土地一级开发企业的盈利模式-土地增值部分分成模式
土地一级开发融资、盈利模式
土地一级开发融资、盈利模式探讨一、前言随着二级市场拿地成本越来越高，万科、龙湖、恒大等房地产开发企业更多地介入到土地一级开发之中，土地一级开发逐渐趋向由政府主导的市场化运作。
我们集团目前进行的大连卫星城土地一级开发项目具有明显的代表性。
对于房地产开发企业，介入土地一级开发可以分享二级开发无法企及的利益，如从一级土地开发本身获利、分享土地增值收益、持有部分公共建筑和为二级拿地铺垫等。
其中，盈利的关键在于严格控制住各项成本费用。
相比房地产二级开发，土地一级开发面临更大的不确定性和风险性，譬如拆迁成本风险、长期占用大量资金风险，以及来自政府的违约风险和政策风险等等。
这就要求土地一级开发主体有效控制成本，优化运作流程，提升管理能力，同时妥善处理好与政府方面的关系，准确解读政策法规，提升抗风险能力。
二、主要观点1、由政府主导的市场化运作模式是我国土地一级开发的主要发展趋势。
2、土地一级开发的赢利点包括从一级土地开发本身获利，分享土地增值收益，持有部分公共建筑，为二级拿地铺垫等。
3、一级土地开发获利的关键是严格控制住各项成本费用。
其中，比重与控制难度最大的是征地拆迁费用。
4、具有土地一级开发业务收入企业，其土地一级开发业务大都集中在企业注册地或主要发展区域，它们通过充分发挥自身特定区域内的综合优势，集中力量进行房地产综合开发业务。
5、房企参与土地一级开发的策略包括：优化运作流程，提升管理能力，有效控制成本；加强规划能力、挖掘区域潜在的价值；把握行业波动周期，控制开发节奏。
三、土地一级开发的典型模式由于城市人口增加和社会经济活动不断发展，人们对城市土地的需求不断扩大，而可供城市利用的土地又非常有限。
同时，由于具有特定用途的土地非常稀缺，所以，必须科学规划和布局，以合理、高效、经济的开发利用土地。
目前土地一级开发主要有以下几种典型模式：模式一：一二级联动开发模式由于房地产行业明显受制于政策因素，因此大型房地产开发商往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。
土地一级开发：从BT 模式到利润分成模式的演进路径及案例分析
经济视野Economic Vision 一、BT 模式土地一级开发的BT 模式又称固定收益模式或工程总包模式，指土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营加成。
很多地区对利润加成部分进行了相应规定，如北京规定：通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8％；杭州规定：开发整理单位的利润和工作经费按照实施方案测算的开发整理成本总额的10%以内予以核定；昆明规定：市级国有投资公司组织实施的土地一级开发整理项目，统一按照审计所确定的总投资额的16%给予投资回报，并计入土地收储成本。
BT 模式简洁明了，企业收益稳定，风险较小，是一级开发企业常用的商业模式。
如2010年5月，黑牡丹公司与常州新北区政府签署《新北区万顷良田工程建设委托协议》，常州新北区政府委托黑牡丹公司完成西夏墅镇和孟河镇境内总面积约为1538.10公顷的土地一级开发所涉及的拆迁、安置及土地整理、基础设施建设工作，委托建设期不超过两年，项目竣工后，新北区政府返还包括拆迁费用、安置费用、土地整理及基础设施建设费用、财务费用在内的建设成本及10%的加成收益。
此案例中，黑牡丹公司既没有土地规划权，又没有土地经营权，仅负责拆迁、安置及土地整理、给排水等基础设施建设工作，不涉及学校、医院等公共配套项目，其盈利水平以土地开发总成本为基础，与土地出让收入无关，更不参与分配土地增值收益。
新北区政府掌握了项目的规划权和土地经营权，能够确保项目的发展方向，但其需要对建设成本进行兜底，面临较大的财政及土地经营压力。
二、土地补偿模式土地补偿模式指土地一级开发商在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。
土地一级开发利润分配模式研究
土地一级开发是地产开发的第一个环节，需要在政府主导的原则下，开放市场化进程，以市场来调节和配置资源，并提出一个兼顾政府、房地产商、原土地使用者之间利益的方案，合理分配土地增值所带来的利润，以期建立起一个富有成效的开发模式和完善规范的土地一级开发市场。
一、中国土地一级开发的传统模式过去，土地一级开发由政府的土地储备中心进行，政府负责管理和监督，或者由国有企业、事业单位性质的土地储备机构来做。
上海的土地一级开发市场主要存在两种方式：一种是由市区两级政府操控的国有房地产开发企业持有大量土地储备，全面包揽从土地开发到房屋拆迁，房产开发、销售等一系列环节；另一种则是由政府组建项目公司进行土地一级开发，再将通过项目公司转让等方式将已经完成一级开发的土地投向二级开发市场[1]。
在传统模式下，政府在土地一级开发中左右逢源，获取了大量的垄断利润，其利润流向难以监控，而具体的利润分配方式，外界也无从得知。
这种模式下利润分配的不合理性，很大程度上打击了房地产开发商进行土地一级开发的热情，与中国房地产业发展现状极不相称。
二、现有的利润分配模式及存在的问题目前国内土地一级开发商可以获得非常稳定的开发收益，北京市土地一级开发的收益定为8%。
土地一级开发的大致盈利模式如下：开发商和土地所有人合作，完成土地整理工作，把“生地”变为“熟地”。
再通过规划和宣传工作，上扬地价，使土地土地一级开发利润分配模式研究梁舒舒（中国人民大学公共管理学院,北京100872）［摘要］目前越来越多的开发商投入到土地一级开发中，而土地一级开发是房地产开发的第一个环节，也是土地开发的基础性环节。
因此，研究中国土地一级开发过程中的利润分配问题及相关对策，对于维护国家利益、协调开发商与土地使用者之间的关系具有重要现实意义。
［关键词］土地一级开发；利润；利益博弈；分配模式［中图分类号］F301.24［文献标识码］A［文章编号］1009-3621（2008）06-0081-03LIANG Shu-shu(School of Public Management,Renmin University of China,Beijing 100872,China)[Abstract]Currently,developers boost their investment to tier one land development,which is the first and basic session in land development.Therefore,research into profit distribution for tier one land development and corresponding countermeasures is of the practical significance for defending national interests and co-ordinating the relationship between the developers and land users.[Key words]tier one land development;profit;interest game;distribution pattern[收稿日期]2008-06-26[作者简介]梁舒舒（1987-），女（土家族），广西南宁人，中国人民大学公共管理学院2006级土地资源管理专业研究生，主要从事土地资源管理研究。
土地一级开发流程收益模式
土地一级开发流程及收益模式土地一级开发流程及收益模式一、土地一级开发现状近些年来，由于我国国民经济的持续快速发展和人民生活水平的不断提高，城市化进程也在加快发展，城市土地供需矛盾日益紧张。
地方政府积极供应土地以促进经济和社会发展，而地方政府和企业合作可以发挥各自的“比较优势”——政府负责规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
在这种背景下产生了“政府主导、市场化运作”的土地一级开发模式。
它强调在城市规划的前提下，首先把“生地”开发成“熟地”，然后再进入土地市场进行交易。
目前各企业的土地一级开发项目多局限在某个区域或某个省份，各企业介入土地一级开发的目的各不相同，其中以房地产企业和政府投资平台公司为主，如“云南城投”是云南省政府市政建设的投资平台，参与土地市场一级开发主要体现政府的意志；贵阳的“中天城投”是房地产企业为开发房地产提前介入土地一级开发市场，降低二级市场拿地成本的典型代表。
二、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补到“五偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达让或转通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出：下让的过程。
土地一级开发实施流程具体如段㈠策划及前期准备阶⒈土地一级开发计划土地储备部门依据城市总体规划、土地利用总体规划、城市近期建设规划、土地利用年度计划和土地供应年度计划等编制一级开发计划，由国土局负责。
⒉城市专项规划与土地一级开发计划文件。
包性城市规划及其他专项规划是土地一级开发实施方案的指导括控制性详细规划、修建性详细规划、城市道路与交通规划、城市景观与环境规划、城市给水与排水规划、城市能源与通讯规划等。
土地一级开发税收政策
⑴总局规定。
①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原
土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆
除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳
营业税；
②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属
于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全
土地一级开发税收政策
一、营业税政策
土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模式。2、收益分
成模式。3、保底和分成相结合模式。4、自负盈亏模式。
(一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有自负盈亏模式，亦
即“国家税务总局公告 2013 年第 15 号”文件中所描述的属
4 月与海口市政府（授权海口市土地储备整理中心）签订
《海口市西海岸新区土地一级开发合作合同》，共同对海
口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口
市行政中心。依据合同约定北京首创公司出资于 2007 年 6
月注册成立海口首创西海岸房地产开发有限公司（以下简
定：“一些纳税人（以下称投资方）与地方政府合作，投
资政府土地改造项目（包括企业搬迁、危房拆除、土地平
整等土地整理工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工作
由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付
土地整理所需资金；同时，投资方作为建设方与规划设计
单位、施工单位签订合同，协助地方政府完成土地规划设
于免税开发模式，在该模式下投资方的行为属于投资行
为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营
业税。具体文件见 2013 年第 15 号公告“关于纳税人投资政
府土地改造项目有关营业税问题的公告”。
土地一级开发盈利模式探讨—上海易居房地产研究院
土地一级开发盈利模式探讨—上海易居房地产研究院房企参与一级土地开发的五大盈利模式近年来，由于城市产业结构转型和房企自身战略发展需要，国内一些房地产企业如万科、绿地等纷纷提出转型城市运营商。
在十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出“允许社会资本通过特许经营等方式参与城市基础设施投资和运营，研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构。
”这对房地产企业有积极的指导意义，企业转型城市运营商后，可以通过参与城市基础设施开发，更多进入城市的土地一级开发，甚至可以参与到土地定价。
目前来看，原先从事二级开发的房地产企业向土地一级开发领域延伸已越来越多，但我国土地一级开发仍旧是以政府为主导，市场化还不成熟，运营和盈利模式均存在着诸多风险和制约。
本文通过对房企参与一级土地开发的五种主要盈利模式进行梳理和总结，以期为房企进入该领域提供借鉴意义。
一、我国房企参与土地一级开发的主要盈利模式土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：土地一级开发是指按照城市规划、土地利用总体规划、城市功能定位和经济发展要求，由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使建设用地实现宗地平整、市政配套的状态，达到出让标准的土地开发行为。
在土地一级开发过程中，房企通过与当地政府协商，创造了多种盈利模式，目前主要有以下五种盈利模式：1、固定比例收益模式该模式是指土地一级开发企业接受政府的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转非土地，统一组织进行征地、农转非、拆迁和市政道路等基础设施的建设。
土地市场一级开发模式和盈利分析
土地市场一级开发模式和盈利分析摘要：近年来，中央部委陆续出台关于房地产行业、土地资源领域的政策，为调整地方政府债务管理模式，调整地方土地开发形式，改善当前政策形势下土地资源储备、开发受限的现状。
本文从土地一级开发模式发展历程入手，分析当前土地市场一级开发模式及盈利模式，解读我国关于土地一级开发的新政策。
关键词：土地市场一级开发模式；盈利模式引言自改革开放以来，我国土地一级开发模式由原本的划拨出让转变为公开招拍出让，这一转变在一定程度上限制了钱权交易、权色交易等腐败行为的出现，为房地产行业健康发展开辟了路径，保护国有资产不继续出现大面积流失，使土地权属清晰化，使政府对土地的管理逐渐趋于完善；也使得房地产商拿地成本不断上升，间接成为房价居高不下的原因之一；自2004年后，政府推出“限价竞保障房比例”等政策，配合公开招拍出让模式，逐渐控制了我国房价不合理上涨的趋势，推动我国城镇化程度不断加深，是保障我国城镇化率不停滞的重要手段，总体来讲是比较符合我国现代化发展需求的土地开发模式，笔者将在本文中对土地市场一级开发模式和盈利模式进行分析。
1、土地市场一级开发模式1.1 土地一级开发含义土地一级开发是指将原有集体土地上的企业楼、居民楼或农民宅基地拆除，使集体土地成为平整的土地，继而根据当地土地利用规划要求被征收或征用，完成“三通一平”（水通、电通、道路通、场地平整）、“六通一平”（上水通、下水通、电通、通讯通、道路通、供暖通、场地平整）、“七通一平”（在六通一平的基础上加上燃气通）后由政府进行合理安排。
1.2 土地一级开发常见模式虽然全国范围有关土地的一级开发模式都用相同的称呼，实际上并未就模式进行全国统一，各地政府因历史条件、经济条件等方面的不同形成了各具特点的土地一级开发模式。
1.2.1 政府垄断模式政府垄断模式是指政府职能部门将土地市场一级开发的全过程进行了垄断，从项目成立到公开发布招标方案，再到参与建筑施工企业施工，全程参与土地一级开发工作。
土地一级开发盈利模式分析
土地一级开发盈利模式分析
1.土地出让金：土地一级开发的最主要的盈利方式是通过将土地出让
给开发商。
开发商在竞拍或协商的方式下，支付一次性土地出让金给政府，获得土地使用权。
土地出让金的金额一般按照土地面积、用途、位置、市
场需求等因素来确定。
2.建设销售：土地一级开发的另一个盈利渠道是通过实施建设项目并
销售已开发的建筑物或用地。
开发商可以在土地上建设商业综合体、住宅
楼盘、办公楼等，并通过销售这些房产来获取利润。
通常，开发商会将建
设项目分批次进行销售，以分散风险并提高盈利空间。
3.物业管理收益：市场上的建设项目通常都需要进行物业管理，包括
维修、保洁、保安、设施设备管理等。
开发商可以将建设项目中的部分或
整体物业管理权转交给专业物业管理公司，并通过收取物业管理费来获取
稳定的现金流。
4.其他附加收费：土地一级开发过程中，开发商还可以通过其他附加
收费渠道来增加盈利。
例如，由于土地使用权的所有者享有土地经营权，
开发商可以收取租金来增加收益。
此外，还可以收取开发商代办各项手续
的费用，如规划审批、施工许可等。
5.资产处置：土地一级开发完成后，开发商可以选择将项目转让给其
他投资者或机构。
通过转让项目，开发商可以快速回笼资金，并在项目升
值或增值的情况下获取差价利润。
总之，土地一级开发具有多种盈利模式，其中最主要的是土地出让金
和建设销售。
其他收益方式如物业管理、附加收费和资产处置也可以为开
发商带来额外的利润。
通过合理的规划、项目管理和市场定位，开发商可以实现盈利最大化。
土地一级开发整理的收益模式分析
目前，全国有多家房地产企业在探索土地一级开发可持续的经营模式。
其中，以云南城投（600239.SH）、中天城投（000540.SZ）等房地产A股上市企业所代表的“企业与政府的收益分成模式”，被房地产企业在土地一级开发时所采用。
土地一级开发收益分成的盈利模式非常清晰，即通过将“生地”变为“熟地”，待土地通过招拍挂出让后，房地产再按照与政府的分成比例，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
在这种模式中，政府与负责土地一级开发的房地产企业结成了紧密的利益共同体，企业的经营业绩也成为了政府实实在在的收益。
在本文中，笔者就将对这一模式的运作特点和所蕴藏的风险，提出粗浅的看法。
一、土地一级开发的流程与分工土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划功能、竖向标高和市政地下基础设施配套指标等要求，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。
鉴于土地一级开发项目涉及的审批手续繁杂、需要接触的审批部门众多的情况，房地产企业通过与政府收益分成的模式进行土地一级开发，一个很重要的好处便是：地方政府和房地产企业可以各自发挥自己的“比较优势”——政府负责保证如规划手续、一级开发立项、征地手续、项目验收等行政审批工作的通过，而企业则可从事建设资金的筹措与投入、建设工程的组织与实施、土地招商的组织等自己更为擅长的工作。
二、土地一级开发收益分成模式的运作要点（一）土地一级开发的两条收益途径土地整理的收益模式通常有两条途径：一种途径是，通过土地公开交易市场出让土地，收益部分按照约定取得。
另一种途径是，开发商与政府共同约定出让土地的限制性条件，在招拍挂中确保自己顺利取得二级开发权。
开发商通过上市公司的股票配售或信托融资，上交土地出让金，获取土地使用证。
土地一级开发及盈利模式分析
土地一级开发及盈利模式分析一、土地一级开发因何炙手可热，主要表现在三个方面一是影响太大了。
不仅是因为项目规模大，少则上千亩，多则数十平方公里，还因为土地一级开发作为房地产产业的最上游，对整个城市各种资源的运用发挥着至关重要的作用，撬动着整个城市的宏观经济的发展，土地一级开发很大程度上决定了城市化的进程、效率和质量。
现在能够参与一级开发的都是实力雄厚、信誉良好的大型企业。
二是诱惑太大了。
越来越多的品牌大开发商热衷于土地一级开发，觊觎的并非是土地一级开发不到10%的利润，随着土地市场的日趋完善及土地政策进一步紧缩后，拿地压力越来越大，开发商凭借一级开发的优势获得二级开发权已成为“曲线拿地”的新途径，三是弹性太大了。
按《宪法》和《土地管理法》对土地征用的规定，土地一级开发的主体应是当地政府，各地也出台了一些相关政策，但究竟谁可以成为操作主体、开发成本如何界定、利润如何分配，基本上依然无法可依，尽管有个约定俗成，即所谓的“谁投资、谁受益”，但一级开发中的交易黑洞、甚至各方共损（而非共赢）的现象时有发生。
土地一级开发涉及三个利益集团：代表土地所有权的政府、一级开发企业（授权、组建或招标）、原驻地企业/居民/农业生产者（一级开发前土地使用者）。
土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。
普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配之上。
只要利益保障了，多难也能征、也能拆。
原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。
在遭遇无法回避的征地和拆迁尴尬时，一方面是因强行拆迁而丢官入狱的闹剧不断上演，一方面是因失地又失业的农民上访旷日持久。
二、土地一级开发模式分析从空间上来讲，土地一级开发主要可分为成片（或连片）开发及分片开发两类。
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土地一级开发企业的盈利模式-土地增值部分分成模式
土地增值部分分成模式的论述
该模式是指一级开发企业除获得土地一级开发成本补偿部分外，还可以与政府按照协议约定的比例共同分享土地出让金增值部分的收益。
一般来讲，当一级开发企业完成土地开发后，由政府组织进行招拍挂出让，出让所得减去开发成本（项目前期费用、征地拆迁补偿费用、市政基础设施建设费用、工程建设其他费用、相关税费等构成）以及政府提取的各项费用（土地收益基金、失地农民保障金等）后，政府和开发企业按照约定的比例进行分成，获得属于自己的那部分土地出让增值收益。
开发企业与政府约定的比例一般与土地开发的难度有关。
征地拆迁难度大，地处偏僻的地块，开发企业分成比例也会相对较高一些。
在土地出让金无法补偿土地开发成本的时候，政府能承诺给予企业保底收益。
土地増值部分分成模式的分析
土地增值部分分成模式与土地出让金直接分成模式有相同点，即企业的主要赢利来源都是土地出让金，但二者最大的不同是土地增值部分分成模式是在土地出让金中先行扣除土地一级开发成本，将其返还给企业之后，开发企业和政府再按照协议规定的比例土地出让金直接分成增值部分。
企业也可以在土地一级开发过程中发现土地额外的增值部分。
与土地出让金直接分成模式相同，土地增值部分分成模式下的开发企业在取得土地一级开发权的时候，也急切的想要尽早完成土地一级开发。
因为涉及土地出让金分成问题，开发企业的通常也是国企。
在规划阶段，开发企业为了使土地出让价格更高，也会格外关注地块的规划情况。
在融资阶段，开发企业虽然也会尽力控制成本，因盈利模式的区别，其控制成本的欲望不如土地出让金直接分成模式下的开发企业强烈。
小记：在土地一级开发中，能够尽快实现土地增值的措施有：投资环境景观，本质是通过提高生态效益来实现经济效益，其方式包括改造旧河道、变废为宝，加强景观和园林的规划建设、美化环境等；投资公共配套设施，本质是通过提高社会效益来实现经济效益，其方式包括配套制冷及热力供应，地下综合
商城、停车场等等
在本阶段，企业最关心的是项目开发的进度，其次才是成本控制。
土地増值部分分成模式存在的风险
该模式下，企业的开发成本在地块上市后能够得到返还，但是土地的増值收益部分，企业存在政府能否按期支付的风险。
虽然部分地方政府就这一问题制定了地方性政策，比如《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》第七条规定；“土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于３０％的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例。
”但国家层面，根据“国发〔２００６〕３１号”文件规定，“国有土地使用权出让总金额全额纳入地方预算，缴入地方国库，实行收支两条线管理。
”这就意味着开发企业面临着政府能否将土地收益分成列入土地出让支出预算，企业最终能否获得土地收益分成的风险。
土地増值部分分成模式的评价
在土地一级开发中，土地增值部分分成模式下企业既能享受到土地出让金的
增值部分的分成，又不必担心开发成本的补偿问题，前者是固定收益模式下企业最求而不得的赢利，后者是土地出让金直接分成模式下企业最为之困扰的核心。
这让土地增值部分分成模式有了最广阔的推广空间。
但是，正如土地出让金直接分成模式下政府所担心的一样，政府不希望土地增值的巨量资金进入别人的口袋，随着各地区经济发展水平的提升，及土地一级开发水平的提升，政府最终会将土地的增值收益全部抓在手中，土地增值部分分成模式在未来一段时间依然存在，但从长远来看，终将被替代。