房地产估价师考试案例以及分析
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文
2022年房地产估价师考试《案例与分析》真题和答案-图文一、问答题（共3题，每题10分。
请将答案写在答题纸对应的题号下）（一）2022年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。
租赁合同约定，租赁期满后所有装修和房屋一同由甲公司无偿收回。
乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。
请问：1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？（三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。
最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。
请问：1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内）2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。
A．租约期内和租约期外都取客观租金B．根据谨慎原则，租约期内取租约租金，租约期外取租约租金和客观租金中较低者C．根据谨慎原则，租约期内和租约期外均取租约租金和客观租金中较低者D．租约期内取租约租金，租约期外取客观租金3．该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（）万元。
2023年云南省房地产估价师案例与分析未定事项假设考试试卷
云南省2023年房地产估价师《案例与分析》: 未定事项假设考试试卷本卷共分为2大题50小题, 作答时间为180分钟, 总分100分, 60分及格。
一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题旳备选项中, 只有1个事最符合题意）1、《都市房地产开发经营管理条例》规定, 出让协议约定旳动工开发期限满一年未动工开发旳, 可征收土地闲置费。
这里动工开发日期是指。
A：开发建设单位进行形式性投入旳日期B：开发建设单位进行实质性投入旳日期C：开发建设单位进行目旳性投入旳日期D：开发建设单位进行试验性投入旳日期E: 房地产估价机构必须加盖公章2、__是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益旳时间。
A. 收益期限B. 收益时点C. 估价终点D. 估价范围3、有甲、乙两宗房地产, 甲房地产旳收益年限为50年, 单价为3 500元／㎡, 酬劳率为8％；乙房地产收益年限为30年, 单价为3 000元／㎡, 酬劳率为6％。
那么, 甲旳价格乙旳价格。
A：高于B：低于C：等于D：条件局限性, 无法确定E: 工业用地旳监测点评估价格4、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅旳租赁协议, 该套住宅面积为200㎡, 租赁期限为8年, 年租金固定不变为480元／㎡。
现市场上类似住宅旳年租金为600元／㎡。
若折现率为8％, 则承租人甲目前旳权益价值为万元。
A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E: 工业用地旳监测点评估价格5、《都市房屋拆迁管理条例》规定, 作价赔偿旳金额以被拆除房屋旳__为根据, 按被拆除房屋旳原建筑面积计算。
A．重置价格结合成新B．重置价格C．市场价格结合成新D. 市场评估价格6、原则深度是道路对地价影响旳转折点：由此靠近道路旳方向, 地价逐渐升高；由此远离道路旳方向, 地价__。
A．逐渐减少B．逐渐升高C．可视为基本不变D. 为零7、下列有关房地产投资信托基金(PEITs)特性旳表述中, 不对旳旳是。
房地产估价师考试案例以及分析(1)-房地产估价师试题
房地产估价师考试案例以及分析(1)-房地产估价师试题案例1常熟市××教育魔假中心房地产价值评估报告常房评l990l2400l一号报告说明一、项目名称常熟市××教育度假中心房地产价格评估二、委托方称：常熟市××教育度假中心法定代表人：××住所：常熟市度假村联系人：××联系电话：（略）三、估价方全称：常熟市房屋评估所法定代表人：王江住所：常熟市环城南路58号联系电话：0520一2791409王江国家房地产注册估价师评估、审核王建中国家房地产注册估价师现场查勘、评估五、估价作业日期1999年1月22日至1999年1月25日致委托估价函常熟市×××教育度假中心：常熟市房屋评估所接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在常熟市调义歹度假村的委估房产进行了现场勘查和评定估算。
现将评估结果函告如下：委估房屋共一处，属钢混结构商业服务用房，总建筑面积13 561平方米，在评估基准日1999年1月2日的评估总值为人民币3383万元，大写人民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整。
特此函告常熟市房屋评估所法定代表人王江1999年1月25日估价师关于估价报告的声明我们郑重声明：1．我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3．我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见。
4．我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5；我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
房地产估价案例与分析
房地产估价案例与分析在房地产市场中，估价是一项至关重要的工作。
它不仅关系到买卖双方的利益，也对金融机构、税务部门以及政府规划等方面有着重要的影响。
接下来，我将为您分享几个具有代表性的房地产估价案例，并进行深入的分析。
案例一：市区商业写字楼这是一座位于市中心繁华地段的商业写字楼，总建筑面积约为 5000 平方米。
周边配套设施齐全，交通便利，有多条公交线路和地铁站。
该写字楼建于 10 年前，外观略显老旧，但内部装修尚可。
在对其进行估价时，首先考虑的是市场比较法。
选取了周边同类型的近期成交的写字楼作为比较对象。
通过对位置、面积、楼层、装修、设施等因素的比较和修正，得出了初步的市场价值。
同时，还采用了收益法进行估价。
收集了该写字楼的租金收入数据，包括租金水平、出租率等，并考虑了运营成本、空置率等因素，通过折现计算出未来收益的现值。
此外，成本法也被运用到估价中。
计算了重新建造相同写字楼所需的成本，包括土地成本、建筑成本、税费等，并扣除折旧，以确定其价值。
综合三种方法的估价结果，最终确定该写字楼的市场价值为_____元。
分析：在这个案例中，多种估价方法的综合运用能够更全面、准确地反映房地产的价值。
市场比较法能够直观地反映市场的供求关系和价格水平；收益法注重房地产的盈利能力；成本法则从成本角度提供了参考。
然而，在实际操作中，每种方法都存在一定的局限性。
市场比较法依赖于可比案例的选取和修正，而可比案例的差异可能会影响估价结果的准确性。
收益法中对未来收益和折现率的预测具有一定的主观性。
成本法中土地成本和建筑成本的估算也可能存在误差。
案例二：郊区住宅别墅这是一处位于郊区的独栋住宅别墅，占地面积约 1000 平方米，建筑面积400 平方米，带有独立花园和车库。
周边环境优美，安静宜人，但距离市中心较远，交通不太便利。
对于该别墅的估价，市场比较法的应用受到了一定的限制，因为周边类似的成交案例较少。
因此，重点采用了收益法和成本法。
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题
河南省2024年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告写作要求考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是。
(2024年试题)A：定额计价方式采纳综合单价形式，工程量清单计价方式采纳总价形式B：定额计价方式投标一般采纳合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采纳百分制评分法C：定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D：定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单E：执行层的组织协调2、估价对象为一套建筑面积90㎡的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3㎡，选取的某可比实例为一套建筑面积95㎡的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4㎡，成交价格为90万元。
若该阳台封闭，成交价格可能到92万元。
以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为万元。
A：83．51B：85．26C：85．36D：87．16E：工业用地的监测点评估价格3、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30B．40C．50D．604、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是__。
A．施工图中的轴线是施工中定位的重要依据B．施工图中的轴线是施工中放线的重要依据C．凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必需画上轴线并编上轴线号D．轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。
轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号5、拍卖的基本原则中不包括__原则。
A．公开B．公允C．客观D．诚恳信用6、投资利息估算只有在中才须要。
A：比较法B：传统方法C：现金流量折现法D：收益法E：工业用地的监测点评估价格7、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有__。
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98
房地产估价师考试《案例与分析》历年真题精选及答案1213-98单选题甲公司拥有总建筑面积为5320m2、土地面积为10000m2的厂区，土地性质为出让工业用地。
厂区围墙内建有5栋建筑物，其中，一栋办公用房，建筑面积为2000m2;两栋生产车间，建筑面积均为1500m2;锅炉房和门卫房各一栋，建筑面积分别为200m2、30m2。
2014年11月甲公司因筹措资金需要向银行申请了抵押贷款，还款方式为按月等额还款，还款期限至2018年12月。
2015年10月甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，租期10年，每年租金固定不变。
乙公司承租后经甲公司同意临时加建了一栋职工宿舍楼。
2016年7月，甲公司因债务问题拟转让该厂区。
1.【题干】若甲公司抵押贷款时以整体房地产作为抵押物，最适宜采用的估价方法为()。
【选项】A.比较法和收益法B.成本法和假设开发法C.比较法和成本法D.收益法和成本法【答案】D【解析】工业房地产估价时采用较多的是成本法;甲公司将厂区全部出租给乙公司使用，适宜选用收益法估价，因此以整体房地产作为抵押物时，最适宜采用的估价方法为收益法和成本法。
2.【题干】若甲公司抵押贷款时以部分房地产作为抵押物，最适宜作为抵押物的是()。
【选项】A.5栋共计5230m2的建筑物B.10000m2土地使用权C.锅炉房和门卫房的建筑物及其分摊的土地使用权D.生产车间的建筑物及其分摊的土地使用权【答案】D【解析】以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押;以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。
3.【题干】甲公司转让该厂区时，评估其转让价值的内涵为()。
【选项】A.土地使用权价值及全部建筑价值B.全部房地产价值-房地产因抵押、出租造成的价值减损额C.合法产权的全部房地产价值-承租收益损失-货款余额D.合法产权的全部房地产价值-承租人租金损失-贷款余额【答案】C【解析】转让价值=合法产权下的全部房地产价值-承租收益损失-贷款余额。
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案(典型题)
2024年房地产估价师之房地产案例与分析题库附答案（典型题）单选题（共45题）1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。
估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
A.该两幢建筑物抵押评估价值之和B.该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金C.该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格D.该两幢建筑及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格【答案】 B2、Outlook Express是一个（）处理程序。
A.文字B.表格C.电子邮件D.幻灯片【答案】 C3、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据【答案】 D4、（）是指系统或其组成部分能在其他系统中重复使用的特性。
A.可扩充性B.可移植性C.可重用性D.可维护性【答案】 C5、The （） in e-mail messages has affected almost every computer around the world and has caused the damage of up to US$1 billion in North AmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment【答案】 B6、在程序运行过程中，（）时可能需要进行整型数据与浮点型数据之间的强制类型转换。
①访问数组元素②进行赋值运算③对算术表达式求值④进行递归调用A.②③B.①②C.①③D.②④【答案】 A7、在“Excel 2000”表处理中，假设A1=2， A2=2.5，选择A1:A2区域，并将鼠标指针放在该区域右下角填项充柄上，拖动至A10，则A10=（），SUM（A1:A10）=（）。
湖南省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试题
湖南省2024年下半年房地产估价师《案例与分析》：房地产损害赔偿估价内涵及特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某高层楼房占用的土地总面积为800 ㎡，房地总价值为4 000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分此部分的房地价值为2 500万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地价值为1500万元．假如按房地价值分摊方法计算，则甲公司拥有的土地数量为。
A：466 ㎡B：496 ㎡C：506 ㎡D：596 ㎡E：工业用地的监测点评估价格2、某零售商业物业租约规定，基础租金为35万元／月，百分比租金标准为8％，若承租人本月的营业额为480万元，则按常规计算的承租人本月应缴纳的租金总额为万元。
A：35B：37．8C：38．4D：73．4E：借款合同3、对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。
A：投资机会探讨B：初步可行性探讨C：具体可行性探讨D：项目的评估和决策E：借款合同4、在运用长期趋势法测算房地产将来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算．【2024年考题】A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动平均法D：指数修匀法E：工业用地的监测点评估价格5、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地增值税的清算。
A．55%B．65%C．75%D．85%6、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造胜利能折旧和物质折旧高于正常建筑物，推断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。
A．43.2%B．50%C．56.8%D．70%7、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是__。
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房地产估价师考试案例以及分析
房地产估价师考试案例以及分析房地产估价师考试案例以及分析案例1
常熟市XX教育魔假中心房地产价值评估报告
常房评1990124001 —号
报告说明
一、项目名称
常熟市XX教育度假中心房地产价格评估
二、委托方
称：常熟市XX教育度假中心
法定代表人：XX
住所：常熟市度假村
联系人：XX
联系电话：（略）
三、估价方
全称：常熟市房屋评估所
法定代表人：王江
住所：常熟市环城南路58号
联系电话：0520 —2791409
王江国家房地产注册估价师评估、审核
王建中国家房地产注册估价师现场查勘、评估
五、估价作业日期
1999年1月22日至1999年1月25日
致委托估价函
常熟市xxx教育度假中心：
常熟市房屋评估所接受贵方委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照房地产价格评估规范和公允的技术标准，对座落在常熟市调义歹度假村的委估房产进行了现场勘查和评定估算。
现将评估结果函告如下：
委估房屋共一处，属钢混结构商业服务用房，总建筑面积13561 平方米，在评估基准日1999年1月2日的评估总值为人民币3383 万元，大写人民币叁仟叁伯捌拾叁万圆整。
特此函告
常熟市房屋评估所
法定代表人王江
1999年1月25日
估价师关于估价报告的声明
我们郑重声明：
1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。
2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
3.我们与本估
价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏见
4 .我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
5;我们自接受估价委托之后，于1999年1月22日，派出王江、王建中等评估人员，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估房地产目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。
6.在本次估价报告撰写过程中，没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。
常熟市房屋评估所
房地产注册估价师王江
1999年1月25日
估价的假设和限制条件
1 .本报告提出的评估结果，是反映委估对象在特定的评估目的下现行公开市场的公允价值。
仅适用于本次估价所确定的特定的评估目的。
本评估结果对用于其他方面客观性没做探讨。
2.本报告提出的评估结果。
以委估房地产维持现状持续使用为前提。
3 .本报告自评估基准日起，有效期限为一年。
在有效期限内，如果房地产数量和价格标准发生变化，并且对房地产评估价值产生明显影
响时，委托方应聘请房地产评估机构进行调整或重新确定其评估价值。
4 .本报告出具的评估结果未考虑国家宏观经济政策发生变化及
遇到自然力和其他不可抗力时可能对房地产价格产生的影响。
也没有
考虑特殊的交易情况，使交易方追加付出而对房地产价格所产生的影响。
5•委估房地产的权属、范围、面积等情况，仅以委托方提供的房屋所有权证和和土地使用证为依据，经实地核对取其确认的合法部分。
6.实地勘查时，对房屋仅进行了一般性的察看，并未进行结构测试，不可能确定其内部缺损。
7.本次评估结果中未考虑委估房地产因委托方担保、欠债、信誉等可能影响其价值的因素
&本次评估结果中未扣除委估房地产因转让而可能产生的各种税费。
9.本次评估结果中适当考虑了耐用装修部分的价值和房屋附属物的价值。
常熟市房屋评估所
1999年1月25日
房地产估价师考试案例以及分析相关内容：。