合同效力和物权效力区分
民法典第215条合同效力与物权变动区分条文释义
民法典第215条合同效力与物权变动区分条文释义第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【条文主旨】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
【条文理解】市场流通领域中，民事法律行为是发生物权变动的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。
现实中，原因行为的效力和物权变动并不必然发生联系，如依法成立生效的合同，因出让方违约等原因不能继续履行，或者物权客体毁损灭失，也许不能发生物权变动的结果。
现实中，物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权，此时，如认定未能办理物权登记的买卖合同无效，则买受人不但不能取得物权，而且丧失了向出让方依约追究违约责任的权利，而出卖人因自身的违约行为，不仅可以不交付物权，而且可以无需承担违约责任，将从过错之中获得利益，显不正义。
有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身应当加以区分。
涉及契约问题属于合同法调整，而调整物之归属和物之利用的民事关系适用物权法，合同法的任务是促进交易、鼓励竞争；而物权法的目标是定分止争、物尽其用。
两者一动一静，在组织、发展经济的目标之中协调配合、各司其职，其效力认定规则当然互相不能替代。
本条的积极意义在于，在我国从计划经济向市场经济转型过程中，能够办理物权变动登记往往代表着国家对民事主体的交易行为的肯定，反之，即代表着否定，《物权法》确立的、物权编承继的，合同效力与物权登记的区分原则已经深入人心并在社会取得广泛共识，对于推进市场经济的持续繁荣有着深远影响。
除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
浅议民法典合同编与物权编的关系
浅议民法典合同编与物权编的关系1黑龙江大学黑龙江省哈尔滨市 150080；2西南交通大学四川省成都市 610031合同制度是市场经济的基本法律制度。
合同产生债权关系，债权是一种相对请求权，效力及于合同相对方。
民法典合同编起草的核心是弘扬社会主义契约精神，包括：一是契约自由,二是契约正义,三是契约严守。
物权，是权利人依法对特定的物享有的直接支配和排他的权利。
物权是一种绝对权，效力及于权利人之外的任何人。
总体来讲，物权编解决财产归属关系，合同编解决财产流转关系。
而民法典编纂的体系性势必要求解决物权关系与债权关系的立法衔接问题。
关于合同规则适用范围的思考如果我们仍仅把关于“合同”的规则规定在债法或者合同法中，特别是将合同成立的方式和程式——要约与承诺——规定在《合同法》部分，就像现在的《合同法》第 2 条明确排除“收养、离婚、监护等身份关系的协议”使用《合同法》的可能性，产生的体系化问题就是：除债权合同以外的合同（协议）就没有了可适用的规则，引发争议。
我们正在进行民法典编纂，为什么不将这种合意的规则作为“公因式”放在“总则”部分以适用于所有双方法律行为呢？事实上，保持“合同法”的完整性，正是对整个民法典体系的重大破坏。
另一方面，“合同”所涉及的民事法律关系仅仅是指债权债务关系吗？德国学者指出，任何合同都是一项双方的法律行为，这一点不得与合同是否使双方负有义务的问题相混淆，合同使双方负有义务这一点并不是理所当然的，因为有一些合同根本就不产生义务。
因此，有的学者提出，合同有债务合同、物权合同和亲属法上的合同。
对此，崔建远教授认为，我国《合同法》上所说的“合同”实际就是指“债权合同”而不包括“物权合同”。
王利明教授则认为，合同就是当事人意思表示一致的协议。
合同以设立、变更或者终止民事权利义务关系为目的和宗旨，尽管合同主要是有关债权债务关系的协议，但也不是完全限于债权债务，而是涉及整个民事关系。
综合上述：我国民法典编纂体例下的“合同编”，其合同应该作狭义的规范，也就是仅仅产生债权债务关系的规定，在未来民法典合同分编独立成编的情况下，合同如果采用广义的合同概念，是违反体系化的结构的，因此，崔建远教授的解释是符合体系化的要求的。
合同效力是怎样认定的
合同效力是怎样认定的导语：效力，指依法成立受保护的，对合同当事人产生的必须履行其合同的义务，不得擅自变更或解除合同的拘谨力，即法律效力。
合同效力是法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。
合同的效力可分为四大类，即有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。
合同效力待定,是指合同成立以后,因存在缺乏以认定合同无效的瑕疵,致使合同不能产生法律效力,在一段合理的时间内合同效力暂不确定,由有追认权的当事人进展补正或有撤销权的当事人进展撤销,再视详细情况确定合同是否有效。
处于此阶段中的合同,为效力待定的合同。
合同效力待定,意味着合同效力既不是有效,也不是无效,而是处于不确定状态。
设立这一不确定状态,目的是使当事人有时机补正能够补正的瑕疵,使原本不能生效的合同尽快生效,以实践尽量成就交易、鼓励交易的根本原那么。
当然,从加速社会财富流转、促使不确定的权利义务关系尽快确定和稳定的原那么出发,合同效力待定的时间不可能很长,效力待定也不可能是合同效力的最后状态。
无论如何,效力待定的合同最后要么归于有效,要么归于无效,没有第三种状态。
民法通那么已经规定了效力待定的行为(如无权代理)。
合同法对此予以了继承和开展,形成了效力待定合同的法律。
根据合同法第47条、第48条、第51条,限制民事行为能力人订立的合同、无权代理订立的合同、无处分权的人处分他人财产的合同,均属效力待定,其法定代理人、被代理人、权利人可依法追认,善意的相对人也可依法撤销(此撤销不同于合同法第54条的撤销。
第54条的撤销是对生效合同的撤销,此处的撤销是对效力待定的合同的撤销)。
法定代理人、被代理人、权利人没有依法追认,善意的相对人也没有依法撤销的,合同无效。
法律规定当事人为民事行为时要有民事行为能力,进展代理时要有代理权,处分财产时要有权处分,是为了维护社会经济秩序,保障交易平安,维护行为人和相对人的合法权益。
但考虑到社会生活的复杂性,违反上述规定的合同一律作无效处理有时不仅不能实现前述目的,反而会徒增当事人和社会的麻烦。
房屋买卖合同的效力与物权的变动
式大体分 三种 ： 意思主义、 形式主义和折衷 主义 。Ｉ 意思主 ｌ ｌ 在 义体制之 下 ， 债权 合同即可依法 直接发生物权变 动的效 仅依 力， 即物权变动与债的关系合 二为一 ， 区分 ， 不作 该立法 例 以 法国、 本为代表。形 式主义 以德国法系的物权形式 主义 为 日 典型 ， 于债权行 为中抽 象出独立 的物权 行为 ， 通过 处分行 为
关 于物权变动模式 ， 就大 陆法系传 统而言 ， 权变动 模 物
探讨房屋买卖 中的物权 和债权 的关 系 ， 有助于维护物权秩序 的稳定 透 明 ， 交易各方 的利 益得失 ， 平衡 达到保 护善意和鼓 励交易之宗 旨， 从而公平解决纠纷 。本文通过对一典 型案 例
的分析来阐述作者的观点 。
一
付时发生效力 ， 但法律另 有规定 的除外 ，可见 ， 国物权 变 ” 我
动采折衷 主义模式 ，物权变动并非当事人合意 的直接效果 ，
该合 意仅发生债 的效力 ； 除当事人 债权合 意外 ， 还须登记 、 交 付， 但不要求独立的物权合 意的存在 。根据我 国的折衷 主地区为该模式之典型代表 。折衷 主义 ， 又 称债权形式主义 ，为意思主义与物权形式主义 的折衷观点 ，
同时， 卖方 Ａ公司也依合同约定完成交付， 将该楼盘移转占
有给 Ｂ公司 ， 并着手办理产权过户登记手续。在此期间 ， 经交
付 已实 际占有该房屋 的 Ｂ 司因为业务调整 的需要 ， 公 便将该 楼盘 以 ３０ 万 元的价格 转让 给第 三人 ｃ 司，双方订立 了 ３０ 公 房屋买卖合同。 Ｃ公司在购买时到房地产登记 部门查阅登记 ， 登记机关告知该 房产过户手续 已经领导批准 ， 正在办理过户 手续 。 Ｃ公司便向 Ｂ 司支付 了 ３０ 万总价款 ， 公 ３０ 并与 Ｂ 司 公 完成该 房产 的交 付 ， 该房产又转 由第三人 ｃ公司 占 ， ， 有 其后 Ｃ公 司要求登记机关一 次性将该房产过户登记到其名下。此
我国《合同法》第58条中的请求权性质探析
我国《合同法》第58条中的请求权性质探析作者：呼和来源：《法制与社会》2016年第13期摘要在合同无效或被撤销后，返还财产请求权的性质应该在不同的物权变动模式下分别讨论。
当在债权形式主义模式下，因为区分原则的作用，物权效力并不直接恢复原状。
因此，不能适用物权请求权，而只能适用不当得利请求权。
在意思主义模式下，物权效力与合同效力一致，则发生物权请求权与不当得利请求权的竞合，当事人可以选择适用。
而对于有过错一方的损害赔偿，如果存在信赖利益则适用缔约过失责任，如果没有信赖利益就应适用侵权责任。
关键词物权请求权不当得利请求权区分原则缔约过失责任作者简介：呼和，内蒙古师范大学青年政治学院基础教育系讲师，研究方向：民法、经济法。
中图分类号：D923.6 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）05-271-03我国《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。
有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
”该法规赋予了请求权人在合同无效或被撤销后的请求权，第一是要求返还财产，第二是要求赔偿损失。
那么对于这种请求权的性质问题，学术界的认识并不统一。
对于返还财产请求权的性质，有学说认为其是不当得利请求权，还有学说认为其是一种物权请求权。
而对于赔偿损失，有学说认为其依据侵权请求权成立，还有学说认为其依据缔约过失责任成立。
学说的差异必然导致实践中对返还财产的范围，赔偿责任大小的不同认识。
因此在理论上有必要进行检讨。
一、理论争议焦点探析当合同被确认无效或被撤销后，将导致合同自始无效。
那么当事人已经履行的给付就处于不确定状态下。
《合同法》第58条就是在合同无效或被撤销之后对于权利人的一种救济。
无论是那种学说都认为当事人之间应该返还财产，而争议的焦点在于这种返还的性质是什么？如果是物权请求权，那么说明给付物并没有发生所有权的转移。
浅谈合同中债权与物权的区分
浅谈合同中债权与物权的区分在现实生活中，人们之间常常会发生这样或那样的民事合同关系。
随着1999年10月1日《合同法》和2007年10月1日《物权法》的施行，人们对《合同法》调整的债权和《物权法》调整的物权比较容易区别。
但对具体的民事合同中的物权与债权则难以区分。
造成这一问题的主要原因是我国不承认物权行为的独立性和无因性。
物权行为的独立性，按照德国学者萨维尼的主张，债权合同和物权合同是两个不同的法律行为。
债权合同的效力在于使双方当事人享有债权和负担债务，并不能发生物权变动。
要发生物权变动，有赖于独立于债权合同之外，以直接发生物权变动为目的法律行为，即物权合同。
物权行为的无因性，是指物权行为的法律效力是不受债权行为（原因行为）的影响。
一、债权与物权的概念在民法领域中，财产权可分为债权与物权。
债权是指，请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利。
它反映动态的财产流转关系。
合同是典型债权。
物权是指，权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权、担保物权。
它反映静态的财产支配关系。
二、债权与物权的区别1、债权是请求权，是债权人请求债务人为一定行为或不为一定行为的权利。
物权是支配权，以直接支配自己的物，并排除他人的非法干涉的权利。
2 、债权是对人权，而物权是对世权。
3、债权是相对权，权利人只能对特定的相对人主张权利。
物权是绝对权，其权利人是特定的，义务人是不特定的，即物权人以外的所有人。
4、债权具有相容性，如一物二卖，两个合同都有效，但是物权具有排他性，一个物上只能有一个所有权，对于另一个人，其合同有效，但不能取得所有权，只能请求债务人承担违约责任。
5、债权般是通过合同设定的，依据契约自由、意思自治之原则，债权具有任意性。
物权法定原则，物权具有法定性。
6、债权的物权化。
买卖不破租赁，便是这一现象的典型代表。
7、物权与债权反映不同的财产关系,体现不同的经济利益。
物权反映静态的财产支配关系,其体现的经济利益,是通过对作为物权标的物的物质资料的支配（使用、收益、处分）,或者满足物权人生产、生活的需要（所有权和用益物权）,或者实现物权人的债权（担保物权）。
中国《民法典》采纳区分原则的背景及其意义
中国‘民法典“采纳区分原则的背景及其意义内容摘要：本文讨论的是在中国民法学术和制度建设上，一个涉及全局性的基本理论改造更新的问题，这就是关于法律交易中订立合同和履行合同所产生的法律效果是否应该有区分以及区分其法律效果时需要的法律根据是否也应该有区分的理论问题㊂本文作者为此理论和制度的科学化奋斗二十余年，这一科学理论首先在2007年的‘物权法“中得到基本实现，然后在2020年的‘民法典“中全部得到实现㊂这一科学理论的内容㊁创新以及实现过程的大体情况，这里简要介绍㊂在各种法律交易中，买卖最为典型，所以我们可以以买卖为例来建议阐明其中法理㊂长期以来，我国民法主导理论受自然经济和计划经济观念束缚，把 一手交钱一手交货 作为法律交易的典型，并且以此来确定民法上合同债权于标的物所有权之间关系的模式㊂其实，一手交钱一手交货的交易情形，没有标的物就不能卖货；又因为合同立即得到履行，所以也不必要在法律上建立订立一种法律规制，来区分合同产生的法律效果和履行合同的法律效果㊂但是现代市场经济体制下，对于国计民生具有重大意义的合同都是远期合同异地合同；而且合同经常因为当事人的主观因素或者客观因素没有得到履行，因此标的物及其所有权（包括其他物权）并不必然地随同合同发生变动㊂因此我国长期以来的民法主导理论，不但违背合同效力和物权效力相互区分的基本法理，同时也不符合现代市场经济的需要㊂虽然我国1993年宪法的修正案规定我国实行市场经济体制，但是这一时期我国民法主导理论并没有及时改造更新，立法上司法上不能区分合同之债和交易中的物权变动，理论和司法实践出现了普遍而且比较严重的混乱㊂562中国‘民法典“采纳区分原则的背景及其意义662民法典法理与实践逻辑为纠正此种乱象，本文作者于20世纪90年代提出 区分原则 ，即从法律效力和法律根据的两个方面，区分交易中的债权发生和物权变动的原则㊂该理论的法理根据是：首先，在合同法上，合同订立之后未履行之前就应该马上生效，而不能等到合同履行时才生效，这就是合同之债的理论；其次，因为合同应该履行不等于合同绝对会履行，因此，不能把合同生效作为物权变动生效的充分根据；最后，因为物权的法律效果和债权本质不同，因此应该在合同之外为物权变动重新建立符合其权利性质的法律根据㊂区分原则的主要内容是：第一，合同必须在合同履行之前生效，借助于合同债权的约束力保障合同得到履行㊂第二，合同成立发生债权，不能把这一债权作为物权变动的充分根据，更不能把物权变动作为合同生效的根据㊂第三，物权的设立㊁变更和废止，以公示原则（不动产登记和动产交付）作为生效要件㊂当然，非交易性质的物权变动比如依据公共权力或者事实行为的物权变动（类似于传统民法的原始取得制度）不在此列㊂显然，区分原则和20世纪90年代出台的一系列立法（包括原‘合同法“关于合同效力的规定，尤其是其第51条的规定），和最高法院的一些司法解释所确立的规则是完全不同的㊂区分原则自提出后，虽承受我国民法学界曾经的主导理论的压力，但是经过努力，首先得到了经济发达地区人民法院民事裁判的认可，然后逐渐得到立法和最高法院司法解释的采纳㊂在本文作者受托撰写 物权法学者建议稿 总则编时，就物权变动的制度做出了如下的安排：一是打破原来的立法方案，将物权的设立变更和废止这些制度全部从合同制度中提取出来，放置在物权法之中；二是把物权的设立变更和废止区分为依据法律行为的物权变动和非依据法律行为的物权变动两大部分；三是把依据法律行为的物权变动区分为不动产的物权变动和动产物权变动两种类型；四是在依据法律行为的物权变动制度设计上，确立一般规则（不动产登记和动产交付）和例外情形（即 但书 规则）之间的区分㊂2007年的最高立法机关制定的‘物权法“全部接受了这些安排㊂尤其是‘物权法“的第15条，专门就20世纪90年代以来民法理论和制度建设方面的混乱（包括原‘合同法“第51条的错误），制定了一个针对性的纠正措施㊂这样，我国民法在涉及交易中的权利分析和裁判方面的一个核心症结，已经得到了妥善的解决㊂2020年‘民法典“又在合同编中，在合同效力这个债权发生的核心制度上，废止了原‘合同法“第51条等条文，根据区分原则重新建立第597条，即合同效力不能以物权变动作为前提条件的规则㊂这样，区分原则在我国民法涉及交易的法律制度中就得到了完全彻底的贯彻㊂如上文所述，市场经济体制下各种法律交易都存在订立合同和履行合同的法律问题，所以区分原则应该在我国民商法涉及交易的规制中具有广谱性的应用价值，因此，它是我国民法基本理论近二十年来最为重要的创新㊂关于区分原则，本文作者撰写的论文和著述比较多，本文集收录选择这一篇 以例说法 的讲座整理稿㊂此稿虽然呈现比较早，但是它比较完整地呈现了区分原则面世前后，我国民法关于相关问题的实际情况，而且文稿文体平和，容易阅读理解㊂民法中的 区分原则 是笔者提出来的，从1999年发表区分原则的论文以来，笔者一直坚持区分原则的法理㊂2007年，物权法立法采纳了区分原则，规定于‘物权法“第15条㊂现在，‘民法典“第215条继续采纳区分原则㊂司法实践中，如果不会使用区分原则，那做出的裁判就有可能不仅违背了当事人的意思，也违背了法律的公平㊁正义㊂一 北京市物权法第一案带来的法理思考（一）基本案情‘物权法“实施后，在北京出了几个案子，其中的一个案子被称为北京市物权法第一案㊂这个案子大体上是这样的：1989年，昌平有一个老百姓从房地产开发商那里买了六套房屋，并顺利地办理了房屋交接手续㊂1994年，六套房屋都过户登记到了买受人名下㊂在‘物权法“尚未生效之前，买受人把部分房屋出租了㊂后来，买受人发现出租的这些房屋中，承租人很久没有交房租了，于是，他去查看出租的房屋，但却被现时的住户给赶了出来㊂住户说，这些房屋是他们从法院拍卖来的㊂自己买的房屋怎么会被法院拍卖了呢？事实是，大概是在1995年，房屋的开发商因经762中国‘民法典“采纳区分原则的背景及其意义。
法律硕士民法提高练习习题及答案13
一、单项选择题1.甲将其5万元的定期存款单出质给乙，借款4万元，双方签订了质押合同，但甲未按约定交付存款单。
则（ ）。
A.质押合同成立但未生效B.质押合同不成立C.质押合同和质权都生效D.质押合同生效，但质权未生效2.根据物权法规定，下列权利人可享有天然孳息所有权的是（ ）。
A.地役权人B.抵押权人C.动产质权人D.留置权人3.下列抵押有效的是（ ）。
A.合伙人甲以其所在的合伙企业的财产设定抵押，但未取得其他合伙人同意B.乙以其共同共有的财产设定抵押，但未取得其他共有人同意C.丙以其按份共有的财产份额设定抵押，但未取得其他共有人同意D.丁向朋友借款20万元并以其房产抵押，但并未办理抵押登记4.下列财产可以设定抵押权的是（ ）。
A.某中学的小轿车B.耕地C.依法被法院查封的财产D.某医院的手术台5.抵押期间（抵押权人为乙，甲为抵押人），丙向甲表示愿意以10万元的价格购买甲的房屋，甲也想将该抵押的房屋出卖。
则（ ）。
A.甲有权出卖房屋，但要事先告知乙B.甲无权出卖房屋，因为乙不同意C.甲应当告知丙该房屋已经抵押的情况D.如果乙不同意出售房屋，除非丙愿意代为清偿甲的债务，否则甲无权出售房屋6.根据《物权法》的规定，下列说法正确的是（ ）。
A.以应收账款出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时生效B.抵押权的行使受到主债权诉讼时效的限制C.质权的行使受到主债权诉讼时效的限制D.留置权的行使受到主债权诉讼时效的限制7.根据《物权法》的规定，下列说法表述正确的是（ ）。
A.抵押人将抵押物转让给第三人的，应当取得抵押权人的同意B.抵押人将抵押物转让给第三人的，应当通知抵押权人并告知受让人C.如果已抵押的财产出租的，抵押权具有对抗租赁权的效力D.订立抵押合同前抵押财产已经出租的，抵押权具有对抗租赁权的效力8.甲将其所有的住宅抵押给乙并办理了抵押登记。
不久之后，甲又将住宅抵押给丙，并签订了书面抵押合同，但一直没有办理抵押登记。
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物权法解释：合同效力和物权效力区分
来源：考试大【相信自己,掌握未来,考试大值得信赖!】2009年4月28日物权法解释：第十五条【合同效力和物权效力区分】
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
【解释】本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。
以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。
民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。
不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。
这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。
有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。
除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。
合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。
登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。
登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。
例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。
违约的合同当事人一方应该承担违约责任。
依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。
区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同。
有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。
在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。
即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。
第二，有利于确立违约责任。
如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。
假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。
第三，有利于保护无过错一方当事人。
当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。
特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。
如果严格地区分合同效力和登记效力．则可以防止此种现象的发生。
学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。
曾有一段时期，我
国的司法实践以及一些立法，对这个问题有不同的认识。
目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本一致。
合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。
合同法还规定了导致合同无效的各种情形，在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。
虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变了这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力。
司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。
”该解答明确指出，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。
同时还规定，“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。
转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。
”转让方（即出让人）因其过错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约责任。
显然，土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力：最高人民法院《关于适用灯中华人民共和国合同法、若干问题的解释》规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
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