浦东新区川沙板块区域报告

浦东新区川沙板块区域报告部门：投资咨询部报告人：徐超日期：2011.10.26一、板块区位分析1.川沙板块概述川沙位于上海浦东新区东南区，濒临东海，东南接上海浦东国际机场，西至外环高速公路，北至川杨河，南至远航路。

川杨河以北为唐镇板块，西接碧云、张江两大板块，远航路以南为周康、航头两大板块。

中心区域为川沙路以及妙境路两条主要通道，地铁2号线将板块做清晰的功能划分。

川沙板块位于浦东新区的中心区域，基本定位为“空港物流、现代居住和文化旅游”为功能定位的功能区域。

板块临近浦东国际机场为空港服务带来了便利，川沙镇的川沙公园、鹤鸣楼都是国内著名的旅游景点。

川沙板块距离浦东国际机场6公里，距离洋山港东海大桥30公里，距离张江高科技园区、孙桥现代农业园区、金桥出口加工园区均在15公里左右。

辖区内，市、区级几条快速干道：迎宾大道、华东路、川沙路、华夏路，以及磁悬浮铁路等，纵横相较穿越城区，可实现直接和沪杭、沪宁高速公路的连接。

作为浦东新区未来重点规划的板块之一，川沙的发展已经从前几年的川沙镇拓展到了川沙新镇、城东片区的商务规划。

交通方面随着地铁2号线的开通以及磁悬浮列车的通车，大大改善了到板块到市中心和浦东国际机场的距离。

加之2014年即将建成的迪斯尼乐园，更为板块内住宅、商业、办公物业的崛起带来了利好因素。

小结1、浦东未来的重点规划板块，打造集空港物流、旅游和居住为一体板块，未来规划期望较高。

2、板块距离市中心较远，客源多为本区域客源。

3、板块位于浦东东南片区中心城市。

由于交通的同质性，未来可能发展成辐射整个浦东东南板块的市中心发展。

4、板块内中国第一家迪斯尼乐园将于2014年建成，对于未来房地产市场价值的提升是不可忽视的利好因素。

2.川沙板块作为浦东东部的中心板块，道路、交通对比周边板块相对成熟，2号线开通后拉进了与市中心陆家嘴商圈的距离为28公里，约为40分钟车程。

到浦东国际机场14公里，约为25-30分钟车程。

磁悬浮列车贯穿川沙板块，直通浦东国际机场小结优势1、区位优势在临外环板块属于中等水平，地铁2号线到陆家嘴商圈距离28公里约40分钟车程。

2、交通主要以区域内公交车为主，如要到市中心主要以地铁2号线以及华夏高架路为主。

3、离浦东国际机场仅6公里距离，可以吸引一些高端客源。

劣势1、板块内主要交通2号线上班时间较为拥挤，到陆家嘴商圈在张江高科、世纪大道等站点人流量多。

2、板块内华夏高架是自驾车通往市中心的重要途径，较拥堵。

3、远东大道作为收费路段，部分居民为了节省开支只能走两车道的川南奉公路，严重影响川沙板块的排堵。

3.川沙定位为浦东“空港物流、现代居住和文化旅游”的板块，作为浦东外环以外的中心片区，拥有该区域最好生活的配套。

目前，集合老镇的优势，开拓新镇的规划，又有迪斯尼乐园的兴建带动板块价值的上升。

商业配套1)西市街——以现代商业广场为支撑，以美食、影院以及金融配套为辅，形成了川沙镇比较热闹的商业配套。

2)妙镜路商业街——以家乐福为主要支撑，配套以建材市场、服装零售、餐饮等的商业街。

作为川沙板块的主要通道之一，妙镜路与川沙路的西市街一样，是川沙镇中心的主要商业配套。

3)川沙以南商业——未来的商业中心，以绿地东海岸为主，周边配套尚且在建。

由于迪斯尼的兴建使得地铁2号线以南区域未来都将为其建立相关的商业以及商务配套，诸如酒店、主题商业街、大型商业广场等。

教育配套川沙中学、浦东燎元进修学校艺术培训部、西门幼儿园、侨光中学、川沙文艺进修学院、川沙图书馆、南门幼儿园、观澜小学等医疗配套川沙天狮门诊、口腔门诊、浦东新区人民医院、川沙人民医院、机场镇卫生院等小结1、从板块角度看，以2号线为分界线，以北区域无论商业、医疗还是教育的配套都比较完善；以南区域以迪斯尼的带动正在兴建新的商业中心，目前已能初见端倪。

2、板块内商业配套主要以零售和餐饮以及建材市场为主，缺乏休闲和娱乐的配套，商业档次基本为中低档。

3、教育资源主要集中在妙境路左右，医疗配套较分散，满足基本的生活需求4、未来迪斯尼的兴建将大大改善2号线以南区域的发展4.迪斯尼概况2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。

2009年11月23日，国家发改委在网站上发布，“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。

该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。

项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。

项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。

”2011年4月8日，上海迪士尼乐园，正式动工。

预计2015年完工。

迪斯尼效应1)效应一：直接拉动相关产业和周边经济。

公开资料显示，上海迪士尼总体项目将包括一座主题公园、两家酒店、一家零售和餐饮综合体以及一个湖泊。

上海迪士尼是继上海世博会之后的又一重大建设项目，项目直接投资额约245亿元，间接拉动的投资规模或为千亿级。

2)效应二：填补国内旅游产业空白。

3)效应三：有助于刺激本土文化产业和旅游产业加速发展。

4)效应四：有助于上海和长三角地区的经济结构转型。

5)效应五：有助于为上海及周边地区创造众多就业机会。

5.周边板块川沙周边板块有以下：唐镇、机场、周康、张江四个板块小结1)唐镇板块定位为纯居住小区，该区域万达广场正在建设，未来发展向住宅、商业的综合型居住社区发展；2)机场板块定位为交通枢纽，基本不具备好的住宅属性，但作为在该区域工作的年轻工作者，川沙板块对其有较大的吸引力；3)周康板块作为片区内相对比较成熟的板块之一，距离市中心较近，交通配套良好，是现在分流川沙客源的主要板块之一，但是未来规划不如川沙板块，根据规划有被川沙板块合流的趋势；4)张江板块定位为高端别墅区与产业集合区，聚集了大量的农业、高科技产业区域，居住定位为高端，在该片区的工作者也是川沙板块的主要吸引客源之一。

5)川沙板块作为未来发展的中心板块，既有现有的成熟配套，又有迪斯尼乐园效应的带动商业、酒店和商办地产的兴起，未来发展潜力大大高于周边板块，且集合了旅游、空港、娱乐和居住的良好属性，未来发展势必超越周边其他板块。

6.市政规划板块定位浦东新区东南片区的中心区域，未来的迪斯尼板块川沙板块是目前浦东新区东南片区未被完全开发的地块，目前交通拥有2号线，磁悬浮列车以及4条高速公路，距离开发区约15公里，距离枢纽虹桥机场大约6公里左右，是未来浦东新区规划中东南片区的中心城市。

2009年11月4日，上海市人民政府新闻办公室授权宣布：上海迪士尼项目申请报告已获国家有关部门核准。

2009年11月23日，国家发改委在网站上发布，“2009年10月，经报请国务院同意，我委正式批复核准上海迪士尼乐园项目。

该项目由中方公司和美方公司共同投资建设。

项目建设地址位于上海市浦东新区川沙新镇，占地116公顷。

项目建设内容包括游乐区、后勤配套区、公共事业区和一个停车场。

”2011年4月8日，上海迪士尼乐园，正式动工。

预计2015年完工。

一旦上海迪士尼乐园建成，估计将带动总计上万亿的GDP总值预料，可为当地创造5万个新职位。

消费力方面，中国内地80%以上客流将被吸引至上海，甚至包括大量亚洲旅游资源。

2009年11月4日，上海迪士尼项目报告已获国家部门核准。

这一消息的宣布有着明显的用意。

因为当天迪斯尼备受瞩目的浦东新区川沙新市镇A08-03进行现场竞拍。

迪士尼“落沪”的官方消息无疑为这块地的升值增加了至为关键的筹码。

据香港商业电台报道，香港商务及经济发展局局长刘吴惠兰在回应上海兴建迪士尼主题乐园时说，认为香港与上海迪士尼主题乐园可合作及互补。

而国家经济发展有庞大市场，有很大潜力，容纳两个迪斯尼乐园是绰绰有余。

上海动漫产业基地相关负责人周影表示，迪士尼落户中国对于中国的动漫企业来说是一个很好的学习机会。

迪士尼这个动漫帝国具有一流的动漫理念，现在把一流的模式带到中国，中国动漫企业可以直接的和国际动漫文化相接触。

对于中国本土的动漫企业来说，迪斯尼的加入短期会带来格局调整，带来比较大的影响。

中国动漫需要在逆境中成长会比较辛苦，但是中国的动漫市场非常大，长期来看则会带动中国的原创动漫成长。

7.总结1、川沙板块位于浦东外环以外核心的地理位置，规划中的川沙新镇核心位置。

2、轨道交通2号线以及磁悬浮列车的开通大幅度减少了川沙板块到浦东国际机场和市中心的距离。

3、板块老区生活配套成熟，新镇规划已经启动，未来发展前景利好。

、4、迪斯尼的兴建对板块价值有了进一步的提升，带动板块居住、商业和商务档次的上升二、区域市场分析1.小区位分析1)鼎鑫名流苑是川沙中心区域的明星板块。

既处于川沙板块的中心，离交通枢纽地铁2号线距离较近。

总体体量大，小区内规划2个主题广场与2个中央水景，另外的五星级酒店也是该小区在板块内的标杆之一。

现阶段处于2号线分割的南部区域还在规划中，周边配套不齐全是不争的事实，然其大体量和优秀的小区规划是其他楼盘所不能企及的。

未来迪斯尼乐园的建成，带动南部区域的商办形成，鼎鑫名流苑是最具有发展潜力的楼盘之一。

2)天和湖滨的区位情况不是主要卖点，无论现在的道路、交通配套还是将来的规划都比较差，但是小区内活水的景观是其他小区无法企及的，和鼎鑫名流苑一样作为大体量楼盘，具有不错的总规和景观。

远离规划的中心与近距离接触机场镇是该楼盘的劣势。

3)东方城市绿洲是川沙板块中规中矩的楼盘，没有什么特色，一般的体量和总规，位置距离中心板块较远。

4)东方城市豪苑是川沙新开楼盘之一，位于川沙老镇的中心，总规和体量很小，规划也没有什么特色。

而且位于老镇的中心区域，虽然商业配套较多，但是比较杂乱，人文素质也不高。

是该板块最差的楼盘。

5)御景华庭是板块未来开盘楼盘之一，也是未来川沙板块新的供应量来源。

作为该片区最高的楼盘（最高层18层）以及老镇的核心位置，区别于东方城市豪苑的是妙境路的商业档次和人文素质远高于城南路的配套，且有相当不错的教育配套，是川沙板块现阶段配套最为完善的小区。

小结从小区位的比较可以看出，鼎鑫名流苑整体优势比较明显，未来规划较好，御景华庭的商业配套、生活配套最为成熟。

2.住宅供应表（单位：万㎡）总结1、从川沙的商品房目前在售的供应量上来说，在售项目的总建筑面积在58万㎡，加上之前已经竣工并入住的商品房，总共约64万㎡左右2、从川沙板块的个案体量上来说，鼎鑫名流苑与天和湖滨无疑是川沙板块的两个主力大盘，目前鼎鑫名流苑已经全部供应，剩下约307多套房源还可供销售。

天和湖滨的公寓还剩约390套可供销售，未来推盘将以联排别墅为主。

川沙板块后续的商品房供应将以两大主力的尾盘以及东方城市豪苑以及御景华庭的供应量为主3、由于近期限购政策、板块内尾盘与未来供应量较多，所以未来基本无潜在的商品房供应，一手房供应将逐步减少3.去化分析对比表总结板块内新商品房近期开盘情况，由于收到最近限购现代政策的影响，部分楼盘去化情况不理想。