物权变动、物权变动的原因、物权行为
2024CPA经济法知识点笔记-第三章物权法律制度
第三章物权法律制度第一节概述【知识点一】物的概念与种类1.物的概念（1）物权法上的物指的是有体物，包括动产和不动产。
法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。
（2）物是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人类社会生活需要之物。
2.物的特点（1）有体性①一般情况下，物权的客体只能是动产、不动产，不能是无形资产，更不能是行为。
②特殊情况下（经法律特别规定），某些权利可以成为物权的客体，如股权、票据权利等出质构成权利质权，亦称“准质权”。
【提示】①行为是债权的客体，②智力成果则是知识产权的客体，如电脑程序、基因信息。
（2）可支配性①能为人力所支配并满足人的需要。
②不能为人所支配（如太阳、月亮、星星等）或不为人所需之物（如汽车尾气），不属于物权法上的物。
（3）在人的身体之外①人是权利主体，不能成为物权客体。
②人体器官如脱离人的身体，则可成为物。
【知识点二】物权的概念与种类2.物权的种类——法定【知识点三】物权法律制度的基本原则1.物权法定原则（1）物权法定原则的含义①物权种类法定：不得创设民法或其他法律所不承认的物权。
举例：我国法律并未将优先购买权规定为法定的物权种类，因此，甲乙双方约定（假若甲将自己的房子出售，乙有有权优先购买）因违反物权种类法定原则而无效。
但双方买卖合同仍有效，乙方有权要求甲承担合同法上的违约责任。
②物权内容法定：不得创设于物权法定内容相异的内容。
举例：《民法典》规定，动产质权的设立，须以向质权人转移质物占有为前提，否则，质权不成立。
因此，甲乙双方约定，自行车不需要交付，仍可以在甲处，违反了物权内容法定原则而无效。
（2）法定的原因：物权具有绝对效力，如果允许当事人任意设置，不利于交易安全。
（3）物权法定原则的效力：①行为人违反种类法定原则，在法定物权种类之外创设物权，该物权创设行为无效。
②行为人设定与打定物权相异的内容，该设定行为无效。
2.物权客体特定原则（1）客体特定：物权只存在于①已存在的物，②已确定的物。
“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义及法律效果
“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义及法律效果司法实践认为，《物权法》第十五条规定区分了不动产物权变动的原因与结果，即确定了“原因行为与物权变动结果区分原则”。
该原则的法律效果为：原因行为的效力影响物权变动结果，但物权变动结果不影响原因行为的效力。
在房屋买卖实践中，如果合同标的未经行政审批而非法改建、重建的，有关部门则以房屋附有违法建筑为由限制交易，致房屋无法办理相关交易手续。
根据“原因行为与物权变动结果区分原则”，买卖合同系房屋物权变动的原因行为，房屋无法办理物权变更登记的，不影响买卖合同的效力。
标签：物权变动；债权行为；物权行为；区分原则；合同效力一、引言原告石某（以下简称“石某”）系涉案房屋产权人。
2008年10月7日，被告丁某（以下简称“丁某”）与石某签订房屋买卖合同，约定购买位于上海市A区的涉案房屋。
合同签订后，当事人随即委托某公证处，通过向上海市房地产登记机构查询，查明涉案房屋无抵押及其他权利受限记录。
丁某按约支付首期房款后，A区房屋土地管理局于同年10月18日向A区房地产交易中心发出认定通知单，确认涉案房屋附有违法建筑，不予办理房地产权转移以及抵押登记手续。
丁某遂起诉至法院，请求判令：石某拆除涉案房屋上的违法建筑，并协助办理过户手续；石某按约支付逾期交房违约金。
石某反诉请求确认房屋买卖合同无效。
本案中，双方当事人争议焦点在于行政机关限制涉案房屋产权交易对涉案合同效力的影响。
在学理上，上述争议涉及“原因行为与物权变动结果区分原则”的理解与适用。
本文拟结合本案案情，对这一原则的含义与法律效果进行探析。
二、“原因行为与物权变动结果区分原则”的含义《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
”本条规定区分了原因行为的效力与物权变动的结果，即确立了原因行为与物权变动结果区分原则。
物权的效力、变动及公示公信原则
第一节物权的效力〔一般物权所有的、共同的的效力〕一、概念：是指法律赋予物权的强制性作用力和保障力，是有物权的特点和内容所决定的，物权依法成立后所发生的法律效果。
二、四效力说1排他效力〔一物一权主义〕含义：之同一标的物的无上已经成立的物权排除互不相容的物权再行成立，也即在一物之上不能设立或允许两个以上性质或内容完全相同的物权。
具体表现：一物之上只能有一个所有权。
已占有为前提和内容的他物权只能有一个〔用益物权〕例外情况：用益物权和担保物权并存担保物权和所有权并存用益物权和所有权并存同一标的物上多个抵押权并存〔按抵押登记顺序优先适用〕非以占有为目的的他物权并存以占有为目的他物权与非以占有为目的他物权并存二、优先效力〔即对内优先效力和对外优先效力〕1、对内优先效力：指同一标的物上有数个物权并存时，应确定物权实现的先后顺序。
基本原则：成立在先，权利优先。
例外情况：法定物权优先于约定物权他物权优先于所有权2、对外优先效力〔又叫物权对债权的优先效力〕：指物权的标的物同时也为债权给付的标的物时，及同一标的物上既有物权又有债权时，无论物权成立在债权之前或之后，物权都有优先于债权的效力。
具体表现：①所有权的优先性②担保物权的优先性③按份共有人的优先购买权④房屋承租人的优先购买权例外情况：买卖不破租赁三、追及效力含义：物权的标的物无论辗转流落于将何人之手，物权人都可以追击到物的所在，依法向物的不法占有人索取，请求其返复原物。
具体表现：当标的物由无权处分人转让给第三人的，除善意取得外，物权人有权向任何第三人请求返复原物，追击效力来源于物权的排他效力，也就是物权人有权排除任何人的非法干预，目前我国的追击效力仅限于盗赃物和遗失物的流转。
例外：1、ps：物权法的113条：也叫遗失物追击效力的法律阻却事由。
2,、善意取得制度〔法律阻却事由〕四、物上的请求权效力含义：即物权人在在物的圆满支配状态被侵害或有被侵害的危险时，物权人为恢复物的圆满状态，可请求他人为或不为一定行为的权利。
物权法第三章1
• 【引例分析】
• 变动原因 • 是买卖房屋的合同——债权行 为； • 变动结果 • 是买卖房屋的所有权——物权 行为。
• 2、物权变动的无因原则，即物权 行为的无因性 • 是指物权行为的效力不应受债权行 为的影响，当债权行为无效或被撤 销时，以物权合意与交付或登记构 成的物权行为并不当然无效，仍能 发生物权变动之效果。
• 物权行为是物权变动的意思表示与 交付（动产）或登记（不动产）相 结合的法律行为。
• 物权行为两大基本特征:独立性与无因性。
• 1、物权变动的区分原则 • 即物权行为的独立性。在发生物权变动 时，物权变动的原因与物权变动的结果 作为两个法律事实，他们的成立生效依 据不同的法律根据，这就是物权变动的 区分原则。
（4）预告登记（针对房屋买卖合同） ①预告登记后，未经预告登记的权利人同意， 处分该不动产的，不发生物权效力。 ②预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动 产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失 效。
（5）不动产买卖合同与物权登记 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭 不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另 有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记 的，不影响合同效力。
• 【案例讨论】 • 某甲将自己的房屋转让给了某乙，乙已将房款交清， 并且实际占有，后甲下落不明，因没有甲的身份证 件，乙始终无法办理过户，法院在一起以甲为债务 人的执行案件中，将仍登记为甲名下的房屋查封。 乙提出自己已将房款交清且已实际占有，未办理过 户登记的原因是甲不能提供身份证件，自己对此没 有过错，根据最高法院《关于民事执行中查封、扣 押、冻结财产的规定》（2005年1月1日起实施）第 17条“如果第三人对此没有过错，人民法院不得查 封、扣押、冻结” 的规定，法院不能查封该房屋。 • 问题： • 1、没有办理过户登记对所有权的转移有怎样的影响？ • 2、以第三人无过错为由保护其利益，能否体现公平 正义？
3物权变动PPT
[问题]1谁对轮胎享有所有权？2该批轮胎的损失由谁承担？
不动产——登记
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力， 但法律另有规定的除外。 第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭， 依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿 时发生效力。 第十六条：不动产登记簿是物权归属和内容的根据。 第十七条：不动产权属证书是权利人享有该不动产 物权的证明。 第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让 和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合 同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登 记的，不影响合同效力。
法律另有规定的除外
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立
非依法律行为而发生的物权变动的，包括：
（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政 府的征收决定等 （2）因继承或者受遗赠取得物权的
（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭
不动产登记的分类
初始登记与变更登记
正式登记与预告登记（保全） 更正登记、异议登记与涂销登记
依土地使用权登记认定房屋所有权纠纷案
1. 2. 3. 4.
5.
6. 7.
8.
甲、乙为亲兄弟，乙大学毕业留城工作，甲在农村务农，与 其母共同居住在甲母所有的4间房屋中。 1992 年 6 月，甲将 4 间房屋以 8000 元价格卖给本村丙。甲称： 该房为其母所有，但乙已多次表示房屋给甲，任其处置。 丙信甲说为真，同意买下该房，并当即支付价金8000元。 双方约定：因甲母健在，尚需该房，待其去世后交付房屋。 1999年6月甲母去世，甲与丙去房产部门办理了房屋过户手续 1999 年 12 月，乙从城里回来，认为甲的卖价太低，遂以共有 房屋，甲无权处分为由，主张房屋买卖无效。 法院查明：讼争房屋为甲乙父母遗产，但该房过户登记于丙 之前的土地使用权证的登记人为甲，而房产登记部门登记草 案中记载的房屋所有人为乙。现乙否认曾放弃继承权，亦无 其他证人。 [问题]丙能否取得房屋所有权？
物权变动和物权行为
第二部分物权变动考点1 物权变动和物权行为★★★【学习提示】本考点最主要的是能够区分物权变动和债权变动的不同，其次是要掌握非基于法律行为的物权变动。
一、物权变动的形态物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本形态。
1.取得：类型概念示例原始取得第一次产生或者不以原所有人意志为根据直接取得先占、取得孳息、合法建造、劳动生产、征收、善意取得等继受取得依赖于他人意思表示而取得买卖、赠与、互易、继承等2.消灭：类型概念示例绝对消灭物权本身不复存在书被烧毁相对消灭物权转让书被卖掉【例题•单选题】下列属于所有权的继受取得的是（）。
A.甲继承其兄房屋一间B.乙的3万元存款得利息1000元C.丙建造完成了房屋D.丁拾得他人搬家时丢弃的旧电扇一台【答案】A【解析】选项BCD：取得孳息、合法建造、先占都属于原始取得。
二、物权变动的原因（一）基于法律行为的物权变动1.债权变动与物权变动：【思考】若签完合同后，甲后悔，不想去过户，乙该怎么办？答：乙有权要求甲去办理过户。
若甲坚决不去，乙可以根据生效的合同，让甲承担违约责任。
【苏苏总结】两者关系债权行为产生债权债务关系（1）合同一般自合同成立时生效（2）物权是否发生变动，登记、交付与否，不是债权行为的生效要件物权行为产生物权的变化（1）物权变动的公示一般为不动产登记和动产交付（2）合同生效，物权未变动，违约方承担违约责任2.物权行为与债权行为：债权行为物权行为本质负担行为处分行为对财产的影响不会直接引起积极财产的减少，却会使得消极财产（义务）增加直接导致积极财产的减少一物多卖可反复作出，在同一标的物上成立的数重买卖合同均可有效（1）物权只能被转让一次（2）出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持处分权不需要需要无权处分（1）当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
经济法物权法
经济法物权法背景简述——物权法【思考】假设没有物权法，也没有国家管制，社会资源如何配置？解答：可自行通过交易的方式达到资源优化。
目录第一部分：静态视角●物与物权第二部分：动态视角●物权变动第三部分：风险视角●担保概述第一部分静态视角●物与物权（一）物权法中的物【思考题1】天上的星星是否有所有权？解答：没有。
【思考题2】掉落的陨石是否有所有权？解答：有。
1.概念物权法上的物指的是有体物，是除人的身体之外，凡能为人力所支配，独立满足人社会生活需要之物。
2.物的分类举例：动产——手机不动产——建筑物种类物——大米特定物——名画主物——汽车；从物——维修工具原物——母牛；孳息——小牛（1）孶息归属于原物的所有权人。
（2）例外情形：①土地收益归属于用益物权人。
②买卖交易中，标的物交付后，其产生的孶息归于买受人。
（二）物权的概念和特征对特定的物享有直接支配和排他的权利。
1.绝对性对抗所有人，排除任何他人的干涉。
2.支配性具有直接支配力，无需第三人的积极行为协助。
3.排他性一物之上只能成立一项所有权。
（三）物权种类（四）物权公示原则第二部分动态视角●物权变动（一）物权变动概念物权变动，是指物权的产生、变更和消灭。
1.产生如，取得所有权或设立抵押权等他物权等2.转让如，转让所有权、转让建设用地使用权等。
3.消灭如，所有权的消灭。
（二）物权变动的原因1.非交易方式的物权变动（1）基于事实行为《物权法》：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
”提示：与管道2的接口：获得物权的主体若“再处分”的，需要公示。
（2）基于法律规定《物权法》规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
”（3）基于公法的规定《物权法》规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
法考与司法考试物权变动的一般情况重点知识点
物权法定原则1.物权的种类和内容由法律规定（传统观点）物权不得任意创设，其种类和内容应当由法律规定，此为之“物权法定主义”。
原理：因为物权的效力非常强大，具有对世性，可对抗不特定的第三人。
如果任由当事人创设法律没有规定的物权或者约定物权的内容，将会对不特定第三人造成不利影响，破坏交易秩序。
2.物权法定的缓和（新进观点）当事人如果违背物权法定原则，创设新的物权类型或者新内容的物权，一般不发生物权效力。
如，让与担保有效。
我国虽然没有规定这种让与担保方式，但并无禁止性规定。
通过合同约定，再转移所有权的方式达到担保目的，是不违反法律的，也符合合同自由、鼓励交易的立法目的。
物权变动的基础「物权的设立」1.原始取得：非依他人既存的权利为依据而取得物权。
（1）基于事实行为而发生原始取得。
如，劳动生产（木材制作成椅子）、合法建设、先占无主物（拾得他人抛弃的旧电扇）、添附等。
（2）基于法律规定和公法上的原因而发生，如，善意取得、收取孳息（存款得利息）、征收、没收等。
2.继受取得：基于他人既存的权利为依据而取得物权。
（1）移转的继受取得就他人的物权依其原状而取得，实质上是物权主体的变更，如，基于有效的买卖合同受让所有权；法定继承或遗嘱继承取得物权；受遗赠取得物权；企业合并取得物权。
（2）创设的继受取得对既存的物权进行内容上的限制而产生新的物权。
如，在国家所有的土地上设立建设用地使用权；在他人动产上设立抵押权或者质权。
3.区分的法律意义（1）原始取得：因物上本不存在任何物权，或者虽存在物权，但基于法律的规定物权的取得与原权利人的意志无关，非继受他人权利而来。
故，物之上原存的所有负担都因原始取得而消灭，如，无权处分他人之物，购买人善意取得，则无权处分人需要对原权利人承担赔偿责任，而善意取得人是原始取得该物，无任何负担，不用负责。
（2）继受取得：物权系因继受而来，基于权利人不得将大于其所有的权利让与他人的法理，存在于标的物上的一切旧有负担得继续存在，而转由取得人承继。
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第二节物权变动
一、物权变动
（一）物权变动的含义
物权变动是指物权的发生（取得、设定）、变更或消灭。
（二）物权变动的型态
物权变动包括物权取得、变更与消灭三种基本型态。
1.物权的取得
（1）原始取得：指物权取得非自他人之手继受而来。
【提示】基于对无主物的先占而取得所有权，依自己所有权而取得原物孳息，通过建造取得房屋所有权都属于原始取得。
（2）继受取得：指权利自前手继受而来。
继受取得的典型是通过法律行为让与权利，但亦可基于法律行为之外的方式发生，如继承。
物权的继受取得可能是移转型，如所有权人将其所有权让与他人，亦可能是创设型，如所有权人为他人设立限制物权。
2.物权的变更
物权的变更包括主体、客体及内容三方面的变更。
【提示】物权主体变更实际上是物权转让。
3.物权的消灭
（1）绝对消灭：指物权本身不复存在，例如，客体消灭将导致物权绝对消灭。
（2）相对消灭：指物权转让的含义，即相对于物权出让方而言，物权消灭。
回顾与总结
二、物权变动的原因
1.物权变动的原因可以分为两大类：
（1）基于法律行为的物权变动；
（2）非基于法律行为的物权变动。
2.非基于法律行为的物权变动，又可以进一步细分为：
（1）基于事实行为
因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
（2）基于法律规定
因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
（3）基于公法行为
因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
【提示1】人民法院、仲裁委员会的法律文书包括判决书、裁定书、裁决书以及调解书。
【提示2】法律文书须具有改变原物权关系的形成效力，不包括给付判决。
非基于法律行为的物权变动不必以公示为前提。
即使尚未完成动产交付或者不动产登记，也不妨碍物权取得。
基于上述三款规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
回顾与总结
三、物权行为
（一）物权行为vs债权行为
法律行为旨在根据行为人意志发生法律效果。
1.债权行为
法律行为的效力在当事人之间确立债权债务关系，则称为债权行为。
【提示】债权行为如：买卖合同、租赁合同。
2.物权行为
法律行为的效力直接变动物权，则称物权行为。
物权行为是直接发生物权让与、变更或者废止效力之法律行为。
物权行为债权行为
法律效果直接导致积极财产（物权）减少不会直接引起积极财产（物权）减少，会使得消极财产（义务）增加
处分权出让人需要对标的物具有处分权
无权处分行为处于效力待定状
态，需要真权利人追认或处分人
取得处分权后才变得有效
无处分权要求（可无权处分）
当事人一方以出卖人在缔约时对标的
物没有所有权或者处分权为由主张合
同无效的，人民法院不予支持
兼容性物权只能被转让一次，对于同一
物不能实施两次处分行为
可反复作出：在同一标的物上成立的
数重买卖合同均可有效
【提示】出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
四、物权变动的公式方式
（一）动产物权变动的公示方式——交付
动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
（2019BQ5，2017AQ1，2014Q1）交付有现实交付和交付替代两种形态。
1.现实交付
将物直接交由对方占有。
2.交付替代
（1）简易交付
动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力。
（2）指示交付
动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。
（3）占有改定
动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。
（二）不动产物权变动的公示方式——登记
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
【提示】“法律另有规定除外”主要指的是土地承包经营权、地役权等。
1.需要登记的不动产物权
（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
首次登记，是指不动产权利第一次登记。
未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定的外，不得办理不动产其他类型登记。
3.变更登记
变更登记，是指不动产登记事项发生不涉及权力转移的变更所需登记。
4.转移登记
转移登记，是指不动产权利在不同主体之间发生转移所需登记。
5.注销登记
注销登记，是指不动产权利消灭时所需办理的登记。
6.更正登记
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
7.异议登记
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。
登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【提示】向申请人请求赔偿，而非不动产登记机构。
8.预告登记
当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
有下列情形只可以的，当事人可以申请预告登记：
（1）预购商品房；
（2）以预购商品房设定抵押；
（3）房屋所有权转让、抵押；
（4）法律、法规规定的其他情形。
预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。
【提示】债权消灭的情形包括：债权得到清偿、买卖不动产物权协议被认定无效、被撤销、被解除或者预告登记的权利人放弃债权等。
【例题1·2017年单选题】甲公司与乙银行签订300万元的借款合同，以甲的房屋提供债权额为300万元的抵押担保，并已办理登记。
其后，借款合同的借款金额增加为400万元，仍以该房屋提供抵押担保，担保债权额相应增加为400万元。
为使新增抵押生效，根据物权法律制度的规定，乙银行应向不动产登记机构申请的登记类型是（）。
A.更正登记
B.预告登记
C.变更登记
D.转移登记
【答案】C
【解析】抵押担保的主债权数额发生变化的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记。
【例题2·2015年单选题】根据物权法律制度的规定，下列关于更正登记与异议登记的表述中，正确的是（）。
A.更正登记的申请人可以是权利人，也可以是利害关系人
B.提起更正登记之前，须先提起异议登记
C.异议登记之日起10日内申请人不起诉的，异议登记失效
D.异议登记不当造成权利人损害的，登记机关应承担损害赔偿责任
【答案】A
【解析】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记（选项A正确）。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记；更正登记前的异议登记是可以不是必须（选项B错误）；登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效（选项C错误）。
异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（选项D错误）。
【例题3·2014年多选题】根据物权法律制度的规定，当事人可申请预告登记的情形有（）。
B.租赁商业用房
C.房屋所有权转让
D.房屋抵押
【答案】ACD
【解析】具有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（1）预购商品房（选项A）；（2）以预购商品房设定抵押；（3）房屋所有权转让、抵押（选项CD）；（4）法律、法规规定的其他情形。
回顾与总结。