................................................66附件四春天百货品牌列表.............................................................. ...........................................................68附件五百联东方品牌列表.............................................................. ...........................................................69附件六美美百货品牌列表.............................................................. ...........................................................71附件七平和堂东塘店品牌列表.............................................................. ...................................................72附件八金色家族品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件九友谊商店品牌列表.............................................................. ...........................................................74附件十长沙市城市商业网点布局规划（2005-2022）..........................................错误！未定义书签。
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万达广场 五一新干线 嘉顿新天地 平和堂商务大 厦 名汇达广场 联合商厦
湘域中央 顺天财富中心 华联大厦 湖南文化大厦
城市之心 佳程大酒店 新世纪花苑
维一国际
凯旋国际
通程酒店
金源酒店
新时空NO.1
BOBO国 际
分布情况（一点三线）
一点：火车站； 三线：五一路、芙蓉路、韶山路 沿线
市场特征
以酒店式写字楼、专业写字楼为主； 酒店式写字楼是目前市场热点。
这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的 办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和 物管都比较到位，符合我们的需求，就是价 格贵了点、不过还可以接受。
——招商银行股份有限公司长沙分行
12
专业写字楼代表楼盘分析
项目 名称
楼层规划
硬件设施
优劣 势分 析
优势：
1、位置绝佳：交通便捷，购物、娱乐、休闲等举步即 达；
品牌价值：
万达雄厚的实力与良好的声誉； 丰富商业地产运作经营经验； 高端的物业服务；
8
酒店式写字楼案例-万达广场 ——项目布局
9
酒店式写字楼案例-万达广场 ——优劣势分析
项目 名称
楼层规划
硬件设施
优劣 势分 析
优势：
劣势：
1、毗邻湘江和市中心，城市标志性强，凸显王者气派； 1、距离中心地铁站和公交站较远，增
酒店式写字楼 公寓式写字楼 专业写字楼
2
高端写字楼市场：专业写字楼建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、 体量中型，大堂普遍偏小，未能尽显写字楼大气品质。
指标 建筑高度 建筑面积 单层面积 标准层层高
主流水平 100米以内 4-5万平米 1200-1500平米/层 3.3-3.6米
点评 目前长沙基本没有超高层写字楼，在建的除外
项目位于长沙核心主干道五一大道236号。南邻五一大道，东邻芙蓉华天大酒店，雄 踞五一大道，袁家岭政务、商业中心。与地铁2号线（于2013年底开通运营）袁家岭站 直接相连。距长沙火车站和湖南省委仅500米，是长沙政治、经济、商业、文化核心之 地。 完整的高端物业组合+大平层户型+豪华精装修+优质物业服务+高端物业形象打造+高 性价比， 通过高端活动+线上推广铺排+针对性渠道拓展，迅速积累客户，带来开盘热销
长沙商业地产谁主沉浮？
一、长沙商业地产现状 二、典型案例分析：万达VS中天 三、对“擎天广场”的思考
036写字楼主要集中分布 在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主。
湖南财富中心 运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵
湖南新闻大厦
建鸿达现代城 银华酒店亚大时代
写字楼的目标客户群主要分为两类：一类是投资客；一类是自用客户。
投资客户：主要来自本地及周边地区，也有来至包括江浙一代的外省客户。
自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ； 二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。
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（2）销售策略
力争大型买家，紧抓中型企业和专业投资 者，散卖为垫后。企业购买自用为最佳！
专业写字楼 优势： 1、专业写字楼形象好； 2、硬件领先，办公配套设施相对较齐全； 3、物业管理服务优良。
专业写字楼 缺点： 1、生活配套不是非常齐全； 2 、项目较小，对区域经济影响力不够。
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对于“擎天广场”项目的思考
项目拟规划建设超300米超高层建筑，总投资近60亿元，总建筑面积近40万平米，集超 五星级酒店、高端商业、5A顶级写字楼、白金酒店式公寓于一体的大型综合体。
6、开发速度非常快，订单式的开发模式快速复制 ；
5、附近老居民区对项目形象有一定影
7、产品模式：订单式商业地产模式，租售率超过80%以上， 响
得到市场较高认可；
8、政府层面的政策支持
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专业写字楼案例-中天广场
透明玻璃中空外墙 TOTO洁具
走道玻璃隔断 网络地板
占地面积: 18741.4平方米 建筑面积: 230000.0平方米 主力面积：200-400平米 层高：26层，3.6米层高 配置：中央空调、日立电梯、 5A智能安全防护系统、24小时 热水（单梯服务面积仅5000平方 米） 租金：3.5元/天·平 物管：浙江绿城 3.5元/月·平 停车场：地下停车场688位 大堂：800平，15米挑高 入驻率：60%
开福区 芙蓉区 岳麓区
五一商务区 五一商务区 滨江新城
绿地滨江
岳麓区
滨江新城
写字楼 建筑建面 10万㎡ 13.15万㎡ 21万㎡ 9.7万㎡ 20万㎡ 12万㎡
——
专业写字楼 空间建面
5万㎡ 6万㎡ 10万㎡ 6万㎡ 10万㎡ 6万㎡
——
工程进度
等级
在售 在售 在售 在售 筹建 在建
超甲级 （200米）
区位价值：
铁路、公路、航空、水运交通 四通八达；
地属长沙中心地域，至火车站 10公里，至黄花机场30公里； 位于过江遂道的出口处； 毗邻地铁二号线；
地标价值：
区域内地标建筑: 来源于建筑的节 能、绿色、环保； 前瞻性创新设计: 打破区域固有 产品形态,带动智能写字楼未来发 展； 高端性目标定位：高端产品对应 高端客群，突出企业品牌形；
2、规模大：中心区罕有，配套齐全；
3、建筑设计风格独特，标志感强；
4、开发商实力雄厚，品牌效应佳；
5、管理服务一流； 6、5A级智能化、中央空调、直饮水、名牌电梯、双层 中空玻璃幕墙等硬件一流； 7、写字楼空间组合灵活； 8、豪华大堂，挑高15米，3.6米层高，更舒畅更自如
劣势： 1、容积率高，使用率较低 2、占地面积小，绿化少 3、开发成本高，价位偏高 4、附近老居民区比较杂乱，对项目 形象有一定影响
优越地理位置、独特外立 面造型设计、当年全市最 高端硬件配置使其成为最 耀眼专业写字楼明星。
11
中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为 主。
比率
9% 9% 18%
37% 9%
18%
咨询培训类
房地产公司
知名企业驻长沙办事处、 销售代理或分公司 进出口及贸易类
金融投资公司
工业机械电器器械类
个性化：
室内空间设置、服务配套 方面强调个性特色 自由无柱办公空间 可依客户要求，上下层增设可 拆卸楼板，适合不同功能组合 和空间布置
生态化：
节能玻璃 外遮阳设计 设置雨水贮集利用系统 引入共享绿化平台
7
酒店式写字楼案例-万达广场 ——产品主要价值
地段价值：
位于湘江河畔，西靠岳麓山， 毗邻王陵公园，背枕银洲渡假 村，眺望橘子洲头
＋ ＋ ＝ 高楼层
景观单位
品牌客户
创造高价格
＋ ＋ ＝ 中楼层
大面积
大中型买家
创造品牌效果
＋ ＋ ＝ 低楼层
灵活组合
投资自用
创造最多成交
20
体量普遍中型 偏小的甲级写字楼平面 层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准
产权单位面积划分
主力面积60-120平米
受客户购买力限制影响，面积划分较小
大堂高度
多为单层高度（少数2层通高、个 普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通
别3层通高）
高）
大堂面积
多为300平米以内
普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品 质及形象
4
长沙写字楼市场发展现状综合
1.写字楼正处飞速发展阶段，但智能化、产品
创新、新设计等理念仍未投入使用。 2.物业服务不到位。
1.专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区 已开始进行摸索。 长沙在这方面做的还远远不够，大多数仍较 多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面。
目前在长沙市场，商住楼 占据了写字楼市场的50% 以上的比重。
客户类别 A B C D
客户范围 大中型公司企业
中小企业 政府及国有机构
投资客
需求分析
注重形象与档次，要求高标准配套，费用问题不大，购 买比例高
注重形象，要求一定档次与基本配套，看重费用，租用 比例高
注重形象与档次，要求高标准配套，要靠近办事区域， 费用问题不大，购买比例较高
投资意识很强，看重区域未来升值潜力，重视对项目的 档次和品味
超甲级 （198米）
超甲级 （200米）
超甲级 （228米）
5A
超甲级 （240米）
在建
超甲级
6
酒店式写字楼案例-万达广场 ——形象定位
主题化：
专门针对高新科技、金融、文 化、旅游产业的主题式办公楼
人性化：
共享性极强的新型办公形态 写字楼净高2.65~2.75米， 10~12米的最佳进深，四面采光、 周边景致尽收眼底
主要是硬件和软件配套 上都存在不同程度的不 合理性。
5
长沙写字楼市场发展趋势：品质高端化，超高层高档写字楼近年频现， 总建面超100万㎡，未来以酒店式写字楼为市场热点，行业竞争白热化。
项目
区域
规划区
保利·南湖广场
天心区
南湖新城
华远·金外滩
芙蓉区
五一广场
万达广场
开福区
五一广场
泊富广场 国际金融中心
世茂滨江
3
高端写字楼市场出租率：近年高端专业写字楼出租率走低， 侧面反应客户群体有限，同时被新兴酒店写字楼分流。
出租率
120% 100%
80% 60% 40% 20%
0%
06年前
06年后
华侨国际顺天国际 平和堂中隆国际第一大道亚大湖时南代文化大厦定王大厦中天广华场美欧大厦
出租率
1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金较低 2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段， 侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢